制定房產(chǎn)測繪監(jiān)理標準探討

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摘要：本文從我國房產(chǎn)測繪目前的發(fā)展特點、標準應用發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，針對目前缺乏獨立的監(jiān)理標準問題，進行了制定房產(chǎn)測繪監(jiān)理標準的必要性分析，根據(jù)測繪標準體系建設思想構建了監(jiān)理規(guī)范框架，闡述了關鍵環(huán)節(jié)主要監(jiān)理內(nèi)容，為房產(chǎn)測繪監(jiān)理標準的制定修訂提供了技術指引和支撐。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪，測繪監(jiān)理，標準

1引言

我國于上世紀80年代初引入監(jiān)理制度，目前在眾多建筑工程項目中已趨于成熟且發(fā)揮了其應有的作用，但在測繪地理信息領域，還屬探索發(fā)展階段。2001年發(fā)布的《測繪事業(yè)發(fā)展第十個五年計劃綱要》明確提出“要積極探索測繪項目的工程監(jiān)理制”[1]；2014年印發(fā)的《測繪資質(zhì)分級標準》修訂版，在工程測量專業(yè)和不動產(chǎn)測繪專業(yè)等4個專業(yè)中新增相應的監(jiān)理專業(yè)子項。在實踐生產(chǎn)中，全國土地調(diào)查、地理國情普查工作和第三次全國土地調(diào)查變更項目都引入了測繪監(jiān)理制度，對項目進度推進、成果質(zhì)量控制起到了非常大的作用。部分高校學者對此進行研究并取得了一定的成果，武漢大學先后出版了《測繪工程監(jiān)理學》和《測繪工程監(jiān)理基礎》等著作，對測繪工程監(jiān)理的內(nèi)容進行了探討[2,3]；也有研究人員在各單位的實際測繪生產(chǎn)中，在不同測繪項目中進行了監(jiān)理實踐應用研究[4,5]。針對目前我國還缺乏明確統(tǒng)一的測繪監(jiān)理標準的情況，本文從專業(yè)標準制定角度出發(fā)，對房產(chǎn)測繪監(jiān)理標準框架進行構建，對重點監(jiān)理環(huán)節(jié)和內(nèi)容進行闡述，為國家制定統(tǒng)一房產(chǎn)測繪監(jiān)理標準提供參考和支撐。

2房產(chǎn)測繪及相關標準概況

2.1房產(chǎn)測繪概況

房產(chǎn)測繪的測量范圍特定，專門測量房屋以及與房屋相關的土地，包括房屋和相關土地的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況等。房產(chǎn)測繪涉及到房屋建筑、建筑識圖、不動產(chǎn)登記、消防檢測等一系列專業(yè)知識，在測繪過程中，涉及內(nèi)容較多，準確度要求高，程序繁瑣，專業(yè)性強且在后期內(nèi)容變更較頻繁[6]。隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，出現(xiàn)了許多設計獨特、功能多樣、結構復雜的住宅和建筑物，其中部分新式建筑結構的面積計算等問題在國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》中沒有規(guī)定，對廣大執(zhí)業(yè)者造成很大困擾。

2.2相關標準情況

2.2.1與房產(chǎn)測繪相關的國家標準截至目前，房產(chǎn)測繪的國家標準只有2000年發(fā)布的GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，包括《第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》《第2單元:房產(chǎn)圖圖式》兩部分，對城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求做出規(guī)定。2.2.2與房產(chǎn)測繪相關的其他標準針對當前國內(nèi)房產(chǎn)測繪在國家房產(chǎn)測繪標準規(guī)范不明確等問題，多個省市地區(qū)結合當?shù)貙嶋H情況陸續(xù)出臺了一些地方標準。目前正式實施的有DB42/T1049《房產(chǎn)測繪技術規(guī)程》、DB22/T475《房地產(chǎn)估價規(guī)程》、DB22/T2573《房產(chǎn)面積計算規(guī)則》；DB37/T3837《省級機關房產(chǎn)維修管理規(guī)范》、DB3301/T0241《房產(chǎn)檔案利用服務規(guī)范》、DB51/T2275《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量檢驗技術規(guī)程》。隨著近年來我國多地區(qū)開展了“多測合一”，將包含房產(chǎn)測繪、竣工規(guī)劃測量在內(nèi)的多項測繪業(yè)務合并為一個綜合測繪工程，為實現(xiàn)房屋面積的統(tǒng)一測量與計算，部分地區(qū)重新制定了建筑面積計算技術標準，比如：浙江省發(fā)布的《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規(guī)程》和廈門市的《廈門市房產(chǎn)面積測算細則》等。截至目前，暫無與房產(chǎn)測繪相關的行業(yè)標準和團體標準，無與房產(chǎn)測繪監(jiān)理相關的任何標準。

2.3房產(chǎn)測繪監(jiān)理必要性分析

房產(chǎn)測繪成果是辦理房產(chǎn)登記、銷售的重要基礎，引入技術專業(yè)第三方監(jiān)理機構對房產(chǎn)測繪工作進行監(jiān)督管理，可以協(xié)助建筑監(jiān)理單位對政府審批資料和規(guī)劃設計方案進行審核。監(jiān)理機構在測繪的全過程中，秉承統(tǒng)一的監(jiān)理標準、作業(yè)標準，對建筑全周期進行監(jiān)理，對不同階段不同房產(chǎn)測繪機構的進入及其對技術標準執(zhí)行情況進行監(jiān)督，對測量數(shù)據(jù)處理、房屋面積計算、面積分攤、房屋屬性設置等階段成果進行及時檢核。對房產(chǎn)測繪工作進行監(jiān)理，可最大程度上保證過程數(shù)據(jù)和成果數(shù)據(jù)的正確性和統(tǒng)一性，保證房產(chǎn)工程的準確實施與竣工驗收，同時也可保障業(yè)主單位利益不受損害，為實現(xiàn)政府對房產(chǎn)行業(yè)的有效監(jiān)管奠定良好的基礎。

3測繪監(jiān)理標準制定研究

3.1規(guī)程框架設定

通過對我國多地房產(chǎn)測繪情況調(diào)研與分析，結合建筑工程監(jiān)理、管線測繪監(jiān)理等標準規(guī)范的實施情況分析，測繪監(jiān)理標準的制定，應根據(jù)測繪標準體系進行編寫，主要內(nèi)容分為總則、術語、基本規(guī)定、各階段監(jiān)理要求、監(jiān)理質(zhì)量評價和附錄等6大部分，系統(tǒng)框架如圖1所示。第一部分總則，明確監(jiān)理規(guī)程目的和適用范圍；第二部分術語，明確房產(chǎn)測繪監(jiān)理相關術語，解決術語規(guī)范一致的問題；第三部分基本規(guī)定，對房產(chǎn)測繪監(jiān)理的人員組成、崗位職責和作業(yè)方法等進行規(guī)定；第四部分監(jiān)理方法和內(nèi)容，規(guī)定不同階段房產(chǎn)測繪監(jiān)理的主要工作內(nèi)容，為整個規(guī)范核心內(nèi)容；第五部分為監(jiān)理質(zhì)量評價；第六部分為附錄，規(guī)定監(jiān)理過程中涉及圖表等格式。

3.2監(jiān)理主要內(nèi)容

房產(chǎn)測繪監(jiān)理主要分為準備階段、實施階段和完工階段，整體監(jiān)理流程及內(nèi)容如圖2所示。測繪監(jiān)理標準的制定，應針對房產(chǎn)測繪工作的重點環(huán)節(jié)，包括測繪機構資質(zhì)監(jiān)理、工作準備監(jiān)理、進度監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全生產(chǎn)監(jiān)理、測繪成果資料監(jiān)理等6項內(nèi)容進行規(guī)定。3.2.1房產(chǎn)測繪機構資質(zhì)監(jiān)理房產(chǎn)測繪監(jiān)理機構應在房產(chǎn)測繪項目開始前對房產(chǎn)測繪機構的資質(zhì)進行審核，對照《測繪資質(zhì)分級標準》、合同標的和測繪項目規(guī)劃許可證等，確認測繪機構是否具備承擔該規(guī)模項目的資質(zhì)，并結合當?shù)叵嚓P規(guī)定，查看該測繪機構是否符合其他條件。3.2.2工作準備監(jiān)理工程準備監(jiān)理的內(nèi)容應包括技術準備工作監(jiān)理、進度計劃審查、生產(chǎn)安全準備工作監(jiān)理和開工條件審核。測繪項目監(jiān)理部應監(jiān)督檢查測繪單位工程準備工作的完成情況，并對技術準備工作、進度計劃、生產(chǎn)安全準備工作等內(nèi)容進行審查，通過后報業(yè)主單位審批。技術準備工作監(jiān)理的內(nèi)容應包括技術依據(jù)文件、基礎資料、現(xiàn)場踏勘、儀器校驗、方法試驗、數(shù)據(jù)處理軟件、技術設計書等。3.2.3進度監(jiān)理進度監(jiān)理是房產(chǎn)測繪監(jiān)理工作的重要部分。項目進度監(jiān)理應采用過程控制的方法，對測繪作業(yè)實施全過程控制，注重跟蹤檢查，使階段性項目進度計劃與總進度計劃目標協(xié)調(diào)一致。應根據(jù)測繪機構進度計劃制定監(jiān)理進度計劃。項目開工后，監(jiān)理應核查作業(yè)單位實際項目進度、人員設備投入和變動狀況，與計劃進度進行比較，并報送業(yè)主單位。項目的實際進度滯后于計劃進度或各相關作業(yè)單位間實際進度不協(xié)調(diào)時，項目監(jiān)理部應簽發(fā)監(jiān)理指令性文件，并對作業(yè)單位的糾正或糾正措施實施情況進行跟蹤監(jiān)控。3.2.4質(zhì)量監(jiān)理質(zhì)量監(jiān)理是房產(chǎn)測繪監(jiān)理工作最重要的部分，對測繪機構整個測繪過程的程序、方法、人員、設備的規(guī)范性、符合性、過程數(shù)據(jù)和成果數(shù)據(jù)的正確性進行的監(jiān)理。測繪監(jiān)理機構應根據(jù)測繪項目監(jiān)理合同約定，制定和實施相應的監(jiān)理措施，采用旁站、巡視和平行檢驗等方式對測繪項目實施質(zhì)量監(jiān)理。應對測繪項目作業(yè)質(zhì)量進行檢查驗收，其質(zhì)量應符合項目建設標準、設計文件要求和合同約定，保證測繪質(zhì)量。3.2.5安全生產(chǎn)監(jiān)理安全生產(chǎn)分為人員安全和數(shù)據(jù)安全兩部分。監(jiān)理人員宜采用專項檢查、巡視檢查等方式對作業(yè)現(xiàn)場的消防、衛(wèi)生等檢查，進行人員安全監(jiān)理。測繪數(shù)據(jù)具有專業(yè)性強、保密程度高的特點，監(jiān)理人員應采用專項檢查、巡視檢查等方式對數(shù)據(jù)處理進行的安全監(jiān)理；并設立有相關的數(shù)據(jù)保密制度，嚴格的安全存儲制度。3.2.6測繪成果資料監(jiān)理測繪成果資料監(jiān)理分為兩部分，分別是檢查測繪資料的規(guī)范性和對測繪資料歸檔的要求。測繪單位應確保成果資料的合法、真實、準確、齊全、有效，不得偽造或故意抽撤。測繪成果資料歸檔應在項目經(jīng)監(jiān)理檢驗合格、并經(jīng)業(yè)主單位驗收合格后向專業(yè)檔案管理部門歸檔。測繪歸檔資料立卷應遵循真實反映房產(chǎn)測繪實際情況和全過程的原則，按測繪工序形成。項目監(jiān)理部應對測繪成果資料立卷的真實性、符合性、完整性進行100%檢查。

4結論

隨著我國多測合一、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和新型測繪等項目的開展，設置房產(chǎn)測繪監(jiān)理顯得越發(fā)重要。文章對新時期房產(chǎn)測繪的特點和面臨的局勢進行了簡要分析，分析了建立房產(chǎn)測繪監(jiān)理的必要性；結合目前全國各地房產(chǎn)測繪標準的制修訂及實施情況，對房產(chǎn)測繪監(jiān)理標準的制定內(nèi)容進行研究。闡述了測繪監(jiān)理各階段需關注的重點和關鍵環(huán)節(jié)，為房產(chǎn)測繪監(jiān)理標準的制修訂提供了技術指引和支撐。

作者：郭磊 武慧琳 趙文全 單位：自然資源部測繪標準化研究所 天津華北地質(zhì)勘查局核工業(yè)二四七大隊