落實住房目標(biāo)

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同志們：

住房問題是民生的重要問題。黨中央、國務(wù)院高度重視改善居民居住條件。黨的十七大提出了全面建設(shè)小康社會的新要求，明確了住有所居的目標(biāo)。認(rèn)真總結(jié)十六大以來我國住房政策的實施情況、取得的成就和存在的問題，按照十一屆人大一次會議政府工作報告提出的指導(dǎo)原則、具體措施，堅定不移地推進(jìn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，抓緊建立住房保障體系，努力使全體人民住有所居、安居樂業(yè)。

一、實行改革方針，開創(chuàng)中國特色住房發(fā)展道路

五年來，我們堅持以改革的辦法，不斷解決城鎮(zhèn)住房發(fā)展中的新情況、新問題。城鎮(zhèn)住房建設(shè)加快，居住水平不斷提高。實踐證明，改革是解決居民住房問題的歷史選擇。

（一）住房制度改革經(jīng)過了不斷深化的歷程。計劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國實行城鎮(zhèn)住房實物分配、低租金使用的福利性住房制度。1980年4月，鄧小平同志提出了住房商品化的總體設(shè)想之后，逐步推行提租補(bǔ)貼、出售公房，實行住房分配貨幣化，建立住房公積金制度，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，建立廉租住房制度，規(guī)范發(fā)展住房金融。隨著改革的逐步推進(jìn)，我們深化了對住房消費和市場發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識。2003年，提出要強(qiáng)化政府對保障最低收入家庭基本住房需要和保持住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展的責(zé)任，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，加快建立廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度。特別是，在發(fā)揮市場配置資源基礎(chǔ)性作用的同時，明確提出了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)，要求做到總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。始終圍繞調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格為重點，堅持供求雙向調(diào)節(jié)，綜合運用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段進(jìn)行調(diào)控。同時，調(diào)整和完善住房公積金管理體制，加大歸集力度。20*年，提出廉租住房制度由最低收入家庭逐步擴(kuò)大到低收入家庭，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，進(jìn)一步明確了對應(yīng)不同人群的住房政策體系。

（二）與經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程相適應(yīng)的住房新體制基本確立。20*年，城鎮(zhèn)住房私有產(chǎn)權(quán)比重超過80%。商品住房已經(jīng)成為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)的主體。商品住房投資占城鎮(zhèn)住宅投資的比重超過85%，竣工面積占城鎮(zhèn)住房供應(yīng)量的比重超過72%。20*年末，房地產(chǎn)貸款余額已突破4.8萬億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的18.4%。其中，個人住房貸款余額超過3萬億元，是1998年（不足200億元）的150多倍。基本形成了投資主體多元化、資金來源多渠道的新格局，改變了由國家、單位負(fù)擔(dān)的公房管理模式，建立了與住房商品化、社會化相適應(yīng)的專業(yè)化物業(yè)管理體制，物業(yè)管理服務(wù)的覆蓋面已經(jīng)接近50%%。房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到10%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率接近20%。

（三）居民住房狀況得到了明顯改善。在城鎮(zhèn)人口不斷增加的同時，人均住房建筑面積從改革之初的6.7平方米逐步提高，特別是近五年來，城市年均住宅竣工面積超過6億平方米，全國4000多萬戶城市家庭通過購買新房或者二手房改善了住房條件，人均住房建筑面積由22.8平方米提高到約28平方米。住宅成套率超過80%，住宅的功能、質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施配套水平不斷提高，多數(shù)家庭住房條件有了較大提高。城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重超過50%。截至20*年底，住房公積金累計幫助4400萬職工改善了住房條件，廉租住房制度累計幫助95萬戶城市低收入家庭改善了居住條件，每年還對近30萬戶承租公有住房的低保家庭實行租金核減。截至20*年底，經(jīng)濟(jì)適用住房制度（含單位集資合作建房）累計解決了1650萬戶中低收入家庭的住房問題。農(nóng)村住房設(shè)施逐步完善。

二、著力改善民生，加快推進(jìn)住房保障制度建設(shè)

五年來，落實中央構(gòu)建社會主義和諧社會、加快以改善民生為重點的社會建設(shè)的戰(zhàn)略部署，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

（一）健全廉租住房制度。1998年實行住房分配貨幣化以來，對最低收入家庭實行廉租住房制度。根據(jù)2005年調(diào)查，全國人均10平方米以下的低收入住房困難家庭約1000萬戶，其中低保家庭400萬戶。相當(dāng)一部分低收入家庭住房比較困難。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔20*〕24號）提出，擴(kuò)大廉租住房制度保障范圍，逐步由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)實行國家統(tǒng)一政策，地方根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房實際水平，因地制宜地確定；在加大廉租住房建設(shè)力度、增加廉租住房房源的基礎(chǔ)上，住房保障方式實行租賃補(bǔ)貼和實物配租相結(jié)合，以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主；保障資金納入各級財政預(yù)算。對中西部財政困難地區(qū)，中央財政20*年首次通過預(yù)算內(nèi)投資專項補(bǔ)助和廉租住房專項補(bǔ)助資金，給予51億元支持。2008年增加到68億元，體現(xiàn)了中央政府解決低收入家庭住房困難的決心，為地方各級政府特別是省級政府起了示范作用。同時，完善動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，對廉租住房保障對象實施準(zhǔn)入、退出管理。

（二）改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。1998年，實行以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對落實停止住房實物分配，培育房地產(chǎn)市場，拉動內(nèi)需，克服亞洲金融危機(jī)對我國的影響起到重要作用。同時也存在制度不夠完善，政策措施不配套，多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例偏低等問題。2005年，國務(wù)院將供應(yīng)對象調(diào)整為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。20*年，明確在繼續(xù)實行土地劃撥的同時，政策性收費由減半改為全免；重申購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)格供應(yīng)對象的準(zhǔn)入、退出機(jī)制；合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)，建筑面積控制在60平方米左右；嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理，5年內(nèi)不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的由政府回購，5年后上市的應(yīng)交納土地收益等價款；重申單位集資合作建房納入經(jīng)濟(jì)適用住房制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管理。目前，我國經(jīng)濟(jì)適用住房制度已成為使具有一定支付能力的低收入群眾改善住房條件、享受社會公共資源分配、增加財產(chǎn)性收入的重要途徑。

（三）推進(jìn)棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治。由于歷史原因，在一些地方形成了棚戶區(qū)，主要居住著困難群體。國務(wù)院明確要求城市政府制定計劃，加快集中成片棚戶區(qū)改造，使困難住戶的住房條件、小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施得到改善。幾年來，通過實施棚戶區(qū)改造，500多萬居民改善了居住條件，擁有了自己產(chǎn)權(quán)的住房，促進(jìn)了社會和諧穩(wěn)定。舊住宅區(qū)物業(yè)管理體制和維修資金制度與現(xiàn)行體制制度存在著差別，與新住宅小區(qū)生活環(huán)境存在差異，開展舊住宅區(qū)綜合整治，改善居住條件和人居環(huán)境符合民心民意。主要是按照政府主導(dǎo)、居民參與的原則積極推進(jìn)，重點是房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造，使舊住宅區(qū)居民享受到住房制度改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。

（四）多渠道改善農(nóng)民工（城市新居民）居住條件。全國有1.3億農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工。農(nóng)民工是城市的勞動者和納稅者，保障其合理的居住條件是城市政府和企業(yè)的責(zé)任。國務(wù)院明確要求，在強(qiáng)化用工單位責(zé)任前提下，農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)一批農(nóng)民工集體宿舍。一些地方實施城中村改造，集中建設(shè)面向農(nóng)民工出租的集體宿舍。同時，鼓勵有條件的地方比照經(jīng)濟(jì)適用住房政策建設(shè)農(nóng)民工住房。這些政策措施是中國特色城鎮(zhèn)化道路應(yīng)有內(nèi)涵，是促進(jìn)農(nóng)民增收的必要條件。

三、審時度勢，引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

五年來，隨著工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由拉動內(nèi)需，到控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模、更加強(qiáng)調(diào)資源環(huán)境約束、更加關(guān)注和改善民生的發(fā)展過程。

（一）堅持市場化改革方向，不斷完善市場機(jī)制。實行住房分配貨幣化改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場發(fā)育和發(fā)展。根據(jù)多數(shù)家庭通過購買或租賃普通商品住房解決住房問題的實際，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）明確要求正確運用政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)兩種手段，堅持住房市場化、社會化改革取向，堅持廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房制度的同時，完善房地產(chǎn)市場體系，擴(kuò)大市場機(jī)制的作用范圍，增加普通商品住房供應(yīng)比例，搞活住房二級市場，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。總體政策導(dǎo)向由扶植住房消費向有計劃、有步驟地調(diào)控和引導(dǎo)合理消費過渡。圍繞宏觀調(diào)控目標(biāo)，適時出臺相應(yīng)措施。2005年，明確了享受優(yōu)惠政策普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，完善了對居民改善居住條件的住房消費支持政策，建立了普通商品住房供應(yīng)總量調(diào)控和建設(shè)保證機(jī)制。20*年，要求重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，并提出了三條措施。一是建立住房建設(shè)規(guī)劃制度。依據(jù)規(guī)劃，制定年度建設(shè)計劃，穩(wěn)定社會預(yù)期。二是對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)比例提出了量化標(biāo)準(zhǔn)。新審批、新開工的商品住房建設(shè)，建筑面積90平方米以下套型面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%%以上。三是完善了適合當(dāng)?shù)厝罕娦枨蟮淖》康膬r格形成機(jī)制。對這類項目，采取限套型、限房價，競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位（即限價商品房）。這是運用市場機(jī)制調(diào)控房價的重要措施，增加限價商品房供應(yīng)對于平抑房價、遏制投機(jī)投資、解決當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖宰⌒枨蟮确矫嫫鸬搅耸种匾淖饔谩膶嵤┙Y(jié)果看，結(jié)構(gòu)調(diào)整有了好的開端。20*年1—11月，各地取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證的項目中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重分別為58.7%、55.8%，分別比20*—20*年度提高6和4.7個百分點。

（二）重視房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)運行的影響。適度住房投資和居民住房消費，事關(guān)改善居民住房條件，事關(guān)金融穩(wěn)定和土地合理利用，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。針對部分城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快，帶動固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大等問題，明確省級人民政府負(fù)總責(zé)，并落實市、縣人民政府的責(zé)任。完善和落實調(diào)控政策、監(jiān)管制度，采取措施增加普通商品住房供應(yīng)，保持房價基本穩(wěn)定，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。針對一些地方商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，與廣大居民承受能力相適應(yīng)的中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)不足，房價上漲過快，超出群眾的承受能力等突出問題，中央要求發(fā)揮好城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地、稅收和金融政策的調(diào)控、引導(dǎo)作用，堅持國家統(tǒng)一政策，各地區(qū)因地制宜、分別決策，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

（三）推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，建設(shè)省地節(jié)能環(huán)保型住宅。符合我國國情的住房建設(shè)模式的具體要求，就是大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，應(yīng)當(dāng)是面積不大功能全、占地不多環(huán)境美、造價不高品質(zhì)好的住房，是采用先進(jìn)技術(shù)的住房。目前，我國住宅建設(shè)生產(chǎn)方式仍然比較粗放，集約化程度低、科技貢獻(xiàn)率低、勞動生產(chǎn)率低，而成本高、能耗高、污染嚴(yán)重，與推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的要求有較大差距。近幾年來，我們以城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制和實施為龍頭，以科技創(chuàng)新為支撐，以技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為保證，以住宅產(chǎn)業(yè)化為實現(xiàn)途徑，做到節(jié)地節(jié)能節(jié)水節(jié)材（四節(jié)），降低使用過程總的資源消耗。完善相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策、技術(shù)政策和推進(jìn)機(jī)制，發(fā)揮企業(yè)在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化中的主體作用，通過對新技術(shù)的研發(fā)和新材料的應(yīng)用推廣給予必要的扶持，并完善住宅性能和部品認(rèn)證、淘汰制度，努力提高住宅建設(shè)的科技含量和住房質(zhì)量。總體看，我國住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)得到推廣和應(yīng)用，住房綜合品質(zhì)和居住環(huán)境有了明顯改善。

四、堅持深化改革，全面落實住有所居目標(biāo)

今年政府工作報告明確提出了我國住房和房地產(chǎn)市場發(fā)展的三條指導(dǎo)原則和今年工作的四項措施，具有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實指導(dǎo)作用，關(guān)鍵是統(tǒng)一思想，抓好落實。

（一）建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費模式，引導(dǎo)居民適度消費。我國是發(fā)展中國家，人口眾多，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，資源相對不足，生態(tài)環(huán)境承載能力弱。以較小的資源環(huán)境代價，解決好人口大國城鎮(zhèn)化過程中的住房問題，是各級政府面臨的重大挑戰(zhàn)。按現(xiàn)行城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)計算，以戶均90平方米計，每年新增居住用地可建造305萬套住宅，可解決910萬人口的住房問題，遠(yuǎn)不能滿足城鎮(zhèn)化過程中新增人口的住房需要。必須建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費模式，通過適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠、信貸扶持等經(jīng)濟(jì)政策，著力增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)，鼓勵發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和“四節(jié)一環(huán)保”的技術(shù)運用；引導(dǎo)居民樹立適度、梯次的消費理念，樹立健康文明、資源節(jié)約的住房消費觀念。

（二）健全住房保障體系，積極解決低收入群眾住房問題。實現(xiàn)中央已經(jīng)明確的“十一五”末“使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善”的目標(biāo)，重點是完善和落實廉租住房制度，確保保障資金和土地供應(yīng)到位，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，提高實物配租比例，切實改善低收入困難家庭的居住條件。繼續(xù)落實改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度的各項要求，重點是規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范供應(yīng)對象、規(guī)范上市交易管理。加大政府投入，鼓勵社會力量參與，加快棚戶區(qū)改造步伐，推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治，使更多低收入群眾分享改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果。同時，還要按照城市統(tǒng)籌規(guī)劃、用工單位負(fù)責(zé)、政府政策引導(dǎo)的原則，多種途經(jīng)逐步改善農(nóng)民工居住條件。

（三）完善住房供應(yīng)體系，幫助中等收入家庭解決住房困難。要繼續(xù)加大住房結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，堅決落實中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量70%的規(guī)定，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。在房價較高、上漲較快的城市，加大限價商品住房的供應(yīng)規(guī)模，既滿足中等收入家庭的自住需要，也具有抑制房價過快上漲的作用。當(dāng)前，部分中心城市房價和房屋租金高位運行，中等收入家庭既買不起商品房，又不符合廉租住房保障和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件，成為當(dāng)前住房突出問題。根據(jù)部分城市的實踐，借鑒國外經(jīng)驗做法，要發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府也要給予適當(dāng)?shù)膸椭Ｒ剿鹘⒍嗲赖耐度谫Y機(jī)制，發(fā)展公共租賃住房，主要面向無力進(jìn)入市場購買或租賃住房的中低收入家庭、新職工和進(jìn)城務(wù)工人員。建立公共租賃住房制度帶有戰(zhàn)略性，任務(wù)緊迫。要完善住房公積金制度，提高中低收入家庭住房支付能力，同時在貸款使用上向中低收入家庭傾斜。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系十分緊密。房地產(chǎn)價格的波動，對銀行乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)都具有重大影響。必須繼續(xù)堅持國務(wù)院已經(jīng)出臺的各項政策措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。制定公布住房建設(shè)規(guī)劃，落實有區(qū)別的稅收、信貸政策，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)理性投資和合理消費。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和退出，強(qiáng)化土地供后監(jiān)管、嚴(yán)查囤積土地行為，加強(qiáng)交易行為監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)行商品住房明碼標(biāo)價和價格申報制度，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)等。通過各項調(diào)控和監(jiān)管措施的落實，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。