德福巷調研報告

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關于開發建設德福巷一條街的調研報告

導語：200*年2月，按照區政府《關于“創佳建強奔小康”建設年爭創最佳環境實施方案》的要求和史曉紅區長指示精神，我局對“德福巷一條街”進行了專項調研工作。通過實地勘測、現場走訪、調查問卷、咨詢服務等多項手段，對德福巷的具體情況有了初步了解。調研報告分為“歷史、發展與現狀”、“存在問題”、“綜合分析及建議”三部分。

一、德福巷的歷史、發展與現狀。

1、歷史與發展。

德福巷位于西安市碑林區南門湘子廟街北側，隋唐時期曾經為皇城的一部分。上世紀九十年代初，茶館、咖啡館和酒吧業逐漸興起，并逐步走向繁榮、形成規模。過去，西安每年要接待許多中外旅游者，尤其是南門地區，景點眾多、經濟發達、交通便利、游客云集，但缺少高品位的消閑娛樂場所，客人游完名勝古跡，只好守在賓館飯店磨時間，德福巷咖啡屋的出現，既是市場的需求，同時也讓人們領略到了西安古文化和現代氣息相融和的魅力。德福巷的繁榮與發展，成為古城日益開放的一個寫照。如今，德福巷與古色古香的書院門古文化街東西為照，遙相呼應，成了傳統文化區中一條最有“洋味”的街道。

2、目前基本經營狀況。

1）經營種類：目前，德福巷共有經營戶36家，其中咖啡屋（茶館、咖啡館、酒吧）共24家（如表1）；其他經營戶12家（如表2）。在24家咖啡屋中，13家在2000年以后開始經營。

2）客源組成：

l固定客源（回頭客）是各咖啡屋的主要收入來源。有多達3/4的咖啡屋的固定客源占到總收入的50%－80%，只有23.5%的咖啡屋的固定客源為30%或者低于30％。

l總接待量。目前各店的飽和接待總量可達1600人－1700人。有9家店的待客規模超過100人。

l季節性特點。大部分咖啡屋收入和季節關系密切，特別在“雙節”、“國慶”和“五一”黃金周期間客源較多。

l外賓（指外國游客和港澳臺游客）所占比率較小。絕大部分咖啡屋（約95%）的外賓數量不到總量的30%，有近半的咖啡屋外賓數量不到總量的10%。

二、存在問題。通過比較分析各項數據資料，發現問題主要集中在“步行街的設立”、“交通停車”、“品牌的經營與維護”、“對政府職能的意見和建議”四個方面。

1、設立步行街。

通過問卷調查，在咖啡屋中，支持：反對：無所謂三者的比例是5：3：2。在市民及游客中，支持者占到92.4％以上。支持者的理由和建議是：

●德福巷地處繁華鬧市之中，“曲徑通幽、鬧中求靜”、“追求文化品位”是64.7%的調查者對德福巷的第一感受；只有17.7％希望定位于“車水馬龍、熙熙攘攘”。所以，設立步行街，將有力限制機動車交通量，極為符合游客和消費者的心理需求；

●建議做好整條街道的主體宣傳，經營項目做的純（單一）一點；

●建議南北兩巷口做好包裝，整條街統一形象。

反對者主要指40％的咖啡館經營戶，多在德福巷中部，擔心步行街的設立將導致顧客由于不便停車，而選擇德福巷兩個街口的咖啡館，從而影響到客源。

2、停車問題。89.4%的顧客認為存在停車困難；76.4%的咖啡館停車現狀表示不滿意，“停車不便”、“被交警貼罰單”、“因停車不便而散失客源”等成了抱怨最多的問題。被調查者中，超過90%認為應該為德福巷建設一座大型停車場；

3、品牌的經營與維護。各經營戶都認為經營與維護好德福巷這一品牌，既符合整體利益，也有益于個體利益。被調查者都對政府部門寄予了很大的希望，主要建議有：

●各店應打出自己不同的經營特色，獨具格調，與眾不同；

●倡導高品質的服務，使德福巷一條街的整體素質得以提高；

●政府、商家及其他部門齊心協力，使德福巷在西安的知名度更

高；

“德福巷”作為一種新時尚文化的象征與代表，在年輕人及中高層收入群中，享有較高的知名度；但是對于大眾群體，特別是60歲以上的老年人和部分中年人群體，能夠把德福巷和咖啡休閑娛樂聯系起來的比率非常低，對其品牌的認知率幾乎為零，遠低于“書院門”和“東新街”。此外，對于品牌的定位和認識，我們從幾個方面做了較詳細的調查。

1）建筑風格的統一。47.1%的經營戶堅持要“統一建筑風格”；35.3%表示反對；17.7%表示無所謂。

2）經營理念。在“商業化”、“精品化”、“大眾化”三個經營理念中，首先支持“精品化”的客戶比例最高，占47.1%；其次是“商業化”，最后是“大眾化”。

3）經營風格的統一。52.9%表示德福巷應該實行“單一的茶秀、咖啡館和酒吧”經營，47.1%表示應當順其自然，允許飯店、美容美發等其他經營戶并存，“混合經營”。

4）“古氣”與“洋味”。近5成客戶表示德福巷應適當強化“古氣”，近2成對此表示明確反對，支持“洋味”，另3成多客戶則認為無所謂。

5）街容市容”的“中化”、“西化”和“自由化”。贊同完全“中化”和完全“西化”的客戶大體相當，約各占1/4；其他1/2表示任其“自由化”為好。

3、對政府職能的意見和建議。對政府管理部門的意見主要集中

1）在“上級管理部門多，稅費多”和“公安部門經常進行的黃、賭、毒檢查，對市場影響很大”上兩個方面。只有11.8%的經營戶表示滿意現有管理辦法，超過70%認為需要改善，5.9%認為需要強化管理，約有10%對此不愿意發表意見。有經營戶特別指出：“收費合理，放水養魚，美化環境，提升檔次，加強宣傳，謹慎規劃，讓所有經營戶有時間、有精力、有資金，與政府共同提高德福巷整體形象。”

三、綜合分析及建議。針對調研中集中反映的4個問題和其他意見，根據我區“旅游興區”發展戰略和“中心旅游區”發展規劃，我們的分析和建議是：

1、設立德福巷步行街勢在必行。我們認為，目前德福巷這個品牌的

影響力有限，游客消費的潛力還遠遠沒有被開發出來。步行街的設立，將減少機動車的干擾，更多凝聚“人氣”，易于形成自己“曲徑通幽、鬧中求靜”的特點，與周圍的繁華鬧市相襯，與周圍的歷史文化景點相適應，迅速提升其知名度。調研表明，設立德福巷步行街的可行性非常大。

1）天時。目前，全區實施“旅游興區”戰略，德福巷步行街設

立開發，完全符合中心旅游區建設規劃；而南門－文昌門的拆遷改造、書院門古文化街的改造完善和湘子廟旅游景點的開發建設，將成為德福巷的“街頭招商旗”，游完以上景點（區），到德福巷休憩最符合游客的心理。

2）地利。德福巷南通粉巷，北接湘子廟街，西臨大車家巷，東

與南大街南段相平行。雖深處鬧市，但四周環通，易于改造。目前，德福巷是由南往北單行。如改成步行街，機動車可以經由車家巷貫通南北，對雙側機動車的分流影響極小，完全符合設立步行街的地理條件。

3）人和。問卷調查中超過5成的經營戶和9成的顧客完全贊成

設立德福巷步行街，如能解決好反對者最擔心的停車問題，完全支持的設立步行街的經營戶將達到8成。

（綜上所述，設立德福巷步行街勢在必行、貴在可行。作為我區旅游行政管理機關，我們初步提出“開發建設德福巷，設立步行街”及解決其中困難的主要思路及規劃。）

2、力爭建設大型立體或地下停車場，解決停車難問題。據調查，德福巷北口東至家市第一醫院有咪表停車為14個、西至大車家巷有咪表停車為13個，對面東60米王子飯店地下雙層停車場有車位186個，另有第一醫院內部停車位（一般不對外）25個。每到下午6點以后或每逢節假日為停車高峰期，所有車位滿員。“停車難”、交通擁擠現象出現。經勘測后建議：將德福巷北口對面竹笆市土雜用品批發市場（約200－300平方米）規劃建設成多層立體停車場，如采用國產鋼架4層立體架構，可一次停車300輛以上，且距離德福巷北口僅30米，位置最佳；也可考慮在修建湘子廟時，同時修建地下停車場，此處距德福巷南口較近。

3、“咖啡飄香，德福永駐”，打響品牌優勢，提高知名度。

1）無論是政府、還是經營者，都要統一思想，認清德福巷這一品牌的優勢和劣勢所在，堅定不移地樹立“咖啡飄香，德福永駐”這一經營思路，提高管理與服務水平；

2）近80%客戶希望政府有關部門能從“樹立大品牌、發展大旅游、建設大市場”的角度，對整條街重新進行相關規劃，提升檔次；

3）70%的客戶希望旅游部門對德福巷的服務應首先體現在“加強宣傳引導”上，其次，要注重“提升整體形象”，最后，再加強“市場的規范與管理”。

4）組織各經營戶，進行高檔次、高品位的運作與管理，提高服務水平，提高為國內游客和外國游客服務的水平和能力，統一組織大型的節假日娛樂活動；

4、統一規劃，加強改造，實施“點亮工程”，美化環境，改善硬件條件。

1）組織有關部門，按照袁書記講話精神，定位于“人文”文化建設對德福巷的開發建設進行重新規劃；

2）重點做好德福巷兩個街口的裝飾工程，醒目而涵有品位；

3）整條街道實施“點亮工程”，讓德福巷夜間燈火通明，亦具魅力；

4）加快開發建設湘子廟街，為德福巷的開發建設創造有利條件。