居民住宅出租經商監管調研

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近年來，工商行政管理部門在受理消費申（投）訴時，因居民利用住宅經營或出租他人用于從事生產經營活動，而產生的噪音污染、環境臟亂、消防隱患、財產安全和治安問題等申（投）訴逐年增多，已演變成為了一個社會問題，應引起相關部門的關注。

改革開放以來，隨著我國社會主義市場經濟體制的全面建立，非公有制經濟從有益補充到重要組成部分的飛躍，出現了商貿活躍、市場興旺的繁榮景象，在歷經下海經商、廣建市場、破墻開店后，伴隨著經濟的高速增長、人民生活水平的日益提高和居住條件的不斷改善，使一部分人群已擁有閑置房屋。如何做到房盡其用，充分發揮出這些閑置房屋的最大效益，就出現了這樣一些情況：人們思想觀念的轉變，經商已成為謀生的一條有效途徑；人們居住條件的改善，用多余住宅出租經商已成為可能；人們手中財富的寬余，將多處購房作為投資理財一種手段，進而形成所有房地產開發商都熱衷于開發“商住兩用房”，從中獲取豐厚利潤。

對城市居民住宅變經營場所的社會反應，客觀地看擁護者不少，并大致有這樣一些觀點：房盡其用說，這部分人認為住房作為固定資產，是家庭最大的一筆財富，應該讓其流動增值；降低成本說，由于住宅租金比商業用房的要便宜很多，投資成本的大幅減少，有利于中小企業、個體工商戶創業；方便群眾說，住宅改商用，較好地解決了小區住戶就近購買的問題，起到了方便群眾生活的作用；有益補充說，變住宅為商用，大都處于人口密集的商務區，由于市場規劃滯后、商用場地不足，發揮了拾遺補缺的有益補充作用；維護穩定說，還有相當一部分人認為，居民住宅變經營場所既能解決一家人的生計問題，又為部分特殊群體提供了就業門路，一定程度地維護了社會穩定。

由于地區條件差異、經濟發展水平、居住人口密度、消費結構層次的不同，居民住宅變經營場所的特點也各不相同，但其總體發展特點為：一是居民利用自有住宅或出租多余、閑置住所，注冊登記企業、個體工商戶的發展勢頭呈強勁上升趨勢；二是以自然人出資、入股開辦個體、獨資、合伙企業的居多，但注冊資本都不大，規模也普遍偏小；三是經營行業因經濟發展水平的不同而各不相同，大中城市、發達地區的行業相對集中，主要以廣告業、商業貿易和技術開發為主，而中小城市、不發達地區的行業要相對單一，主要是低檔次的餐飲、娛樂、住宿、休閑等服務性行業；四是國有、集體性質的企業，其經營場所基本都不設在居民住宅內。

隨著越來越多的城市居民將住宅改為商業用房，雖有不少的支持擁護者，但持否定反對態度的更多，而由此引發出的一系列社會問題和矛盾，筆者以為應引起政府和有關部門的高度關注。一是無法可依，監管失控。2004年《行政許可法》實施后，人們對“法無禁止，即為可行”的理解，鑒于現有法律法規對絕大多數行業的經營場所均沒有限制性規定，凡是申請人手續齊備的登記機關只能注冊，準予進入。而嚴重的問題是一些人并不依法登記就開展經營活動，造成無照經營、異地經營的違法違章行為大量增多，以致監管失控，其中尤以異地經營行為有經營者主觀故意規避監管或逃避債務的行為更為嚴重。二是環境擾民，影響和諧。很多小區居民對變住宅為商用，所形成的噪聲污染、衛生臟亂等破壞環境的行為意見很大，使經營者和居住者之間摩擦糾紛不斷，兩難調和的局面可能誘發社會矛盾，對構建社會主義和諧社會帶來負面影響。三是社情復雜，隱患增多。居民住宅變經營場所后，勢必造成住宅區內人員結構更加復雜，各類閑雜人員隨意進出，成為新的治安案件高發區，尤其是消防安全問題突出，給人們帶來人身、財產和消防等安全隱患。四是行為不當，財稅流失。由于居民住宅變經營場所，改變了房屋使用性質而違反了現行有關規定，其行為顯然不當，也事實上造成了國家財稅的流失。

目前，出現的居民住宅變經營場所已成為不爭的事實，這是由于城市規劃建設不合理、產業結構調整不到位、房地產市場不完善等眾多因素造成的。然而有需求就應有市場，正是由于市場的不足和缺少與中小企業、個體工商戶發展所需的商業用房，才摧生、激活了居民住宅出租經商這個市場，政府所要做的就是適時加以引導、逐步進行規范。

1、抓好規劃建設。隨著我國市場經濟體制的不斷完善，統籌城鄉、區域協調發展步伐的加快，必將推動城市化進程。城鎮人口的大量增加，市場和商業用房的需求與缺口將更加拉大，政府就必須在抓城鎮規劃時充分考慮市場和商用所需，并利用市場的手段抓好各類市場和商用設施的建設與配套，這才是根本解決居民住宅變經營場所的治本之策。

2、注重引導規范。從目前的情況看，對居民住宅樓作為經營場所要統一做出禁止性規定，既不合理也不現實，但又必須加以規范。所以從規范這一行為的角度出發，就應該充分用好用足現有的法律法規，比如利用好《物權法》對房屋出租人、承租人、利害關系人的權利義務的界定，《無照經營查處取締辦法》對房屋出租人在房屋出租經營行為中所應承擔的法律責任，還有涉及公安、消防、衛生、環保等相關部門的法律法規等等，進行廣泛宣傳，使房屋出租人和小區物業管理人員充分認識到，無論是從保護自身利益、企業信譽的角度，還是從維護社會公共利益、市場秩序的角度，都有責任把好承租人的主體資格，并督促辦理好相關合法手續，行成齊抓共管的格局。

3、探索監管途徑。既然居民住宅變經營場所是由諸多因素形成的，雖有很多反對者，但也有不少支持者，政府有關職能部門，尤其是工商、公安、消防、衛生、環保、質監等相關部門應切實履行好職能，積極探索出一套行之有效的監管新方法、找到一條監管新途經。筆者以為一是應該從嚴格住所證明審查、環保衛生許可、安全消防許可、征得權利人同意、經營者做出承諾、準入前實行聽證等環節入手，嚴把行政許可審批條件。二是相關部門要建立聯系人和數據定期交換制度，以加強信息溝通，弄清基本情況，為監管奠定基礎。三是動員小區業主、小區物管、房屋出租人、利害相關人等社會力量共同參與管理，形成齊抓共管的良性互動機制。

4、推動政府立法。由于居民住宅變經營場所的問題實際上涉及到私權的保護問題，當居民住宅變為經營場所后，由此而引發來的是私權與公權的矛盾。在目前立法還不現實的情況下，政府應該通過出臺規范居民住宅出租行為的行政規章進行調整，做到有法可依、監管有據，以維護良好的市場競爭行為，也為構建社會和諧提供法律支持。