社區(qū)物業(yè)管治現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

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物業(yè)管理問(wèn)題是廣大市民普遍關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，在社區(qū)推廣實(shí)施物業(yè)管理更是熱點(diǎn)中的難題。社區(qū)是若干個(gè)群體或社會(huì)組織聚集在某個(gè)區(qū)域里所形成的一個(gè)在生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體，是社會(huì)生活的載體。社區(qū)物業(yè)管理是改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分，其管理范圍涵蓋了從居民小區(qū)到工商業(yè)各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，提高城市的品位，有利于提高城市經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)的保值增值，推動(dòng)我市城市建設(shè)和和諧社會(huì)建設(shè)。

在深入開(kāi)展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)中，我局組織相關(guān)人員，圍繞加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理等重點(diǎn)內(nèi)容，開(kāi)展開(kāi)展集中調(diào)研，調(diào)研的對(duì)象主要是城區(qū)花園等小區(qū)的業(yè)主、物管企業(yè)工作人員以及社區(qū)居委會(huì)、相關(guān)職能部門(mén)的管理工作人員，調(diào)查主要采取了問(wèn)卷調(diào)查、隨機(jī)訪談、召開(kāi)座談會(huì)、查閱檔案及實(shí)地查勘等方式，重點(diǎn)就社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題以及加強(qiáng)和改進(jìn)的措施等內(nèi)容進(jìn)行分析研究，為開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)社區(qū)綜合管理改革提供參考依據(jù)，現(xiàn)將情況報(bào)告如下。

一、社區(qū)物業(yè)管理基本現(xiàn)狀

（一）基本情況

據(jù)年我市住房現(xiàn)狀調(diào)查，馬店城區(qū)（不含社區(qū)）現(xiàn)有住房2.51萬(wàn)套，住房總建筑面積315萬(wàn)平方米，人均住房建筑面積36.22平方米，分布在馬家店街道辦事處五柳樹(shù)、豐坪巷、七口堰、熊家窯等4個(gè)社區(qū)居委會(huì)。4社區(qū)總?cè)丝诩s8.7萬(wàn)人，國(guó)土總面積13.85平方公里。截止年底，我市城區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)6家，即達(dá)等物業(yè)管理公司，物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)均為三級(jí)，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證、物業(yè)管理人員上崗證的持證上崗人員48人，相關(guān)從業(yè)人員240人。全面實(shí)施物業(yè)管理面積80萬(wàn)平方米，其中住房78萬(wàn)平方米，社區(qū)物業(yè)管理尚未全面推開(kāi)，已歸集公共部位公用設(shè)施維修基金318萬(wàn)元，已有10個(gè)住宅小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自治或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

（二）社區(qū)物業(yè)管理作法

近幾年來(lái)，市房地產(chǎn)管理局認(rèn)真執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在物業(yè)管理方面從開(kāi)發(fā)源頭到建后管理做了大量的細(xì)致工作，特別是圍繞業(yè)主反映的突出問(wèn)題，采取了一系列辦法措施，取得了一定成效。具體體現(xiàn)在：

一是加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)，認(rèn)真組織開(kāi)展《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)、宣傳、培訓(xùn)工作。按照原建設(shè)部《關(guān)于宣傳、貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的通知》要求，分批對(duì)房管所、物業(yè)管理公司工作人員、業(yè)主委員會(huì)成員等進(jìn)行集中學(xué)習(xí)培訓(xùn)，要求從業(yè)人員持證上崗，先后培訓(xùn)百余人次，夯實(shí)了物業(yè)管理基礎(chǔ)，提高了物業(yè)管理人員素質(zhì)，營(yíng)造了良好的物業(yè)管理氛圍。

二是建立了商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理制度。嚴(yán)格按照《省共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金實(shí)施細(xì)則》規(guī)定比例繳交，做到記帳到幢、明細(xì)到戶、財(cái)政監(jiān)管，保證專(zhuān)款專(zhuān)用，真正用好住房“養(yǎng)老金”，發(fā)揮好專(zhuān)項(xiàng)維修資金保障作用。年我局與中國(guó)建行三峽分行枝江支行在宜昌率先開(kāi)通房屋維修資金管理系統(tǒng)。

三是建立了售房合同與物業(yè)管理合同同時(shí)備案制度。嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)發(fā)企業(yè)售房必須簽定前期物管合同，宣傳引導(dǎo)購(gòu)房人明確物管重要性，切實(shí)做到物業(yè)管理從源頭上抓起。

四是逐步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。通過(guò)開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)檢查，明確行業(yè)規(guī)范和崗位規(guī)范，進(jìn)一步明確物業(yè)維修、綠化保潔等服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)費(fèi)收支情況公開(kāi)透明，建立物業(yè)管理誠(chéng)信檔案。

（三）社區(qū)物業(yè)管理模式

從社會(huì)福利分房到住房制度改革，從居民自建住房到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，適應(yīng)各種建設(shè)模式形成了不同形式的物業(yè)管理方式。

一是建管不分物管模式。建管不分的模式?jīng)Q定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重建設(shè)、重銷(xiāo)售、輕售后的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，出于開(kāi)發(fā)下一樓盤(pán)的需要，開(kāi)發(fā)公司出資組建物業(yè)管理企業(yè)，形成誰(shuí)建誰(shuí)管，物業(yè)管理公司前期介入與接管驗(yàn)收未落實(shí)，造成業(yè)主委員會(huì)成立后無(wú)法按接管內(nèi)容、接管程序做好驗(yàn)收接管工作，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛。

二是建管分離物管模式。建管分離模式明確了業(yè)主委員會(huì)的自治權(quán)利，要求物業(yè)管理企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧。近幾年來(lái)，我市在住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，麗江花園等一部分新建的設(shè)施齊全、綠化率高的小區(qū)，由于嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》，配備了物業(yè)管理用房，建立了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，具備了社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件，按規(guī)定組建了業(yè)主委員會(huì)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自治，聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司從事小區(qū)管理，推行業(yè)主公約，居住小區(qū)業(yè)主素質(zhì)較高，收費(fèi)率高，使得小區(qū)管理規(guī)范，居住環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)和諧穩(wěn)定。

三是福利性物管模式。實(shí)施住房制度改革后，單位公有住房均出售給了單位人或社會(huì)人，住房已成為商品融入市場(chǎng)，但其物業(yè)仍由原產(chǎn)權(quán)單位管理，享受著“單位出大頭，個(gè)人拿小頭”的福利性質(zhì)物業(yè)管理模式，由原產(chǎn)權(quán)單位聘請(qǐng)門(mén)衛(wèi)、保安、保潔等工作人員從事物業(yè)管理，享受單位隱性福利，如電力局的東明小區(qū)、政府大院、省化小區(qū)、61699部隊(duì)生活區(qū)及各自成一體單位小院等。

四是業(yè)主自治的管理模式。業(yè)主自治的管理模式主要是住宅規(guī)模小，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)。一類(lèi)是在馬店城區(qū)以某路、巷、園、市場(chǎng)等命名建造的私人住宅，如私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園、建材市場(chǎng)，其物業(yè)管理基本由社區(qū)代管；二類(lèi)是企業(yè)破產(chǎn)改制后，原單位住宅區(qū)無(wú)人管理，如宜昌棉紡廠、枝江啤酒廠等；三類(lèi)是九十年代中后期由單位改制建設(shè)、私人開(kāi)發(fā)的住房，開(kāi)發(fā)后房屋賣(mài)給個(gè)人不再過(guò)問(wèn)，或是在推行社會(huì)化物業(yè)管理后由于諸多原因，組建的業(yè)主委員會(huì)采取自治管理，小區(qū)內(nèi)住戶不繳納物業(yè)管理費(fèi)，僅籌集一點(diǎn)資金維持小區(qū)內(nèi)保潔、門(mén)衛(wèi)。如怡園小區(qū)、張垸一至四巷等居民點(diǎn)，主要集中在豐坪巷社區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi)。

二、社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

經(jīng)調(diào)研了解，隨著枝江經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的不斷發(fā)展，建設(shè)工業(yè)強(qiáng)市和濱江宜居城市的步伐不斷加快，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的整體現(xiàn)狀已不能適應(yīng)建設(shè)活力枝江、和諧枝江的要求，嚴(yán)重制約了城市管理和房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）物業(yè)管理體制尚未理順，建設(shè)與管理職責(zé)不清。

物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域性特點(diǎn)，涉及規(guī)劃、建筑、供水、供電、供氣、園林、環(huán)衛(wèi)、工商、物價(jià)、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，矛盾交織，因此光靠房地產(chǎn)主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)，街道辦事處、社區(qū)在這方面的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是從總體上看，房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)擁有監(jiān)督管理權(quán)，如指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，限期改正、撤消不履行職責(zé)、侵害廣大業(yè)主權(quán)益的決定等，但其可操作性不強(qiáng)，且對(duì)于社區(qū)物業(yè)管理的主管機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員構(gòu)成、承擔(dān)職責(zé)等規(guī)定不明確，導(dǎo)致物業(yè)主管部門(mén)在履行物管活動(dòng)的監(jiān)管職責(zé)上存在諸多難題；二是街道辦事處、社區(qū)面對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀，承擔(dān)了大量的協(xié)調(diào)事務(wù)性工作，但缺乏法規(guī)和政策保障，導(dǎo)致許多業(yè)主與物管企業(yè)發(fā)生糾紛時(shí)，首先找街道辦、社區(qū)來(lái)解決，而社區(qū)除了調(diào)解、說(shuō)服教育外別無(wú)他法約束相關(guān)人；三是業(yè)主委員會(huì)地位責(zé)任不清，缺乏強(qiáng)制力。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)全體業(yè)主選舉成立、代表業(yè)主選聘監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主和物管企業(yè)的溝通橋梁，但業(yè)主委員會(huì)主體地位不明確，權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，無(wú)明確法律地位。

（二）住宅建設(shè)零散性及歷史遺留導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢。

改革開(kāi)放以來(lái)，特別是住房制度改革以來(lái)，為了盡快解決居民住房問(wèn)題，政府采取了大量措施鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)單位、個(gè)人多途徑多形式建造了大量的居民住房。這類(lèi)住房零散性大、標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，加之開(kāi)發(fā)商的行為不規(guī)范，建設(shè)單位的改組、土地使用的不規(guī)范導(dǎo)致無(wú)序開(kāi)發(fā)，物業(yè)無(wú)人管，更談不上物管維修基金的歸集，這類(lèi)住宅建造已有15年左右，絕大部門(mén)處于無(wú)人管理，房屋年久失修，背街小巷臟亂差，居民意見(jiàn)大，矛盾突出，不安全、不穩(wěn)定因素較為突出，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢。

（三）物業(yè)管理服務(wù)商品意識(shí)淡薄，物業(yè)管理收費(fèi)困難。

長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房，單位管修的舊體制造成了業(yè)主對(duì)社會(huì)化物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)意識(shí)欠缺。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，業(yè)主對(duì)物權(quán)的概念已確立，產(chǎn)權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，但物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念尚未形成，主要是業(yè)主收入較低，小農(nóng)觀點(diǎn)強(qiáng)，出錢(qián)請(qǐng)人不如自己打掃，缺乏物業(yè)服務(wù)的商品意識(shí)，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難，甚至有些單位推行只服務(wù)不收費(fèi)隱性福利物管，物業(yè)管理服務(wù)的大氛圍、小氣候尚未形成，物業(yè)管理良性運(yùn)行機(jī)制難于建立推廣。

（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，管理費(fèi)收繳率不高。

據(jù)調(diào)查，我市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)每月標(biāo)準(zhǔn)為0.20—0.65元/平方米。由于我市住宅小區(qū)規(guī)模偏小物業(yè)收費(fèi)偏低，加之業(yè)主物業(yè)服務(wù)商品意識(shí)淡薄，自覺(jué)繳納物業(yè)管理費(fèi)的意識(shí)差，導(dǎo)致公共設(shè)施維護(hù)、公共設(shè)備日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)、綠化保潔、保安管理及人員工資等物管費(fèi)用入不敷出，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)降低，長(zhǎng)此以往，惡性循環(huán)，制約了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

（五）物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。

我市物業(yè)管理從業(yè)人員大部分來(lái)自“轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，缺乏正規(guī)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平和操作技能不高，加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視從業(yè)人員的自身建設(shè)，既不開(kāi)展職業(yè)道德教育，又不建立健全崗位責(zé)任制和考核標(biāo)準(zhǔn)，工作程序、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，對(duì)業(yè)主的合理要求置之不理，導(dǎo)致引發(fā)物業(yè)管理的矛盾和糾紛。

三、加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理的措施和建議

物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展。為進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善管理機(jī)制，促進(jìn)濱江宜居城市的建設(shè)，提出如下建議。

（一）要進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)，加大對(duì)物業(yè)管理工作的宣傳力度。

物業(yè)管理關(guān)系到廣大市民的日常生活和切身利益，關(guān)系到城市發(fā)展和品位的提升，針對(duì)市民物業(yè)管理商品消費(fèi)意識(shí)淡薄的問(wèn)題，要切實(shí)加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳力度，充分利用報(bào)紙、電視等新聞媒介及發(fā)放資料、上街咨詢(xún)等宣傳方式，全方位、多層次、多渠道進(jìn)行物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，著力營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍，使各相關(guān)部門(mén)單位及廣大市民積極參與和支持社會(huì)化物業(yè)管理工作，逐步提高物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化水平。

（二）要進(jìn)一步建立完善制度規(guī)范，做到物業(yè)管理工作有法可依，有章可循。

物業(yè)管理是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和公共秩序的活動(dòng)，涉及各種法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)主體，在貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《條例》的基礎(chǔ)上，出臺(tái)符合實(shí)際的規(guī)范性文件，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中的各種關(guān)系。如調(diào)整政府相關(guān)部門(mén)（物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)、各行業(yè)主管部門(mén)）之間的關(guān)系，明確部門(mén)職責(zé)；調(diào)整主管部門(mén)與開(kāi)發(fā)企業(yè)、物管企業(yè)的關(guān)系；調(diào)整業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)企業(yè)、物管企業(yè)的關(guān)系等，在此基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的矛盾問(wèn)題制定針對(duì)性操作性強(qiáng)的措施和辦法，使社區(qū)物業(yè)管理做到有法可依、有章可循。

（三）要進(jìn)一步理順管理體制，強(qiáng)化行業(yè)主管部門(mén)監(jiān)管職責(zé)。

要按照“政府引導(dǎo)、立足社區(qū)，以人為本、因地制宜，以塊為主、屬地管理，部門(mén)協(xié)調(diào)、企業(yè)參與，財(cái)政扶持、房管指導(dǎo)”的原則，不斷拓展物業(yè)管理覆蓋面，切實(shí)改善廣大市民的居住環(huán)境和質(zhì)量，推進(jìn)城市建設(shè)和物業(yè)服務(wù)共同發(fā)展。首先要在市政府的指導(dǎo)下，充分發(fā)揮各部門(mén)、街辦、社區(qū)管理協(xié)調(diào)作用，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作機(jī)制；其次要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)和單位共同做好物業(yè)管理工作；第三行業(yè)主管部門(mén)要積極主動(dòng)履行監(jiān)管職能，積極配合街道、社區(qū)研究落實(shí)社區(qū)管理各項(xiàng)措施，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的突出問(wèn)題，加強(qiáng)與社區(qū)居委會(huì)的協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組建、換屆和日常管理工作的指導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，提高業(yè)主委員會(huì)自治管理的水平。

（四）要進(jìn)一步理順物業(yè)管理各方關(guān)系，建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。

街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)物業(yè)管理中既有各自的職責(zé)分工，但又同是物業(yè)管理的主體，因此要理順上述各方在社區(qū)物業(yè)管理中的關(guān)系，各方應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)、政策履行好各自職責(zé)義務(wù)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合和指導(dǎo)監(jiān)督，共同促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。

1、市房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化日常管理，規(guī)范物管行為。一是強(qiáng)化對(duì)前期物業(yè)管理備案的監(jiān)管，業(yè)主委員會(huì)成立后，嚴(yán)格按管理程序、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)做好驗(yàn)收移交工作，要把前期物管資料和管理用房移交作為監(jiān)督重點(diǎn)；二是強(qiáng)化住宅維修專(zhuān)項(xiàng)資金歸集使用的監(jiān)管，確保專(zhuān)款專(zhuān)用；三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行合同情況的監(jiān)管，進(jìn)一步明確業(yè)主、物管企業(yè)的責(zé)權(quán)利。

2、街道辦事處要負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)物業(yè)管理工作的開(kāi)展，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。按照“以塊為主、屬地管理”原則，參與制定和界定物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域，并參與業(yè)主大會(huì)的籌建和換屆工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)的行為，牽頭召開(kāi)社區(qū)聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決社區(qū)管理出現(xiàn)的各類(lèi)矛盾和問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)安保和綜合治理工作的監(jiān)督檢查。

3、業(yè)主大會(huì)由社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主的利益，負(fù)責(zé)選聘物管服務(wù)企業(yè)，積極配合社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)妥善處理小區(qū)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，并自覺(jué)接受政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)。

4、物業(yè)管理企業(yè)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘的市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化服務(wù)企業(yè)，它在小區(qū)管理中要嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真履行與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，積極主動(dòng)地為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，自覺(jué)接受政府有關(guān)部門(mén)及業(yè)主的監(jiān)督，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。

總之，要在理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上建立社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)三位一體的長(zhǎng)效管理機(jī)制，做到從規(guī)劃建設(shè)時(shí)介入，從前期物業(yè)管理抓起，形成職責(zé)分明、措施得力、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，切實(shí)調(diào)動(dòng)各方面的工作積極性，促進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。

（五）要進(jìn)一步做好社區(qū)基礎(chǔ)工作，因地制宜確立社區(qū)物業(yè)管理模式。

1、新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》，走社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物管道路。一是新建住宅小區(qū)要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃方案。按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全的要求建設(shè)住宅小區(qū)，同時(shí)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)做好專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集工作；二是要嚴(yán)格落實(shí)竣工備案制度和配套設(shè)施交付使用制度，建立前期物業(yè)管理介入制度、物業(yè)管理項(xiàng)目接管驗(yàn)收制度，完善物業(yè)管理移交手續(xù)；三是新建小區(qū)在交付使用后要按照法規(guī)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，選聘有資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，確保從規(guī)劃建設(shè)施工到售后物管一條龍服務(wù)，使物業(yè)管理從開(kāi)始設(shè)計(jì)就走上規(guī)范化道路。

2、整改后住宅舊區(qū)要因地制宜納入社區(qū)物業(yè)管理范圍。單一的模式不能適應(yīng)社區(qū)物業(yè)管理的需求，要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)和居民的需求，采用不同的管理模式。一是在社區(qū)管轄范圍內(nèi)，經(jīng)整治具備條件的住宅小區(qū)，可由社區(qū)組織成立業(yè)主委員會(huì)，選聘物管企業(yè)，建立“社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)”三位一體的長(zhǎng)效機(jī)制，按照不同小區(qū)的特點(diǎn)，采取多種方式實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；二是經(jīng)整治不具備條件的社區(qū)，可暫由社區(qū)組織下崗失業(yè)人員和“零就業(yè)”家庭人員，或者“志愿者”從事物業(yè)服務(wù)，進(jìn)行保潔、保綠、保安等基礎(chǔ)物管工作，所需資金由財(cái)政部門(mén)予以扶持；三是規(guī)模較小，零星開(kāi)發(fā)的住宅樓，可采取“樓棟管理”模式來(lái)解決有人管事的問(wèn)題，由社區(qū)選聘專(zhuān)人組織管理，協(xié)調(diào)解決居民的實(shí)際問(wèn)題，并采取循序漸進(jìn)方法實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理。

（六）要進(jìn)一步培育小區(qū)業(yè)主的主體意識(shí)，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

當(dāng)前大部分業(yè)主的權(quán)利意識(shí)剛剛萌芽，參與意識(shí)較低，對(duì)政府的依賴(lài)心理較重，街道、社區(qū)和有關(guān)部門(mén)要針對(duì)性地加強(qiáng)政策法規(guī)宣傳和引導(dǎo)，讓逐步推行市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的理念深入人心，逐步培養(yǎng)業(yè)主的主體意識(shí)、權(quán)利意識(shí)和參與意識(shí)，使之能夠主動(dòng)參與、支持配合社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，共同建設(shè)社區(qū)美好家園，把枝江打造為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、充滿活力、和諧穩(wěn)定的濱江宜居城市。