別墅調查報告范文

導語：如何才能寫好一篇別墅調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

作文風向標：貼近生活實際，注意行文格式。

審題指南針：1.選擇貼近生活，而且易操作的問題進行調查，確定調查主題，避開高精尖的話題。2.明確寫調查報告的格式：確定調查主題，寫清調查時間，明確調查目的，選準調查對象，做好調查小結和總結，寫上調查人姓名。3.圍繞調查主題，多渠道、全方位搜集信息，并作出相應的分析。4.針對調查分析寫好調查小結和總結。

佳作展示臺：

老百姓過年方式調查報告

浙江省嵊州市城南小學五（1）班 裘屹山 指導老師：魏巧雯

調查時間：2012年1月21日-23日

調查目的：春節是我國最傳統、最重要、最熱鬧的節日，家家戶戶張燈結彩過大年，享受家人團圓的美好時光。這次調查是為了了解老百姓是怎樣過年的，并親近老百姓。

調查對象一：媽媽

一號調查對象陳述：今年過年，咱們低碳一些，不放煙花，到大橋上看會兒就行了，不也同樣是紅紅火火的熱鬧景象么？年夜飯照例陪爺爺奶奶和長輩們一起吃，大家能夠團聚在一起，多幸福啊！到時候，爺爺、外公給你壓歲錢，你又變成一個“臨時大富翁”了！吃完年夜飯，咱們就看春節聯歡晚會。老套吧，呵呵！

調查對象二：外地打工夫妻

二號調查對象陳述：俺們來這里已經兩年多了，沒回家過年，老家在河南，太遠，買不到回家的火車票，這樣也好，可以多寄些錢回家給孩子上學用。你看，就昨天一晚上俺們就撿了這么多燃放過的煙火盒子，能賺好多錢哩！

調查對象三：某別墅區老板

三號調查對象陳述：一年忙到頭，天天吃飯店，也沒時間陪陪家人，就要過年了，我決定在我那棟豪華的別墅里，邀請有名的廚師燒一桌“滿漢全席”，請全家老老少少快快活活地吃一頓年夜飯，一定會很溫馨的。你看，我還買了好多的煙花呢！除夕之夜開一個煙花party，準備讓左鄰右舍都一起放一放，過個快樂幸福年！

調查對象四：小舅媽

四號調查對象陳述：我在電信局話務處工作，今年過年輪到我值班不能回家，身不由己啊！坐在辦公桌前，吃著盒飯，守著電話機，肯定會很寂寞的，但這樣過年也很難忘哦。一想到下班后照樣可以與家人團聚，照樣可以走親訪友，心里還是感到好幸福的！

調查小結：

一號：我們家的過年方式，應該代表了中國千千萬萬普通家庭的普遍過年方式。但媽媽的低碳概念絕對是大家學習的榜樣！

二號：外地叔叔的過年方式雖然很寒酸，但因為他們的心中有對家人的無限牽掛，所以仍然很幸福。這也同樣反映出無數打工人心中的無奈。

三號：是奢侈的過年方式，非常豪華，但還是保留著中華民族傳統的過年方式——回家過年！

四號：千千萬萬堅守崗位的工人的寫照，請允許我向這些過年了還堅守崗位的工人叔叔阿姨們敬一個禮！你們辛苦了！

調查總結：隨著人們生活水平的提高，不同條件不同層次的人們過年的方式各有不同。但是，在這傳統的新春佳節，家人團聚仍然處在十分重要的地位，無論多忙，無論多遠，和家人團聚永遠是人們心底的渴望！

調查人：裘屹彬

彩筆頭點睛： 本次調查主題貼近人們生活，便于操作，調查對象涉及人群不單一，調查信息的搜集覆蓋面廣，內容豐富，既有積極向上的一面，也有消極的一面，盡管如此，都異彩紛呈地呈現著老百姓過年方式的多樣性，而且調查獲取信息的形式采用陳述式，這樣呈現，證明搜集的信息來源真實，為撰寫調查報告拿到了第一手真實可信的材料。小作者的調查小結真實客觀，既有肯定，又有批評；調查總結緊扣調查主題，點明了調查的主旨—和家人團聚永遠是人們心底的渴望！ （姜廣生）

篇2

市場調查報告范文(一)

一、市場調研

目前市場上的沙發按照材質主要分為木質、真皮、布藝、以及二者結合四種，木質沙發：直接由各種木材打造，坐墊和靠背上沒有任何面料修飾，實用性和環保性比較好，但原木較生硬，舒適感不強，沒有人性化設計難以滿足現代沙發舒適性的要求;

目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則。

一、XX沙發市場概況：

目前，XX沙發銷售地主要聚居在XX大街處銀座家居、富雅家居、歐亞商城、東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具城。從產品和品牌檔次上看，銀座家居、富雅家居屬高檔品牌的根據地，東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具則匯聚了來自天南海北的中低檔沙發品牌。從經營定位上看，各商城均有自己的差異化定位，知名品牌、高檔商品的專賣店向富雅、銀座家具城集中;中檔及部分專業市場多數集中在東亞家具城;低檔商品的批發業務又集中在XX和XX家具城，歐亞則走專業化辦公家具路子，與其同一東家的銀座家居形成互補，對其他家具商城形成攻擊。

市場上的沙發按照材質主要分為真皮、布藝、以及二者結合三種，進駐XX沙發目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則匯聚了一些來自XX本土和其他各地區縣城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

三、消費者調查：

1、消費者細分特性描述一(低、中、高檔)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低層次、低價位的主要消費群。他們的要求是：簡潔實用而又有現代美感;功能較多，以便充分利用有限的居住空間;希望中高檔次的設計及風格，但價位偏于中低價，心理上能感到物有所值。這一類消費群還是雜牌的天下，因其長于抄襲與模仿，拙于原創與設計研發。因此，它們利用自身的各項成本優勢，吸引了廣大的中下層次的消費群。

b)中高層次的消費群，這部分消費者包括企、事業單位的管理人員，城市“白骨精” (白領、骨干、精英)。他們事業有成，思想獨立，個性化追求較為明顯。對家私的性價比、設計風格、用材、品牌定位較為看重。這部分生產廠家較多，他們各自以自己的原創設計及針對目標消費者的技術研發滿足了追求不同風格的消費者的需求。

c)都市新貴或富豪的高層次群體。這部分人居于消費金字塔的頂端。一般都有別墅或寬敞豪華的住房，對家具的要求首先是品牌要與自己的社會或金錢地位相匹配，通常選擇的是國際品牌或知名品牌。

2、消費者細分特性描述二(辦公、家居)：

a)辦公沙發消費群主要是經濟水平處于中找。購買群也多位于這個群體。經濟佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他們看重品牌，因此選擇的一般都是知名品牌。經濟一般者，則選擇中檔品牌，既顧及到了形象，又節省資金。

b)家居沙發消費群的范圍比較廣泛，幾乎涵蓋了所有成家立業或將近成家的消費者。對于私人使用物品，他們選擇起來相當慎重，不僅注重質量，而且在與室內風格匹配上也花盡心思。由于經濟狀況的不同，選擇的品牌檔次亦各不相同。

3、影響消費者購買沙發的主要因素：

訪問5人，綜合如下：

消費者選擇標準——無污染、沒怪味、舒適、款式合理、價格實惠

高消費——大品牌

中低消費——舒服、價格便宜

現用沙發品牌——南方、泰新、以及濟南本地產布藝沙發

認為現在較好的沙發品牌是芝華士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙發產品的未來發展走勢：

通過訪談和查找二手資料，有三大走勢：

a)產品設計開發方面：力求創新，國際一體化，簡約、舒適成為城市中人們放松壓力生活的主題;

b)產品使用方面：力求方便搬運，使用年限減少，色彩和時裝化的家具受到越來越多人的歡迎;

c)品牌方面：由于產品日趨細分，沙發品牌呈兩極化發展，知名品牌更加注重其品牌的建設和推廣，某些中檔品牌則在競爭中淘汰，而那些雜牌、小品牌則依舊利用自己的成本、價格以及地域優勢，占據中下層消費區域。

市場調查報告范文(二)

一、調查方案

(一)調查目的：通過了解大學生手機使用情況，為手機銷售商和手機制造商提供參考，同時為大學生對手機消費市場的開發提供一定的參考。

(二)調查對象：在校生

(三)調查程序：

1、設計調查問卷，明確調查方向和內容;

2、進行網絡聊天調查。隨機和各大學的學生相互聊天并讓他們填寫調查表;

3、根據回收網絡問卷進行分析，具體內容如下：

(1)根據樣本的購買場所、價格及牌子、月消費分布狀況的均值、方差等分布的數字特征，推斷大學生總體手機月消費分布的相應參數;

(2)根據各個同學對手機功能的不同要求，對手機市場進行分析;

二、問卷設計

大學生手機使用情況調查問卷

三、數據分析

根據以上整理的數據，我進行數據分析，得出結論：學生手機市場是個很廣闊的具有巨大發展潛力的市場。

(一)根據學生手機市場份額分析

(二)學生消費群的普遍特點

作為學生我對這個群體做了一些了解，對于我們共同的特點進行分析，得出手機市場應該針對不同學生群體開發產品或進行針對性的營銷手段，才能夠搶占市場。下面我們就來對學生群體的特點來進行分析：

1、學生消費群的普遍特點：

1)沒有經濟收入;

2)追逐時尚、崇尚個性化的獨特風格和注重個性張揚;

4)學生基本以集體生活為主，相互間信息交流很快易受同學、朋友的影響。

5)品牌意識強烈，喜愛名牌產品;

(三)學生消費者購買手機的準則和特點

通過調查大學生購買手機主要考慮因素是時尚個性化款式、功能、價格、品牌等，這也成為學生購買手機的四個基本準則。在調查中表明，大學生選擇手機時最看重的是手機的外觀設計，如形狀、大小、厚薄、材料、顏色等，占65%;但大學生也并非一味追求外表漂亮，“內涵”也很重要，所以手機功能也占有一席之位，占 50%;其次看重的是價格，而較少看重的是品牌，看來現在的大學生還是比較看重實際的。

市場調查報告范文(三)

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是20**年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數是2019戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：

一、調查對象的基本情況

二、專門調查部分

(一)酒類產品的消費情況

1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費;二是商家做廣告也多數是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。

2、白酒消費多元化。

(2)購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。

(3)顧客忠誠度調查表明，經常換品牌的消費者占樣本總數的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態度的占樣本總數的32.39%，持無所謂態度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業形象、爭創名牌上狠下功夫，這對企業的發展十分重要。

(4)動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業員推薦。不難發現，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規模。而對于商家來說，營業員的素質也應重視，因為其對酒類產品的銷售有著一定的影響作用。

(二)飲食類產品的消費情況

本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：

消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現將幾個主要酒店比較如下：

2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。

3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數中約占26.14%，以絕對優勢占領餐飲類市場。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數的60.8%，喜歡火鍋的約占 51.14%，在對季節的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。

三、結論

1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。

2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉酒為主。

篇3

吊塔、電鋸、水泥攪拌機，一刻不停地轟鳴著，這個隱藏在山谷里的別墅工地已經接近完工。工地的左側，是一片已經廢棄的殘垣斷壁—這是幾年前留下的爛尾別墅工地。

仰天坪屬于廬山風景區的一部分，在這“砍一棵樹都犯法”的國家級景區里，有著相當嚴格的法律管制，但卻約束不了肆無忌憚的房產開發。而整個廬山風景區也并不是第一次因為開發別墅而惹來非議，7年前，一批黨員干部在廬山上搶建私人別墅曾引來高層震怒而被嚴肅處理，而今，權力遠去、資本又來，地產商們出頭為有錢人開發豪華住宅。

廬山上的別墅建了拆、拆了建。這座有著獨特地理、人文、歷史和政治意義的名山，每一次折騰都毫無例外引來了公眾的目光。

開發仰天坪

從7年前的蓮花洞別墅事件，到今年7月的“仰天坪出現違規大宅”事件，廬山別墅再一次被媒體聚焦。

7月份《每日經濟新聞》刊發報道以后，新華社《經濟參考報》、《中國環境報》、《新京報》、《北京晚報》等媒體紛紛刊發報道和評論。8月1日，新華網刊發來源《經濟參考報》的報道《廬山景區違規建別墅須問責》，直指“在廬山風景區內，建商品房等建筑有著極為嚴格的審批程序和限制條件，公開興建別墅發售更是政策所不容許”。

“合法！有省政府批文！”面對媒體質疑，廬山管理局的發改、國土等部門，一直稱“項目沒問題”，并給開發仰天坪的地產商發了預售證。不過，在江西省住建廳介入調查后卻發現，廬山管理局發改委修改了省政府批文，將批準的酒店項目，改成“產權式”酒店，對外公開發售。住建廳對此進行了公開批評。

此后，廬山管理局相關部門不再接受媒體采訪。“住建廳這么批評后，下面肯定不好說了。”廬山管理局宣傳部副部長崔小毅告訴《南風窗》記者，“現在廬山管理局已介入調查，但結論還沒出來。”

事實上，篡改省政府批文這樣的事，單憑廬山管理局下屬的發改委，顯然難以辦到。

這點，從廬山管理局官網披露的管理局領導和廬山金城置業有限公司一起召開仰天坪區域項目建設辦公會等報道就能看出來。目前正是該公司在進行仰天坪別墅和產權式酒店的開發銷售。

8月6日上午，江西省住建廳副巡視員曾紹平接受《南風窗》采訪時稱，省政府的批文是可以在那地方搞酒店，但廬山管理局方面卻把它變成了產權式，變成可以銷售、而且還可以擁有私人產權，這性質就完全不一樣了，變成房地產開發了，顯然是違反規定。

“作為執法部門和單位，你不能知法犯法啊！”在被問到今后如何強化監管時，曾紹平也顯得無奈，“哎，有些話，我也不好說！”

曾紹平告訴記者，目前調查已經結束，他們也已將相關內容提交給省政府，具體看省政府的處理意見了。

可觀的稅收和利潤

沒有相關部門權威的調查報告，金城置業在仰天坪上開發的別墅和商品房究竟有多大規模也還沒有準確的數字。

有媒體記者和銷售人員閑聊時獲悉，“10套別墅已售7套”、“別墅大宅均價每平方米4.2萬元”……這些信息被曝光后，仰天坪銷售中心的工作人員變得異常警惕，“不賣，我們這是做酒店，不對外銷售。”

8月初，記者前往廬山采訪時，這家位于牯嶺合面街的銷售中心，其沙盤模型上還特別在獨棟別墅上，貼了“商務樓”字樣。但“銷售中心”和“售樓部”等字樣仍未拆除。

以購房者身份，記者找到了負責征收相關稅費的廬山地稅局牯嶺分局一位負責人。據他介紹，目前開發并對外銷售房產的金城置業，是一家外資企業，在仰天坪開發的房子有500多套，除別墅外，其他的房子也是屬于高端的。截至目前，包括別墅在內，這些房子已賣出近200套，業主有百余人，其中九江銀行一下子就買了50多套，這些都是有產權的。仰天坪上的建筑，目前除了少量的酒店設施外，其他都是別墅和商品房，自去年起就開始對外銷售了。

這位負責人稱，九江銀行也是在去年年初才買的房子，因房款已經付清，去年年底，九江銀行就派人來地稅局提走了發票。除這50多套房子外，九江銀行還在仰天坪購買了會所，“這可能是他們單位以后用于搞培訓或接待”。

近200套房子銷售后，金城置業的老板已主動向廬山地稅局報稅。據前述稅務局的那位負責人說，“申報的銷售額是1億元。這還不包括一些沒有確權的，確權后的金額將不止這個數。”

可以想見，剩下的300多套房子在銷售完以后，將給當地帶來可觀的財政收入。“包括營業稅、土地出讓金和業主的契稅，僅金城置業開發的項目，就可以帶來幾千萬元的財稅收入。”上述負責人說。

在仰天坪，除金城置業開發外，還有兩家地產公司在接手之前的爛尾建筑—也就是本文開頭，記者看到的連片廢棄的殘垣斷壁。這些被拆除、推倒的老建筑，是為接下來新開發做準備。

據記者了解，10多年前，一位商人開發仰天坪，因經營不善，資金鏈斷裂，抵押的地塊和房產被銀行公開掛牌轉讓，導致上述爛尾樓出現。

廣州安華物業管理有限公司取得了該地塊經營權，由于按規定要由在當地注冊企業來開發，廣州安華物業后來又成立了一家叫廬山鼎業發展有限公司來開發該地塊。目前，這片地已從“安華物業”手中轉到“鼎業發展”名下，其間轉讓地塊涉及增值等問題，“這片地還沒開發，因為轉讓，他們就已經給廬山地稅繳了500萬元的稅了。”上述稅務局的負責人說。

記者找到當初掛牌轉讓的信息，這份標的名稱為“九江廬山仰天坪開發區26棟房產及附屬土地”的文件顯示，當初轉讓參考價是7000萬元，由南昌銀行委托一家公司公開掛牌轉讓。

篇4

短短的幾天訓練時間結束了，馬上就要回到各自的工作崗位，一路上腦海中浮現這幾天的一幕一幕當中給我的感觸很深，又一次得到鍛煉和成長。下面是由小編帶來的有關銷售培訓心得體會3篇，以方便大家借鑒學習。

銷售培訓心得體會1

x周我毛司組織了實戰營銷技能與技巧提升培訓，主講老師x老師給我們進行了為期x天的培訓，雖然只是短短的x天時間，但是對于我們對銷售技能和技巧了解更進一步。十分有幸參加公司組織的銷售培訓活動，參加這次銷售培訓心得是，要做好銷售工作，銷售員必須要認真、堅持、用心、自信，并要不斷學習，以下是我對這次銷售培訓心得體會。

首先培訓目標是熟練掌握銷售流程各環節規范行為標準，能靈活運用，提高成交率;透過銷售技巧和服務細節的把握與實踐，提升品牌形象與銷售服務水平，提高顧客滿意度。之后x老師開始講了銷售理念和信念，計劃和信息分析，人脈等于錢脈，還講到了如何維護客情，如何幫忙經銷商銷售到終端客戶才是真正的銷售出自己的產品，而不是庫存的轉移。其中營銷是信息的傳遞與情緒的轉移，見客戶之前把自己的狀態調整好，一個好的業務員務必要修煉自己，有用心的心態，有自己的理想和目標，讓客戶愿意跟我們做業務。

其次，詳細講解了傳統式銷售與顧問式銷售的區別，并且要從傳統式銷售向顧問式銷售轉變。提出正確的問題，大多數銷售人員沒有問正確類型的問題，即使他們在打推銷電話之前就事先準備好了問題，但大多數人沒有事先準備。提問技巧很糟糕的影響是巨大的。這會導致拖延和反對，帶給不正確解決方案的糟糕演示，沒有區別于競爭對手，以及錯失銷售機會等形式的阻力。

還有專業知識的學習，就像x老師講到的“客戶花錢買的不是價格而是價值”，我們有時遇到專業點的知識，無法應答。這樣顧客在心理上就感覺到了――“不專業”銷售員，真正讓自己成為一名專業的銷售員，提高我們定單的概率，就要多學習專業知識，要做到平時不懂的問題要多問多記，勤學好問。還有儀表形象我們就應注意的細節問題，從著裝到坐姿，眼神等方面進行了詳細的介紹。

此外用心傾聽很重要，專業人士常因一向對自己及其產品喋喋不休，而錯過了重要的線索和信息。更為重要的是閉上你的嘴，讓客戶說話。你就應引導談話，然后傾聽和正確的消化吸收，我們了解到很多客戶真正需要什么，以使你能正確定位你的產品。

以上就是我參加完這次的培訓體會，以后的工作中我們要努力的從這些方面去提升自己的技能和技巧，時時刻刻的學習，積累一次次成功的銷售經驗，只有這樣我們自身才能和x公司一齊成長，并且在激烈的x市場上占有一席之地。

銷售培訓心得體會2

為期兩周的銷售實訓課在本周拉下帷幕。作為一名經濟與工商管理學院市場營銷專業的學生，我十分重視這次的實訓課程，并且在此次的銷售實訓中獲得了許多在課本及生活中不易得到的寶貴知識。雖然上課期間從老師那里學習到了不少成功企業的營銷方法，但是透過這次實訓后，深深的感悟到自身目光短淺，并透過實訓課程開拓視野，提高營銷潛力。

開天辟地的第一節課時，唐老師就對本次的實訓做了簡單的介紹以及本次實訓的課程的安排，全班同學五人一組，每組完成6個專題項目。我們的第一個專題項目資料是行業市場分析，在進行分析時我們需要搜集超多相關資料按照行業市場現狀、競爭格局、消費者行為分析等方面依次剖析行業市場，在規定時間內我們需要撰寫本次調查報告并將分析成果透過PPT演示的形式詮釋給全班同學。在聽過第一課時的任務安排后，全班都沸騰了，每個小組都聚在一齊討論起選取哪個行業市場，個個摩拳擦掌，相信在此次的實訓課中每位同學都能夠大展身手，展示自己的潛力。

轉眼第一次的成果匯報會來臨了，每個小組依次上臺演示。臺上同學做的PPT畫面新穎，講解到位，選取的行業分析也各不相同，有火鍋、女鞋、面包、通信等行業，不勝枚舉，十分精彩;臺下同學認真吸取經驗并提出疑問，整個場面熱火朝天，像極了一場別開生面的辯論賽，每個人都是樂在其中，受益匪淺。

透過第一次的成果匯報及調查報告的撰寫，同學們能夠輕車熟路的完成以后的專題項目。在這其中我充分感受到了團隊的力量，由于任務量比較大，小組成員都能夠服從組長的分工，認認真真、保質保量的完成小組合作，這也保證了我們成果匯報的高質量。

銷售培訓心得體會3

從我個人認為：目前房地產行業發展比較快，競爭日趨激烈，營銷不僅要在產品硬件上下功夫，更要注重軟服務。從杭州的樓市來看，賣得好的樓盤都是“找得到理由的”，而不再是前幾年一味的普遍上漲，只有產品做得好、定位比較準確、營銷和服務都比較到位的房產品，才能最終贏得消費者的認同。

目前房地產銷售已經從產品競爭上升到服務競爭的階段，而我們的樓盤又是別墅類產品，定位為高檔房產品，所以更應該把基礎工作做到位，軟服務就更需要銷售員有全面的素質。通過學習，我又把房產銷售的整個流程進行了全面梳理，加深了對本公司產品的理解，認為自身在售樓部的形象很重要，只有通過學習，才能進一步提高自己的素質，才能積累更多的客戶。作為一線銷售管理人員，不斷學習才能充分發揮銷售人員的主觀能動性。

其次是做銷售用心很重要。銷售就如醫生要先診斷才能開處方一樣，銷售人員要先用心了解客戶的需求后才能再談銷售，而不是一見客戶就推銷自己的產品。此外，只有把客戶看成長久的客戶，成功率才會增大，客戶應該成為自己的終身客戶。最后，銷售人員要主動幫助客戶，客戶才會信任你，主動來找你。

篇5

2016市場調研報告一

一、調查方案

(一)調查目的：通過了解大學生手機使用情況，為手機銷售商和手機制造商提供參考，同時為大學生對手機消費市場的開發提供一定的參考。

(二)調查對象：在校生

(三)調查程序：

1、設計調查問卷，明確調查方向和內容;

2、進行網絡聊天調查。隨機和各大學的學生相互聊天并讓他們填寫調查表;

3、根據回收網絡問卷進行分析，具體內容如下：

(1)根據樣本的購買場所、價格及牌子、月消費分布狀況的均值、方差等分布的數字特征，推斷大學生總體手機月消費分布的相應參數;

(2)根據各個同學對手機功能的不同要求，對手機市場進行分析;

二、問卷設計

大學生手機使用情況調查問卷

三、數據分析

根據以上整理的數據，我進行數據分析，得出結論：學生手機市場是個很廣闊的具有巨大發展潛力的市場。

(一)根據學生手機市場份額分析

(二)學生消費群的普遍特點

作為學生我對這個群體做了一些了解，對于我們共同的特點進行分析，得出手機市場應該針對不同學生群體開發產品或進行針對性的營銷手段，才能夠搶占市場。下面我們就來對學生群體的特點來進行分析：

1、學生消費群的普遍特點：

1)沒有經濟收入;

2)追逐時尚、崇尚個性化的獨特風格和注重個性張揚;

4)學生基本以集體生活為主，相互間信息交流很快易受同學、朋友的(2016年度關于大學生手機調研報告)影響。

5)品牌意識強烈，喜愛名牌產品;

(三)學生消費者購買手機的準則和特點

通過調查大學生購買手機主要考慮因素是時尚個性化款式、功能、價格、品牌等，這也成為學生購買手機的四個基本準則。在調查中表明，大學生選擇手機時最看重的是手機的外觀設計，如形狀、大小、厚薄、材料、顏色等，占65%;但大學生也并非一味追求外表漂亮，內涵也很重要，所以手機功能也占有一席之位，占50%;其次看重的是價格，而較少看重的是品牌，看來現在的大學生還是比較看重實際的。

市場調研報告范文(二)

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是20**年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數是20xx戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：

一、調查對象的基本情況

二、專門調查部分

(一)酒類產品的消費情況

1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費;二是商家做廣告也多數是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。

2、白酒消費多元化。

(2)購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產廠商的合理定價是十分重要的，創名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。

(3)顧客忠誠度調查表明，經常換品牌的消費者占樣本總數的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態度的占樣本總數的32.39%，持無所謂態度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業形象、爭創名牌上狠下功夫，這對企業的發展十分重要。

(4)動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業員推薦。不難發現，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規模。而對于商家來說，營業員的素質也應重視，因為其對酒類產品的銷售有著一定的影響作用。

(二)飲食類產品的消費情況

本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：

1.消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現將幾個主要酒店比較如下：

2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。

3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數中約占26.14%，以絕對優勢占領餐飲類市場。

4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。

三、結論

1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。

2、居民在酒類產品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉酒為主。

3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態度。對新牌子的酒認知度較高。

4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經有相當大的消費市場。

市場調研報告范文(三)

一、市場調研

目前市場上的沙發按照材質主要分為木質、真皮、布藝、以及二者結合四種，木質沙發：直接由各種木材打造，坐墊和靠背上沒有任何面料修飾，實用性和環保性比較好，但原木較生硬，舒適感不強，沒有人性化設計難以滿足現代沙發舒適性的要求;

目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則。

一、XX沙發市場概況：

目前，XX沙發銷售地主要聚居在XX大街處銀座家居、富雅家居、歐亞商城、東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具城。從產品和品牌檔次上看，銀座家居、富雅家居屬高檔品牌的根據地，東亞商城、清河家具、國貿家具、二印家具則匯聚了來自天南海北的中低檔沙發品牌。從經營定位上看，各商城均有自己的差異化定位，知名品牌、高檔商品的專賣店向富雅、銀座家具城集中;中檔及部分專業市場多數集中在東亞家具城;低檔商品的批發業務又集中在XX和XX家具城，歐亞則走專業化辦公家具路子，與其同一東家的銀座家居形成互補，對其他家具商城形成攻擊。

市場上的沙發按照材質主要分為真皮、布藝、以及二者結合三種，進駐XX沙發目前市場上的沙發高檔品牌主要有以整體家居布置、沙發配套為主的全有家私、皇朝家私、香港富得寶、香港樂其、宜家家私等、以及主營沙發的芝華士;中檔品牌則包括吉斯、喜夢寶、世紀博森、伊諾維紳、成都南方等，低檔品牌則匯聚了一些來自XX本土和其他各地區縣城的小品牌，如XXXX、XXXX等。

三、消費者調查：

1、消費者細分特性描述一(低、中、高檔)：

a)平民百姓、普通工薪族是是低層次、低價位的主要消費群。他們的要求是：簡潔實用而又有現代美感;功能較多，以便充分利用有限的居住空間;希望中高檔次的設計及風格，但價位偏于中低價，心理上能感到物有所值。這一類消費群還是雜牌的天下，因其長于抄襲與模仿，拙于原創與設計研發。因此，它們利用自身的各項成本優勢，吸引了廣大的中下層次的消費群。

b)中高層次的消費群，這部分消費者包括企、事業單位的管理人員，城市白骨精(白領、骨干、精英)。他們事業有成，思想獨立，個性化追求較為明顯。對家私的性價比、設計風格、用材、品牌定位較為看重。這部分生產廠家較多，他們各自以自己的原創設計及針對目標消費者的技術研發滿足了追求不同風格的消費者的需求。

c)都市新貴或富豪的高層次群體。這部分人居于消費金字塔的頂端。一般都有別墅或寬敞豪華的住房，對家具的要求首先是品牌要與自己的社會或金錢地位相匹配，通常選擇的是國際品牌或知名品牌。

2、消費者細分特性描述二(辦公、家居)：

a)辦公沙發消費群主要是經濟水平處于中找范文就來http:fanwen.高層次的群體。購買群也多位于這個群體。經濟佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他們看重品牌，因此選擇的一般都是知名品牌。經濟一般者，則選擇中檔品牌，既顧及到了形象，又節省資金。

b)家居沙發消費群的范圍比較廣泛，幾乎涵蓋了所有成家立業或將近成家的消費者。對于私人使用物品，他們選擇起來相當慎重，不僅注重質量，而且在與室內風格匹配上也花盡心思。由于經濟狀況的不同，選擇的品牌檔次亦各不相同。

3、影響消費者購買沙發的主要因素：

訪問5人，綜合如下：

消費者選擇標準無污染、沒怪味、舒適、款式合理、價格實惠

高消費大品牌

中低消費舒服、價格便宜

現用沙發品牌南方、泰新、以及濟南本地產布藝沙發

認為現在較好的沙發品牌是芝華士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙發產品的未來發展走勢：

通過訪談和查找二手資料，有三大走勢：

a)產品設計開發方面：力求創新，國際一體化，簡約、舒適成為城市中人們放松壓力生活的主題;

b)產品使用方面：力求方便搬運，使用年限減少，色彩和時裝化的家具受到越來越多人的歡迎;

c)品牌方面：由于產品日趨細分，沙發品牌呈兩極化發展，知名品牌更加注重其品牌的建設和推廣，某些中檔品牌則在競爭中淘汰，而那些雜牌、小品牌則依舊利用自己的成本、價格以及地域優勢，占據中下層消費區域。

2016市場調研報告

調研報告是對某項工作、某個事件、某個問題，經過深入細致的調查后，將調查中收集到的材料加以系統整理，分析研究，以書面形式向組織和領導匯報調查情況的一種文書。

手機產品市場調研報告

調研目的

本次調研手機市場的平拍狀況、消費者試用情況來了解我國目前手機市場的品牌現狀以及消費者購買動力

調研對象

諾基亞、三星、HTC、摩托羅拉、蘋果、索愛、LG、黑莓、聯想、華為、魅族、步步高、中興、紐曼、酷派

調研的內容

行業動態：發展現狀、存在問題、發展前景、相關政策、行業技術及相關技術、社會與經濟環境以及其他因素。

行業運行：行業整體規模、生產、銷售情況、進出口以及投資等，其他如細分市場運行、替代品與互補品行業運行等。

競爭格局：行業集中度、主要企業及相關產品、財務情況、發展戰略等、市場格局、進入與推出壁壘等。

調研方式

本次調研采取的是隨機問卷調研。

調研時間：20xx.2.2120xx.3.21

調研結果

現在移動電話有三種制式，GSM、CDMA和模擬制式，GSM占主導地位，約有93.1%的用戶、是選擇GSM制式，2.72%的用戶用的是模擬手機。4.18%的人選擇CDMA制式。

中國移動用戶占有率為67.19%，中國聯通用戶占有率為31.23%，中國電信長城用戶占有率為1.58%，可能跟其網絡開通覆蓋城市只有上海、，北京、廣州4個城市有關。

約61.39%的消費者覺得降價是他們購買手機的一個很重要的因素;41.78%的消費者可能是看重這一產品的品牌知名度而購買。從中可以看出價格優勢也是主導消費者購買欲望的一大因素。

通過調研可以看出消費者購買手機最為看重的是手機的性能、價格、款式，最后才是時尚感。這四點是影響消費者購買手機比較重要的因素

消費者談到對手機未來的功能還有哪些期望時，有34.53%的人把MP3播放功能放到首位。至于增加手機的游戲功能、照明功能等選擇比例較低。約有64.17%的消費者對WAP較了解。對電子郵件收發此項功能的需求比較突出。手機銀行這項功能的需求量達到20%左右。

調研體會

通過以上調研顯示：消費者真正看好的是質量好、性價比高的手機。以上根據消費者對手機的購買心理的判定及消費者對未來手機功能的期望，這也為眾多手機廠商帶來了以后發展的方向，更能促進我國手機市場的發展和繁榮。

2016市場調研報告

市場調研是市場調查與市場研究的統稱，它是個人或組織根據特定的決策問題而系統地設計、搜集、記錄、整理、分析及研究市場各類信息資料、報告調研結果的工作過程。

市場調研報告是經過在實踐中對某一產品客觀實際情況的調查了解，將調查了解到的全部情況和材料進行分析研究，揭示出本質，尋找出規律，總結出經驗，最后以書面形式陳述出來。這就是調研報告。

行業分析報告的編制撰寫一般由企業內部市場部或專業的市場研究公司撰寫，市場研究公司在數據采集、資料歸類、觀點提煉、報告撰寫方面具備獨特的專業優勢，擁有專業的報告撰寫團隊，完整的數據庫。

實事求是地反映和分析客觀事實。調研報告主要包括兩個部分：一是調查，二是研究。調查，應該深入實際，準確地反映客觀事實，不憑主觀想象，按事物的本來面目了解事物，詳細地占有材料。研究，即在掌握客觀事實的基礎上，認真分析，透徹地揭示事物的本質。至于對策，調研報告中可以提出一些看法，但不是主要的。因為，對策的制定是一個深入的、復雜的、綜合的研究過程，調研報告提出的對策是否被采納，能否上升到政策，應該經過政策預評估。

作用特點

可以為市場預測提供科學依據，它是制定經濟政策的依據。它的作用體現在以下四個方面：

(1)均衡供需

(2)指導生產

(3)合理定價

(4)了解信息

市場調研的特點

針對性：市場調查報告的寫作要有明確的目的性，要針對實際工作的需要。實踐證明，調查報告的針對性越強，其指導意義、參考價值和社會作用就越大。

新穎性

真實性：材料的真實/選用恰當合理、科學細致的調查方法

時效性

寫法

市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。

當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系?什么樣的方式來表達數據的涵義?

報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是簡單、直接、清晰、明了。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。

使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據?首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢?這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。

這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域。但是，制圖者可能是想表達選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。

既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用;在實際工作中可根據具體需要進行選擇。總之，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右;而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身;在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認;在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據標識。

篇6

2008年以來，中國的房地產市場遭遇寒流，成交量越來越少，但是價格仍然讓人無法接受。與此相比，美國的房子似乎異軍突起，受到更多關注。搜房網組織了美國買房看房團，引起了世界的關注。

美國房價降幅不一

“在我們去之前，即在2008年底，美國的一些特別低價的房子，比如銀行的回收屋和法院的拍賣屋，已經被一些投資者購買。所以第一波的時候價格很低，我們錯過了一個好時機。”北京英格律師事務所主任殷國華律師向《小康•財智》記者說。殷國華是搜房網首批赴美看房團的成員。

殷國華介紹，美國的房地產市場很成熟。美國房價十來年一直是上漲的趨勢，即使有過短期的回調，最終還是上漲。從2007年以后，價格下跌的很快，整體感覺來說，有的地方，可能下降有40%到50%的幅度，比如說洛杉磯、拉斯維加斯，紐約部分地方。而舊金山和波士頓，因為土地相對比較緊張，可發展的空間不大，房價的跌幅很低，大概有的才5%左右，有的在10%，好的地段跌幅在5%以下。

在美國有一個說法，房價，在好的地段，好的位置，它的下跌幅度比較低。美國有的地段，即使大勢見底了，它的房價也不至于跌幅太大。

美國城鄉差距不大，但是美國社區的品質差異非常大，這和中國也有點類似。比如說特別好的，不管是私人居住區也好，還是高品質的社區，這種房子雖然房價現在也降了，這對于購房者反而是個利好消息。首先是房價確實下降了，這種高品質的社區，雖然降的不大，但是實際上仍然下降了。其次是有房可買，如果在房地產市場特別熱的時候，真正漲價的時候，你想買，卻買不到好的房子，有這種好的社區的房子，房主不愿意出售。

“所以從這個角度來講，如果要買高品質社區，現在是機會，趁這個時候有選擇余地，完全是買方市場，你可以選擇。如果是為子女上學或購房自住考慮的話，這個跟大勢見不見底，關系不是太大，但是作為投資，如果選對的話，應該也是時機。”殷國華對記者坦陳。

1美元陷阱

如果是投資，在美國買房的第一要點是位置，第二要點是位置，第三要點仍然是位置。相距500米的兩棟房子價格可能天淵之別，升值潛力也大相徑庭。一般來說，“富人區”的房子條件比較好，增值空間比較大。

“1美元房子是一種炒作。如果真有1美元的房子，那肯定這是一種不正常的處置，是處置沒有價值房屋的一種方式。比如說為了避免遺產稅，或者是避免房產稅，房子買了基本上沒有價值，因為房屋租不出去，房主在那里住是不可能的。你自己沒法住，別人也沒法住，這個房子你買不買？”殷國華解釋到。

美國任何一個州的法律規定，所有的房產必須是按照當時的價值要繳納房產稅等等，而且美國的物業管理費和涉及到人工方面的價格都很貴，比如說草坪要澆水，然后修剪草坪，或者其他的要有人清掃，這些費用都非常高。

殷國華介紹就是根據個人的需要，到美國買房的至少分幾類：

一類是考慮子女求學的或者自住的。那就要考慮在大學所在地社區的房子。比如說上次看房團去過離硅谷很近的美國斯坦福大學附近一個好的社區，下跌的空間很有限。斯坦福大學旁邊這個小區給他們印象確實很好，很干凈，很特別，它的最大特點好像是一個天然的植物園，非常的漂亮，沒有遮擋，開放性的看不到大門，這附近連排別墅，面積大約200平米，價格是50多萬美金。

第二類投資，就看個人的眼光。如果說在合適的時候，比如說趕上銀行的回收和法院的拍賣等好時機，那么你再低價吸入，過去、現在和將來都有時機。對于其他的，比如說有的想做商業或者其他投資的話，這個差別就比較大了，有的商鋪或者是寫字樓這類的投資，因為有的地段商業房子跌幅特別大，但是也有的可能基本上沒有怎么跌，這個就看個人眼光。

美國很大，選擇什么樣的城市買房是每個投資者首先應該考慮的問題。大多數中國人對美國的地理環境和各個城市的生活環境都不大了解，他們只熟悉國內經常提起的大城市，如紐約，芝加哥，洛杉磯等，卻很少有人了解美國對于美國城市的排名，例如美國著名的經濟雜志每年都會對美國的城市排名，美國排在前面的最適合居住生活商業的城市在加州只有一個(Irvine)，新澤西州有兩個（Franklin Township 和 Piscataway),北卡羅萊州有兩個（Raleigh 和cary),其它的就不一一列舉了，總之，紐約和洛杉磯從來都不是美國人心目中的好城市。

畢業于武漢大學的陳美玲女士，厭倦了國內的繁忙生活，終于在2008年底安家美國。她對《小康•財智》記者說：“我認為與其在紐約生活，不如在國內的深圳或上海，既然來美國，就是想享受中國沒有的東西，這里的生活環境之好和房子周圍的環境（前后花園都有幾百平米），甚至你家后院全是樹林，那種安靜，祥和，教育環境和人的禮貌在紐約是很難有的。”

美國買房稅費高

美國房地產市場的法律法規應該是已經是相當規范了，首先這個行業不存在暴利。開發商合法運作一個項目，正常的話它有5%左右的利潤，高也高不了一兩個百分點。在美國拆遷法規是很嚴謹的，拆遷是一個平等的法律關系，必須要經過原房主，或者說原土地主的同意，因為美國土地是私有的。所以在美國要想成片地拆遷，大批開發，除了那些新區，在老城區或者是已經有房主的這些地方開發是很艱難的。

殷國華說，在舊金山他接觸了一個華裔開發商，在市中心開發了一棟單體的公寓樓，他的旁邊那個地方就是一個停車場，他就是為了拆遷停車場他已經花了8年的時間，現在還沒談下來，他說很難談下來。

在美國開發一個房地產項目從征地到最后完工，大概周期要10年―12年左右。因為它從開始土地報批立項目規劃，到最后開發成功，最后賣出去這個周期是非常長的。

關于美國房屋稅費的問題，其實最突出的就是多一個房產稅和遺產稅的問題。中國未來可能也會出現這種情況，美國有的州遺產稅高達到40%左右。

其他的稅，像印花稅、契稅，交易稅，基本跟中國差不多。但是有一個特點就是美國各州政策不同，比如說加州，州長施瓦辛格簽署了一個文件免除房產交易稅。美國實際上沒有房地產救市這一說，但是針對現在經濟不景氣也有些措施的，聯邦政府也有這種政策，就是對現在現時購房，多數地區可以免交易稅，交易稅大概好像是3%―5%左右，各個州不一樣。

比如說咱們在買房的時候，在舊金山，可能在50萬美元左右的，可能能省一到兩萬美元，這個稅它也是退稅制度，就你買了房子再退，你先交，以后可以退。

美國的房產現在確實處于低位，但在購買后，每個月每一年都要支付一定的地產稅以及房屋保險。這也是1美元房主愿意倒貼1萬美元的原因――低價房屋如燙手山芋，不賣的話每天都要付錢。很多中國人到美國買房子會陷入貪小便宜的陷阱里，不能完全相信宣傳廣告上的信息，低價房的代價可能是更多的后續手續。

陳美玲說：“以一棟位于休斯頓糖城成交價為18100美元的別墅為例，一年的支出費用達8000多美元。包括：地產稅3900美元／年；房屋保險576美元／年；社區管理費800美元／年。如果出租的話還要付租房中介一個月的租金（租期一年以上）；租房委托管理費用80美元／月，房屋設備損壞保險365美元／年。所以現在去美國購房的人要么需要自住，比如那邊有孩子在留學或者已經有親戚定居。要么想投資，乘著美國房價低谷購進等三五年回暖；也有的人考慮到人民幣對美元的升值潛力已經不大，看好美元，為了保值購入美國房產。否則，如果只為了圓一個別墅夢想，則大可不必湊熱鬧。”

到美國買房最好找律師

作為律師，殷國華特別注意考察美國的房地產法律制度，也特別強調美國買房的法律風險。

他介紹，在美國買房子通常二手房占多數，新房也有，新房這個跟中國基本是相似的，所以審查相關的合法證件，對于二手房就應該謹慎。

二手房在美國通常是要有房產經紀人來操作，很多跟中國不同，你很可能從來就沒有見過房主，在美國見不到房主是正常的，但是你一定要審查清楚相關的證件，也可以自己到相當于中國區縣級房地產交易中心，房產登記部門去查證這個房屋的一個產權情況。

最安全和保險的做法是，花一兩千美元花費，應該很低一個花費去委托一個房產的律師，做一個房屋調查，調查這個房屋權利有沒有瑕疵，這個房主有沒有抵押，房主的信譽等。有的房主破產了，信譽額嚴重透支了，或者存在有些危險債務，會牽扯到這個房屋的。如果律師做出調查報告，他們要對這個報告負責，確保這個交易的安全。

在美國，交易程序跟中國基本差不多，但是交易報價稍微不同。美國的房屋，假設我這個房屋賣的話，一般交給經紀人，然后經紀人就會給我做報價，根據不同的購房人他給做幾份，每人做一份類似于招標書似的競價，然后來選擇。如果是一次性付款，有可能你出價不是最高的，但是我可能選擇賣給你，或者你信譽好，或者你適合，你的愛好，或者說跟文化相關的，就跟你成交。有人出價高一點，但是他付款的方式，或者房主對他不感興趣的話，也不見得跟他成交。

篇7

“現在許多二十年前規定的奢侈品都已經成為了日常生活用品，我建議降低奢侈品進口稅。”全國政協常委、大連萬達集團董事長王健林認為，國內奢侈品價格過高直接造成國內需求轉向國外，而降低奢侈品進口稅不僅有利于擴大內需，還有利于推動國內旅游產業發展。

觀點

李稻葵：地產限購是強力降溫藥清華大學經濟管理學院金融系主任、央行貨幣政策委員會委員李稻葵教授近日撰文《論限購》，稱限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。房地產限購的前景大致可分為僵持、預期改變和降價以及一定成交量回升等三個階段。而這種前景實現的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅持一段時間。

葉檀：全球可能提前進入加息期

日本央行向市場注資51.8萬億日元，創下有史以來最快、最狠的注資紀錄。對于日本最大的幫助是各主要央行宣布加息，以吸引資金流入，拉低日元，從而避免日本央行進一步出臺瘋狂的寬松貨幣政策。這是一場沒有盡頭的比賽，如果日元匯率繼續上升，日本央行勢必會釋放更多的貨幣，而更多的貨幣則會讓游資趁恐慌繼續進行對沖操作。

茅于軾：二十年后房子會大量剩余

著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅于軾建議當下生活在北京的年輕人先租房。他說，二十年后，中國的房子會大量的剩余。現在我們計劃生育的結構，造成“421”的家庭結構，底下一個小孩，上頭兩個父母，兩個父母上頭又是兩個父母。祖父輩有4套房，完了到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之后這4套房都得留下來，結果房子就供過于求了，想賣都賣不掉了，所以我勸你們這輩子就別買房了。

于煉：房價可能下降20％至30％

全國政協委員、中國城市建設控股集團總裁于煉表示，房價有可能在第一輪“降價潮”中下降20％至30％。而且，不達到調控的預期效果，限購令不會被取消。于煉認為，房價下跌是必然的，但首先體現在成交量的萎縮上。“目前已有部分城市一天一套房子都沒有成交。”他說，今年我國整體流動性偏緊，房地產開發商的資金也面臨困境。“開發商硬扛不符合商業規律，因為沒有成交量，價格就必然下降。有了成交量，才能支撐價格。”他認為，如果部分開發商預期未來房價會下降30％，那么現在就會先降價10％銷售了。

任志強：房價下不來原因在農民

近日，在某論壇上北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強發表言論稱，他從來不認為中國缺土地，農村的宅基地有16.8萬平方公里，是城市建設的4.6～4.8倍。中國的改革從解放農民生產力開始，真正的中國城市化和現代化要從解放農民用地、宅基地開始。如果不從根本上解決土地制度，無法改變土地資源和人口矛盾，那么房價永遠掉不下來。

政策

準率上調致房企資金再度繃緊

3月18日晚間，央行宣布從2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第三次上調存款準備金率，至此，大型金融機構的存款準備金率升至20％的歷史高位。業內估算，此次上調存款準備金率0.5個百分點，能夠凍結銀行體系流動性超過3500億元。

商品房預售合同范文將更完善

3月17日，住房城鄉建設部房地產市場監管司就《商品房預(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)公開征求社會意見。據住建部網站消息，根據2010年9月向社會公開征求意見情況，住建部會同國家工商總局市場司對《商品房預售合同示范文本》和《商品房現房買賣合同示范文本》(草稿)做了修改完善。

銀監會叫停房貸返價

3月10日，銀監會下發《中國銀監會辦公廳關于做好住房金融服務加強風險管理的通知》，要求已有銀行方面簽字的房貸合同，銀行必須按照合同約定執行；只有借款人單方簽字的合同，銀行原則上應繼續按照合同約定執行。所謂“返價”，即銀行對此前房屋貸款合同或者貸款意向書中約定的優惠利率進行單方面提價。今年春節過后，一些“準房貸客戶”發現年前被承諾的8.5折利率優惠重新被通知單方面取消。

住宅私搭亂建禁止上市交易

住宅私搭亂建、別墅有違規建設等情況將禁止上市交易。從4月1日起，市規劃委的《北京市禁止違法建設的若干規定》正式開始執行，將嚴格查處和制止違法建設行為。新規將農村中的違法建設也納入禁止和拆除范圍。

土地

CBD六幅剩余地塊將入市

2011年3月14日，據北京市土地整理儲備中心信息，北京朝陽CBD核心區剩余的共計六幅地塊(Z8-Z13)即將進入招標階段。據悉此次入市的六塊CBD土地整體面積約為47,676萬平方米，建筑面積共計約為82萬平方米，折合平均容積率約為17.2。此六地塊建筑控高為150到300米，其中，Z8-Z10地塊鼓勵的產業類型為總部，z11和Z13地塊鼓勵金融機構，Z12地塊鼓勵綜合體。此前，在去年12月22日的第一輪投標中，首批6個CBD地塊交易總款共計222.57億元，其中中信集團以總價63億元競得Z15地塊，創下截至目前北京單幅地塊最高出讓價。(見圖1)

商品房銷售須明碼標價

為規范房地產市場秩序，著力解決當前商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題，3月16日，國家發展改革委《商品房銷售明碼標價規定》，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定，要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。該《規定》自2011年5月1日起施行。

中海地產三天連拿五宗土地

進入3月份后，短短3天內，中海地產接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。該企業自今年以來在全國范圍內頻繁出手，累積新增土地建筑面積420萬平方米，占2010年一整年新增土地儲備量768萬平方米的55％。

申華控股5.56億元西安曲江拿地

申華控股3月21日晚同公告，公司全資子公司上海申華房地產開發有限公司以5.56億元的價格競得西安曲江新區編號為“QJ3-7-92”的地塊。該地塊位于西安市雁翔路以西、南三環以北的區域。凈用地面積為115萬平方米，配建廉租房使用土地面積為5577.3平方米，地塊為居住用地，容積率在2.5至3.5之間。

福州土地市場“退燒”

3月22日，福州市鼓樓區華屏路西側龍峰里山頭角地塊，因申請人未超過3人轉為掛牌，掛牌交易期限為3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓樓區北

二環路北側福飛路東側地塊，以12億元被福建恒力收入囊中，樓面地價僅5935元／平方米。從福州近幾次的拍賣會上看，開發商瘋狂搶地的現象少了。

金融

40家開發商負債超6000億

近日有媒體對已經2010年年度經營情況的40家開發商的粗略統計，其歸屬于母公司的凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88％。不過，這40家開發商截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56％。

2011全球地產投資市場繼續復蘇

高緯環球《全球商業地產投資概覽2011》報告顯示，2011年，全球房地產投資市場預計持續復蘇。2011年全球投資預計會增加5～10％，達到6060億美元。投資活動增多表現在市場對新興和二線城市的關注持續增強，而不僅是以往投資活動主要聚焦的一線城市。報告預計租戶將得到更多關注。投資收益率下降不再成為影響投資的主要動機，相反，租金和收益水平的增長前景將成為投資市場的動力所在。

最大規模15億為房地產信托

根據普益財富提供的數據，3月第一周中，一款房地產信托產品最大募集規模僅為5億元，可是到第三周，房地產信托產品最大募集規模上升到15億元。值得注意的是，公布募集三周的募集規模中，有兩周房地產信托產品均占據當周單款最大募集規模的位置。“房地產行業資金緊張的局面，已經從去年下半年開始就有了，今年房地產信托發行的規模的確比較大。”普益財富信托研究員陳朋說。

市場

中國連續兩年成為全球最大房地產投資市場

全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環球3月21日的《全球商業地產投資概覽2011》報告顯示，市場對新興國家的關注將持續增強，中國連續兩年成為全球最大房地產投資市場。報告對全球56個國家商業地產投資活動的監測數據顯示，受到投資需求升高和市場供應有限的影響，投資收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21個基點，降至7.6％，預計2011年將繼續下降30個基點。

北京租賃供需比回落

“京15條”出臺一個多月以來，北京租賃市場也經歷了春節后的高峰期。據中原研究部數據統計，目前，租賃市場租金價格較春節期間上漲7％～10％，精裝修的兩、三居戶型成交量增加，房源與客戶的供需比也由春節高峰期的15回落到12.5，租賃市場逐漸歸于平穩。

山西房地產民間投資占九成

3月21日，山西省統計局公布的專項統計分析顯示，去年全省房地產開發投資完成592.2億元，其中非國有投資完成535.0億元，占全省投資的90.3％。統計還顯示，2010年，全省商品房竣工面積1089.7萬平方米，同比增長26.5％，增幅創2000年以來最高水平。

六成城市樓市成交量上漲價格平穩

中國指數研究院在3月份第三周監測的35個城市中，六成城市樓市成交量上漲，10個城市漲幅在20％以上，3個城市成交量漲幅過50％。重點城市中，6個城市成交量環比上漲。其中成都漲幅最大，達51.26％，其次是北京，漲幅為30.98％。此外，南京和杭州漲幅均在20％以上。成交量下跌的重點城市僅為上海、天律和廣州，其中上海降幅最大，為24.71％。(見圖2)

民生地產

中央撥百億公租房補助金

近日，財政部下達了今年第一批中央補助公共租賃住房專項資金100億元，要求各地專項用于補助政府組織實施的公共租賃住房項目的開支，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資項目的資本金等支出。同時，要求各地對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，并嚴格按照規定用途使用。截至目前，財政部已累計下達今年中央保障性安居工程專項補助資金200億元。

北京通州今年建4248套保障房

今年通州在確保9908套保障性住房交付使用的同時，將新開工建設各類保障性住房4248套。據介紹，目前，位于馬駒橋、永順和臺湖3個鄉鎮的4個項目共9908套保障性住房建設均進入內外裝修階段，預計今年11月底之前能交付使用。按照工作計劃，通州區今年新開工的保障性住房共4248套。其中經濟適用房586套、限價商品房862套、公共租賃住房(含廉租住房)2800套。

廣州首次明確宅地配建保障房

3月21日，廣州市國土房管局一口氣推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高爾夫球場地塊前所未有地在出讓公告中要求，競得人須配建3萬平方米保障性住房，并且按相關規定建成后將這批住房無條件移交給政府相關部門。開發商買地建商品房的同時還要配建一定比例的保障性住房，這是廣州落實“新國八條”的又一舉措。廣州市國土房管局相關負責人表示，今后廣州在宅地出讓的過程中，配建保障房的要求有望常態化。

人事動態

瑞安地產董事羅康瑞退任

瑞安房地產宣布，李進港獲委任為公司新任行政總裁，自3月16日起生效；李氏現為公司執行董事及董事總經理；而羅康瑞3月16日起不再兼任行政總裁職務，但仍繼續擔任公司主席一職。對于卸任的理由，羅康瑞曾表示，自己卸任后可以從公司內部員工中挑選接班人，以配合公司責任制的政策，下放決策權，將項目交由管理小組決定。

袁偉良被委任恒隆地產非執行董事

恒隆地產有限公司3月15日晚間公告，袁偉良獲委任為公司之非執行董事。袁偉良現年60歲，畢業于英國曼徹斯特大學，為英格蘭及威爾斯特許會計師公會資深會員，于1978年加盟恒隆。恒隆地產近期宣布在未來十年，每年將在內地增加近20萬平方米的高端商業物業。最終將在沈陽、濟南、天津、無錫等地擁有十七八個商場，總投資額接近350億元。

商業地產

2011年中國商業地產發展看好第一太平戴維斯最新報告顯示，2011年中國商業地產領域繼續保持上升趨勢。就寫字樓市場而言，在過去的18個月內，需求及租金都顯著復蘇，北京及上海兩地空置率持續穩定并呈現下降態勢，目前僅為10-20％，然而部分樓盤的過度供給風險仍然存在，因此投資回報率略有下降達5～6％。零售市場的需求及租金也開始復蘇，政府加強推動增加內需消費，因此零售市場發展前景十分樂觀。尤其是美國消費品品牌及中檔零售商積極投入中國市場，使得國內零售市場充滿生機。(見圖4)

保障房考驗商品房商業地產或旺揚

國務院副總理在全國保障性安居工程工作會議上強調，今年要求建設1000萬套保障性住房是硬任務，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用。這意味著我國將有一半以上的住房市場

由保障性住房所替代。專家認為，如果“十二五”規劃期間，政府決定建設的3600萬套保障性住房都如期交付使用，將徹底改變中國房地產市場商品房的供需格局。也就是說，傳統的房地產開發商將面臨著行業發展調整的嚴峻挑戰與考驗。

問題曝光

最黑樓盤被曝光

位于西安南郊的樓盤“橄欖灣”在五證全無的情況下，大肆圈錢，收取80多戶業主每人8萬到30萬不等的房款共計千萬元。東窗事發后，開發商涉嫌詐騙被刑拘，業主房款至今無法討回，堪稱西安“最黑”樓盤。

建外SOHO再起爭端

3月18日，本來是建外SOHO東區業委會首次全體會議。業委會以參會人數過多為由，臨時取消，引起業主不滿。建外SOHO東區業委會成立不到一年，卻始終陷入“分裂”，11名成員中有3人稱從未召開過全體委員會議，也看不到業委會文件(本刊此前曾多次報道)。業委會發公告稱于3月18日舉行全體委員會議，并邀業主旁聽。當晚，業委會群發短信稱報名近百人，找不到合適地點，因此推遲。十幾名業主不滿會議取消，自發前往建外街道辦，希望政府出面。街道辦相關負責人表示將盡快與業委會溝通，促成會議。

云南盈江最貴小區震后成危房

價格比當地普通樓盤高出1倍、售樓時曾宣稱能抗烈度8度地震、坐落盈江縣城銀湖湖畔的當地最貴樓盤之一的星星佳園小區，在“3?10”盈江5.8級、烈度7度的地震后，小區房體多處嚴重開裂，承重墻鋼筋發生彎曲，其中一棟甚至發生明顯傾斜，整個小區成為危房。200多戶入住了不到一年的業主，被迫住到了帳篷中避災。

(見圖3)

旅游地產

建業重金砸入旅游地產

日前，地產大佬河南建業住宅集團與沁陽市委、市政府聯合消息稱，神農山山前經濟拓展區建設項目正式啟動。據其透露，建業將投資50億元，以建設“中原一流”的旅游休閑度假區為目標，對神農山景區實行分步開發。開發建設包括游客服務中心、大型生態停車場、生態小鎮、旅游特色產品、餐飲購物街、星級賓館、高爾夫球場、萬畝果園農家賓館等多元化項目。總開發占地超過3000畝，一期開發面積約700畝。

海南物業使用率低

中國旅游地產服務集團3月20日“2011中國旅游地產(海南)消費者調查報告”，該調查報告顯示，在海南購房后，島外購房者每年使用物業時間超過15天的占絕大多數，其中70％以上的人群一年僅使用一次島內物業。中國旅游地產服務集團攜手中國消費者協會、中國房地產業協會、中國房地產及住宅研究協會于2011年2月15日至21日對海南省海口市及三亞市約100個社區實地調查購房者滿意情況。此次調查從“調查宏觀調控、城市環境、產品、物業管理”等方面對住戶進行調查，共收集有效問卷1612份，并針對問卷進行了數據統計分析。調查顯示，超過六成人群對海南城市服務水應冷淡，其中有22％的受訪者對城市服務不滿，近四成受訪者對海南城市服務沒有明顯感受。提高城市服務水平將是未來旅游島建設必須解決的問題。

海外資訊

美國二手房房價跌至近九年最低

美國二手房銷售2月份大跌近一成，全美二手房中位價格也跌到近九年來的最低點，顯示美國房地產市場復蘇之路依然漫長。經濟咨詢公司IHS GlobalInsight資深經濟學家克里斯托弗說：“房地產市場依然十分蕭條，并且成為經濟特別是家庭凈資產的主要拖累因素。二手房交易占美國房地產市場總交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美國房地產市場乃至就業市場的復蘇。NAR首席經濟學家勞倫斯?云說：“如果價格下跌的狀況持續下去，即便就業市場復蘇，仍會阻礙整個房地產市場的恢復。”

英國3月房價指數小幅回升

英國網絡房地產商Rightmove3月21日公布調查報告稱，盡管經濟前景尚不明朗，但英國3月房地產市場略顯回暖，售房者對未來房屋價格已顯樂觀，紛紛上調售出報價，房價在經歷了一個冬季的下降之后止跌回升，已恢復到2010年10月的水平。(見圖5)加拿大樓市疲弱可能損及經濟加拿大央行(BOC)副行長AgatheCote日前表示，加拿大樓市疲弱可能對經濟其他部分造成“相當大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行風險，且限制家庭負債的措施正開始產生影響。Cote認為，在下行風險方面，因一些加拿大家庭的債務負擔沉重，若加拿大樓市突然走軟，則可能對例如消費等經濟其他領域造成相當大的拖累。他表示，加拿大央行在設置利率方向時，也將密切地關注家庭居民的資產負債表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通脹不可或缺的，但也帶來了風險。

近期投資交易記錄

中國公司抄底買下紐約金融區著名地標建筑美國媒體3月22日報道，一家來自中國的投資和建筑公司以1800萬美元(約合1.2億元人民幣)的價格，買下位于紐約曼哈頓金融區的著名地標建筑“美國鈔票公司大樓(American Bank Note Building)”。

21世紀中國不動產收購北京上古

21世紀中國不動產3月7日宣布已經簽署收購協議，取得北京上古的控股權。北京上古是北京十大房地產行之一。該公司成立于2002年，主要提供商業地產的咨詢和銷售服務。

篇8

[關鍵詞] 房地產的屬性 剛性需求 住宅消費行為

一、房地產的屬性

房地產是房產與地產的統稱,指土地及其永久建筑物。現代廣義的房地產除了包括上述實物性房地產,還包括與這些實物聯系到一起的物權關系,如其所有權、使用權等。房地產具有典型的稀缺性和增值性,因此商品化住宅具有投資和消費的雙重屬性。房地產的稀缺性是指土地的不可再生性,土地的面積是一定的。由于必須保證農業、生態環境等對土地的需求,建設用地的供給具有剛性約束。房地產的增值性表現為因土地的有限性和居民和投資者對于房地產需求的上升,導致土地的供給不足,不能滿足需求,土地價格的不斷上升導致房地產增值。因此,房地產既可以用來消費,又可以用來投資。此外,房地產還具有一種公共物品(準公共物品)的屬性。房產-“居者有其屋”是一個社會最基本的福利要求。所以,對于房地產發展除了依靠市場調節,政府適度管制也有必要

二、“剛性需求者”的消費行為特征分析

“剛性需求”很難做精確的經濟學定義,但近期卻被頻繁用于房地產市場的供求關系解釋中,用于描述人們對自有住宅不可或缺的需要的滿足。一般將購買房屋以滿足自住需求為最終目的個人或家庭成為“剛性需求者”。

本文就此類購買行為的文化、社會、個人、心理等行為特征進行分析。

1.文化因素影響分析

文化因素一般又分為三個影響層次,即文化、亞文化和社會階層。

文化因素對消費者的行為具有最廣泛和最深遠的影響。馬斯洛的需要層次理論認為“衣食住行”需要屬于低層次的生理需求,如果僅僅是簡單地滿足生理需求,更理性的行為是選擇租房而不是買房。受中華民族“家”文化的影響,當沒有一套真正屬于自己的房子時,往往居無定所,容易產生漂浮不定的感覺。不僅如此,中國歷來有以房產來衡量家產的沿襲。

古人“昔孟母,折鄰處”的典故也體現了顧客默認的社會階層與住宅小區品味的關聯性。雖然貧富分化的現象已經比較明顯,但是社會階層意識在近代中國的消費意識中的影響比較有限,在戶型設計方面許多樓盤規劃的住宅時往往集一居室至四居室甚至連體別墅等多種戶型于一體,社會階層區隔并不明顯。只有少數樓盤明顯定位于某一社會階層。不同社會階層有不同性價比等因素追求,隨著社會階層的進一步分化,以社區劃分社會階層的定位模式可能成為未來的主流。

2.社會因素影響分析

購買行為也受諸如參照群體、家庭、社會角色與地位等一系列社會因素的影響。其中家庭問題是影響房產購買的關鍵因素。

家庭結構的變化會形成一部分改善型需求。改革以來,城市家庭結構更趨于小型化;但是,隨計劃生育政策而生的“421”家庭結構的發展會引發部分家庭回歸三代同堂居住模式的回歸,將引發大面積住宅的“改善型”居住需求;此外,第二胎政策的放松也使購房者有預留空間的需求。

受中國傳統婚戀觀和人口結構男女性別比例失衡影響,催生了“丈母娘需求式”的“特剛型”需求,這一部分的需求往往是初次購買的較小戶型。

“421”家庭結構推動房產消費的另一趨勢是“敬老”模式的改變。如果四個老人都在外地,兩個大人的照顧任務就會很重,如以小戶型為的“父母房”即可解決對獨立與親情的兼顧。

3.個人因素影響分析

購買決策也受其個人特性的影響,特別是受年齡所處的生命周期階段、職業、經濟狀況、生活方式、個性及自我概念的影響。

個人因素中的經濟因素對購房的影響最為明確,我們一般用“房價收入比”指標來衡量居民購房能力。所謂“房價收入比”是指一個地方的房屋總價與居民家庭年收入的比值,這一指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

按國際慣例,房價收入比3至6是合理區間。一個城市的房價最理想的狀態是,中等收入者一個月的工資能買得起1平方米住房。那么,當前的房價對于普通老百姓來說還是偏貴,尤其是在北京、上海等城市。

我國不同收入階層購買房屋的支付能力大不相同。對于高收入階層來說,購房的支付能力較強,4倍左右的房價收入比相當于發達國家水平,購房壓力很小。而對于低收入階層來說,10倍及其以上的房價收入已達到非常高的程度,基本上不具備購買商品化住宅的能力。過高的房價收入比仍然是制約剛性需求者購買的瓶頸。

另外,婚姻狀態和流動性等個人因素也將對房產類型產生影響。一些大城市中的晚婚、獨身、丁克、高流動現象將催生對小型公寓的需求。

4.心理因素影響分析

商品化住宅的購買行為還受動機、知覺、學習以及信念和態度等主要心理因素的影響。

作為投資品的房產價格不升或升幅較低便喪失了投資價值;而以自住消費為目的的“剛性需求”,只要預期價格下跌空間有限時就會積極購買,消費時機的選擇受價格變動的心理預期的影響。

個人對未來經濟形勢和對房價未來價格變動的預期是有很大分歧的。價格變動的預期直接決定了消費時機的選擇。

參考文獻:

[1]菲利普•科特勒,加里•阿姆斯特朗:市場營銷.北京:華夏出版社,2003

篇9

一、2月24日至2月28日，收集×××,×物業發展有限公司簡介、宣傳圖片等資料，了解該公司經營規模及項目建設現狀

二、3月3日至3月7日與××××物業發展有限公司人力資源負責人接洽聯系，了解該公司組織架構與分工、現有員工數量及分配、崗位描述情況、現有績效考核體系構成及運行情況

三、3月10日至3月14日與××××物業發展有限公司各部門相關人員討論對該公司績效考核體系運行的想法與感受，收集各自的思想與建議

四、3月17日至3月20日與××××物業發展有限公司人力資源負責人討論分析企業在制定及運行有效的績效考核體系時應注意哪些問題，做出調查報告。

企業績效考核的思考

內容提要：

通過對××××物業發展有限公司績效考核體系現狀的調查，分析其績效考核體系在實施運行中存在的問題，包括其在制度制定上與實際脫離以及實施中執行不力、監督不力，致使績效考核未充分發揮其應有的作用。針對該公司的現狀，結合該公司的經營目標，提出改進的建議。由此，得出體會：企業制定并運行績效考核體系時應注意的問題。

附說明：

根據學校的要求及本專業課程大綱和本次“管理學科工商管理專業（本科）社會實踐細則”的要求，按照學校的布置，我于2003年2月24日至3月20日在××××物業發展有限公司，就該公司的人力資源管理中的績效考核體系制定與運行情況做了社會調查，后經學校老師和指導老師的多次指導和反復修改，完成了此篇調查報告。通過這次社會調查讓我更加清楚了過去所學《人力資源管理》中績效考核管理的內容，并且體會到做好人力資源績效考核的重要性，有效的、可行的績效考核將對公司人員的工作積極性、主動性起到莫大的激勵作用，并因此推動公司的發展。

——對××××物業發展有限公司的調查

在企業競爭愈發激烈的市場環境中，如何提高企業的人力資源的管理效率得到了眾多企業的重視。而問題的集中點之一就是如何進行有效的績效考核。日前，筆者對××××物業發展有限公司的績效考核進行了調查。

一、××××物業發展有限公司績效考核體系現狀

××××物業發展有限公司成立于2002年初，是一家由××××技股份有限公司控股的民營企業，注冊資金2000萬元，主要經營房地產開發，現開發項目有××大學科技園示范園、南坪渝南佳苑、青杠別墅區、巴南佳和鈺茂經典苑等，其中只有南坪渝南佳苑（約50000萬平方米）將于2003年3月底正式開盤銷售，其余項目皆處于開發階段。公司現有機構設置為“六部三室”，共有人員70人，月工資總額達13萬元。顯而易見，公司目前的經營現狀是以投資開發為主，效益回收為輔，人力資源成本高，使得公司在資金運作上將承擔較大的壓力。公司針對以上情況，從2002年9月起實施了一系列的制度訂立、規范管理的改革，希望通過有效的、可行的規定和考核促進公司成本控制、效益創造等的改善，鼓勵先進，淘汰懶惰，使公司運作進入一個良好的循環。

公司現行的績效考核體系分為三部分。一部分是針對公司高級管理層，即公司分管副總。公司執行董事長在年初與每一個分管副總簽訂《目標責任書》，規定其分管工作須達到的標準和年內須完成的指標，到年底一次性考核兌現，完成指標則獎勵，未完成則處罰，分別針對不同的指標規定不同的獎懲數額。第二部分則是“一事一考核”，即針對臨時突發的須限時保質保量完成的事項，指定具體負責人，列出完成時間進度表，做到則獎勵，未做到則處罰。第三部分則是針對基層員工，采取月考核制。公司針對每類工種，制定出考核明細表，要素包括“德、能、勤、績”，月末由部門負責人按照考核明細表中所列內容逐一評分和談話確認，并根據最終得分決定其當月薪金的額度。

二、××××物業發展有限公司績效考核體系中存在的問題

公司制定以上一系列的績效考核制度，目的是為了通過對管理人員和普通員工的考核，使工資獎金與績效掛鉤，以此激發員工，改善工作業績。但在實際操作過程中，卻存在著種種問題：

（一）考核兩極化

公司制定的績效考核體系包含了對高級管理層和基層員工，但卻遺漏了中層管理干部，即部門經理與主管。中層管理干部僅作為績效考核的執行者，卻不是被考評對象。而績效考核本身首先是一種績效控制的手段，也是對員工業績的評定與認可，它具有激勵功能，使員工體驗到成就感、自豪感，從而增強其工作滿意感。另一方面，績效考核也是執行懲戒的依據之一，而懲戒也是提高工作效率，改善績效不可缺少的措施。中層管理干部從績效考核體系中脫離出來，使得其工作缺乏監督控制與激勵，造成中層管理干部積極性受抑，惰性增長，且易造成互相推諉，逃避責任，工作阻滯的現象，影響公司運作的連環性，繼而影響到公司的發展。

（二）公正性較差

在該公司的績效考核體系中，由直接上級執行考核。授權他們來考評，也是企業組織的期望。他們握有獎懲手段，無此手段的考評便失去了權威。但他們在公正性上不太可靠，因為頻繁的日常直接接觸，很易使考核摻入個人感彩。在他們執行考核時，很容易因平時關系的融洽與否、團結與否等直接影響到考評的結果，以致于因給出錯誤的判斷造成人員任職與工作的混亂。

（三）可操作性較差

作為月考的表格，每人要填寫4張以上的表格，加上評分和談話確認，每人可能要花半天或更長時間來填表。主管人員的工作量就更大，人員多的部門，經理每月可能要用一半的時間作績效考核這項工作。更有意思的是，考核表中一律將"德、能、勤、績"列為考核要素。而針對員工的月考核，員工在月中的“德”和“能”是不會有太多變化的，基本上成為了考核的不變量。而將這種不變量作為考核因素，就增加了考核的相對穩定因子，使短期考核的信度降低，從而影響了考核的效果。另外，公司在進行考核前，沒有對每一個崗位進行職務分析或崗位職責描述，每個部門和崗位沒有明確且相對量化的工作目標，這些都將影響考核的實施效果。

工作分析、績效考核、薪酬管理是三個相輔相成的工作環節，三者缺一不可。尤其是考核之前的工作十分關鍵，也非常重要，可以說是做得越細越好，而考核過程則要相對簡化和易于操作。否則就達不到效果或得不償失，耗費了企業大量的人力和物力，獲得的可能依然是部門及崗位的低效率運作和員工更多的怨言。

三、解決××××物業發展有限公司績效考核體系中存在的問題的建議

績效考核的目的主要是行政管理性的，如制定調遷、升降、委任、獎懲等人事決策；但其目的也有培訓開發性的。企業通過對員工工作績效的考評，獲得反饋信息，便可據此制定相應的人事決策與措施，調整和改進其效能。針對××××物業發展有限公司現狀，要解決其績效考核體系中存在的問題，建議如下：

（一）建立全面的縱向考核體系

縱向考核體系是按照組織層級逐級進行績效考核，即先對基層績效考核，再對中層績效考核，最后對高層績效考核，形成由下而上的過程。包括以下環節：

1．以基層為起點，由基層部門的領導對其直屬下級進行績效考核。考核分析的單元包括員工個人的工作行為，員工個人的工作效果，也包括影響其行為的個人特征及品質。

2．基層考核之后，便上升到對中層部門的層次進行考核，其內容既包括中層管理干部的個人工作行為與特性，也包括該部門總體的工作績效。

3．待逐級上升到公司領導層時，再由公司所隸屬的上級機構，即執行董事長，對公司這一最高層次進行績效考核，其內容主要是經營效果方面硬指標的完成情況。

（二）提高考核實施的公正性

通過全面的縱向考核體系的建立與運行，可以將公司從最高管理層到基層員工全面納入公司整體考核體系，無一例外，做到公正、公平，確保公司的每一個人力資源組成要素都受到監督和控制，每個崗位的工作都受到約束和規范，每個員工的行為都受到調整和激勵，這樣才有助于公司的正常運作。同時，由于中層管理干部也納入了考核范圍，使得他們對下級的考核行為同樣受到直接上級的監控，減少其考核行為的不公正性。

（二）調整績效考核的指標內容與階段性，改善其可操作性

首先，確定績效考核的指標體系，不能少了工作崗位分析這個步驟。公司應根據考核目的，對被考核對象所在崗位的工作內容、性質、完成這些工作所應履行的崗位職責和應具備的能力素質、工作條件等進行研究和分析，從而了解被考核者在該崗位工作所應達到的目標、采取的工作方式等，初步確定出績效考核指標。鑒于該公司處于起步階段，前期開發任務重、資金投入量大，為了減少管理成本，并不適宜將所有的崗位職責、要求都作為考核的指標，而應選取一些看來至關重要的崗位職責作為績效考核指標。為了使這些考核指標更趨合理，建議其在實施前交專家進行審議、修訂，使其具備可操作性、實用性。

其次，考核的實施應分階段性，在該公司的月考核要素中，應以“勤、績”為主，根據前期的崗位分析，制定出各個崗位的考核細則，在全面考核體系中，逐級考核，績效掛鉤。同時，將“德、能”等考核要素列入年中或年終的崗位資格評定，通過對每個人全面要素的考核，確定人員的去留、職位的升遷、調任、再培訓等，以利于人力資源的重新再分配，達到最佳組合。

四、企業在制定和實施績效考核時應注意的問題

（一）分清績效考核的目標

一般來說，企業的績效考核有四個不同的目標：選拔與招聘、培訓與開發，晉升與配置、調薪與獎懲。針對不同的目標，我們要設計與之相應的考核因素和考核流程。如對第一種考核，側重于對能力和經驗的公證評價；對第二種考核，側重于發現能力和業績的不足；對第三種考核，要進行全面客觀的評價；而對第四種考核，因為考核周期相對短，應盡可能簡單化，以績為主，勤為輔。

（二）績效考核明確化、公開化

企業的人事考評標準、考評程序和考評責任都應當有明確的規定，而且在考評中應當遵守這些規定。同時，考評標準、程序和對考評責任者的規定在企業內都應當地全體員工公開。這樣才能使員工對人事考評工作產生信任感，對考評結果也易持理解、接受的態度。

（三）堅持客觀考評

人事考評應當根據明確規定的考評標準，針對客觀考評資料進行評價，盡量避免摻入個人主觀情緒和感彩。考評一定要建立在客觀事實的基礎上。同時，要做到把被考評者與既定標準作比較，而不是在人與人之間進行比較。

（四）注意溝通反饋

篇10

俄羅斯男人稱理想女人應聰明加美麗

俄羅斯一家網站調查中心近期進行的一項問卷調查顯示，大多數俄羅斯男性認為，理想女人和妻子首先應當是聰明和美麗的。善良和富有魅力是他們看重的女性品質。而在妻子身上，忠誠和善于持家則更為可貴。在一些男士看來，自己的另一半必須是聰明睿智的，這樣才能輔助丈夫，為他出謀劃策。還有一些人則覺得，只有懂得“適當沉默”才夠得上理想太太的標準。在理想女人和妻子的必備條件中，外表排在第二位。只有為數不多的紳士不忘補充說：“重要的不僅是外表，心靈美同樣不可忽視。”有趣的是，男人把善良看作是女人第三重要的品質，但卻不是妻子必備的品德，它甚至沒有進入前五種品德之列。對他們來說，伴侶的忠貞要比善良可貴得多。許多男人非常嚴肅地看待這個問題，他們希望妻子“忠于自己但不要像個醋壇子”。所有受訪者都在一點上達成了共識，那就是包括妻子在內的女性應當是性感的。相比女友而言，男人更在意妻子是否持家有道。日常生活中，俄羅斯男人是典型的大男子主義：在他們看來，妻子應當忙里忙外，操持家務，還要燒得一手好菜，把自己伺候得舒舒服服。

述評：善良是飯，聰明是藥，美麗是性；吃飯是為了過日子，吃藥是為了提神，性生活是為了快樂。善良是飯，也就是不足掛齒卻又必須的事情。

10月22日 紐約New York

美國中學開設“防約會暴力”課程受歡迎

美國羅得島州通過一項法律，要求當地公立中學把防范“約會暴力”內容作為健康課程的一部分。羅得島州總檢察長說，“約會暴力”等家庭暴力十分常見，但學校里卻幾乎沒有針對這方面的教育課程。老師教學生們性知識，教他們不要吸毒、不要酗酒，同樣也應該教他們不要成為家庭暴力的受害者。根據名為“琳賽?安?伯克法”的法案，羅得島州的公立初中和高中必須開設相關課程，教育孩子們如何培養良好的友誼或戀愛關系，以及如何避免那些有暴力傾向的人成為自己的親密朋友。“琳賽?安?伯克法”也在全美范圍引發廣泛關注。美國全國檢察長聯合會已經通過決議，鼓勵各州向學生開展防“約會暴力”教育；內布拉斯加州正在考慮制定類似法律。“琳賽?安?伯克法”源于23歲女子琳賽?安?伯克。她三年前在約會時被男友殺死，此后她的父母一直致力于推動制定這一法律。

述評：兩性關系中暴力和主動只不過是墻頭上的一棵草，偏一下就成為了另一個行為，有約會暴力的男人，也會有約會不主動的男人，兩種人女人都不喜歡。

10月23日阿姆斯特丹Amsterdam

荷蘭人為寵物申請電視頻道

荷蘭阿姆斯特丹一家動物愛好者組織近日在全國發起為寵物及其主人開設電視頻道的倡議活動，并開始征集支持者的簽名，如支持者達到5萬人，就可以將申請正式提交給主管部門。倡議者要求相關機構制作適合動物觀看的電視節目以及使人了解動物生活狀態和權利的節目。活動的負責人卡倫?蘇特斯指出，目前荷蘭人家中喂養著大約300萬只貓、200萬只狗和100萬只兔子。他說：“人可以從動物那里獲得很多啟發。動物們不會造成信貸危機，不會吃超出需要范圍的東西，它們還愛護環境。”

述評：家富小兒嬌，寵物亦當然。給寵物看寵物的電視節目，是否還要分門別類？狗看狗的啃肉骨頭，貓看貓的捉老鼠，兔子看兔子的不吃窩邊草。

10月24日阿姆斯特丹Amsterdam

荷蘭埃因霍芬鼓勵轉行從良

荷蘭埃因霍芬市為了鼓勵紅燈區的轉行，打算實施一項特別的獎勵計劃，只要她們符合從良表現，便會給予積分獎賞，用以換取贈券，免費購買專人設計的時裝或家。當局希望為這些戒除可卡因毒癮、斷絕她們和幕后操縱者的聯系，又提供課程培訓，為她們進行轉職所需的技能訓練。此外，當局考慮接納由當地時裝設計學院學生提出的意見，向們提供免費的時裝，以特別的衣著設計增強自信，并教授設計之道，以鼓勵她們專攻時裝設計，希望有朝一日，推出個人品牌的時裝。除了埃因霍芬，荷蘭首都阿姆斯特丹和其它城市也采取措施，逐步關閉紅燈區，但進度緩慢。對于這項鼓勵轉行的計劃，當地的反應冷淡。荷蘭工會指出，有部份人可能并不想轉行，而最終一天，街頭可能變為非法，她們便無以為繼，而且大多數人欠缺朝九晚五的沖勁，根本難以適應。

述評：世界上一些自古以來的事情，不見得一定就是高尚的、擺得上桌面的，卻是難以消除的，尤其是難以在一夜之間消除的，一夜的消除必然二夜的復蘇。

10月25日 堪培拉城Canberra

澳大利亞專家建議不吃牛羊吃袋鼠

澳大利亞政府氣候轉變顧問建議，澳大利亞人應該改吃袋鼠肉、少吃牛羊肉，這樣有助于改善氣候變暖。加諾特教授在提交給澳大利亞政府的全球變暖報告里說，牛、羊等動物每天打嗝放屁排出大量甲烷，是澳大利亞溫室氣體的主要源頭，而袋鼠排出的甲烷氣體就非常少。甲烷是溫室氣體的一種，它使全球氣候加快變暖。加諾特的報告還說，家畜主要是牛和羊排出的甲烷氣，占農業排放溫室氣體總量的67%。如果農民也像工廠一樣，需要買排放甲烷氣的許可，畜養牛羊的成本就會增加，這進而會帶動飲食習慣改變。早前的一份調查報告提出，到2020年時，澳州牛和羊的數目應該分別減少700萬頭和3600萬只，同時讓袋鼠的數量從目前的3400萬增長到2億4000萬只。這樣一來，增加的袋鼠數目足以抵消減少的牛羊，而且隨著廢氣排放許可證價格的上漲，生產袋鼠肉就會比牛羊肉有利可圖了。

述評：世界總人口是幾十億，但是為了幾十億人口而來到人世走一遭、最終被人殺了吃了的動物幾百億幾千億都不止。歸根結底是人決定了動物該不該做動物。

10月28日 巴黎 Paris

近六成法國人青睞公立醫院-

法國民意調查機構法國輿論研究所最新調查結果顯示，近六成法國人青睞公立醫院。該機構對957名18歲以上法國公民進行調查，結果顯示，高達59％的受訪者表示，在可以自行選擇的情況下，他們更愿意到公立醫院就診。不過，調查結果同時顯示，42％的受訪者認為，無論是法國的公立醫院還是私人診所，過去5年里在醫療質量和就診環境等方面“沒有任何改進”。

述評：把自己靠在國家身上的人就是大多數的人，也就是窮人；對于窮人來說，公立就是國家，國家就是父母，父母有義務負責孩子的吃喝拉撒、生老病死。

10月24日 倫敦 London

英國女性采用“欺騙”方式讓自己更迷人

英國日前一項調查顯示，有超過90%的女性為了讓自己顯得更吸引人有魅力，紛紛采取“欺騙”的方式來裝扮自己。絕大多數女性都非常樂意采取一些“小把戲”來讓自己身型看起來楚楚動人，比如身魔術俏臀牛仔褲讓身型顯得苗條些。調查還顯示，女性采用最多的欺騙手段便是身穿魔術胸罩讓自己的胸部顯得豐滿。據了解，調查顯示女性使用最多的美容方式是：穿著透明的緊身內褲襯；其次是涂抹睫毛膏。不過該調查還透露了這種美容方式可能存在的一定危險。

述評：愛因斯坦相對論無處不在――女人是善于欺騙的，男人就是最容易受騙的，女人偽裝得最美麗的部位，恰恰就是男人最在意的部位、最看花了眼的部位。

10月27日 紐約 Newyork

經濟衰退讓人們生活方式更健康

經濟衰退真的那么不好嗎？當全球都陷入金融危機的恐慌中時，美國的一些學者做了調查，結果顯示經濟衰退讓人們的生活方式變的健康了。專家稱，經濟每衰退1個百分點，人類的死亡率就降低0.5個百分點。理由是經濟衰退后，人們喝酒的少了，抽煙的少了，人們有時間在家里烹飪“健康食品”，而不是去超市、快餐店買那些飽含脂肪的快餐。報道說，社會經濟高速運轉時，人們沒有時間照顧家庭和孩子，現在好了，人們有的是時間照顧家庭、拜訪親朋好友了。此外，開車的少了，路暢通了，交通事故和車禍死亡率也有所降低。英國的環保專家也認為經濟衰退有利于他們工作。舉例說經濟狀況好時，人們買四個蘋果就會浪費一個，每兩年就換一臺電視機，每搬一次家就修一次花園，現在大家的這些行為已經開始減少了。

述評：苦難是人類的財富，這是許多人津津樂道的；如果將經濟危機也看作苦難，是否也是財富呢？在危機過后，肯定有人這么堅持。

10月26日 莫斯科 Mosco

“鐘點丈夫”走俏莫斯科

家政服務公司是2003年才在俄羅斯出現的，絕對算新生事物。但據某市場公司統計，其年需求增長高達25%至30%。不少主婦獨自在家，碰到棘手問題，過去只能求助鄰居或是找物業，而物業的水平實在不敢恭維：等候時間長、干活不賣力、進門不脫鞋、很多活兒不會干……如今，主婦們不必為此而發愁了。最近在莫斯科新開出了一家名為“鐘點丈夫”的公司，名稱聽上去有些曖昧，但員工提供的并非，而是修理水龍頭、更換插座等家政服務，生意非常興隆，秘書小姐接電話接到手軟。安裝吊燈、鋪電線、更換電纜等是最常見的服務項目，但也有更換壁紙、給別墅的菜地松土、維修住宅等大活計。此外，經常會有女客戶打電話來請鐘點工陪心愛的寵物散步、跟自己上街購物、幫助挑選合適的電器甚至只是為了邊喝茶邊促膝談心。

述評：小保姆會與老先生產生愛情，鐘點工會與小主人纏綿，到了“丈夫”的份上，要想冰晶玉潔好像也很難，尤其是促膝談心，一不小心就不僅僅是促膝了。

10月28日 倫敦 London

新版歐元以形象勸阻易