規劃土地用途調整方案范文
時間：2023-11-07 17:53:27
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篇1
進一步加強國有存量土地資產管理，規范對土地使用者因改變用途、利用現狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產的補充處置，維護土地市場公開公平公正的交易規則，實現政府的土地收益權，促進廉政建設。
（一）全面實行經營性土地公開交易，完善市場配置機制。
凡商業、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產開發等經營性用地，堅持以招標、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權。對于原工業、倉儲、市政公用、交通、教育醫療等非經營性用地，按照規劃須改變為經營性用地的也必須實行公開交易。全面實行建設用地有償使用制度，包括行政機關事業單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區居委會盈利性的對外服務用房，均要按照出讓方式供地。
（二）維護土地供地條件的嚴肅性，防止產生新的不公平競爭。
根據法律法規規定，建設單位使用國有土地，必須按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定執行。國有土地使用權的供地條件具有法律嚴肅性，約定的各項規劃條件和用地范圍不應隨意調整。除政府要求改變土地利用規劃條件之外，都不得改變原批準的土地利用規劃條件。確需改變土地用途、容積率的必須經原出讓方和規劃部門同意，依法報經市、縣級市人民政府批準，并按規定補繳不同用途和容積率的土地差價。
（三）建設項目規劃調整產生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產流失。
因規劃條件調整產生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當途徑獲取額外利益，導致國有土地資產流失。
二、適用范圍
國有存量建設用地，包括經營性和非經營性的劃撥或出讓國
有土地使用權。主要指下列五種情形：
（一）原為國有存量經營性用地，須進行翻擴建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的
（二）原國有存量非經營性土地，保持工業或其他非經營性用途不變，須進行轉讓、翻擴建的
（三）原國有存量工業用地、公益事業用地、機關辦公用地等非經營性土地，利用原有建筑物現狀，暫時不進行翻擴建，但實際用途轉變為經營性用途的
（四）協議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調整規劃利用條件的
（五）涉及法院裁定協助執行、企業抵債、拍賣行拍賣的土地。
三、處置方式
根據上述不同情形，對土地資產確定不同的補充處置方式：
（一）經營性土地翻擴建的若宗地未納入政府統一規劃改造范圍，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者才可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金。若宗地已納入政府統一規劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統一規劃要求改造的經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統一規劃要求改造的將由政府優先收購儲備，實行公開交易。
（二）非經營性土地翻擴建的若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質相一致的經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻建，不再補繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質不一致的且城市總體規劃確定的用地性質為商業、旅游、房地產開發等經營性用途的則土地使用者不得進行翻擴建，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。
（三）利用現有建筑改變土地用途的必須經規劃和國土部門批準，不得擅自改變土地用途。
對于在年7月我市實行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經規劃部門批準的土地使用者可申請完善相應手續，一次性補繳土地出讓金后調整土地用途。
對于經營性土地公開交易制度實行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補繳土地出讓金的以及經營性土地公開交易制度實行以后改變土地用途的若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉發省國土管理局等部門關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》政辦發[]50號精神，根據規劃批準意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用權登記原用途不變。
（四）司法裁決、項權利實現、拍賣行拍賣等引起的土地使用權轉讓，若宗地已納入規劃改造范圍，維護權利人合法權益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準用途的按照本意見相關條款執行。
五原協議出讓土地、公開交易的經營性用地，改變原出讓約定的規劃條件的報經縣級市以上人民政府批準后，根據新規劃條件，按市場價格向政府補繳土地出讓金。
四、程序和要求
根據各種情況及相應處置方式，按以下程序辦理相關手續：
（一）涉及國有存量經營性土地提高容積率的項目。
1規劃方案的審核批準。規劃部門受理土地使用者申報的規劃方案，審核并報經政府批準后，書面函告國土部門。
2國土部門根據規劃部門函告，對土地容積率提高需補繳地價的項目，書面函告發改、建設、房管部門，并同時根據規劃審定的具體方案，核定補充土地處置意見，報經政府批準，補繳土地出讓金后，再次書面告知發改委、規劃、建設、房管部門。
3土地使用者到發改委辦理項目備案或核準手續后，向規劃部門申領《建設工程規劃許可證》進入正常基建程序。
（二）涉及國有存量經營性土地改變原批準用途的項目。
規劃方案審核批準前，國土、發改、規劃等部門進行會辦，會辦，意見報經政府批準后按照上款的程序進行。
（三）司法裁決、項權利實現、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權轉讓的項目。對土地權屬不合法、土地實際用途和批準用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權等，法律法規明確不符合土地轉讓條件的應在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續；確因債權處置需要，須在完善法定土地手續前裁決、處置、拍賣的應按土地管理法律法規的要求處置，依法完善土地手續，維護債權人的合法權利。
五、補繳地價
對于經營性土地，具體處置時應根據調整原因、時間、幅度和規劃用途、土地性質等因素按市場價確定地價補差。對于須補繳土地出讓金的經營性用地，原則上以規劃方案批準時間為同一時點，對照新舊不同的規劃條件土地評估差價，作為地價調整和補繳土地收益的基數。
（一）容積率改變的根據具體情況相應調整土地出讓金。
1超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規劃部門批準容積率的根據評估差價補繳土地出讓金。
2自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規劃部門批準容積率的土地出讓金不作調整。
3由于政府基礎設施建設等客觀因素影響原批準的容積率不能實施，以及政府要求降低容積率的根據評估差價可以相應調整出讓金。
4定銷商品房項目用地容積率改變的按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調整容積率后的樓面地價，相應調整土地出讓金。
（二）土地用途調整的按照評估差額全額補繳土地出讓金。
（三）行政劃撥方式取得的經營性土地進行翻擴建的根據原利用現狀補辦出讓手續，按照規定比例收取原利用現狀下的土地出讓金，此基礎上按照規劃調整的具體情況，由土地使用者全額補繳土地出讓金。
（四）利用原建筑物將土地改變為經營性用途的年7月前已發生的土地使用者可申請一次性補繳土地出讓金。劃撥土地依據經營性用地市場評估地價按規定比例補繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補繳土地出讓金。
年7月前已改變用途，但未申請一次性補繳土地出讓金的以及土地公開交易制度實施以后改變用途的劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標準征收，出讓土地則根據不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、轉讓條件
根據《土地管理法》城市房地產管理法》及國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》國發[]15號文件規定，
土地使用權轉讓必須符合以下條件：
（一）出讓土地使用權必須依法轉讓，劃撥土地使用權未經縣級市以上人民政府批準，不得擅自轉讓。
（二）繳清土地出讓金，領取土地使用證。涉及改變土地規劃條件，進行土地資產補充處置的還需提供土地完善手續的證明。
（三）按照出讓合同約定進行投資開發，完成投資總額的25％以上不含土地出讓金
（四）已經建有房屋轉讓時，應當持有變更后房屋所有權證書。
（五）工業用地依法轉讓后需續建或新建廠房的受讓方須提供新的立項批復和規劃意見。
（六）凡土地使用權轉讓，須經具備土地評估資質的評估機構進行評估。轉讓雙方應如實申報成交地價，低于市場評估地價20％以上的政府實行優先收購。
城市房地產管理法》等法律法規明確禁止轉讓的土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓后，必須按照國家和省有關規定繳納相關稅費后辦理土地登記手續。
經營性土地分割轉讓的轉讓后土地使用者必須按照原整體規劃方案建設開發。
規范以土地資產為股權的轉讓行為，對取得土地使用權超過2年未開發的土地資產，不得以股權轉讓方式轉讓土地使用權，政府將依法收回。
七、土地登記
（一）進一步細化土地登記。除根據現行土地分類和登記規程，土地使用證還須根據出讓合同或補充處置意見載明具體的規劃利用條件。
（二）嚴格土地證書查驗制度。初始發放土地使用證時，要根據出讓合同約定的項目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內，建設項目竣工驗收通過后，換發土地使用證。超過有效期限的土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。
（三）土地分割轉讓實行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館包括公寓式酒店超市、各類交易市場、經營性的物流用地原則上不得進行分割銷售。對于經營性的打工樓、文體、教育、科研、醫療衛生、福利院、養老院、藝術館、博物館等項目用地，不得進行分割轉讓。
（四）對改變土地利用規劃條件的項目，未完善土地手續、補繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續。
八、建立協調機制
加強國有存量土地資產管理，規范對改變土地利用條件涉及土地資產處置，涉及各有關部門的管理職能，需要部門之間加強溝通協調，完善配套措施，健全工作規程，規范申報和流轉程序，便于在項目實施前完成土地資產處置，維護土地市場和房地產市場的良好秩序。
（一）建立溝通協調機制。發改、規劃、國土、建設、房管等相關部門，規劃選址、規劃方案審批、建設項目備案和核準、用地審核、銷售許可等各個環節，要各司其職，密切合作，采取
通過相關事項書面告知和會辦等形式，加強信息溝通協調，確保部門各自職責到位。
（二）規范土地評估行為。土地資產的處置及轉讓，都須經具備土地評估資質的評估機構進行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的應由一級資質的評估機構評估。國土部門要進一步加強對土地評估機構的管理和監督。
（三）規范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項目未取得規劃和土地部門批準手續的不予發放《建設工程施工許可證》
（四）嚴格房屋銷售制度。土地開發使用單位申請辦理預售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調整和改變利用條件的還需提供土地完善手續的材料。
（五）嚴格項目竣工驗收制度。項目竣工后，規劃、國土部門進行各自單項驗收時，對土地用途、容積率等指標要嚴格審核，符合規劃和土地利用條件的房管、國土部門方可辦理房產證和土地分割登記手續。
篇2
第一條為加快推進我縣“三舊”（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）改造工作，促進我縣土地的節約集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、省政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（]78號）和《印發市區“三舊”改造土地管理辦法的通知》（河府[]113號）等法律法規和文件的規定，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條縣列入“三舊”改造范圍（已標圖建庫、符合“三舊”改造專項規劃）的用地，適用于本辦法。
第三條實施“三舊”改造應當遵循“政府引導、市場運作，明晰產權、保障權益，統籌規劃、有序推進，節約集約、提高效率，尊重歷史、客觀公正”的基本原則。
第二章用地收購程序
第四條為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規劃進行舊城改建需要調整使用土地，可由縣政府依法收購土地使用權，納入政府土地儲備庫。
第五條政府有償收購“三舊”用地土地使用權及定價按以下程序辦理：
（一）權屬核查。根據“三舊”改造專項規劃及實施計劃，由縣“三舊”改造機構會同相關部門對擬購買、收回土地的使用者、面積、用途、四至、地上建筑物及附著物、他項權利等情況進行實地調查和核實。
（二）費用測算。縣“三舊”改造機構會同相關職能部門根據權屬核查情況，委托有資質的土地房產評估機構對擬收購項目的現狀進行市場價格評估。
（三）協商談判。根據評估土地購買、收回補償費用情況，由縣土地儲備部門會同縣“三舊”改造機構、相關部門與被購買、收回土地使用者進行協商談判。
（四）方案報批。在協商意見談判達成一致后，縣“三舊”改造機構根據權屬核查、費用測算和協商談判情況，擬定土地收購方案及項目改造方案，經本級國土資源部門審查后，提交建設用地審批委員會審議并報縣政府審批。
（五）簽訂土地收購合同。收購方案經審批后，由縣國土資源和財政部門與原土地使用者簽訂《國有土地使用權收購合同》。
（六）交付土地。原土地使用者根據《國有土地使用權收購合同》約定，將土地移交縣級土地儲備機構，即納入縣政府土地儲備庫。
第六條收購“三舊”用地原則上采取貨幣補償，如需要以等值置換土地的方式進行補償的，由縣規劃建設部門擬定土地置換方案后，提交縣建設用地審批委員會審議并報縣政府批準后實施。
第三章改變土地用途
第七條“三舊”用地申請改變土地用途必須有合法的用地手續，沒有合法用地手續的，按]78號文規定先行完善用地手續。
第八條由政府統一收購再出讓的“三舊”改造項目，涉及土地用途調整的，經縣規劃、國土部門審核提交縣建設用地審批委員會審議并報縣政府批準后，再辦理土地變更手續。
第九條非政府收購的“三舊”改造用地，涉及改變土地用途的，按《縣國有土地使用權若干規定(試行)》(龍府]58號)辦理。
第十條國有劃撥建設用地改為經營性用地的，劃撥補辦出讓手續按我縣現行補繳土地出讓金的規定執行。
第四章土地收益管理
第十一條“三舊”改造中國有企業搬遷、舊村莊改造用地，由縣政府依法收回（征收）后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，其土地純收益可按15%的比例返還企業（農村集體經濟組織）用于再發展。土地純收益是指土地出讓收入扣除征地拆遷成本或收購補償價格和支農支出后剩余部分的土地出讓收入。土地純收益由縣國土、財政、“三舊”改造辦公室等部門聯合負責核定。
第十二條政府出讓土地成交后，土地使用者依法履行《國有建設用地使用權出讓合同》繳交土地價款后，由縣國土部門通知企業或村集體，向縣財政部門申請返還土地純收益，縣財政部門根據有關部門核定的土地純收益部分按有關規定返還給企業或者村集體。
第五章附則
篇3
第一條為進一步加強土地資源管理和土地調控。促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》國發〔〕28號)和《國務院關于促進節約集約用地的通知》國發〔〕3號)結合我市實際，制定本規定。
第二條本規定所稱土地收購儲備出讓。優化土地資源配置、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存并以招標拍賣掛牌方式供應土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由市城市建設投資有限公司(簡稱市城司)土地收購儲備中心承擔。
第三條市政府高度壟斷土地一級市場。國有劃撥土地的供地、出讓、轉讓，集體劃撥土地的供地、流轉，一律由國土資源部門依法辦理手續。其他任何單位和個人均不得私自簽訂征地協議和補償協議。嚴禁國有劃撥土地和集體建設用地轉為商業、旅游、娛樂等經營性用地自行入市，對手成交。嚴禁使用集體建設用地從事房地產開發和住宅建設。
第四條實行“統一規劃、統一征用、統一開發、統一供應、統一監管”土地經營機制。城市規劃區內的存量土地和集體建設用地轉為經營性用地必須完全由政府控制。要充分發揮土地儲備系統的調節作用。調整儲量，公開交易。實行儲備土地項目成本核算，規范資金運行。
第五條市政府委托市城司土地收購儲備中心統一組織、調度、監管土地收購儲備出讓事宜。市國土資源局、財政局、發改局、建設局、規劃局和房產局等有關部門要按照職責分工。互相配合，嚴格按規定程序核發相關的法定文書，依法履行職責，對非法交易和違規建設進行嚴格監管。
第六條對原行政劃撥的國有土地改變為商業、旅游、金融、娛樂、商品住宅等經營性用地和原集體建設用地用于商品住宅開發的市政府要依法收回其土地使用權。必須依法申請使用國有土地。
第二章土地儲備的計劃與管理
第七條土地儲備的計劃與管理
(一)市城司土地收購儲備中心根據調控土地市場的需要。儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。
(二)土地儲備實行計劃管理。市國土資源局、城司、發改局、規劃局根據麻城市經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃。
(三)凡商業、旅游、娛樂和房地產等經營性建設項目用地一律由市城司土地收購儲備中心先收購儲備。任何部門和單位不得先確定用地對象。
(四)市城司代表市政府對土地收購儲備出讓工作進行統一組織、調度和監管。加大土地違法違規案件的查處力度。市發展和改革部門在審查項目時，應當與國土資源部門的年度用地計劃相銜接，對無用地預審意見的不予核準。市城市規劃管理部門要編制好計劃出讓地塊和擬收購儲備地塊的詳細規劃，并將規劃的各項詳細控制性指標書面通知市國土資源部門和市城司土地收購儲備中心，作為制定收儲和供地方案的依據。市國土資源部門在對外招拍掛出讓時，要將規劃控制條件一并公布。市建設部門憑建設工程規劃許可證和土地使用權證辦理相應的項目開工手續。市房地產管理部門憑土地使用權證和規劃許可證辦理商品房預售許可證、房屋所有權登記和二手房交易手續。市財政、國土資源部門要加強對土地出讓收入的征收管理，確保土地出讓收入及時足額入庫。市監察部門要對土地規劃、收購、交易、供應的全過程進行監督檢查，保障土地市場規范運作。
第三章土地的收購、儲備
第八條土地收購、儲備工作流程：
(一)受理；
(二)由市城司土地收購儲備中心向市規劃局發函明確土地用途和規劃指標；
(三)市城司會同市國土資源、財政、規劃等相關單位就經營性用地收儲的有關問題(如收購方案、底價等)進行會審。
(四)向市政府呈報收儲方案。
(五)商談收購合同；
(六)委托中介機構評估出讓宗地的底價；
(七)向市政府呈報招拍掛出讓方案；
(八)市國土資源局組織招拍掛出讓工作；
(九)出讓成交價款入財政專戶。
第九條土地收購儲備的補償原則、方式和標準：
(一)對規劃控制范圍內農村集體所有的土地和收購的城市存量劃撥土地作為政府儲備用地的要堅持平衡、協調、互動、客觀的原則。
(二)土地補償按以下標準執行：
1原以出讓等有償使用方式取得使用權的土地。合同有約定的按照合同約定補償；合同未約定的根據土地有償使用合同期限的余期和土地用途按基準地價核定土地收購價。
2原以劃撥方式取得使用權的土地。除依法無償收回的其他劃撥土地按照下列方式予以適當補償：補償標準分地段按80000元／畝—120000元／畝進行補償。
3農村集體所有的土地征收補償標準按現行的集體土地征收補償標準的規定予以補償。
4地上有建筑物、附著物的由雙方共同委托評估機構評估。
5對被拆遷房屋及其附屬物的補償按市政府相關規定執行。對被拆遷房屋及其附屬物按拆遷政策進行補償后。
第十條儲備土地的范圍
(一)依法收回的國有土地：
1城市規劃區內閑置、荒蕪的土地；
2因國家建設征收后未利用的土地；
3土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿。土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地；
4因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整。企業改制或其他原因停止使用原劃撥的國有土地；
5土地使用者超過土地出讓合同約定的開發期限。滿兩年未動工開發被依法收回的土地；
6市國有資產經營公司、銀行收回處置土地抵押權、法院依法裁定的土地；
7公路、鐵路、礦場等經批準報廢后收回的土地；
8土地使用者違反土地出讓等有償使用合同約定。被依法解除合同的土地；
9擅自改變劃撥土地用途被依法收回的土地；
10非法占用、轉讓土地。被依法收回的土地；
11其他應依法收回的土地。
由市國土資源局負責報請市政府審批并辦理法定收回手續后移交給市城司土地收購儲備中心。以上所列應依法收回的國有土地。
(二)收購的國有土地：
1因實施城市總體規劃和土地利用總體規劃。政府指令收購或征收的土地；
2土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的土地；
3土地使用者申請市土地收購儲備中心收購的土地。
由市城司土地收購儲備中心根據本規定與被收購土地使用者直接洽商收購事宜，各有關部門應及時提供收購地塊的有關資料。并依法給予補償。
(三)征收集體所有的土地：
1集體所有的建設用地；
2土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內。為實施該規劃必須轉為建設用地的農用地。
第十一條根據第十條第(二)項的規定。收購國有土地的按下列程序辦理：
(一)申請收購。原土地使用權人向市土地收購儲備中心提出申請并提供有關資料。
(二)土地權屬核實。對確定收購土地的權屬、面積、地上物、四至范圍、用途等情況進行實地調查、勘測和審核；
(三)征詢意見。根據申請人提出的申請和實地調查情況。
(四)價格評估。根據實地調查和市區、集鎮控制性詳細規劃等。為確定收購價格提供依據，并進行土地收購補償費用的測算；將土地收購補償方案定期公示；
(五)方案報批。根據地塊權屬調查和收購的費用測算情況。達成收購的一致意見后，提出土地收購的具體方案，報市政府批準；
(六)簽訂合同。經市政府批準后。無異議的與原土地使用權人簽訂《國有建設用地使用權收購合同》原土地使用權人提交未抵押或抵押已注銷的權證，按照合同約定的期限和方式支付土地收購補償費；
(七)支付土地收購補償費用。市城司土地收購儲備中心根據《國有建設用地使用權收購合同》約定的期限、金額和方式。
(八)辦理權屬變更和注銷手續。國有建設用地使用權收購合同》經市國土資源局審核后。原權屬證書同時予以注銷；地上有建筑物和附屬物的辦理房屋產權變更或注銷手續；
(九)交付土地。原土地使用權人應按合同約定。
第十二條根據第十條第(三)項的規定。征收集體土地的按下列程序辦理：
(一)市城司土地收購儲備中心會同市規劃局將城市規劃區范圍內被規劃為經營性用地的區域劃為紅線區。
(二)向市國土資源局咨詢轉用征收事宜。簽訂收購合同；
(三)提供報批相關資料。
第十三條對屬于改制企業工業用地的土地收購、儲備。由企業改革工作領導專班根據改制企業資金缺口情況核定返還基數，報市政府審批后，由市財政局負責返還資金。
第四章儲備土地的前期開發與利用
第十四條開發與利用
(一)經市國土資源局批準。市城司土地收購儲備中心可以對儲備的土地設定他項權利，避免土地資產閑置；
(二)市土地收購儲備中心應對已辦理農用地轉用和征收批準手續納入儲備的土地。使之具備供應條件；
(三)儲備土地的臨時利用。且不能影響土地供應。設立抵押權的儲備土地臨時利用，應征得抵押權人同意；
(四)前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的要按照有關規定。
第五章儲備土地的使用權出讓
第十五條儲備土地完成前期開發后。由市國土資源局統一組織招標、拍賣、掛牌出讓。
第十六條國有建設用地使用權出讓合同約定的土地用途和容積率原則上不得改變。確需改變土地用途或調整容積率的按下列程序辦理
(一)原土地使用權人向市城司土地收購儲備中心提出改變事項的申請；
(二)市城司土地收購儲備中心就改變的事項向市規劃局發函；
(三)市規劃局審核后。則向市城司土地收購儲備中心回函明確可以改變的用途或可以調整到容積率；
(四)市城司土地收購儲備中心批轉市規劃局回函并明確可以具體辦理的事項；
(五)市國土資源局根據調整的項目。簽訂土地出讓合同；
(六)市國土資源局向市城司土地收購儲備中心發辦結回函；
(七)市城司土地收購儲備中心發函給市規劃局。
第十七條禁止城市規劃區內用地單位在所屬劃撥土地上自建、聯建和集資建住宅。國有劃撥土地使用權人和集體建設用地使用權人一律不得與房地產開發商私下簽訂協議。不得借建設經濟適用房和廉租房之名變相從事商品房開發。
第十八條市區臨街主干道兩側的房地產一律不得擅自重建、改建、擴建。未經市城司土地收購儲備中心發函表示同意，市相關職能部門一律不得受理。對需要重建、改建、擴建且不能成規模開發的小宗臨街地塊，由市城司收儲后公開出讓，原房地產權利人可參與競買。
第十九條企業改制涉及的劃撥土地使用權一律先收儲后出讓。
第二十條市城司壟斷經營城市規劃區內規劃為經營性用途的新增建設用地。沒有市城司土地收購儲備中心出具的事項辦理函。市規劃部門不得辦理準建手續，房產部門不得頒發房屋所有權證或核發商品房預售許可證。市規劃局憑市城司土地收購儲備中心的來函辦理土地用途變更、控制性詳細規劃和明確規劃指標等相關工作。對于其他單位或個人要求土地用途變更為經營性用地、明確規劃指標等法定文書的市國土、建設、規劃等有關部門一律不得受理。
第二十一條切實規范破產改制企業劃撥土地資產處置行為。凡屬劃撥土地使用權的要依本規定的規定依法處置。嚴禁企業、事業單位私下轉讓土地使有權。設立門檻，暗箱操作，搞定向掛牌出讓。
第二十二條工業用地出讓最低標準按國家確定的標準執行。由市政府及招商局、財政局等部門核定具體優惠政策，由市財政局辦理優惠事宜。
第六章法律責任
第二十三條凡違反本規定規定。逾期不改正的沒收非法所得，并按有關規定處以罰款；構成犯罪的依法追究刑事責任，無償收回土地。
第二十四條市城司土地收購儲備中心未按協議規定支付土地收購補償費的按協議約定承擔違約責任。
第二十五條原土地使用權人違反合同約定。
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各相關職能部門要依照職責分工，加強執法力度。切實履行職責，加強監督檢查。對建設項目用地單位未按土地出讓合同或劃撥決定書規定使用土地的或未按要求完成投資建設的或驗收不合格且不按要求進行整改的由相關監管部門依照法律、法規、規章等相關規定依法作出處置。對在建設用地批后監管過程中存在、、、索賄受賄行為的由紀檢監察部門依法追究相關人員的責任。
（一）嚴格實行建設用地計劃管理。各級國土資源部門要會同發改、經貿、規劃、建設、房管等部門。每年的第四季度編制下一年度的建設用地供應計劃，報經本級政府批準后向社會公布。凡未列入年度計劃的原則上不予安排用地，確需調整的須經本級政府同意后，方可料理有關供地手續。
（二）科學制定供地方案。供地方案由國土資源部門會同發改、規劃、環保等有關部門共同擬定。
（三）實行供地備案制度。宗地供地方案按規定權限上報備案審查。每宗供地成交之日起10個工作日內，將土地供應信息錄入省土地供應管理系統。
（四）加強供地合同管理。土地出讓合同和劃撥決定書是國有建設用地批后監管的主要依據。要嚴格約定土地用途、項目投資額、投資強度、規劃條件、開工竣工時間、土地價款、違約責任等內容。供應住宅用地需寫入最高容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件。對非經營性用地改為經營性用地的應當約定或明確政府可以收回土地使用權，重新依法出讓。
（五）完善用地信息公開制度。各地要及時向社會公開供地計劃、宗地供地方案、供地結果和實際開發利用等信息情況。
二、建立批后監管協同機制
（一）明確監管職責。縣（市、區）政府、市風景旅游區管委會、工業園區管委會要對本轄區建設用地的供應和監管負總責。國土資源、發改、財政、監察、建設、規劃、環保、經貿、工商、工業園區等有關職能部門要各司其職。共同加強國有建設用地批后監管工作。
1.國土資源部門要做好土地供應和項目用地竣工驗收等工作。依照供地計劃、土地用途、國家產業政策、規劃設計條件以及環保要求進行供地。工業用地和商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的必需采取招標拍賣掛牌等方式公開出讓。工業用地的出讓價格不得低于國家規定的最低價規范。依照土地劃撥決定書、出讓合同、建設用地批準書規定對用地單位的履約情況進行日常檢查和竣工驗收。不得受理土地登記申請。
2.發改部門要做好項目的審核、核準和備案工作。把好建設項目的可行性研究論證關。督促項目單位按批準、核準或備案的要求進行投資建設。對未進行用地預審的建設項目，不得料理項目的審核、核準和備案手續。
3.財政部門要做好土地出讓收入的征收管理工作。督促用地單位依照土地出讓合同規定。
4.規劃、建設、房管部門要做好建設項目供地前的規劃條件編制、審批工作和用地后的規劃、建設施工、房屋銷售等監督檢查工作。依照節約集約原則和《土地利用現狀分類》中華人民共和國國家規范省建設用地指標》等新的指標要求。不得擅自調整。對項目用地的規劃及工程建設等情況進行監督檢查，督促項目單位按規劃及工程建設要求進行建設。對未取得合法用地手續的建設項目，不得發放相關的規劃、施工許可證、料理房屋所有權登記手續。
5.監察部門要做好土地供應過程的監督工作。依法進行責任追究。
6.經貿、中小企業管理部門和工業園區要做好項目投資金額到資情況的監督檢查工作。及時將項目用地監管情況通報給相關職能部門。
7.對未取得合法用地手續的建設項目。
（二）加強監督檢查。國土資源、規劃、建設等相關職能部門要切實履行職責。不能影響用地單位的正常施工和生產。監督檢查的主要內容：
1.否按土地出讓合同約定的期限及時足額繳納土地出讓金；屬于劃撥土地的否交清了有關規費。
2.否在規定期限內完成規劃、建設等動工開發建設前的相關審批手續。
3.否按照規定的土地用途進行土地開發和利用；
4.否按照規定的容積率、建筑密度、綠地率等規劃條件進行建設；
5.否存在少批多占和移位用地問題；
6.否存在違規轉讓、出租、抵押土地使用權；
7.相關職能部門需要列入監督檢查的其他內容。
每半年要對經依法批準的新增建設用地和土地供應的情況，各地要建立建設項目用地定期檢查制度。進行一次全面自查，對檢查中發現的問題要及時糾正，對土地違法違規行為進行處置。
三、完善建設項目竣工用地驗收制度
（一）建立建設項目綜合驗收制度。各地要為建設項目竣工驗收提供高效快捷服務。作為建設項目竣工綜合驗收的一項內容。建設項目竣工驗收中，沒有國土資源部門的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的不得通過竣工驗收。
（二）加強對建設項目用地竣工驗收工作。國土資源部門要嚴格對照項目用地供地規定的內容逐項驗收。重點檢查是否改變土地用途，否存在閑置現象；對經營性用地重點檢查是否超容積率和增加建筑密度減少綠地等；對工業用地重點檢查土地用途、投資強度、建筑密度、綠地率、行政辦公及生活服務設施用地面積是否符合土地出讓合同規定，用地范圍內是否建有成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施。對不按土地出讓合同或劃撥決定書約定要求進行開發的依照合同約定追究土地使用者相應的違約責任。
四、加大違法違規責任追究
（一）加大閑置土地處置力度。各地要依照閑置土地處置政策。特別是閑置的工業用地，要加大盤活力度，新引進企業要首先使用閑置土地。根據《閑置土地處置方法》有關規定，下列土地可認定為閑置土地：
1.土地出讓合同或劃撥決定書或建設用地批準書約定開工期限的自期滿之日起滿1年未動工開發建設的
2.土地出讓合同或劃撥決定書或建設用地批準書未約定開工建設期限的自土地出讓合同或劃撥決定書生效之日起滿1年未動工開發建設的
3.規定的建設期限內雖已動工開發建設。
4.規定的建設期限內雖已動工開發建設。
閑置土地可以按下列方法進行處置：
1.料理延期建設手續。
2.土地閑置滿一年不滿兩年的按出讓或劃撥土地價款的20%征收閑置費；
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關鍵詞：土地利用；特點；方法
中圖分類號： C35 文獻標識碼： A
一、土地利用規劃的特點
1、公共政策屬性
土地利用規劃是基于社會經濟發展的需求而產生的，具有與社會經濟同步演化的特點。總結國際上土地利用相關規劃的特點，土地利用規劃總體上可分為以科學和理性為特點的藍圖規劃階段、系統綜合為特點的過程規劃階段以及倡導人的社會價值理念為特點的參與式規劃階段。中國處于社會經濟的快速發展階段，規劃更應該采用過程規劃模式，土地利用規劃不僅是描繪未來變化的圖景，更重要的是通過行動綱領和政策的制訂，調整社會經濟關系的變化，引導社會經濟和環境的發展方向、行動步驟，促進社會經濟在客觀規律和規劃的綜合作用下，符合未來發展的要求。因此更具有政策屬性，在某種程度上，土地利用規劃成為政府的公共政策的工具或者一部分。
2、綜合性
綜合性不僅僅是指傳統意義上的自然、社會、經濟和生態的綜合，部門的綜合，多學科的綜合，更強調作為政治、經濟、環境、社會與土地利用空間相互作用基礎上的綜合。中國的土地利用規劃編制過程中也經過大量的社會經濟調查和預測，在規劃的內容中也有社會經濟的內容（人口、GDP等），但是這些社會經濟的分析、預測及結論均未很好地轉化為規劃的組成部分，或者并沒有有機的結合進規劃內容之中，兩部分是脫離的。而實際上，土地利用規劃是將社會經濟和環境發展的內容轉化為空間層次的內容，土地利用規劃通過協調和調節土地使用關系，建立社會經濟和環境要素在土地使用上的關系，為社會經濟和環境發展提供空間支持。因此，土地利用規劃的綜合性體現在土地利用系統和社會經濟和環境系統的相互作用之中。
3、空間層次性
中國經濟體制的改革使中央和地方政府在財權、事權等方面有了不同劃分。具有鮮明政治經濟特點的土地利用規劃也相應的有所不同。土地利用規劃的空間層次性體現在不同層級的土地利用規劃有不同的目標、內容、方法和保障手段等。
二、土地利用規劃方法
土地利用規劃的方法取決于規劃的理論或模式。首先，不同發展階段的土地利用規劃方法有所不同。需要指出的是，新方法的產生并不意味著舊方法的失效，隨著問題導向的土地利用規劃的發展，方法也在不斷地發展之中。其次土地利用規劃的要素綜合性和學科集成性決定了其方法的多樣性，總體上可分為普遍的方法和具體的方法兩個層次。
1、土地利用規劃方法比較
原國家土地管理局制定的《縣級土地利用總體規劃編制規程》規定土地利用規劃必須在土地利用現狀分析和各類用地需求量預測的基礎上綜合考慮社會、經濟和生態效益，協調各部門和產業間的用地矛盾。但《規程》中沒有給出具體“綜合協調”的方法，導致實踐操作中，地方只是將各類用地需求預測結果拼湊成一個規劃方案，提出了各類用地間的矛盾，而對于如何解決這些矛盾，即如何進行矛盾的“綜合協調”這個本質而關鍵的問題卻懸而未決。為了有效利用土地資源，保證社會、經濟的持續發展，創造良好的生態環境，減少人為因素對土地利用主觀隨意性的干擾，就必然要依靠科學合理的規劃方法。下表從土地利用規劃方法取決于規劃理論的觀點出發，對土地利用規劃方法進行總結。
基于土地利用規劃理論的土地利用規劃方法分析
理論基礎 理論分支 規劃方法
地理學 人地關系論
區位論
地域分異理論
地理信息系統 土地適應性分析、土地潛力評價
土地集約利用、土地規模效益、級差地租分析
土地利用分區、土地用途管制
元胞自動機(CA)分析法，多智體(NfAS)分析模型
經濟學 經濟增長論
運籌學理論
自然資源價值理論 成本收益分析法
博弈論方法、線性規劃法、目標規劃法
資源環境經濟核算法
管理學 非理性理論
外部性理論
行為科學理論 有限性規劃法、彈性規劃法
環境影響評價分析、外部性內部化方法
行為分析法
生態學 種群生態學理論
景觀生態學理論 生態位方法
景觀格局分析法
哲學 可持續發展理論
低碳經濟理論 生態足跡方法、生態系統服務價值測度方法
碳源(匯)分析法
社會學 公共關系理論 交互式方法、參與式方法
心理學 實驗心理學 決策分析法
系統科學 系統工程 系統動力學分析法
2、土地利用規劃方法
從土地利用規劃的特點而知, 意識形態和經濟體制對土地利用規劃起著根本性的制約作用。探討社會主義市場經濟的運行規律和與此相關的土地利用變化規律, 土地利用規劃管理的特點是創新土地利用規劃方法的重要基礎。進而發展以下方法:
1.加強土地評價
從土地利用規劃的空間性出發, 土地資源的空間配置需要以評價為基礎, FAO 土地利用規劃指南強調土地利用規劃作為最佳土地利用的選擇, 是以土地計價為基礎的, 而且不包括自然的適宜性評價, 也包括經濟效益和環境效益的評價, 如農業生態區方法, 以及基層規劃服務的土地評價, 如土地評價和立地評價, 以及包括土地不同層次上的生態經濟評價, 方案的環境影響評價等在內的土地評價系列方法都可以為規劃的協調和決策提供科學支撐。
2.建立土地利用變化與社會, 經濟發展關系的模型
工業化, 城鎮化的加快與農用地尤其是耕地的減少的雙向過程是一個客觀的規律。但由于土地資源的有限性, 這種雙向的過程不會是線性的, 社會經濟發展到一定階段, 土地利用結構會出現相對平穩狀態, 既土地利用變化和社會經濟發展具有偶合關系。在不同國家和地區有不同的表現形式, 尤其是市場經濟體制的建立, 使這一過程變得更為復雜。為此, 借鑒“土地利用和土地覆蓋變化的驅動力模型”, 引入投入產出的宏觀經濟模型, 度量區域產業結構和經濟發展狀態, 考察地區變化的城鎮化速率, 通過典型地區的案例研究提取所需參數, 建立動態經濟, 發展土地利用變化的耦合關系模型, 可為這一復雜過程的分析找到解決的方法。
3.建立土地利用變化與生態環境演變的模型
土地生態環境的演變與土地利用規劃引致的土地利用結構和布局的變化及土地利用方式的選擇是密不可分的, 基于可持續發展的要求, 土地利用的規劃應以不導致土地生態環境的退化或不超時土地資源的生態安全為基礎。為此, 需要建立土地利用變化和生態環境演變關系的模型, 合理確定土地生態安全標準下的土地利用模式。國際土地利用和土地覆蓋變化的研究, 把土地利用引起的環境效應作為重要內容, 并主要在微觀和小流域尺度上建立相應的模型。借鑒這一方法, 建立不同利用尺度的土地利用變化和生態環境演變關系模型以及生態安全評價指標體系, 為尋找土地資源生態安全下的土地利用方案提供有效的途徑。
4.制定土地用途管制分區的法則
隨著社會經濟的發展, 土地利用規劃轉向以技術領域為重點轉向非技術領域為重點的趨勢。基于土地利用規劃作為政策工具的特點, 土地用途管制作為基層土地利用規劃的主要方法為核心內容, 其本質是制定一種土地用途管制的規則, 或者說是法規。盡管土地用途分區管制法在國外比較成熟, 但其特點是一個國家的基本政體、法律傳統、歷史基礎、經濟體制、社會發展階段、自然資源和條件的稟賦以及文化背景都密切相關。基于中國社會主義市場經濟體制的發展階段特點, 分析中國進行土地用途分區的背景, 在探討不同地區用途分區法令化的可能框架基礎之上, 制定土地用途分區的法則, 使之真正成為土地利用規劃的重要方法之一。
參考文獻
[1]梁鶴年.簡明土地利用規劃[M].北京:地質出版社，2003
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關鍵詞：項目貸款；土地置換；財務危機；對策
中圖分類號：G647.5 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）018-000-01
一、高校財務危機的新形式
高校財務危機的新形式主要表現為以下幾點：
1.高校貸款結構不合理，流動資金貸款所占比例過高，導致高校財務面臨新的危機。高校新校區建設前期，銀行貸款以項目貸款為主，高校歸還項目貸款主要靠向銀行借貸流動資金。隨著新校區建設項目逐漸完工，高校項目貸款占高校貸款比例越來越小，流動資金貸款比例越來越大，有的高校已接近50%，而且還在逐年增長。這些流動資金基本上都是一年期短期貸款，一旦國家金融政策出現變動，高校立即就會陷入財務危機。
2.學校建設資金的終極需求與財政部門要求減少貸款規模的政策存在矛盾。高校新校區建設大部分已接近尾聲，但收尾工程及歸還項目貸款仍需要大量資金。怎樣做到既能減少高校貸款規模，又能滿足高校后期建設和還貸需要，是當前財政部門和高校急需研究的一個重要課題。
3.鄭州市政府土地置換政策和省政府對高校老校區土地置換政策個別條款不一致，擋住了高校通過土地置換化解財務危機的主要通道。省政府關于老校區置換有兩個文件，一個是豫政辦【2005】83號《河南省教育廳等部門關于切實做好高等學校老校區土地置換工作意見的通知》，第二個文件是【2015】18號《河南省人民政府省長辦公會議紀要》。 鄭州市政府2015年7月也出臺了高校老校區土地置換文件鄭政辦【2015】99號《鄭州市人民政府辦公廳關于印發省屬高校老校區土地置換實施方案的通知》，文件規定：1.對未進行控規調整的，市政府維持原教育用途不變，不再進行用途調整；2.對省屬高校新校區科教用地“未供即用”、“改變用途”等問題的處理與老校區土地置換同步進行，不符合劃撥用地條件的，按照協議方式辦理手續，土地出讓價款按照不低于2014年第一期的同區塊、同用途的土地市場指導價評估確定，未及時、足額繳納土地價款的，可從老校區置換收購補償資金中扣繳。
從省政府的這兩個文件中可以看出，文件內容有利于促進高校進行老校區土地置換；而按照鄭州市政府出臺的文件精神進行土地置換，土地價格非常低，因為不準進行土地變性，土地價格上不去。退一步講，就是按照較低的價格進行了土地置換，資金也會被政府扣掉，最后高校也得不到資金，因為每個高校新校區和家屬區在征地和建設過程中都有改變土地用途和不符合劃撥用地條件的現象。
二、解決高校財務危機的對策
在提出具體建議之前，先探討三個概念：一個是股權投資；一個是債權投資；一個是投資性債權。股權投資比較好理解，就是用資金換股份，公司收益股東跟著收益，公司虧損股東跟著虧損，投資者對公司的重大事項具有表決權。高校資產屬于國有資產，解決高校債務問題現階段還不能引入股權投資。債權投資也比較好理解，就是借給別人資金，取得固定收益，到期還本，公司盈虧與自己沒有關系。目前，銀行向高校貸款以及融資租賃公司向高校融資就屬于這一類。投資性債權就比較難理解了，投資性債權既兼具股權投資的長期性質又不具備股權投資的表決權，既兼具債權投資的保本固定收益性質，又沒有債權投資的歸還本金期限。投資性債權本質上是一種長期債權，只不過是沒有還款期限，投資方想撤回投資只能靠出售債權，接受投資的一方想收回債權也只能通過購買債權來實現。理解了這三個概念，我們就可以提出解決高校新形式債務危機的第一個措施：
1.引入社會資金，把高校貸款轉化為債權性投資，既可以解決新的財務風險，又可以有效化解高校債務；既能滿足高校的資金需求，又能完成化債目標，在高校財力允許的情況下再將債權收回。
目前，個別高校已開始模仿嘗試這種融資方式，但還不屬于真正的債權性投資模式，他們只是簡單地把貸款的主體由學校轉嫁給了其它相關單位，比如學校建設，學校不再向銀行貸款，改由學校協助施工方向銀行貸款墊資，學校除按期支付工程款以外再加付施工方銀行貸款利息。這種方式表面上避過了財政部門、教育部門的貸款監管，解決了高校建設資金，但實際上還得按期歸還銀行貸款本金和利息。學校還貸的壓力并沒有減輕。如果再進一步，學校不再歸還施工方本金，每年只支付施工單位利息就可以完全把貸款轉化為債權性投資。
2014年10月，國務院印發了《關于加強地方政府性債務管理的意見》，全面部署加強地方政府性債務管理，允許地方政府發行債券。高校債務屬于政府債務的一部分，也會通過發行地方政府債券替高校歸還一部分銀行貸款。無論債務的主題是誰，總得按約定期限歸還本金，債務的主題總是被動的。如果能把債務轉化為債權性投資，高校就可以變被動為主動，什么時候還本由高校說了算，高校什么時候經濟富裕了什么時候再把債權購回。如果高校平時只付息不換本，經濟壓力就會很小。
2.招商引資把高校老校區建設成大學生創業園，讓高校老校區變為大學生創業就業基地，不但能化解高校債務，又能讓高校老校區永遠為高校師生服務。
高校老校區土地所有權屬于國家，由屬地政府代表國家行使這一權利，高校土地性質能否變更由屬地政府的城市規劃說了算，上一級政府無權干涉。省級政府雖然不能干涉地市政府的城市規劃，但可以考慮在不改變教育用地性質的情況下幫助高校把老校區建設成大學生創業園，讓高校老校區變為大學生創業就業實踐基地，不但能化解高校債務，又能讓高校老校區永遠為高校師生服務，將是一個兩全其美的好辦法。
第三、由教育廳代表高校和市政府協商，把所有高校需要置換的老校區作為一個整體進行規劃和置換。對于市政府急需、必須建成中小學和醫院的老校區，由市政府規劃成學校和醫院，解決市區基礎教育和醫院不足的問題，把其余的老校區規劃成商住用地，提高老校區置換價格，既照顧到了市政府的規劃需要也滿足了高校化債所需資金。
參考文獻：
[1]豫政辦【2005】83號.河南省教育廳等部門關于切實做好高等學校老校區土地置換工作意見的通知.
[2]【2015】18號.河南省人民政府省長辦公會議紀要.
篇7
【關鍵詞】土地規劃；理性思考
一、我國土地規劃發展現狀
（ 一） 規劃制定不完善
在土地規劃制度逐步受到重視的今天，在市場經濟發展的新形勢下，我國現行的土地規劃凸顯出一個重要問題，就是土地規劃的制定不完善，與貫徹執行脫節。通常，一個完整的土地規劃需要花費大量的人力、物力、財力等編制，當規劃取得進展后，往往在具體實施過程中遇到障礙，執行過程中通常有很多現實的阻力影響預先編制好的規劃，致使土地規劃形同虛設，造成大量的浪費。這種情況出現有很多主、客觀因素，主要包括規劃制定不完善、政策整體性、連貫性差、土地規劃權威性不高、公眾參與度低等，這些都影響我國土地規劃的進一步發展。
（ 二） 規劃方法單一
我國制定土地規劃一直以來采取靜態的定性研究法，而非動態的定量研究法，這種單一的研究方法不可避免地造成了規劃的局限性。定性研究法憑借規劃者的經驗判斷，通過客觀事物的觀察為導向，進行綜合測量判斷，進一步制定出具體的規劃指標，最后經過數據驗算、推理達到綜合平衡發展。然而隨著時代的發展，我國經濟體制已經由計劃經濟向市場經濟轉變，我國的土地規劃越來越受重視，如果依然沿用這種定性的單一方法編制土地規劃，勢必會影響土地規劃的準確性，難以建立嚴謹規范的土地管理制度，難以促進我國土地規劃的飛速、穩步發展。
（ 三） 規劃可操作性低
由于國情的需要，我國土地規劃過分重視農業用地的評價，卻忽視了我國整體資源的優化配置及空間布局。通常，在一些土地規劃的制定過程中，某些地方思想保守落后，觀點缺乏創新，土地規劃方案的執行力度不夠，無法體現出土地規劃的前瞻性和先進性。對于建設用地的預測和安排缺少創新能力，只是在有關部門現有的規劃下執行實施的。而且，土地規劃中重復問題嚴重，地方實施土地方針政策缺乏地方特色，甚至出現土地規劃雷同的現象，這些我們都要引以為戒。
二、我國土地規劃發展中存在的問題
（ 一） 土地用途不合理
當前，我國土地用途規劃的不合理，往往由于領導權威過高、公眾和專家參與度較低、現實與規劃脫節、制定前期實地調研不到位或不準確等原因造成。為了避免這種情況的惡化，在土地規劃編制前，必須對規劃范圍及其周邊用地的實際情況加以詳細調研，在合理分析、評價的基礎上，從政府、環境、當地實際等經濟學、社會學角度，合理確定土地用途。
（ 二） 規劃缺乏明確的目標
當前我國仍有許多土地規劃未能充分適應市場經濟的發展機制，規劃目標不科學，方法不得當，體現不出地方土地規劃的特色，從而使得土地規劃與市場經濟發展背離。此外，有的土地規劃制定的方案單一，在實際執行過程中往往需要反復修改、調整，導致以前的規劃作廢，浪費人力、物力。
（ 三） 規劃缺乏動態性
我國當前土地規劃方法單一，基本上采用靜態的定性分析方法，從地方的經濟發展出發制定出相應的規劃，再進行各種數據的分析、運算。然而這種研究方法對于人文地理、生態環境和土地的自然屬性等方面缺少全面細致的分析，容易導致土地利用問題過于簡單化，造成其指標準確度的下降。另外，由于受規劃本身的約束性或不確定因素的影響，需要隨時調整或者更改，使得之前的規劃方案缺乏動態性，需要大幅度修改，造成了重復的勞動。這種缺乏動態性的規劃使得土地規劃成為一種僵化、固有的模式，導致了土地規劃工作與現實脫節，削弱了規劃指導的控制作用，與實際脫離。
三、促進我國土地規劃的對策建議
（一） 建立健全規劃制度
為了盡可能避免土地規劃過程中所遇到的各種問題，確保土地規劃與經濟建設協調發展，我國在現有的土地規劃基礎上，應進一步建立并完善土地規劃制度，包括土地規劃的編制、審批以及土地規劃的公示等，并對現有土地規劃的貫徹執行情況進行實時的動態監測。另外，我國政府應加強出臺關于土地規劃方面的法律、法規，進一步嚴格執行土地用途管制制度并逐步完善法律監督體系及約束機制。通過對農用地轉用、建設用地審批的嚴格管控，推動土地規劃的全面執行。
（二） 完善土地規劃編制方法
我國當前土地規劃方法過于單一和局限，必須對土地規劃編制方法進行進一步的改進和完善。可以通過完善土地規劃方法，采取將定性分析改為定性和定量分析相結合、改變傳統單一的靜態分析為動態分析。由于土地的利用開發屬于一個動態變化的過程，僅僅憑靜態的角度分析，難以全面掌握，很難作出合理、正確的預測和判斷，為了達到土地利用與經濟發展相同步這一目標，并使經濟效益、社會效益及生態效益均達到最大化，必須采取動態的方法進行土地規劃編制。
（三） 深入規劃體制改革
為了將土地規劃的基本宗旨充分應用到經濟建設中，就必須不斷加大對規劃方案的改革力度。一是應向社會廣泛宣傳土地規劃的指導思想、方針政策，讓各級領導樹立起規劃管理的意識，明確土地規劃的必要性和重要性，提高相關部門在規劃執行過程中的自覺性；二是土地規劃要高效有序地開展實施，必須深入改革規劃體制，減少規劃數量，加強規劃的銜接力度，嚴格界定規劃范圍；三是建立起在市場經濟發展下，以市場經濟主體功能規劃為基礎，土地規劃等專項規劃為補充，各類規劃定位清晰、功能互補的規劃體制。
（四）完善土地規劃機制
建立完善的土地規劃機制，這也是我國進行土地規劃的重要舉措。土地規劃機制的建設，需要以土地有形市場為中心，加強各個部門之間關于土地規劃的交流與合作，制定出一系列的土地規劃法律法規與規章制度，從而建立起良性互動、規范有序的土地規劃運行體系。關于我國土地出讓與轉讓，往往是采用土地協議有償出讓的方式，一般流程是土地開發商看好一塊土地之后，需要國家有關單位進行審批，經過一系列的審批環節之后，100個工作日左右開發商便可以獲得土地。土地交易中心的成立，使得這些繁瑣的手續大大的減少，僅僅憑借合同，開發商便可以直接向政府有關部門領取各種審批手續，無論是對于開發商還是對于有關部門來講，都可以達到省時省力省錢的目的。從這一角度來講，土地交易中心的成立，大大的實現了市場土地的資源配置，同時也有利于政府土地規劃廉政建設。未來五十年內，我國土地將會進行更大范圍更高層次的土地規劃制度改革，實現我國土地資源配置的進一步優化，實現我國土地經濟結構的戰略性調整，從而建立服務周到、治理有方的土地規劃模式。
（五）加強規劃監測和評估
作為一門應用的科學，規劃本身需要在實踐中不斷檢驗而得以發展。FAO的十步驟土地利用規劃方法包括：確定目標；組織規劃工作；分析規劃的難題；尋找解決的途經；自然適宜性評價；環境――經濟――社會適宜性評價；選擇最佳方案；撰寫規劃報告；規劃實施；規劃監測和修訂。規劃的監測和評估是土地利用規劃的重要環節。
（六）建立土地規劃師資格認證制度。
我國要根據國民經濟和社會發展規劃的需求，按照國家產業政策和土地利用總體規劃的要求、計劃編報程序，結合實際，因地制宜地制定土地規劃師資格認證制度，通過專業人才的培養來進一步推動土地規劃實施。相關土地規劃人員必須不斷豐富自己的專業知識，實時更新國土動態，通過部門間學習、省內學習、國內學習等途徑，不斷深化專業及相關法律政策的知識，提高自身綜合分析能力，確保規劃水平的完善和提高。通過建立土地規劃師資格認證制度，提高土地規劃從業人員的專業水平，從而提高土地規劃編制水平。
（七）做好土地規劃的實施工作
我們仍然需要不斷思考，善于在實際工作中隨時發現問題，及時采取有效措施改善并解決問題，從而將土地利用總體規劃實施工作做好。不斷創新土地規劃理念，盡可能避免規劃中可能產生的問題，只有這樣才能確保土地規劃與經濟建設協調發展。
四、結束語
綜上所述，隨著我國經濟的不斷發展，土地規劃的制定也會變得越來越復雜，為了使土地資源得到最充分、有效的利用，就必須建立一個系統性和完整性較高的土地規劃方案。在土地規劃實施的問題上，需要冷靜認真地考慮，發現問題的原因，采取有力的措施解決問題，從而將土地利用總體規劃工作做好。不斷創新土地規劃理念，盡可能避免規劃中各類問題的發生，只有這樣才能確保土地規劃與經濟建設的協調發展，為我國土地規劃事業的發展做出貢獻。
參考文獻
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篇8
第一條為加大土地開發整理力度，規范土地開發整理工作，確保建設用地占補平衡和耕地保有量目標的實現，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《*省土地管理實施辦法》以及有關法律法規的規定，合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱的土地開發整理，是指在一定區域內，按照土地利用規劃、城市規劃確定的目標和用途，通過行政、經濟、法律和工程技術等手段，對土地利用現狀進行調整改造，綜合整治，提高土地集約利用率和產出率，增加有效耕地面積，改善生產條件和生態環境的過程，包括土地開發、土地整理和土地復墾。
第三條土地開發整理必須符合土地利用總體規劃和土地開發整理專項規劃，符合濕地保護、生態保護等有關法律法規和政策規定。
第四條國土資源行政主管部門是土地開發整理的監督管理部門。按管理權限負責土地開發整理規劃的編制、審批與實施，土地開發整理項目的安排、立項和規劃設計審批、專項資金管理、監督實施、竣工驗收以及其他與土地開發整理有關活動的監督管理。各級土地整理中心負責承辦本行政區域內政府投資項目的論證、申報和組織編制項目的規劃設計、資金預算及項目實施等工作。農業、林業、財政、交通、水利及環保等有關部門應當密切配合，并積極開展土地開發整理研究，推廣先進技術，提高土地開發整理工作水平。
第五條建立補充耕地儲備制，增加的耕地面積按規定列入全市年度耕地占補平衡的計劃指標。
第六條土地開發整理應堅持積極推進土地整理，鼓勵土地復墾，適度開發未利用地的方針，以保護和改善生態環境為前提，按規劃、有計劃、有步驟、有組織地進行。
第七條各級政府應制定優惠政策鼓勵企業、其他組織采取多種形式參與土地開發整理，對取得顯著成績的單位和個人，可以給予獎勵。
第二章規劃管理與項目審批
第八條各級國土資源行政主管部門負責本行政區域內耕地后備資源的調查、管理和項目選址，并根據土地利用總體規劃，會同有關部門編制本級土地開發整理專項規劃。土地開發整理專項規劃編制完成后，報上一級國土資源行政主管部門審批并備
案。
第九條市級土地開發整理專項規劃應著重提出土地整理開發的重點區域和重點工程，明確本市范圍內易地補充耕地的區域和政策，確定土地整理開發投資方向。縣級土地開發整理專項規劃應著重劃分適宜開墾區和土地整理區，明確土地整理開發項目的位置、范圍、規模和優先順序，作為確立土地整理開發項目的依據。
第十條編制土地開發整理專項規劃應廣泛征求公眾的意見，注意與基本農田建設、生態退耕、農業結構調整和土地權屬調整相結合，做好與村鎮建設、生態建設及大型工程移民搬遷等相關規劃的銜接。
第十一條市、縣（市）國土資源行政主管部門應當根據土地利用總體規劃、土地開發整理專項規劃、耕地后備資源狀況等情況，負責組織政府投資的土地開發整理項目的申報材料，逐級向有立項批準權的國土資源行政主管部門申報。有立項批準權的國土資源行政主管部門自收到項目申報材料后，應當在規定的期限內，按立項要求進行審查和現場踏勘，對不符合規劃和權屬不清、面積不符以及報件不全的，不予批準或轉報；對符合立項條件的，提出審查意見，按規定權限報批。建設用地單位和個人履行耕地占補平衡或土地復墾義務的，或由社會各類資金投資的土地開發整理項目，由投資單位按項目面積、規模分別向市、縣（市）國土資源行政主管部門申請立項，國土資源部門負責組織項目可行性研究與規劃設計審查和項目驗收。
第十二條申請土地開發整理項目，應當提交下列材料：
（一）申請報告；
（二）項目可行性研究報告與評估意見，其中土地開發項目中涉及農業、林業、水利、交通、環保等方面的，還應附相關部
門簽署的明確意見；
（三）資金概算；
（四）土地利用總體規劃圖、土地開發整理專項規劃圖、項目規劃圖和土地利用現狀圖；
（五）土地權屬證明；
（六）其他需要提交的材料。
第十三條各級國土資源行政主管部門應對申報項目進行論證、審查和篩選，對重點項目進行評估，符合條件的，納入本級土地開發整理項目庫。納入土地開發整理項目庫的項目應當符合下列條件：
（一）符合土地開發整理的方向和要求；
（二）符合土地利用總體規劃及相關規劃；
（三）可開發整理土地具有一定規模，且相對集中成片（片塊不超過5片），土地整理項目單片在10公頃以上，其他項目單片面積一般應在1公頃以上；
（四）項目實施后能有效增加一定耕地面積（土地開發凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的60%、土地復墾凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的40%、土地整理凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的10%、基本農田整理凈增耕地面積不低于項目規劃設計面積的3%）。
第十四條各級國土資源行政主管部門每年應根據土地開發整理專項資金和耕地后備資源等情況制定年度土地開發整理計劃，并從本級項目庫中經集體討論提出合適的土地開發整理項目批準立項。
第十五條土地開發整理項目經批準后，項目承擔單位應按《土地開發整理標準》和其他相關規范及時組織編制項目規劃設計和預算，并逐級報批準立項的國土資源行政主管部門審核。
第十六條國土資源行政主管部門對報送的項目規劃設計、預算方案實行會審制度，并按下列程序進行：
（一）初審。對報送的材料進行審核，提出初步審查意見；
（二）踏勘核實。組織有關人員到現場實地踏勘，并對報送材料的情況進行全面核實；
（三）作出決定。召開會審會，根據報送材料、實地踏勘核實情況和有關評估機構及專家的評審論證，決定是否予以批準。
第十七條土地開發整理項目經批準后，項目所在地的國土資源行政主管部門應當在批準之日起10日內將土地開發整理方
案予以公告，公告期限為20日。從土地開發整理公告之日起，禁止在開發整理區域內實施有礙項目實施的采石、取土、種植、改（擴）建或新建建筑物等行為，但禁止的時間一般不超過6個月。
第十八條國土資源行政主管部門要依據項目申報批準情況、土地開發整理專項資金情況和土地利用年度計劃，下達土地開發整理項目實施計劃，并予以公布。公布內容包括：項目名稱、地點、規模、性質、計劃投入資金、計劃施工期限等。
第十九條各級國土資源行政主管部門要依據下達的土地開發整理項目實施計劃，會同同級財政部門編制項目專項資金的季度用款計劃，并報上級國土資源行政主管部門備案。
第三章項目專項資金管理與項目實施
第二十條土地開發整理項目實施計劃下達后，各級國土資源行政主管部門應認真組織實施，并接受上級國土資源行政主管
部門的指導和監督。
第二十一條國土資源行政主管部門要按批準的項目規劃設計、預算、支出預算、工程進度及實際用款情況和合同的約定撥付項目資金，以確保項目工程質量和工期。
第二十二條撥入的土地開發整理專項資金必須按預算規定的用途使用，嚴格執行專戶存儲，專款專用，專項管理、單獨核算，不得超支、坐支或挪作他用。
第二十三條項目承擔單位要根據批準的項目資金，制定項目實施方案，確保機構、責任、制度及計劃的落實。
第二十四條土地開發整理項目的實施實行公告制、工程招投標制、項目法人制、工程監理制。項目承擔單位為項目法人，負責項目實施全過程的組織和管理。項目實施應采取合同管理方式，項目承擔單位應與項目申報單位簽訂實施合同，按照合同規定嚴格項目的管理。項目中根據有關規定應進行招投標和監理的，應按規定確定施工單位和監理單位。項目承擔單位應項目實施公告，接受群眾和社會監督。公告內容主要包括：
（一）項目批準機關、批準文號、批準時間、批準范圍；
（二）項目承擔單位、實施單位、工程施工和監理單位；
（三）項目具置、性質、建設規模、主要工程內容、總投資額限、工期；
（四）項目新增耕地面積、土地權屬狀況、預算經濟效益等。
第二十五條項目實施過程中任何單位和個人不準擅自改變已批準的項目規劃設計。因施工需要確需變更規劃設計的，必須報原批準部門批準。項目規劃設計變更應提交下列材料：
（一）項目規劃設計變更請示和變更申請書；
（二）項目規劃設計工程施工費用預算明細表；
（三）項目規劃設計變更前后直接費用預算對照表；
（四）項目規劃局部變更圖；
（五）其他需要提交的材料。
第二十六條項目竣工后，由項目承擔單位進行自檢，同級國土資源行政主管部門初驗合格后逐級報請項目批準部門驗收。其中，“占一補一”項目面積在6.66公頃以上的，報省國土資源行政主管部門檢查驗收；6.66公頃以下的，由市國土資源行政主管部門組織驗收，并報上級備案。
第二十七條項目驗收標準按國家和省有關規定執行，對驗收不合格的，下達整改通知責令其限期整改，經兩次驗收仍不合格的，按有關規定進行處理。
第二十八條項目驗收合格后，由負責驗收的國土資源行政主管部門下達驗收批文，市、縣（市）國土資源行政主管部門依據批文驗收面積，將新增耕地按有關規定納入本級新增耕地補償指標庫。
第四章權屬調整與利用管理
第二十九條項目驗收合格后，涉及土地權屬調整的，土地使用權申請人應及時到國土資源行政主管部門辦理土地登記手續，按有關規定領取土地使用權證。
第三十條開發整理未確定使用權的國有未利用土地，可依法確定給從事開發的單位和個人（包括國有企業及下崗分流人員）使用。開發整理集體未利用地，經三分之二以上村民代表或村民會議三分之二以上成員的同意，土地承包經營權可以確定給開發者。
第三十一條經登記發證后，使用開發整理新增耕地的，土地使用權或經營權穩定30至50年不變，除確因國家建設需要外，不得平調或劃撥。
第三十二條因土地開發整理農村居民搬遷、原宅基地恢復耕種，新建住宅占用耕地少于原宅基地的，免征耕地占用稅。有關部門對因土地整理實施的村莊集鎮化、農業產業化的項目建設，應優先安排用地計劃，有關規費按優惠政策收繳。
第三十三條國土資源行政主管部門要加強項目成果管理，合理確定新增耕地的使用方式，保障新增耕地的有效利用，并實行后期運管制度。
第三十四條項目后期土地利用必須符合生態平衡原則、最大經濟效果原則、用途不改變原則。
第三十五條項目后期工程的管護，由土地使用者負責，國土資源部門要建立巡查制度，負責檢查和監督。
第三十六條經依法登記發證后，任何單位或個人在耕種開發整理新增耕地期間，不能改變土地使用用途，如需要改變用途應向國土資源行政主管部門提出申請，報有批準權的國土資源行政主管部門辦理土地變更登記手續。
第三十七條承包經營土地開發整理新增耕地的單位或個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回該耕地的承包經營權，重新發包。
第三十八條國土資源行政主管部門可以委托有資質的單位對項目后期進行經營管理，并依據經營狀況，建立適當的投資回收計劃。
第三十九條國土資源行政主管部門應對項目后期工程管護、土地利用和經營情況以及項目開發復墾整理所帶來的作用和影響進行系統、客觀的分析評價。
第五章附則
第四十條由國家或省國土資源行政主管部門投入的土地開發整理項目的管理按國家和省有關規定執行。
第四十一條本辦法自公布之日起施行。
黃石市國有建設用地用途管理實施辦法
第一條為加強國有建設用地管理，規范土地市場，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》及相關法律法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內國有建設用地的用途管理。
第三條縣級以上人民政府國土資源管理部門負責本行政區域內國有建設用地用途管理工作。
第四條土地使用者必須嚴格按照批準和出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建筑密度、投資強度和綠地率等土地使用條件，動工開發利用土地。
第五條建設單位確需改變土地出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建設密度、投資強度和綠地率等土地使用條件的，應當經縣級以上人民政府國土資源管理部門同意，報原批準用地的人民政府批準，并與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金；土地位于城市規劃區內的，在報批前，應經城市規劃管理部門同意。
第六條大型商居市場建設項目，應以招標、拍賣、掛牌的出讓方式供地。房地產開發企業通過招拍掛的方式取得大型商業市場項目開發權后,必須按土地出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建設密度、投資強度和綠地率等土地使用條件開發利用土地。
第七條土地使用者利用招商引資和企業改制等優惠政策，取得優惠價格的土地使用權后，擅自改變土地用途、建設項目性質的，改變部分的土地不享受優惠政策，經規劃部門同意后，按改變后的土地用途和建設項目性質重新確定土地價格，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，由土地使用者補繳差額部分的土地出讓金。
第八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途、建設項目性質、容積率、建設密度、投資強度和綠地率等土地使用條件的，按本辦法第五條的規定履行審批手續，與國土資源管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
第九條各類園區的商品房開發項目用地，應當納入全市土地利用年度計劃統一管理，由國土資源管理部門按照市場供需狀況，在土地交易市場以招標、拍賣、掛牌方式出讓。
第十條原劃撥土地經依法批準用于經營性開發建設的，由國土資源管理部門在土地交易市場進行公開交易，按照市場價格補繳土地出讓金，也可以由縣級以上人民政府土地收儲部門按原土地用途和劃撥用地的評估地價收購，以招標、拍賣、掛牌方式出讓。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報有批準權的人民政府批準；準予轉讓的，應當由受讓方與國土資源管理部門簽訂土地使用權出讓合同，按照市場價格補繳土地出讓金。
第十二條經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，由國土資源管理部門在土地交易市場進行公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，縣級以上人民政府有優先購買權。
第十三條土地使用者通過科技、教育、經濟適用住房等產業政策和企業改困、改善職工住房條件、拆遷還建等優惠政策取得劃撥土地使用權后，改變土地用途和項目性質的，必須補辦規劃審批手續，并與國土資源管理部門簽訂土地使用權出讓合同，按照市場價格補繳土地出讓金。
第十四條房地產開發項目（含住宅小區等群體房地產開發項目）竣工后，房地產開發企業應當向市建設主管部門提出竣工驗收申請。建設主管部門應當組織工程質量監督、規劃、國土、房產、消防、人防等有關部門按下列要求進行綜合性驗收：
（一）城市規劃設計條件的落實情況；
（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）土地出讓合同約定條件的履行情況；
（四）單項工程的工程質量驗收情況；
（五）拆遷安置方案的落實情況；
（六）物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。參與驗收的每個部門必須認真履行職責，并在驗收書上簽字蓋章。
第十五條單位和個人以營利為目的，改變建在原劃撥土地上的房屋用途，從事經營性活動或對外出租的，應按規定繳納土地出讓金或土地年租金。
第十六條因土地抵押權實現和法院判決用于債務清償而引起土地使用權轉讓的，應由國土資源管理部門依法納入土地交易市場進行公開交易。但在法院執法階段，經申請執行人和被執行人協商同意，對以出讓方式取得的國有土地使用權經評估作價后可直接交由申請執行人抵償債務。
第十七條未經法定程序，任何單位和個人不得擅自轉讓房地產開發項目。
第十八條任何單位和個人不得閑置土地。已辦理審批手續的非農建設用地，一年以上未動工建設的，由縣以上國土資源管理部門按每平方米2—5元的標準征收土地閑置費；連續兩年未使用的報經原批準機關批準，由縣以上人民政府無償收回土地使用權。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的非農建設用地，必須按照土地出讓合同約定的條件開發土地。合同約定的動工開發日期滿一年仍未動工開發的，國土資源管理部門可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，無償收回土地使用權；但因不可抗力、管理部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工延遲的除外。
篇9
第二條在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第三條出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。
第四條協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。
第五條協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和;有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。
低于最低價時國有土地使用權不得出讓。
第六條省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。
第七條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準后組織實施。
國有土地使用權出讓計劃經批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。
因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規定及時向社會公布。
國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。
第八條國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。
第九條在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定采取協議方式出讓；但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第十條對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制訂協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。
第十一條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策,合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低于協議出讓最低價。
協議出讓底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。
第十二條協議出讓土地方案和底價經有批準權的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協議。
第十三條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
第十四條《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監督。
公布協議出讓結果的時間不得少于15日。
第十五條土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續后，取得國有土地使用權。
第十六條以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。
第十七條違反本規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：
（一）不按照規定公布國有土地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的；
（二）確定出讓底價時未經集體決策的；
（三）泄露出讓底價的；
（四）低于協議出讓最低價出讓國有土地使用權的；
（五）減免國有土地使用權出讓金的。
違反前款有關規定，情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
篇10
一、堅持保護與發展并重，切實加強土地管理
（一）強化耕地保護。按照國家堅守18億畝耕地保護紅線要求，落實最嚴格的耕地保護制度和土地用途管制制度，鞏固提高基本農田保護成果。各鎮街要健全完善政府耕地保護目標考核體系，嚴格責任管理，確保全市耕地保有量不少于87337.5公頃，基本農田保護面積不少于78184.3公頃，保護率不低于89.5％。
（二）嚴格建設項目用地預審。強化建設項目的土地規劃審查和許可，符合土地利用總體規劃的，國土部門要開辟“綠色通道”，優先辦理；對不符合土地利用總體規劃的，不得通過建設項目用地預審。項目建設單位申報審批或核準使用土地建設項目時，必須附具土地預審意見，沒有預審意見或預審未通過的，不得審批或核準建設項目。各鎮街（開發區）要按照政策調整投資導向，優先選擇符合國家產業政策、科技含量高、附加值大、低碳產業的項目，對這些項目，國土部門要會同項目單位積極跑辦，最大限度地滿足建設項目用地需求。對不符合國家產業政策的項目，要實行“八個不”，即：發改部門不審批、規劃部門不許可、環保部門不環評、國土部門不供地、工商部門不注冊、供電部門不供電、水務部門不通水、金融部門不貸款。
（三）加強國有土地管理。任何單位和個人使用劃撥國有土地的，必須按照批準用途使用土地，不得擅自改變土地用途和使用條件，不經國土部門批準，不得轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權。各級各部門要統籌協調建立良好的供地秩序，對不配合、不積極辦理用地手續的項目單位，國土部門要限期糾正并根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權；對涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。要加強建設用地供后監管。使用出讓國有土地的，應當按照國有土地使用權出讓合同規定的用途、條件、期限，開發、利用、經營土地。對建設項目用地實行竣工驗收，沒有國土部門檢查驗收意見，不得通過竣工驗收。
（四）扎實推進農村建設用地綜合整治工作。要加強農村集體土地管理，禁止村集體經濟組織或村民委員會與項目用地單位私下交易土地，不得“以租代征”集體土地用于非農業建設；嚴禁鎮村干部越權批放宅基地，村集體經濟組織或村民委員會不得以任何形式轉讓或出租集體土地用于住宅建設；對擅自轉讓或出租集體土地用于非農業建設的，要依照法律規定沒收非法所得，并處罰款，并對直接責任人給予黨政紀處分,構成犯罪的，要依法追究刑事責任。要加強衛片執法檢查工作。各鎮街注意整治工作的方式方法，嚴禁敷衍塞責，嚴禁上交矛盾。市土地衛片執法檢查領導小組要統籌安排，精心組織，突出難點，各成員單位要協同作戰，形成強大工作合力，確保衛片檢查安全過關。
二、堅持開發與保護并舉，切實加強礦產資源管理
（一）繼續整頓和規范礦產資源開發秩序，合理調整礦山企業布局，推進礦產資源整合。按照“禁采區關停，限采區收縮，開采區集聚”的原則，對不符合規劃、位于“三區兩線”可視范圍內的一律取締關閉。對超層越界、私挖濫采等違法行為，由所在地鎮政府組織實施整治，市國土部門不得為其發放采礦許可證，公安部門不得批準其購買、使用爆破器材，供電部門不得為其供電，工商部門不得為其發放營業執照，安全監管部門不得為其發放安全生產許可證。對違法行為涉及到的礦山企業負責人要依法嚴懲；該追究刑事責任的，移交司法部門處理，并在新聞媒體上曝光。
（二）進一步加強礦業權市場建設。按照《探礦權采礦權招標拍賣掛牌管理辦法》的規定，嚴格新建礦山準入條件，堅持不符合礦產資源總體規劃的不辦、生產能力達不到最低規模的不辦、位于耕地內的不辦、未通過環評的不辦。發揮政府調控和市場調節作用，強制淘汰落后的生產工藝、生產技術，促使企業進行技術改造，推進資源利用方式從粗放型向集約型轉變。要嚴格執行采礦權價款、礦產資源補償費、礦山地質環境恢復治理保證金征收管理規定，做到依法征收、足額征收、應收盡收，切實維護礦產資源國家所有權益。要以建設資源節約型、環境友好型社會為目標，堅持礦產開發與生態環境保護相結合。按照“誰破壞，誰治理”的原則，明確治理責任人，礦山企業必須按照礦產資源開發利用方案和礦山地質環境保護與恢復治理方案的要求，邊開采、邊治理。采礦權管理要和礦山生態環境恢復治理相結合，對不依法繳納地質環境治理保證金、礦山生態環境治理工作不積極或不達標的，國土部門要吊銷其采礦許可證、礦山年檢視為不合格。對于歷史遺留，難以確定治理責任的損毀山體，各轄區鎮政府是治理的責任主體。要進一步充實完善《市突發地質災害應急預案》，確保全市不出現地質災害事故。
三、強化責任意識，健全政府問責制度
（一）要加強組織領導，密切配合。土地礦產資源管理工作涉及面廣，政策性強。各鎮街要切實加強對此項工作的領導，主要負責同志要親自抓；國土、發改、建設、規劃等部門要在建設項目立項、工程設計、用地選址、用地預審和規劃審查、供地審批等各個環節，各負其責，協調配合；監察、財政、審計、司法等部門要協同作戰，嚴肅查處土地供應中的違法違規行為，在全社會形成依法用地、依法管礦的共識。
