商業地產營銷策劃范文

導語：如何才能寫好一篇商業地產營銷策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：商業地產；營銷策劃；營銷策略；營銷效果

我國的商業地產從20世紀80年代開始起步，雖然起步較晚，但是發展迅速。隨著城鎮化的不斷推進，城鎮居民對生活質量的要求也越來越高，對商業地產的需要也越來越多樣化。近些年，我國的商業地產盡管發展迅速，但是在營銷策劃及策略上依然存在著許多不足，這不僅制約著商業地產營銷的發展，也無法滿足國內消費者的多樣化需求。

一、商業地產營銷的要素

商業地產從外觀來看是一個單一的產品，其實不然，商業地產不僅包括了地產本身，還包括商圈環境、品牌層級及業態分布等多個方面，因此，商業地產營銷不僅僅在于推出一個樓盤產品，而應該是從影響人們生活方式、商業環境塑造及追求共生商業利益等多方面來推進。商業地產營銷的構成要素主要包括以下幾點：

1.營銷需求：即商業地產開發商營銷的需求，從追逐短期現金流開始，升華為打造品牌強勢，最終為追求商業利潤。

2.營銷主體：不僅僅報告商業地產開發商，還包括入駐的商家。

3.目標客戶：商業地產的目標客戶一般分為兩個階段。初期的目標客戶為商鋪投資者及商鋪租用者等；后期的目標客戶一般為普通的消費者及游客等。

4.產品定位：商業地產的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業態分成、商圈環境等選擇。

5.營銷策略：商業地產的營銷策略應該把握位置營銷及內容營銷兩大重點，多渠道、多角度、多層次的實施營銷策略。

6.營銷價值：商業地產的營銷價值在于既能實現開發商的經濟利潤和品牌強勢等顯性價值，又能實現促進商圈共贏、推動城鎮化建設及改善人們生活方式等隱性價值。

二、商業地產營銷策劃的意義

近年來，我國城鎮化的腳步不斷在加快，商業地產也呈現出了蓬勃發展的態勢，商業地產營銷的策劃和策略也出現在了人們的視野中，眾多的開發商也把營銷策劃看作經營的重點。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業地產最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。

1.商業地產營銷策劃對其自身銷售的意義

一個好的營銷策劃應該從客戶的需求出發，從設計、推廣、管理等多個方面推出有差別化的服務，展示獨立、完整的價值理念，最大化的服務客戶。一個好的商業地產營銷策劃也不例外，商業地產營銷策劃是從設計、環境、區位、戶型、價格等多個方面對商業地產項目進行整合，對銷售目標有明確的定位，針對消費者多樣化的需求提供差別化的服務，以此促進商業地產的銷售。

總體來說，商業地產營銷策劃是商業地產的價值實現的過程。好的商業地產策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細節、細分每一份客戶的需求，然后針對差別化的客戶需求進行精準定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個人化的服務，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細節。好的商業地產策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對自身的商業地產營銷形成良性循環，產品越來越精準化、服務越來越貼心化，取得經濟利益與品牌強勢的雙贏。

2.商業地產營銷策劃對城市生態的影響

商業地產的快速發展是我國城鎮化不斷推進的結果，商業地產的區位選擇往往基于城市劃和市場導向的雙重要求。好的商業地產營銷策劃往往與城市的發展規劃相得益彰，商業地產形象的塑造可以打造標志性的城市建筑，而有效的城市規劃可以促進商業地產營銷的推廣實施。商業地產的營銷很多都打出城市地標的旗號，既提高了商業地產本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業地產營銷的推廣往往也帶動了所在地城市的營銷推廣，多重的業態模式引進有利于改善城市居民生活環境，多樣的價值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴張城市的商業類型、推進城市的綜合發展。

三、我國商業地產營銷過程中存在的問題

1.從營銷策劃上看

商業地產營銷策劃應該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產品來滿足不同的市場的過程。我國現階段的商業地產營銷策劃主要存在以下幾個問題：

（1）品牌意識薄弱

商業地產一種地產與商業結合的復合商品，因此，我國的商業地產開發均是從一線城市的密集市場擴展到空間廣闊的二三線城市，很多開發商將一線城市的營銷策劃復制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因為品牌意識淡薄、忽視了品牌建設。個別開發商忽視了整體品牌打造，而是針對個別特色進行大肆宣傳，雖然會收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發商給商業地產取了一個新穎的名字，雖然會讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設的結果。

（2）市場調研不夠充分

我國商業地段的同質化越來越嚴重，就是因為市場調研不夠充分，開發商盲目自信的建設商業地產。氣候特點不一、文化形態不同、經濟發展速度不同等多種元素，都決定了商業地產的建設和營銷必須從充分的市場調研開始，差別化的區分市場情況，才能滿足消費者多樣化的需求。

（3）市場定位不夠清晰

對商業地產項目定位的不夠清晰是我國大部分商業地產項目失敗的原因。我國商業地產進行定位時，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優勢做有效銜接。市場定位不夠準確的后果就是盲目的進行樓盤開發，結果消費者并不買賬，導致項目失敗。

2.從營銷策略選擇上看

（1）定價相對盲目

我國的商業地產開發商在巨大的資金壓力下，對商業地產的定價往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進行定價，而忽視了成本加成和長遠收益等多重因素對定價的影響。我國多數的房地產開發商沒有清晰的定價策略，而是缺乏深入調研的盲目跟從。

（2）促銷手段單一

我國目前的商業地產營銷策略多是選擇傳統的廣告促銷和人員促銷，向消費者大批量的推廣信息，而忽視了消費者接受信息的效率和效果。商業地產是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費者只是被動接受，而不會產生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業地產營銷。

四、如何提升我國商業地產營銷策劃的效果

1.加強品牌建設

商業地產的外在價值在于外觀、地址及商圈環境等，內在價值在于客戶在使用該商業地產后所享受的服務。如今社會，商業地產競爭越來越激烈，各個商業地產的外在價值既外觀和商圈等越來越同質化，內在價值的塑造既品牌形象的建設是現在的商業地產營銷取勝的關鍵。商業地產的不可移動性決定了商業地產營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽度，這樣才能為商業地產保持著忠實的顧客群體，才能獲得經濟效益。

2.加大市場調研

明確消費者的需求，是任何一個項目營銷的前提。我國的商業地產開發商應該廣泛的進行市場調研、通過各種渠道收集需求信息，對客戶的需求信息進行分析、整理，尋找消費者的真實需求，這樣才能開展有針對性的營銷活動。商業地產開發商還應注重消費者的用戶反饋，了解消費體驗，這樣才能減少信息不對稱，才能進一步提升客戶消費動力和滿意度。

3.拓寬營銷渠道

我國的商業地產營銷應該從傳統的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網絡營銷等多種方式拉動消費者的消費動機。可以組織豐富多樣的體驗活動、團購活動、咨活動等，拉近開發商與消費者的距離，創造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費體驗。

商業地產是一個從地域到業態、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復合形態，又有著不可移動性，因此，商業地產營銷的策劃和策略選擇更應該從提供差異化的產品出發。多種因素的差異決定了我國的商業地產營銷從深入的市場調研開始，在挖潛客戶需求、找準清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設等多個方面都不能簡單的復制粘貼，而是應該全方位、多角度的開展商業地產營銷策劃，這樣才能收到預期的營銷效果，才能獲得經濟利益與城市發展的雙贏。

參考文獻：

[1]姜新國.商業房地產開發經營與管理[M].中國建筑工業出版社，2011.

[2]陳林杰.商業房地產營銷策劃流程[J].基建管理化，2013.

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房地產公司簡介范文1

世聯地產

已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!

世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。

世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。

2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。

房地產公司簡介范文2

仲量聯行

仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。

仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。

2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。

自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。

房地產公司簡介范文3

華業行

華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。

公司服務

全案營銷服務

項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。

產品與營銷顧問服務

產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。

商業地產綜合服務

商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。

土地市場研究服務

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關鍵詞：商業地產；房地產營銷；營銷理念

中圖分類號：F123.9 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）30-0076-02

前言

商業地產通常是指具有商業經營用途的房地產形式，包括各種零售、娛樂、餐飲、休閑、健身服務、商用公寓、寫字樓、酒店、會議中心等房地產形式。從廣義上講，商業地產是各種非生產性、非居住性的房地產，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業、服務業的經營場所等等；從狹義上講，商業地產是專指用于商業、服務業經營用途的房地產形式，僅包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設施等，它在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式[1]。

商業地產作為一種特殊的產品，通過商業與地產的有機結合，實現土地或者商業的最大價值。當前越來越多的開發商大量開發商業地產，但是卻發現許多失敗的商業地產項目，有的能順利出售但是后期的經營卻很混亂，有的招商很成功但是很難出售，有的銷售和招商都很成功但是整個市場沒有聚集人氣。這些問題歸結起來很大程度上是營銷模式出現問題。因此，商業地產能否成功，營銷是關鍵。

一、房地產營銷概述

房地產市場營銷指的是房地產開發商以了解、滿足和創造人們的房地產需求為中心，以實現企業目標為目的，開發出房地產產品（含相關服務），并將其有效地從企業流向需求者的管理過程。

房地產市場營銷的出發點是人們對房地產的需求。房地產開發企業營銷戰略的制定、營銷策略的選擇以及營銷計劃的安排、執行和控制，都要以人們對房地產需求為基礎，以滿足人們的房地產需求為目標。房地產開發商制定的營銷策略和營銷計劃應該是有效的，其中營銷策略和營銷計劃既應與人們的房地產需求相吻合，又要有利于房地產開發企業預期目標的實現。

二、商業地產營銷的傳統營銷理論缺陷

1.商業地產傳統營銷理論演變。在20世紀50年代初，根據需求中心論的營銷觀念，把企業開展營銷活動的可控因素歸納為產品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）和促銷（Promotion），通常簡稱為4Ps。一個企業如果能生產出適當的產品、定出適當的價格、利用適當的銷售渠道，并輔之以適當的促銷活動，那么就會獲得成功。

到20世紀80年代，隨著“大市場營銷”觀念的產生，提出了應把政治力量（Political Power）和公共關系（Public Relation）也作為企業開展營銷活動的可控因素加以運用，以為企業創造良好的市場營銷環境，因此這兩個“P”加上前面的4Ps就形成了市場營銷的6Ps組合。

到20世紀90年代，認為上述6Ps是市場營銷的戰術性組合，企業要有效地開展營銷活動，還要有“為人服務”的正確指導思想，即理解人、了解人，這一點對所有營銷人員都是重要的[2]。

2.商業地產營銷中存在的問題。眾多名鋪名盤遭遇回報困境，其中的原因是多方面的。當前，定位不準、操作低效和策劃不當是其中不可忽視的重要原因。（1）商業地產營銷定位不準。很多商業地產商沒有進行深入的市場調研，沒有選擇較好的區域和應當面對的客戶群體，就匆匆地開展營銷活動，結果造成運營的項目無人問津，進而資金難以回籠。（2）商業地產營銷操作低效。這是很多商業地產商在營銷中存在的問題。商業地產的打造應當在一定規劃、一定時間的商業氛圍營造的基礎上，進行商業運作。但是，有的商品零散開展，氣氛冷清，造成商戶心里疑惑，這就容易使商業的整體形象大打折扣，無法聚斂充足的商業氛圍，也無法吸引更多的消費群體。（3）商業地產營銷策劃不當。比如有的商業街和寫字樓的設計非常前衛、時尚，但是缺少對其使用功能的合理布局，難以帶來旺盛的客流量；有的商業地產裙樓中的商業面積缺乏相應的通道，這樣使得被分割的商業區域難以構成不同商鋪之間的客源流動；有的商業自持比出售有更大的利潤，造成租售配比不合理；有的商業和辦公區域劃分不清或者復雜，分割的面積異形較多等，造成客源流動不暢[3]。

三、商業地產營銷的理念創新

由于近年商業地產市場不景氣且商業項目開發較多，導致眾多商業地產項目運營不佳。同時，商業地產營銷模式的探討和嘗試遠不及住宅。商業地產項目可以在自身特有的一些營銷推廣手法的基礎上，可以借鑒住宅的一些營銷推廣方法，并結合商業地產特有的特點來進行營銷，通過創新營銷推廣方式來激發市場需求，以達到最終擴大市場容量的目的。

1.差異化營銷。所謂差異化營銷，又叫差異性市場營銷，是指面對已經細分的市場，房地產企業選擇兩個或者兩個以上的子市場作為市場目標，分別對每個子市場提供針對性的產品和服務以及相應的銷售措施。或者是指在市場細分的基礎上，找到市場的機會點，進行項目定位，凸顯項目的特色，滿足目標客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領市場。市場是一個巨大的網，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機會。影響商業地產開發成功的因素有很多，如區域經濟、客戶群、商業圈半徑、周圍配套設施、商務繁榮程度及其影響力，商業項目所處的區域環境，競爭對手的實力與策略等。（1）地段選擇。所在地段位置是否有發展前景；周邊是否具備客戶群；是否具備較好基礎配套。（2）具有前瞻性。市政規劃、道路的規劃、道路的擴建、改建及延伸，道路延伸伴隨著經濟發展的延伸等。一條道路交通便利、基礎設施完善的地方，總能成為熱點和焦點，此類地區能形成一定的商務氛圍，帶動一定客戶群。（3）尋找市場的空白點。商業地產開發也要針對該項目所在地的政治、經濟、文化、消費水平及結構，類似商用物業的競爭狀況等商業環境做出詳細的分析和論證。尋求市場細分后的空白點、切入點。

2.形象營銷。商業地產營銷貫穿于商業地產開發的全過程，依賴開發商的綜合實力，強調各個環節體現地產的主題理念，健康的企業形象能夠得到客戶的信賴，能有效降低商業項目的宣傳成本。

3.網絡營銷。隨著信息時代的到來和電子商務的發展，利用Internet網絡資源，進行網絡營銷。不少開發商都在互聯網上注冊網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。隨著電子商務進一步發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。

網絡營銷優勢亮點：（1）通過互聯網雙向交流，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，全方位地顯示企業形象和產品形象，為客戶提供多樣化選擇，為潛在客戶提供方便。（2）網絡營銷屬于低成本的直銷渠道，在具有面廣的影響條件下，有效地控制營銷成本。（3）互聯網架設了發展商與客戶的直接聯系渠道，通過網絡為客戶提供服務，例如提供多種裝修方案供客戶選擇，或者客戶提出要求，發展商組織裝修公司為客戶提供專門方案。（4）通過網絡能夠為客戶提供良好的售后服務，為客戶提供咨詢服務，增加客戶的滿意度。

4.競爭與合作策略營銷。在當前激烈的商業地產市場競爭中，對競爭對手的分析和準確應對，培育自身競爭優勢很重要，開發商必須樹立競爭營銷理念，提高自身素質，加強培養企業競爭力。要在各區域市場上取得競爭優勢必須建構完善的企業管理機構，創造持久的發展動力和動力支持系統。以獨特優越品牌、質量、技術、營銷網絡等戰勝競爭對手得到市場。

開發商在市場運作中既要講究競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政策、金融機構和其他社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作。開發商為了獲取更大市場份額而開展各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，就會尋求合作。開發商之間通常采用松散性結盟方式，使合作各方共同打造區域品牌，以達到共贏的效果。

5.特色營銷。開發商必須注意商業地產特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念，不僅在外型、區域劃分、色彩、內部結構等方面力求突破雷同，突出特色，而且在廣告推廣、價格制定、營銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。

借鑒案例：山東高速廣場――以“人文”取勝。

濟南西部新城的臘山河西路與威海路交叉口，其地理位置并不是商業地產的集中區域，尤其是附近有綠地中央廣場、西元大廈、榮寶齋等商務辦公場所，無論在成本、周圍環境和知名度上都有優勢。因此該項目由“人文辦公”入手，增加了適宜觀看臘山河景觀帶的設計，增設了SOHO精裝公寓。并且在3棟塔樓采用無痕幕墻，可以實現360度環幕視野，增加了舒適的辦公環境。而在其他方面，增加了層高、配置了足夠的端口和專線等。目前有一棟塔樓已被整棟購置，主要是因為這些新特點能滿足其特殊的辦公要求。

參考文獻：

[1] 王健蕾.淺析中國商業地產的運營模式[J].中國商貿，2009，（13）.

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對葛立寶來說，微笑，就緣于視野和成就。

2010年12月，大同市金拓凱益文化傳媒公司成立。公司成立至今，葛立寶率領團隊先后與華林集團公司、深特集團、東小城項目、漢庭房地產公司、銀星金店等30家企業建立了服務關系。

這期間，公司合作的內容從營銷咨詢、培訓，到品牌推廣；從廣告、公關、商業地產策劃，到商業運營管理；再從平面廣告設計、文化傳播活動，到傳媒行業與項目宣傳推廣等多個領域。

“策劃”一詞，最早見于《后漢書·隗囂傳》，是指對事物的謀劃，為發展之要。葛立寶說：“謀定而動，無不勝。商業企劃人，集時（時間）、勢（借勢造勢）、術（方案）為一體，先于眼中觀世態，再于腦中定乾坤，后借地利謀勝利。”

多年的商海沉浮讓葛立寶有了自己獨特的感悟：企劃人要善學心細，不能輕言自信，大道貴于行簡，用厚積薄發掌握撬動事業發展的支點。

學習成為葛立寶雷打不動的習慣。在他就職于華林企劃部的那段日子里，就是一邊工作，一邊學習。

時光荏苒，回顧過去的歲月我們就會發現，葛立寶幾乎每年都會有一項新的收獲。

2000年，他推出華林商廈的“三大紀律八項注意歌”，利用朗朗上口的歌詞普及生硬難懂的規定；2003年，他提出提升銷售業績的“媒婆效應”和“捕麻雀效應”，淺顯直白地破解銷售與顧客的關系；2004年，他總結整理的“蜘蛛與蜜蜂效應”，道出企業營銷行與坐的利弊；2005年，即將到來的華林集團店慶日又引起他的深思，按照慣例，營業部門將在這一天舉行內部慶祝活動，早早打烊……

提到店慶，葛立寶一直認為“華林的生日應該是消費者的節日”。于是，在2005年10月22日，當華林迎來第八個店慶日時，葛立寶獨辟蹊徑大膽提出新的思路和想法，延長銷售時間，變“早關門”為“晚營業”，這一早一晚的差距，讓同期銷售額大幅度地增長。

在葛立寶為上海羅萊家紡大同店提供商業策劃顧問期間，該店銷售業績逐年猛增，特別是2008年10月9日當天，更是創下了銷售46.5萬元的佳績，成為山西省乃至華北地區單日最高紀錄，同時創單店銷售最高的紀錄。

憑借著多年對商業的熱情與社會的貢獻，葛立寶在2009年4月獲得了“大同市2008年度最佳策劃人”的光榮稱號。

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軟肋之一：開發商與投資者“分家”

一般情況下，商鋪賣完，其后如何投資，如何經營則是買方或租方自己的事了，開發商可能拍拍屁股就不管了。這難免會令開發商與購買者或投資者的“勁不往一處使”。

一方面，開發商只是想把建造出來的商鋪趕緊賣出去，而且還要賣個好價錢。個中原因可能是開發商實力不足，急于資金回籠，也可能是開發商“看人下菜碟”，想著去做大買賣，或者開發商根本沒意識到，沒設身處地去為商鋪經營著想：什么樣的商鋪格局才會更人性化?什么樣的臨街距離才能更吸引消費者?什么樣的商業業態更適宜?

某商業地產權威專家指出，真正的商業地產商會將20％～30％的盈利空間讓予售后的商鋪老板，或幫他們規劃、策劃他們的經營。只有商鋪生意紅火了，商業地產開發商才算真正成功了。

另一方面，投資者在購買商鋪時，可能更多的是想著如何把商鋪收入囊中，想著如何從商鋪中賺取更多的錢，而往往忽略了最重要的一點：怎樣才能真正而長遠地經營這個商鋪。一般商鋪投資細節很多，如人流量、消費層次，進貨渠道，甚至連貨車怎么開進來都得一一想個清楚。另外，商鋪投資的耐心與實力也極其關鍵，特別是一些新開發的商鋪至少得養三年左右…… 專家指出，城市建設需要規劃，地產開發需要規劃，我們的商鋪建設與投資也一樣，而且還要事無巨細，成熟地去規劃。這樣可能就不會出現“開發商賣得不開心，投資人買得也揪心”的尷尬局面。

軟肋之二：開發模式轉型不徹底

“北京很多商業地產品質并不高。”正大置地有限公司總裁司徒文聰表示，商鋪品質不高，其中一個重要表現就是商業規劃存在硬傷。有的是商鋪內部交通設置不利于人群流通，有的是商業業態的規劃布局混亂，定位重復，這一狀況在大型商鋪地產項目中尤其突出。

而商鋪品質低的一個重要原因就是開發商的轉型不徹底。雖然有部分開發商意識到商業與地產是兩個不同的，專業的概念，但轉型并不徹底，很多開發商依然以住宅開發的模式來做商業地產，根本不考慮后期的經營管理。“我們社區底商的商家就像走馬燈似的，換了一家又一家，理發店，洗衣店等大量充斥，一些中高檔商店又沒有。”家住北京海淀某小區的費先生表示。

軟肋之三：急功近利追求回報

這一點在現如今的開發商與投資者身上普遍存在。

“做商業地產心態很重要，但部分開發商卻過于追求高回報，給商業地產的長期發展埋下了隱患。”對商業地產運營造詣頗深的司徒文聰一語道破了部分項目的“短板”。他進一步舉例說，東方新天地之所以取得成功，關鍵在于開發商有“定力”，不貪圖眼前的利益，始終持有所有商鋪的產權，并挑選自己的租戶。

一位曾在某商鋪項目負責招商經營的專家告訴記者：“大型零售品牌在進駐商鋪時通常把價格壓得很低，這時開發商就要作決策：是讓利引進品牌商家，還是保住自己的高利潤。如果選擇后者，那么商鋪的長遠經營必然不會樂觀。”據其介紹，他曾服務的某商鋪最初憑借優越的地理位置以及交通，報出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后來發現沒有知名品牌商家的吸引，招商變得很困難，迫于資金壓力，開發商只好降價招租，雜貨店、美容店之類的都來者不拒。最后既沒有得到預想的高租金，反而影響了商鋪的市場口碑。

有的小開發商欠缺實力，如果持有經營就很難熬過商鋪培養期，但除了臨街店鋪，商鋪缺乏統一的規劃，管理和經營，很難成為一個優良的商業體。司徒文聰表示，“巨庫等產權式商鋪的失敗案例已不在少數，除了那些適合打散經營的商業形態，開發商最好是與專業的經營公司合作，通過持有的方式開發經營。”他呼吁資金實力不強的開發商不要輕易涉足商鋪開發。

軟肋之四：無序的“獨立產權”之痛

2006年3月，北京莊勝二期“一房兩賣”的事件曾引起業界廣泛關注，而關于商鋪業主投訴開發商欺詐的訴訟案也是頻出不斷。獨立產權并未帶給業主賺錢的“自由”。

出售型商鋪的一個關鍵在于買產權，無論是50年，70年或100年，最后商鋪的產權及使用權都歸購買者，目前，出售型商鋪往往采用的是產權式商鋪出售的形式來進行。

產權式商鋪通常分兩種：“虛擬”產權式商鋪，獨立產權商鋪。

先說“虛擬”產權式商鋪，它通常是指開發商將超市，百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者只是認購了其中一定面積的商鋪，投資者無法自行經營的商鋪銷售模式。

“虛擬產權式商鋪是將所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，由于虛擬產權式商鋪存在多個主體，多重法律關系，因此一旦處理不好，常常會引發糾紛。”易鋪網CEO陳建明表示，所謂的“長期包租最有保障”只不過是一張空頭支票而已。

專家分析認為，虛擬產權式商鋪存在兩大弊病：鋪位分割與實際經營賣場不吻合，包租期內可能出問題，包租期滿后難以為繼。

再說獨立產權商鋪，這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，它是真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租。“這樣投資者就真正擁有了處置權，擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑風險相對降低。”中國人民大學商學院教授黃國雄說道。

產權式商鋪投資共有投資者，管理經營公司和業主三個利益主體。投資獨立產權商鋪仍舊面臨兩大方面隱憂：第一，由于產權過于分散，盡管有業主委員會從中協調，但開發商喪失對整體項目的掌控權，業主各自為戰，經營品種混亂，造成租金普遍下滑，甚至出現無人問津的局面。第二，商鋪還可能因為投資者專業化程度不高，與區域內消費者的購買力不協調等因素，造成后期經營困難的局面。

軟肋之五：專業運營商缺失

“在四川成都，東方時代商城，一家著名火鍋店租賃的鋪位就由28個小業主所有：玉林生活廣場內的陶然居，租賃的店面就分屬于11個小業主，我們的商城全都是分割產權出售，而這些地方是成都的商業人氣旺地。”四川――商業項目營銷策劃中心負責人說。其正考慮在北京運作商業地產項目。

在他看來，為融資，變現資金，開發商選擇分割產權，出售商鋪是正常的經營策略；而且，商鋪的產權性質與其日后經營的好壞并無必然的因果關系。“失敗的大型商鋪，有開發商，市場管理的經營失策，投資人對投資回報的期望過高、不懂得放水養魚等中間環節。如果這些避免了，產權式商鋪的經營該不成問題。”

篇6

陳少鳴

福州天知營銷策劃機構董事長

早前，由于福州經濟相對落后，外來企業落戶榕城的不多，自然對寫字樓的需求不大，導致寫字樓價值長期被低估。之后，又因為住宅市場的火爆，投資者把焦點都放在商品房上，再次忽略了寫字樓的投資價值。直到去年，在住宅投資受政策限制之下，寫字樓才重新回歸市場，并在短時間內出現井噴行情。

除了受限于住宅的投資者轉場商業地產之外，“住改商”的禁令也使福州市釋放出12000多家長期“蝸居”在住宅內的商家，加上隨著海峽西岸經濟區的大跨步發展，許多大型外來企業紛紛涌入福州。一時間，福州寫字樓市場需求旺盛，但傳統CBD的供應量畢竟有限，尤其是高端寫字樓的稀缺，催生了閩江北岸、海峽金融街等新興CBD的快速崛起。可以說，福州的CBD布局正逐漸從五四路向江濱一帶轉移。

傳統CBD寫字樓的配套、交通等方面已經無法滿足企業的需求，固其價值的提升空間也受限，雖然不會輕易被淘汰，但很有可能被超越。而海峽金融街城市綜合體匯集了三環交通、馬尾保稅區、東部新城，以及各種金融機構和商務配套于一身，使整個區域形成互動，在未來必將成為福州最具升值潛力的CBD。

尹春蕾

中原地產福州分公司資源研究部高級研究主任

近兩年隨著商品房調控政策日趨從緊，寫字樓市場正被更多的目光所關注。租售價格也出現了一定程度的上漲。有些位于市中心的寫字樓項目單價已接近3萬元，但仍吸引不少客戶入駐。

地段是商業地產投資的黃金定律。對于寫字樓來講，擁有一個城市核心的地段，就意味著擁有了極其便捷的交通，完善的配套，以及這個城市最集中的人流、物流、信息流等，這些都是考量一個寫字樓是否具備投資價值的根本，而核心區位的土地資源是最為寶貴的稀缺資源，這就為寫字樓未來的增值奠定了穩定的基礎。作為寫字樓項目，還應更多的關注項目的品質、物業管理、結構布局及配套等。這些都是寫字樓投資的需要考慮的主要因素，也決定著寫字樓未來的增值空間與潛力。

從國內外大中城市的寫字樓市場狀況來看，優質的寫字樓基本都是供不應求，租金也基本呈逐年遞增的態勢。福州做為海西經濟的重鎮，城市未來發展空間巨大，商務辦公物業的市場需求也將日益擴大。現在“住禁商”正在大范圍鋪開，這也將促使大量的寫字樓需求回歸入市。當然，商業地塊集中大量推向市場，是需要有一個較長期培育和市場消化過程。

福州某地產公司商業地產項目負責人

寫字樓、SOHO、商鋪這三種不同的商業業態雖然在投資受眾上有所區別，但任何一種產品都有投資價值，只是價值體現在哪里而已。

篇7

【關鍵詞】 商業地產 融投資 估值研究 股權

商業類型的房地產是商業和房地產的綜合集合體，在我國的發展起步比較晚。隨著我國，改革開放的不斷深化，市場經濟體系的不斷確立，越來越多的資本開始轉向商業地產當中。商業地產從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產形式，從經營模式上和功能用途上區別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業性質的房地產是一個具有商業和地產等多種投資屬性的綜合性行業，商業房地產不僅區別于單純的項目投資和商業發展，還區分于傳統意義上的房地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。從宏觀上來看商業地產是一個具有非常高資金密度的行業，這對于進入企業的融資水平具有著更高的要求。

1 我國商業地產融資發展的現狀

商業性房地產任何方面的調控都將會影響到我國金融市場的每一個角落，強制性地打壓房地產行業將會給我國經濟帶來沉重的打擊，為了避免我國經濟走上二十世紀末日本房地產市場泡沫破裂而導致日本經濟大規模衰退的老路，政府需要在必要的時機支持房地產的發展。而商業地產作為房地產的一個重要組成部分也將會得到一個更好的發展空間，我們要看到房地產在社會經濟發展中的重大作用。

1.1 商業類地產融資具有較大的關聯性

我國的商業類地產已經逐漸成為了我國社會經濟中的重要支柱性產業，是我國宏觀經濟中一個必不可少的組成部分。通過我國的統計數據我們可以看出，商業地產等房地產類行業對于每年GDP的拉動大約為兩個百分點，雖然這種拉動效果不是十分地明顯，但是實際上房地產和國民經濟中的很多行業具有著非常明顯地聯系。如和房地產直接相關的行業就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業，這些行業又將進一步帶動著冶金、化工和紡織等眾多行業共同發展，根據相關資料房地產領域一百元的銷售額可以帶動其他領域十七元的銷售，銷售帶動率為百分之十七，除此之外隨著這一輪炒房的熱潮，已經有了很多普通消費者囤積了很多商品房，在現今的經濟形勢下提倡商業地產的再融資可以在很大程度上盤活民間資本，促進社會經濟的發展。通過商業類地產的融資可以很大程度上提高我國社會財富的合理流動速度，促進基礎設施建設，減少國家和地方財政對于社會建設的財政負擔。

1.2 商業地產融資過程中對保證經濟增長發揮的作用

雖然我國在2011年在借貸市場上出現了問題，但是從整體上來看市場供需之間的差距還不是很大，從統計數據上來看，我國的房地產投資增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設很大程度上拉動了房地產投資的快速增長，但是隨著商品房的整體調控和資金短缺問題的加劇，商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低，到第四季度已經降到了一個很低的水平。同時我國在土地的購置上在第四季度也有所回落，我國對于房價調控力度很大，下一年度的房地產投資降低拖累了固定投資的增長速度，如果我國經濟要保證GDP百分之八以上的增長率就要協調好民生和房地產行業的發展平衡。因此此次房地產宏觀調控沒有達到預期的調控目標。而商業地產經過多年的市場的開發和供應已經得到了很大的發展，很多普通的市民對于投資者的商品房已經逐漸趨近于飽和，這就使得很多新增的商品房對于消費者在選擇過程中具有更多的選擇空間，很多房地產企業也都相應減少了開發量。

2 我國商業地產融資的主要問題

在商品房開發面臨著眾多背景，商業地產的投資總額隨著時間的推移不斷提升，這說明社會經濟對于房地產投資還是具有比較充足的信心的。其中一個比較重要的關鍵因素是我國正在處于一個城市化率迅速提升的階段。按照經濟發展的規律來講一個國家的城市化率提高到百分之三十之后房地產行業將會進入一個比較快的發展階段，我國的城市化率從上世紀末的百分之二十九發展到2011年的百分之四十七，按照這個比率來講，我國的城市化速度非常快，同比日本減少了三十年，城市化的大規模發展必然會帶動房產類行業的配套要求，可以預見的是我國的房地產開發將會出現一個新的發展紀元。在這個基礎上我國的商業地產也將會有新的發展方向，以萬達模式為代表的商業地產具有非常強的市場活性。自以來，我國逐步推進房地產制度改革，根據國際經驗已經初步建立了社會住房保障體系，但是在商業性的房地產融資上仍然存在著這樣幾個方面的問題：

2.1 相關政府缺乏資金提供的主動性

在新國八條中，政府提供的保障性住房提出了大力發展商業地產的發展政策目標，根據城市建設部門的估算，建設總體資金量將達到1.3萬億，其中土地出讓的資金將直接用于投資建設，這些資金當中土地出讓提供近三千億資金，中央方面款在兩千億左右，各個公積金貸款提供近千億資金，上述各類資金的總額合計六千億，這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口，在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準確，這些資金大約占到了建設資金總額的百分之六十左右，這部分資金占到了建設資金的一半以上，資金主體的責任相互推諉給資金供給造成了很多發展瓶頸。而且商業地產能夠在很大程度上帶動當地其他產業的發展，對于拉動地方經濟具有非常大的作用，政府的資金參與責無旁貸，但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業性房地產的財政支持來看，中央政府雖然提高了財政方面的轉移支付，但這部分支付的資金總額只是很少的一部分，而地方政府不僅是GDP的生產者和所有者，更是地方經濟的管理者，這部分管理工作不僅包括了商業地產和其他行業的規劃、開發以及建設管理，因此，這部分較大的資金缺口應該由地方政府承擔。但是因為沒有完備的資金提供保障體制，這就導致了地方政府在商業地產的招商引資上沒有監督和約束，導致了投資部門無法真正履行其職責，也在很大程度上制約了商業地產的融資進程。

2.2 金融市場上商業地產資金來源的非市場化

目前在我國的主要城市性建筑的資金來源是政府的財政劃撥，這種非市場化的資金來源必然會導致商業地產資金的使用效率低下。從我國的房地產金融市場現狀來看，我國房地產金融市場的資金總量遠遠不能滿足商業地產的建設資金要求。從我國的金融行業現狀來看，三十多年的改革開放為我國社會積累了很多的財富，民間的資本也日益增加，我國居民的民間儲蓄率逐年升高，而且居民對于房地產投資的需求也日益強烈。除此之外，伴隨著我國金融市場的發展和我國投資機構增強了對風險和收益的控制，改善了投資市場的軟環境，但是也要清楚地看出商業地產在我國的金融市場發展中并不是十分完善和成熟的，投資渠道的狹窄使得多種資產類產品無法實現廣泛地進入投資市場。而且商業性房地產的理財產品因為資金活性差就無法保證產品的保值和增值功能。因此如何保護性地利用我國的商業地產金融市場，最主要的就是要充分地利用我國的民間資本，通過盤活民間資本來促進金融市場資金來源的市場化。

3 新時期商業地產融資主要風險探析

在商業地產的發展過程中我們不難發現，商業地產作為我國房地產投資的一個新的熱點，今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產品都會存在其固有的風險，商業類房地產的投資量大，投資回收的時間相對較長，而且在投資的過程中會經常受到國家和地方的雙重影響，這對于一些實力較強的金融機構都會是一個巨大的挑戰，對于普通的投資者風險就更為明顯了，作為一個高風險和高收益的地產類投資理財項目，商業性地產的風險主要來源于這樣幾個方面：

3.1 商業性地產開發商的決策性失誤

商業性房地產的開發商是地產的第一投資主體，開發商自身的決策決定了整個商業性地產的發展方向和發展模式。針對某一個特定的房地產行業來看，開發商的主要決策風險存在于自身的管理水平和財務狀況以及市場的營銷策劃水平等諸多方面。房地產項目的投資范圍比較廣而且產權的期限也比較長，如果沒有一個很好的管理水平和決策能力將會在地產投入使用之后造成管理上的混亂甚至會直接影響到房地產本身品牌價值。在現今宏觀經濟不明朗的情況下，房地產產業更是政府進行調控的重點，各種和房地產有關的政策變化較快，特別是在稅收方面的小幅度調整頻率特別高。面對著政府的微調如果企業沒有一個良好的企業財務處理能力就會增加企業成本的負擔。這就需要企業在進行房地產融資決策之前建立好一個充足的人才儲備，只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個投資者在進行商品性房產購買之前對于開發商的資質要有一個比較清楚的認識，只有一個擁有雄厚資本實力和優秀管理能力才能使得房地產項目有效地避開風險。

3.2 商業性房地產概念認識不清

現在很多的市民、投資主體和房地產開發商對于商業性房地產的認識存在著很大的誤區，國內的很多商業類地產企業還只是在拿著原來開發商品房的思路進行商業性的地產開發。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設計上仍然使用小戶型商品房的設計和銷售理念進行銷售，認為只要開發出的房地產能夠讓投資者買得起或者自身的產品只要能夠賣出去就是成功，很多商業地產開發商只做到了地產而沒有做到商業。另一方面很多房地產開發商在進行商業性地產開發的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現象。這樣就會導致在一定區域內的房地產開發量大于當地的經濟發展需要，這就會導致在進行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪，如果招商無法正常進行，那么商業性的地產也將是空想，所以投資者在進行投資的過程中要綜合性地考慮當地地區招商的潛力和當地經濟未來發展的空間，進行綜合性考量，不要盲目投資。

3.3 商業性融資價格存在水分

一般投資在商業性店鋪的投資者獲取回報的途徑主要有兩種，一方面是投資者在購買后出租給有實際需求的客戶，通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產然后出售獲得價格差利潤。目前市場上大多數的投資者比較傾向于后一種價格差的獲利方式。而商業性地產作為一種處于不斷發展的房地產投資形式具有非常高的增值空間，但是一旦游資進入到該行業中就會導致地產價值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進入的實際價格點位，一個沒有節制高速上漲的態勢必將會導致形成價格泡沫，價格當中也將會含有較高的水分，一旦政府進行了較為嚴格的管控措施就會給投資者造成非常嚴重的損失，這種投資泡沫的破裂引發的價格危機是系統性的，所以在投資商業性地產的過程中投資者要充分考慮到融資價格是否合理，如果進入的價格點位就是一個比較高的價格，就要充分考慮到是否已經到了價格鏈崩潰的邊緣，此時進入的話可能會給自身的財產帶來非常嚴重的損失，而進入點位較低的時候要充分考慮到宏觀形勢，價格降低是因為相關政策的打壓還是市場的合理波動，通過綜合性的合理判斷，做出相對比較合理的投資選擇。

4 結語

綜上所述，傳統商業地產通過自我積累和發展的方式來解決企業發展中的資金問題已經無法適應不斷發展變化的外部市場環境，尤其是對于像商業地產這類資本密集型行業。面對著不穩定的金融市場，商業類地產企業必須結合自身特點進行融資類創新，通過多渠道進行發展，利用各種有利條件解決自身發展中存在的資金問題。總而言之，商業地產在進行拓展房地產融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道，只有這樣，才能使得我國商業地產取得更好更快的發展機會。

參考文獻：

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[2]朱平安，王元月.房地產企業融資問題與對策.中國鄉鎮企業會計，2012.

[3]唐敏.宏觀調控下房地產企業的融資對策.消費導刊，2012，（10）.

[4]劉李勝，高翔.房地產企業融資上市圖景[M].中國時代經濟出版社，2009.

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【關鍵詞】房地產開發；項目管理；管理團隊；企業競爭力；社會效益；制度建設

0 引言

近幾年來，房地產業發展迅速，現已成為我國國民經濟的基礎支柱性產業，房地產項目開發管理成為重要的項目管理內容，并對房地產企業發展起著重要作用，因此房地產開發項目管理伴隨著社會發展、開發建設和管理大型項目的需要而產生，并作為一種現代化的管理方式日益受到重視。

1 項目管理的階段性措施

1.1 起始準備階段

在資金使用方面，主要是對項目的投資成本進行分析，測算各種經濟指標，同時根據規劃要求確定建筑物的容積率和配套設施面積等，從而計算可銷售的面積和成本單價指標，建立各方面的成本控制指標，這其中包括工程項目的土地開發成本、工程建設成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據；同時要對項目的資金籌集進行詳細策劃，確定融資渠道并結合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本。

在時間進度方面，主要是對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃，這其中包括征地拆遷進度計劃、資金籌措進度計劃、項目建設進度計劃和銷售進度計劃等，總進度計劃是各階段進度的控制依據，必須依據項目開發的特點及資金運作的要求進行編制，各階段進度應在總進度目標的基礎上進行合理編制，達到進度控制的目的。

在質量目標方面，主要是對各種經濟測算指標的準確性、進度計劃的合理性進行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報告。

1.2 前期設計階段

在資金使用方面，主要是根據投資意向和項目可行性研究報告，讓符合資質的設計單位進行設計，實現初步構想，做好設計概算是這個階段投資管理的主要工作；同時，由于現實情況，設計單位對設計都趨于保守，設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位變為設計與預算同時進行。

在時間進度方面，需要與設計單位定期召開設計會議，討論設計方案，安排合理的設計進度，盡量讓出圖的時間與招標施工計劃吻合，核查設計進度，控制設計進程，與總進度安排相一致。

在質量管理方面，主要是設計方案的優化和完善，要注重設計品質，利用競爭機制使設計單位在競爭中提高設計水平，項目公司從中選擇經濟實用品質優秀的方案，以最小的成本達到相對最優的效果。

1.3 建設實施階段

在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預算審核是這個階段重要的成本控制環節。在項目實施過程中，對項目的資金流量進行動態監控，根據計劃控制項目開發費用的收支，及時發現實際收支與計劃之間的差異，進而采取適當措施及時糾偏。

在時間進度方面，需要建立完善的進度計劃及監控體系，這個階段是能否按照總進度計劃進行的關鍵階段，建設實施過程本身除了受到人為因素的影響，還會受到自然因素的影響。

在質量管理方面，一方面要完善招標制度，選用信譽好的承包商進行施工，大型項目則要選用優秀的總承包商，通過招標選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監理單位，對工程項目進行監督管理，通過監理公司著重對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等進行協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。

1.4 后期管理階段

在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實施過程中的資金投入，以及運營維護，物業管理等費用的支出。

在時間進度方面，需要把握營銷節奏，按照銷售進度安排，完成后期進度管理工作；對于商業地產開發，則應在建設實施階段后期及后期管理階段，進行招商，按時租售商業地產；同時制定運營維護計劃，實現正常運營。

在質量管理方面，主要是建立良好的開發商形象，做好營銷工作以及項目后評價工作。

2 項目管理團隊建設

2.1 了解項目管理團隊的特點

必須明確項目管理的目標，讓每一個團隊成員清楚地了解目標，并對此及其帶來的收益有共同的思考，做經常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎上，進行合理的分工與協作，責權利要有明顯的界限，本著“責任有邊界，服務無邊界”的思想，團隊成員之間要相互信任，承認彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解項目團隊的構成

理想的項目團隊應具備領導有足夠的凝聚力、項目管理目標明確、做出正確的決策并迅速實施、良好的溝通渠道、注重完成任務的方式方法，每個成員都朝著既定目標努力，從這也可以看出一個合格的項目團隊構成通常是由決策者、執行者、協調人、出主意者、評論者等組成，團隊中一個成員扮演多個角色是可行的，只要保證能夠滿足團隊需要，同時成員還必須能夠勝任多個角色。

2.3 做好團隊培訓建設

由于房地產項目開發是個復雜的過程，牽涉到的環節眾多，因此不可能僅靠本企業或組織內部資源完成，房地產項目開發工作必須借助外力、集合各方優勢、專業特長才能完成。所以房地產項目的團隊建設是要將各個有著不同利益目標的項目各參與方，同業主設立的項目開發成員共同組建成以項目負責人為首的項目團隊。

2.4 選擇一個合適的監理公司

國家規定項目建設實行工程監理制，這是我國現行建筑市場規范化管理的一項重要制度，也是國際上通行的項目管理方式。通過聘請監理單位，對項目的建設活動進行咨詢、顧問，以及負責各類合同的履行管理。力求能夠在實施階段建立小業主大監理的混合管理模式，使房地產開發企業將更多的精力投入到規劃、決策，以及保證項目建設順利實施的外部協調工作中。

2.5 做好設計單位的管理

設計的工作由設計單位完成，房地產開發商的工程管理人員在設計過程中起溝通、協調、監控作用。可以將開發企業的開發理念、要實現的目標通過溝通、監控的方式貫穿于設計過程中，同時對項目設計的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并減少后期實施過程中變更的發生。

2.6 選擇合適的承包商

這其中包括總承包商和專業分包商的選擇。總承包商的選擇應該以承包商的綜合實力作為指標，特別是其工程管理經驗是重點考察的方面。對于專業分包商來說，開發商應該建立專業分包商信息庫，重點對其專業資質，專業水平作更多的考察，通過專業水平來進行選擇。

2.7 項目團隊的組織協調與溝通管理

在房地產項目開發過程中，組織與協調工作十分重要，其作用主要就是圍繞項目要實現的目標，組織協調各參建單位、需協調的單位及個人、政府部門全力配合項目的實施，共同努力去實現項目目標的過程。房地產項目是一個涉及多個界面的非常復雜的工程系統，為了開發建設的需要，通常會將開發項目以不同的方式，將之劃分為許多子系統、階段或層次。

3 結束語

總之，房地產業是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發展起來的國民經濟支柱產業，隨著我國城市化進程的不斷推進，未來房地產業也將得到迅速的發展，行業市場競爭將更加激烈，所以未來房地產開發的模式將會因市場的變化而發生改變并得到不斷完善。

【參考文獻】

篇9

新常態促市場轉型升級

作為重慶商業符號的朝天門市場，在經歷了多年的發展變遷之后，如今正迎來新的發展契機。這個在全國都響當當的市場，究竟應該怎樣才能實現其升級和轉型？

“紡織服裝專業市場的轉型升級，在宏觀經濟的新常態下已經成為必然。產業發展的推動，以及消費需求的拉動下，都需要我們轉換方式，也需要我們的業態去升級，同時也需要我們的服務去升級，更需要給我們的品牌成長帶來新的環境。”中國紡織工業聯合會副會長、流通分會會長夏令敏表示。

在這個關鍵的節點，浙商朝天門中心強勢登陸朝天門核心地段，并引領朝天門整體的轉型升級。

從商貿的轉型發展來看，既要考慮產業與城市發展互動，也要考慮與金融業、營銷策劃、市場管理等產業的發展與互動，進而形成相關產業聯動發展的格局，打造一流的服務平臺，而重慶的傳統紡織服裝專業市場，更需要吸引像凱德來福士廣場、浙商朝天門中心這樣的知名企業入駐，從而形成綜合產業高地。

“浙商朝天門中心一直不遺余力地在紡織服裝流通行業上做著不懈的努力，積極思考和探討紡織服裝流通行業的新出路、新模式，值得行業內的所有機構尊敬和學習。”在日前舉辦的2015中國紡織服裝流通行業轉型升級發展論壇暨浙商朝天門中心項目儀式上，重慶浙商興渝置業有限公司總經理李徑道介紹道，“作為整個行業的發展標桿，又地處中國經濟增長極的重慶朝天門，浙商朝天門中心將樹立起朝天門區域商貿流通領域行業地位，明確區域內商貿機構轉型升級發展方向，構建起區域商貿機構新形象。”

“未來的朝天門商貿將會在以往的經營模式上進行創新――把零售批發和商務、娛樂、消費結合起來，讓商家依托這一平臺，拓寬業務輻射面，創造世界級財富。”李徑道認為，在城市經濟發展的大趨勢下，朝天門區域順勢而為，做出了加快自身商貿轉型的決定。

新模式融合多種業態功能

據了解，浙商朝天門中心由浙商新業集團、光大控股聯手投資，具備了強大的金融實力、互聯網以及商業地產等豐富多元的基因優勢。因為有強大的金融實力支撐，項目規劃，未來商戶有可能憑借交易流水記錄，便可獲得浙商朝天門中心的低利率或免息信貸持。

此外，浙商朝天門中心將與區域內的其他商業項目的經營、品牌定位形成錯位發展，將打造成為集時尚購物城、空中立體街市、總部辦公樓于一體的商業巨艦，其時尚購物城朝天MALL率先提出互聯網跨界運營的全新商業理念，以線上、線下完美結合的商業模式，打造“中國的超級時尚中心”。

同時，浙商朝天門中心還將致力于引進韓國樂天FITIN等優質資源，并以“潮而不貴”的主張，引領亞洲時尚新風潮。浙商朝天門中心將時尚潮流、品牌培育、體驗展貿和旅游文化，四大獨特體系完美融合，將成為中外游客前往朝天門旅游的又一目的地。

篇10

Abstract：Economic calculation as the pre-design research tool in the real estate model. has been stressed by more and more developers and design consulting bodies. The profit-driven nature of real estate falls the desire of design teams for a complete design task book. Challenges is，personnel shortages and fast project progress prompt the development agencies to increasingly rely on professional design agencies to master computing tools to provide reasonable data estimates for the design and development.

關鍵詞：房地產開發；設計技術結合；經濟測算

Key words： Real estate development；Combination of design technology；Economic calculation

經濟測算的重點在于通過業態產品的比選及合理安排，使得成果在經濟層面與設計層面達到共贏。規劃有4個層面：（1）城際區位分析及人文概況；（2）周邊產業狀況及物業分布；（3）目標地塊四界資源；（4）目標地塊技術條件。市場有4個層面：（1）宏觀趨勢；（2）容戶群分析；（3）周邊類型產品分析；4、產品線選擇。研究以上幾個層面在規劃條件下才可能得出充分的產品組合方案。最終目標為：通過詳細的基地信息，規劃信息分析，運用技術手段，提供可供業主進行前期測算與決策的方案，強調土地價值最大化和最優化，強調理性測算和文本清晰度。以下說明測算的要點：

1 測算目標功能

在地產項目的前期研究中，需要以市場需求為導向，結合開發商的價值取向，進行合理的項目價值、盈利模式設計、項目定位研究，以及進行功能業態比例分析，并最終確定項目產品，測算將成為研究中的重要工具。

1.1 用于項目價值研究

在開發商拿地之前，需確定待拍賣土地的收益狀況，從而確定可以出的地價高限；或者在土地取得之后，是用來理性的指導產品選取及配比。一般程序是，先進行規劃分析以及市場信息，之后詳盡羅列出待開發地塊上可能出現的產品種類，再對每一種產品就地塊進行單一產品的強排分析，得出每種產品的大致容積率，并與目標容積率進行比照，從而推導出幾種具備可行性的產品組合方案，進一步對若干種產品進行組合和強排，關注每種方案中不同產品的占比，在得出這些關鍵數據之后，就可以進行詳細測算，綜合考慮各個方案的銷售總額、土建成本、地庫成本、銷售去化速度等等因素，進行理性的比價、分析，最終得到最優的產品組合方案。設計技術結合經濟測算后的成果，會比營銷策劃公司提的營銷策劃報告更具現實操作性和可靠依據。通常情況下，最優方案都是以測算數據為依據的，但也不排除一些特殊情況，例如一塊樓板價不高的地塊，要求2.8的容積率，選定產品為高層和聯排別墅，售價差一倍以上。如果以通常的測算步驟來做，做足2.8的容積率其實并不是收益最高的方案，而犧牲一些容積率讓優勢產品聯排別墅多一些，因低層產品更容易實現較快的銷售速度，總體收益反而更高。因此，設計師還要結合實際情況來判斷測算結果的準確性，以更有效的幫助開發商作出判斷。

1.2 用于項目盈利模式設計

有差異化的盈利模式將使得項目產生定位乃至業態的差異。如項目是持有還是銷售，項目利益產生于近期還是遠期，項目利益空間產生于何環節，這些因素都是可以通過定性設計加定量測算進行分析。在有的項目中，我們就分析了項目價值，并進行了權重排序，論證了項目的核心利益，為項目后續研究奠定了基礎。

1.3 用于項目功能業態比例設置

不同項目財務效益、社會效益目標的樹立，將對項目功能業態配比產生很大影響。在與上海一著名設計公司的一場項目前期研究中，我們通過設定項目投資回報年限、投資強度、收益方式等多元參數，完成了不同利益目標下的業態組合方案，也為建筑形態的發展莫定了基礎。

1.4 用于產品研發

產品是地產項目的生命力所在，不同產品的盈利能力各不相同，并與項目風險、市場去化速度，甚至對投資方的資金供給都很有關聯。同樣在與上海一著名設計公司一場項目中，通過對公益性、經營性、半經營性項目的定義，分解了股東方的目標，迎合了項目定位，最終形成了具有鮮明差異化的產品組合，并確保了項目的總體收益，促進了綜合效益的平衡。

2 測算的要素

2.1 參數設置

參數設置，將直接影響測算結果。首先數據需要符合市場實際情況。如與上海一著名設計公司一場項目中的參數設定，其工作量完全不亞于后續的測算，我們從投資規模、業態類型、租賃單價、運營因素、融資成本等多元化的角度，描繪了項目未來的經濟邊界條件。參數條件中，主要包括彈性因素和剛性因素兩大類。其中，彈性因素很多元化，如功能業態組合方案、政策因素、項目形態品質等因素都屬于此；彈性因素主要由經驗、知識結構、價值觀決定的；剛性因素則可包括收入指標、成本指標，其中，建設成本、銷售價格、租賃價格等是最常見的參數條件。

2.2 收益攝式

收益模式主要由項目的定位決定，收益模式的基礎是市場需求，收益棋式直接影響測算方案。一般居住地產的收益模式比較簡單，主要是銷售收入。在文化商業地產中，則會比較復雜。如與上海一著名設計公司一場中，其持有性決定了項目收益只能來自于租金收益；而且其公益性、經營性、半經營性項目的分類，也決定了經濟效益只能來自于經營性項目；社會效益將主要通過公益性的設計博物館、設計圖書館等項目產生。在最終的效益平衡中，具體數據將是權衡比選的重要基礎。

2.3 測算方案

測算主要有幾種用途，一是用于項目盈利模式設計的經濟測算，這類測算主要是針對項目定位算大賬，通過定量測算，設定項目持有或銷售，價位分配權益，項目本體與外圈項目的利益關系；二是用于項目功能業態比例設置，同樣在與上海一著名設計公司一場的多元化分析中，我們知道了業態配比將嚴重影響項目的定位以及相應財務指標。此外，在產品研發中的經濟測算，也能很直觀對比分析出產品的盈利能力，進而影響產品組合。

2.4 測算流程