商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文

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篇1

關鍵詞：小城鎮(zhèn) 商業(yè)業(yè)態(tài) 規(guī)劃策略

1. 前言

小城鎮(zhèn)即規(guī)模最小的城市聚落。它是指農(nóng)村地區(qū)一定區(qū)域內(nèi)工商業(yè)比較發(fā)達，具有一定市政設施和服務設施的政治、經(jīng)濟、科技術性活服務中心。在新的歷史時期，小城鎮(zhèn)已經(jīng)成為縣城及周邊農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的重要載體，成為帶動一定區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的中心。為此，小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展不容忽視。

因為歷史和現(xiàn)實的一些原因，目前我國小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)相對滯后，在某種程度上無法滿足快速提升的小城鎮(zhèn)居民和周邊農(nóng)民的消費要求和習慣。所以，要對小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)進行重新規(guī)劃與整合，迎接更大的零售業(yè)發(fā)展的挑戰(zhàn)，以提高村鎮(zhèn)消費水平，更好的啟動小城鎮(zhèn)及周邊農(nóng)村市場，因此，研究小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)，對帶動村鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，推動社會進步，促進城鄉(xiāng)與大中小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。

2. 我國小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)的分類與發(fā)展

2.1商業(yè)業(yè)態(tài)的概念

業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么及如何賣的具體經(jīng)營形式。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經(jīng)營策略，包括選址、規(guī)模、商品策略、價格策略、商店設施、服務方式等。為了滿足不同層次、各具特色的社會需求，零售業(yè)的多種業(yè)態(tài)就應運而生，且至今各種商業(yè)業(yè)態(tài)都受到其目標市場顧客群的認可和支持，出現(xiàn)了多種業(yè)態(tài)并存、大中小型企業(yè)同時發(fā)展、綜合與專業(yè)經(jīng)營兼顧的零售局面。

2.2小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的分類

2.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)的分類

對于商業(yè)業(yè)態(tài)的分類，美國把零售店分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對商業(yè)業(yè)態(tài)的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。根據(jù)我國的《商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》，國內(nèi)一般將商業(yè)業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心和倉儲式商場。[1]

2.2.2小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的分類及發(fā)展

與城市業(yè)態(tài)相比，小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)容相對單一，簡單，除部分小城鎮(zhèn)存在中小型超市、農(nóng)貿(mào)市場、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場等，絕大部分小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)以集貿(mào)市場和住宅底層的小商鋪為主，經(jīng)營飲食、服裝、五金、日用品等生活消費品。也有少量農(nóng)村生產(chǎn)資料經(jīng)營點，如建材、化肥、種子等，承擔原供銷社的集散功能。

目前來看，小城鎮(zhèn)集市貿(mào)易正在迅速發(fā)展，品種增多，銷售量增大，需按物員類別分市，設置專項用地；對于人流增加，占地面相加大，則需擴建市場，以便于客貨集散；農(nóng)民進入城鎮(zhèn)營業(yè)開店，國有企業(yè)在集市設點，交易趨向經(jīng)常化，要求集貿(mào)市場場地固定，增設各項市場設施；與科技信息、文化娛樂聯(lián)系密切，要求服務設施更完善。[2]

小型超市的經(jīng)營方式從一開始不為小城鎮(zhèn)居民接受到慢慢接納經(jīng)過了一個相對成熟的過程，目前小型超市在小城鎮(zhèn)的經(jīng)營范圍廣泛，銷售量穩(wěn)定，由于其不受地域和時間的限制，比起集貿(mào)市場更方便，價格也合理，正在逐漸為更多的小城鎮(zhèn)所接受。

專賣店的經(jīng)營方式在小城鎮(zhèn)也普遍存在，一般由一些與大城市相比知名度相對小一點的品牌構(gòu)成，這些商品質(zhì)量優(yōu)價位相對較低，比較符合小城鎮(zhèn)的居民收入和消費習慣。

隨著市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展，近年來，不少地方的小城鎮(zhèn)根據(jù)本地的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、原材料的供應、批發(fā)零售業(yè)務發(fā)展的需求，開始建設專業(yè)性的大型市場，兼營批發(fā)與零售，不僅面向本地區(qū)、全國甚至國外市場，如糧油市場、蔬菜批發(fā)市場、食品市場、水產(chǎn)品市場、紡織品市場、紡織原料市場、服裝市場、小商品市場、皮貨幣場、珍珠市場、建材市場、家具市場、藥材市場等。

3. 當前小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)存在的不足

3.1零售業(yè)組織化程度低

我國小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)組織化程度不高，獨立經(jīng)營的夫妻店和個體店占主導地位，在經(jīng)營上分工和協(xié)作度差，所以規(guī)模偏小，組織資金和商品配送方面的支持力度不夠，在越來越發(fā)達的市場經(jīng)濟發(fā)展中，已經(jīng)遠遠不能滿足小城鎮(zhèn)居民的需求，競爭力不高。

3.2業(yè)態(tài)單一，新型商業(yè)業(yè)態(tài)比例低

目前來看，我國小城鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)的銷售形式還是以最傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營方式為主，經(jīng)營的商業(yè)檔次都普遍偏低，無論是日用百貨、日用化妝品、服裝、鞋帽、煙酒副食品，還是簡單的勞動工具和生產(chǎn)資料等，都是簡單滿足小城鎮(zhèn)日常生產(chǎn)和生活的需求，對小城鎮(zhèn)居民日益多樣化的消費需求卻不能滿足。

一些大件商品的品類和檔次選擇都相對較低，如果小城鎮(zhèn)居民有需要就要去更大的城市去購買。對于一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)，比如專業(yè)化購物中心，或者步行街等業(yè)態(tài)形式，很多小城鎮(zhèn)并沒有或者極少，這樣就減低了小城鎮(zhèn)對農(nóng)村的輻射作用和吸引力，影響小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展。[5]

3.3規(guī)劃布局散亂，市場管理失范

目前來說，集貿(mào)市場還是小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)占比較大的方式之一，而從目前的發(fā)展來看，卻呈現(xiàn)規(guī)劃布局不合理，市場管理不到位的情況，以棚為市，以路為市，隨便擺攤設點的問題相對嚴重和突出。

從政府整體規(guī)劃布局來看，存在不合理性，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌指導，一些開發(fā)商在街道兩旁隨意建門店，導致許多閑置待租。另外，市場管理也存在著不到位之處，管理不嚴導致假冒偽劣商業(yè)存在，使小城鎮(zhèn)居民和周邊農(nóng)民消費者利益受到損害。

4. 小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)合理規(guī)劃策略

針對以上小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)存在的問題，本文提出合理規(guī)劃策略，以供借鑒和參考。

4.1多種業(yè)態(tài)并存符合商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的變化規(guī)律和農(nóng)村市場多樣化需求

4.1.1小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則

在小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的策略上，首先要結(jié)合小城鎮(zhèn)市場發(fā)展的程度和特點，因地制宜的對商業(yè)業(yè)態(tài)進行選擇，要充分發(fā)揮各種符合其特點的業(yè)態(tài)的長處，也要互為補充合理利用城市與農(nóng)村市場的格局，形成均衡發(fā)展的健康局面。

其次要避免盲目發(fā)展，一哄而上，考慮當?shù)叵M的趨勢和習慣，合理發(fā)展正確的商業(yè)業(yè)態(tài)。第三在對小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上，可考慮確定以便利店為主、多種業(yè)態(tài)并存，積極穩(wěn)妥地建立小城鎮(zhèn)綜合購物中心等新型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展思路。

4.1.2多種業(yè)態(tài)并存

從城市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的結(jié)構(gòu)一定是趨于多種業(yè)態(tài)并存在的方式，這種方式也符合商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的變化和小城鎮(zhèn)市場多樣化的需求。

城鎮(zhèn)輻射的經(jīng)濟圈相對較廣，居民收入差異與城市居民相較更大，多種商業(yè)業(yè)態(tài)可以滿足不同層次的消費需求；當然，在發(fā)展的過程中，要兼顧小城鎮(zhèn)消費的特點，規(guī)范發(fā)展，還要結(jié)合業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)律采取動態(tài)管理方法，因地制宜地加以創(chuàng)新、改造、優(yōu)化單個業(yè)態(tài)，提高多種業(yè)態(tài)并存的整體經(jīng)濟效益，更好地發(fā)展有小城鎮(zhèn)特色的商業(yè)業(yè)態(tài)。

4.1.3建立以便利店為主的小城鎮(zhèn)連鎖超市模式

目前小城鎮(zhèn)及農(nóng)村廣泛存在的是全民店和方便店，如果想要更好的進行商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，就應以這種小型全民店發(fā)展成便利店以及連鎖超市等高級模式，更好的發(fā)揮的競爭優(yōu)勢。

其好處有以下幾點：第一，便民功能較強。因為規(guī)模小，投入小，風險也小的特點，適合小城鎮(zhèn)居民進行投資和管理，而提供的商品都是日常生活所需，也能快速的使資金流動，經(jīng)營風險很小。第二，可以體現(xiàn)更強的服務性。便利店一般都在居民區(qū)旁，除了消費品，還可以提供訂報刊，牛奶等生活類的服務，相信它的成熟和發(fā)展，會在提高小城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量方面做出很大貢獻。[7]第三，具有可持續(xù)發(fā)展性。由于便利店的靈活性，其具有雜貨店的性質(zhì)，又可借鑒超市的銷售和管理技術，也可以進行連鎖經(jīng)營，所以，在小城鎮(zhèn)中可以成為一種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)。

與城市經(jīng)營不同，建立小城鎮(zhèn)連鎖超市的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式都應該有所差別，在經(jīng)營理念方面，要緊密結(jié)合農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的實際需要和特點，要更全面考慮小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的特點，這樣才能使小城鎮(zhèn)的連鎖超市更具有生命力和延續(xù)性。

在投資方式方面，一些大開進連鎖超市企業(yè)除了可以直接投資開店外，還可以進行適當?shù)氖召?、兼并、?lián)合、的投資方式進行連鎖超市的經(jīng)營，也可以通過加盟等形式對一些小城鎮(zhèn)中存在的不景氣的商場進行資產(chǎn)重組和資源重組，用更先進的管理理念和管理方式為小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)提供更廣闊的發(fā)展前景和可能。

江蘇某縣城沿街商業(yè)規(guī)劃

4.1.4開拓建立農(nóng)資等專業(yè)市場，搞活小城鎮(zhèn)經(jīng)濟

目前來看，小城鎮(zhèn)是農(nóng)資市場的集散地，據(jù)專家預測，未來幾年我國農(nóng)資消費額將達800億元；[9]在這樣的潛力面前，一些大型商業(yè)連鎖企業(yè)可以在建立消費品市場的連鎖機構(gòu)同時，合理利用自身的便利條件和優(yōu)勢，整合資源，統(tǒng)一標準和管理，采取統(tǒng)一采購、核算、統(tǒng)一價格和服務和策略，參與到小城鎮(zhèn)農(nóng)資零售的銷售中來，改造傳統(tǒng)的農(nóng)資商業(yè)業(yè)態(tài)模式，不僅為小城鎮(zhèn)和周邊農(nóng)民提供便利，也為自己在農(nóng)村市場的銷售打開新局面，實現(xiàn)雙贏。

同時根據(jù)小城鎮(zhèn)自身的經(jīng)濟發(fā)展和地域特色，有選擇的建立一些專業(yè)市場，并形成規(guī)?；氖袌黾?，形成自身品牌，搞活城鎮(zhèn)經(jīng)濟。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)品和交通優(yōu)勢建立藥材市場、珍珠市場；根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和政府推動建立特色市場，如白溝箱包市場、義烏小商品市場；結(jié)合城鎮(zhèn)居民生活、生產(chǎn)消費建立一些摩托車、貨運車以及電子用品、日用品批發(fā)等專業(yè)市場。

江蘇某縣城商貿(mào)城規(guī)劃

4.1.5適當發(fā)展大型綜合購物中心，提升輻射能力和服務質(zhì)量

大型綜合購物中心是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的最終模式，在大城市中其運用的非常廣泛，也取得了非常不錯的成績，隨著我國小城鎮(zhèn)經(jīng)濟的穩(wěn)步提升，小城鎮(zhèn)居民生活水平日益提高，對于大型綜合財物中心的需求會隨著可支配貨幣的增加而變的強烈。在具體的實施上，大型綜合購物中心附近也可以開辦咖啡廳、賓館、購物商業(yè)街之類的可以拉動經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟體。人們不僅可以享受多樣化的服務，也可以在這里找到發(fā)揮自身才能的就業(yè)機會。所以，適當發(fā)展大型綜合購物中心，不僅可以帶動小城鎮(zhèn)居民的消費水平，同時也能提升其輻射能力和服務水平，對于周邊地區(qū)的經(jīng)濟都起到促進和凝聚的作用。

江蘇某縣城購物中心規(guī)劃

4.2集約發(fā)展，完善構(gòu)建商業(yè)“點、線、面”的空間布局

筆者注意到，體驗式購物中心是近年來新興的一個概念。在滿足人們一站式購物商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展模式，要有全面布局的概念和思路，要以集約式的方式進行層層推進，合理布局。以點成線，最后帶動面。要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃理念：即多級商業(yè)中心形成體系化、層級化的協(xié)調(diào)發(fā)展模式，更加強化功能定位引領發(fā)展的作用。

小城鎮(zhèn)經(jīng)濟對于縣域經(jīng)濟和周邊的農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展起著至關重要的作用，在這樣的前提下，如何合理的布局商業(yè)結(jié)構(gòu)，是管理者應該考慮的問題，以發(fā)展相對較好的某一個或幾個小城鎮(zhèn)作為點，形成線，最后可以帶動整個這一個地區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟，或者立足某一優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，進行輻射和影響力周邊的空間布局。有計劃的進行集約式發(fā)展，合理有效的規(guī)劃建設商業(yè)體系為提升小城鎮(zhèn)經(jīng)濟潛能、增強經(jīng)濟活力、增大小城鎮(zhèn)影響力提供了廣闊空間，是小城鎮(zhèn)的核心競爭力的重要組成部分。

5. 結(jié)語

從目前我國的發(fā)展趨勢來看，小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢會越來越快，目前的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)無法滿足越來越快速發(fā)展的小城鎮(zhèn)經(jīng)濟的需要，如何滿足小城鎮(zhèn)居民和周邊農(nóng)民的生活和生產(chǎn)需要，建立更完善和更具發(fā)展?jié)摿Φ男滦托〕擎?zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)模式和商業(yè)體系，是城市發(fā)展規(guī)劃者需要考慮的問題。只有有序、有效、有力的建設小城鎮(zhèn)商業(yè)體系發(fā)展，才能促進小城鎮(zhèn)健康、和諧的可持續(xù)發(fā)展。本文提出小城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)合理規(guī)劃的建議和意見，希望可以為小城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展提供思路和幫助，為決策者提供參考和借鑒。

參考文獻

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篇2

關鍵詞：消費時代；城市；商業(yè)規(guī)劃；探索；實踐

自我國加入世界貿(mào)易組織以來，全球經(jīng)濟一體化的步伐不斷加快，社會經(jīng)濟得到了蓬勃的發(fā)展，尤其是在國際金融危機的刺激下，我國開始擴大內(nèi)需，鼓勵市民消費，從而促進國民經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是從當前我國發(fā)展現(xiàn)狀來看，高投資與低消費現(xiàn)象十分明顯，為了提高人們的消費水平，我們必須要在城市進行商業(yè)規(guī)劃，促使各個行業(yè)的競爭，從而提高消費水平，促進社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。

一、當前我國城市商業(yè)規(guī)劃的現(xiàn)狀分析

隨著經(jīng)濟體制的不斷改革與深入，傳統(tǒng)的城市商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)無法滿足市場經(jīng)濟的發(fā)展。其存在的問題及現(xiàn)狀可體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、傳統(tǒng)商業(yè)中心規(guī)劃與新興商業(yè)中心的空間錯位

過去，由于城市中心的人流相對密集，規(guī)劃部門一般都會將商業(yè)圈規(guī)劃于此，這樣的規(guī)劃雖然能夠?qū)Υ碳はM起到一定的作用，并且滿足市民消費需求，在一定程度上提高了人們的生活水平，但是從當前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，城市商業(yè)規(guī)劃已從傳統(tǒng)的規(guī)劃方式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷囊?guī)劃方式，即在城市或者新開發(fā)區(qū)進行商業(yè)規(guī)劃，這種方法往往會存在一些問題，例如人口密集度不高等。這種商業(yè)區(qū)的規(guī)劃一般是由有實力的開發(fā)商決策與規(guī)劃完成的，在規(guī)劃過程中，衙門對城市交通情況、景觀資源等要素進行全面分析之后，將商業(yè)圈規(guī)劃于人口密集的地區(qū)，并充分與市場相互融合，從而達到吸引人氣的效果。

2、傳統(tǒng)城市規(guī)劃體系缺乏商業(yè)發(fā)展指引

城市規(guī)劃部門在對商業(yè)圈進行規(guī)劃的過程中，由于缺乏商業(yè)規(guī)劃體系的指引，這就導致其規(guī)劃布局不具有整體性，并且在對商業(yè)圈的用地資源方面也不能夠進行合理的控制。商業(yè)金融用地已經(jīng)超過了相關規(guī)定要求，及時我們對其進行總體規(guī)劃，同樣不能夠結(jié)局而這一問題。在城市商業(yè)規(guī)劃的過程中，雖然開發(fā)生對商業(yè)用地進行了全面的劃分，并且也在開發(fā)規(guī)劃上進行了一定的指引，但是這種依然還停留在土地資源的開發(fā)商，并沒有對其全局性進行全面考慮，這就導致其開發(fā)存在著許多問題。

3、傳統(tǒng)城市商業(yè)規(guī)劃缺乏對新型消費背景的關注

在對城市商業(yè)規(guī)劃的過程中，工作人員一般會對市場進行調(diào)研，獲取更多可靠的市場信息，然后對其進行科學合理的規(guī)劃，從而形成一種等級狀的商業(yè)結(jié)構(gòu)，雖然這種類型的商業(yè)結(jié)構(gòu)具有良好的落地效果，但是由于在規(guī)劃過程中并沒有與周邊規(guī)劃特點相互協(xié)調(diào)，這就導致其空間用地不合理，不利于刺激市民的消費，存在著一系列的問題。

二、消費時代下城市商業(yè)規(guī)劃的探索與實踐

在當前的社會發(fā)展中，人們的生活方式發(fā)生了巨大的變化，商業(yè)空間極其形式開始朝向多元化的方向發(fā)展，傳統(tǒng)的商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)不能夠滿足當前社會發(fā)展的要求，存在著市場失靈等不良現(xiàn)象。在市場經(jīng)濟條件下，我們需要建立科學合理、健全的城市商業(yè)規(guī)劃體系，加強體系中對商業(yè)的指引，從而確保商圈規(guī)劃完成之后達到刺激消費的效果。

1、消費時代城市商業(yè)發(fā)展特征

目前，社會經(jīng)濟的發(fā)展提高了人們的生活水平與消費水平，促使當今社會進入到一個消費時代。在消費時代下，人們對于服務經(jīng)濟引起了廣泛關注，商業(yè)規(guī)劃是否滿足消費時代的發(fā)展，是一個值得我們探討的問題。

（1）消費需求與行為開始呈現(xiàn)多元化的發(fā)展。

消費時代，單一化的消費模式開始向個性化轉(zhuǎn)變，多元消費需求和消費行為開始產(chǎn)生：人們不再注重滿足基本生活需求的消費模式.而是更注重自身感受的滿足。

（2）商業(yè)建設主體以市場化為主導

在消費時代背景下，除了批發(fā)零售商等傳統(tǒng)市場主體外，商業(yè)地產(chǎn)商也漸漸成為城市商業(yè)建設的主體。這些市場化的運營商有著對商業(yè)單個商業(yè)發(fā)展項目與模式管理的豐富經(jīng)驗，容易根據(jù)市場需求調(diào)節(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)類別，吸引商家布局。因此，依托相對成熟的開發(fā)商往往能夠成功的打造地區(qū)商業(yè)中心，也能夠充分結(jié)合商業(yè)的市場運作規(guī)律，純粹的“計劃”與不結(jié)合市場的“規(guī)劃”將難以適應建設需求。

（3）商業(yè)業(yè)態(tài)類別形式多樣化

多元化的消費需求與市場化的建設主體，使得城市中出現(xiàn)了越來越多的新興個性化商業(yè)業(yè)態(tài)形式，如：①以“符號消費”為導向形成了酒吧街、小資弄堂、文化藝術商業(yè)街區(qū)；②以“體驗消費”為導向的游樂場所，度假街區(qū)等，象常州的恐龍園等；③以“時間消費”為導向的一體化商業(yè)綜合體、大型HOPSCA等商業(yè)業(yè)態(tài)；④以及以“空閑消費”為導向的諸如空港經(jīng)濟區(qū)、沿路商業(yè)街區(qū)以及郊區(qū)商公同等。

2、城市規(guī)劃視角下商業(yè)規(guī)劃框架的構(gòu)建探索與實踐

作為影響城市空間資源整體配置的主要手段，城市規(guī)劃有條件與有責任承擔起優(yōu)化消費主導的市場經(jīng)濟時代商業(yè)發(fā)展空間資源配置的重要角色?；诔Ｖ萆虡I(yè)規(guī)劃及嘉定商業(yè)規(guī)劃兩個項目的實踐總結(jié)，在城市商業(yè)規(guī)劃中應當注重以下兩個方面：

（1）細化商業(yè)業(yè)態(tài)與形態(tài)

業(yè)態(tài)形態(tài)是商業(yè)內(nèi)涵的具體指引，消費時代需求的多元化與業(yè)態(tài)多樣化也讓現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃需要充分注重業(yè)態(tài)與商業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模的結(jié)合。城市或地區(qū)商業(yè)中心，通常較為時尚、人流較多，因此通常以大型商業(yè)綜合體、活力商業(yè)內(nèi)街等綜合化業(yè)態(tài)形態(tài)主導.購物、餐飲、休閑比重約為4：4：2”；有一定歷史韻味的老城中心或者歷史街區(qū)，通常以沿街商鋪業(yè)態(tài)為主導，有設計感的小店、結(jié)合文化歷史的街巷是其業(yè)態(tài)形態(tài)重點；郊區(qū)購物式商業(yè)，形態(tài)卜通常會結(jié)合大型景觀資源設計，形成開敞有序的商公同式形態(tài)，購物、餐飲、娛樂比重約為4：2：4；而一般的片區(qū)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)主要以混合式商業(yè)建設為主，餐飲為主，購物次之。

（2）注重不同模式的差異化引導

商業(yè)發(fā)展模式是明確地區(qū)商業(yè)差異化、特色化引導的關鍵。不同結(jié)構(gòu)等級、規(guī)模的商業(yè)中心往往根據(jù)區(qū)位、服務人群和服務重點的不同，形成不同的模式類別。城市級或地區(qū)級商業(yè)中心，既要充分滿足本地人的購物、休閑消費需求，又要通過特色打造，吸引區(qū)域內(nèi)人群的目的性消費；組團或次區(qū)級商業(yè)中心，主要滿足組團內(nèi)部商業(yè)需求，以本地服務為主；用地功能相對混合，商業(yè)用地比重大于50%；功能構(gòu)成相對綜合化，時尚消費結(jié)合日常消費。

三、結(jié)論與討論

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，已進入到消費時代，為了刺激市民的消費，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，我們需要根據(jù)國家相關規(guī)定要求，在相應的指引下進行商業(yè)規(guī)劃，從而為市民提供優(yōu)質(zhì)的服務，方便人們的生活，并且還能夠提高人們的消費水平，達到理想的效果。

參考文獻：

篇3

【關鍵詞】商業(yè)、業(yè)態(tài)布局、動線規(guī)劃

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A

商業(yè)建筑是與人們生活最為密切相關的公共建筑之一，按規(guī)模形態(tài)層級可分為商鋪及商鋪集合形成的帶狀商業(yè)街、單體百貨樓或?qū)I(yè)商場、購物中心、商業(yè)綜合體、城市綜合體。《中國購物中心發(fā)展及預測報告2009-2011》中將購物中心定義為“單體形態(tài)的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐飲、娛樂、休閑、服務為完整功能的綜合性商業(yè)設施”，其實在歐美商業(yè)發(fā)展早的國家，購物中心是指以零售為主要業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項目，是專賣店、百貨店、超市等集合，可能配備一點餐飲，但只是輔助，而近年來，特別是在亞洲新興市場，出現(xiàn)了很多包含了零售、餐飲、娛樂、休閑健身、教育文化等多種業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項目，零售占比往往只有三分之一左右，我們將其稱為商業(yè)綜合體，以便與購物中心加以區(qū)分。如果一棟大型建筑，除商業(yè)以外，還帶有辦公、公寓、酒店、住宅等物業(yè)類型，我們稱為城市綜合體。但其商業(yè)部分是功能和流線最為復雜的部分。

近年來，我國商業(yè)項目建設量迅速膨脹，很多開發(fā)商都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，動輒十萬平米量級的項目開建，體量龐大，功能復雜，投資巨大，風險極高。我們常?？吹接行┥虡I(yè)人氣旺盛，經(jīng)營火爆，而有的則冷冷清清，生意慘淡，甚至在一個商圈緊鄰的兩個項目，經(jīng)營效果都差別巨大，業(yè)內(nèi)有句話叫“隔街死”，形容馬路兩邊的商業(yè)經(jīng)營狀況的差異，還有一句話叫“一步差三成”，指商鋪的位置差一點，而營業(yè)額差距很大的現(xiàn)實。實際上，商業(yè)的租金收益差幾倍并不稀奇，決定商業(yè)項目生死的奧妙在哪兒呢？選址、業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃設計、招商和運營管理是決定商業(yè)成功的關鍵環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)出問題即可能影響到項目的成敗。本文在規(guī)劃設計層面尋找端倪。

任何建筑都一樣，設計首先解決的是功能布局和交通組織，對于商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)布局和動線規(guī)劃既是設計的核心問題，也是難點所在，是空間組織的提綱和線索。業(yè)態(tài)布局和動線規(guī)劃是緊密聯(lián)系在一起的，我們不能拋開業(yè)態(tài)談動線，也不能不考慮動線來布置業(yè)態(tài)。

一、商業(yè)業(yè)態(tài)歸類分析

規(guī)劃設計的第一步，就是對建筑的各種功能空間的關系進行梳理，繪出功能關系圖。商業(yè)項目之不同，在于各種業(yè)態(tài)之間并沒有直觀的工藝流程的關系，甚至，大多數(shù)項目在設計之初，根本就沒有確定設置什么業(yè)態(tài)，可能僅僅有個規(guī)模的限定，這就要求建筑師必須對各種業(yè)態(tài)做到心里有數(shù)，了解各種業(yè)態(tài)的功能性質(zhì)、對項目的價值貢獻及各業(yè)態(tài)對空間的大致要求之后，才能得心應手地進行布局。

1、按功能性質(zhì)分類

商業(yè)業(yè)態(tài)可以包括百貨、超市、精品區(qū)（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等）、專業(yè)賣場（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務（美容、美發(fā)、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業(yè)態(tài)大體分為零售、休閑娛樂服務、餐飲三大類，這三大類業(yè)態(tài)的面積比例在商業(yè)綜合體中往往各占約三分之一，并依據(jù)項目定位和經(jīng)營情況略有調(diào)整。

2、按消費方式分類

我們一般把顧客的消費行為分為目的性消費和隨機性消費，對應業(yè)態(tài)，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機性消費業(yè)態(tài)，一般要求要有良好的可達性和外展面；其余業(yè)態(tài)如超市、酒樓、娛樂、健身、教育等為目的性消費業(yè)態(tài)。

3、按消費層次分類

可劃分為從日常必須性消費到奢侈性消費的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費品、中檔時尚消費、奢侈品等，對應百貨的定位可以有大眾百貨、時尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性的快餐、地方風味小吃、追求文化情調(diào)高附加值的西餐以及高端商務宴請為主的大酒樓。

4、按對項目的價值貢獻

按業(yè)態(tài)對商業(yè)項目的價值貢獻分析，可分為主題營造價值、品牌價值、租金價值、聚客價值。如國際一線品牌的引入給項目帶來品牌價值的提升，而對大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、規(guī)模越大，單位面積的租金越低。

二、業(yè)態(tài)布局原則

跟所有類型的建筑設計一樣，規(guī)劃要挖掘項目用地環(huán)境特點和優(yōu)勢，業(yè)態(tài)布局應與交通、環(huán)境對應。比如，將體現(xiàn)項目定位的主題性主力店放在比較醒目的區(qū)位，臨主入口、主干道布置，餐飲則面朝景觀等。除了這些基本規(guī)律，購物中心的業(yè)態(tài)布局要注意以下幾個原則：

1、合理分區(qū)

把復雜的商業(yè)綜合體功能進行分解歸類，做到分區(qū)明確，達到易于消費者識別和方便引導的目的。

（1）按性質(zhì)分區(qū)

物以類聚，人以群分，商業(yè)也是一樣，我們發(fā)現(xiàn)，自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往是同類業(yè)態(tài)聚集到一起――自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因為聚集效應能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現(xiàn)整體競爭力，達到共贏。商業(yè)綜合體內(nèi)不同業(yè)態(tài)類型對環(huán)境氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章。最基本的要實現(xiàn)動靜分區(qū)，避免沖突干擾，動是指那些吵鬧的運動、娛樂的業(yè)態(tài)，如滑冰場、電玩、歌舞廳等，靜是指舒適安靜優(yōu)雅氣氛的零售服飾、珠寶等。規(guī)劃首先將業(yè)態(tài)性質(zhì)歸大類，比如萬達廣場的模式，一般會分成百貨樓、娛樂樓，另外有些休閑配套類的歸入時尚樓，或者叫綜合樓，有的專門設個超市樓，如圖1。

（2）按管理要求分區(qū)

業(yè)態(tài)的經(jīng)營時間不同是硬性的分區(qū)要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)關門則較晚，甚至24小時營業(yè)，應按管理要求相對集中，最好設有獨立的退場流線。如圖2，美國JERDE事務所設計的北京藍色港灣，將酒吧集中到圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個方向朝向公園布置。同為JERDE事務所設計的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項目一側(cè)形成“莊里街”，娛樂業(yè)態(tài)的入口與之呼應，特別地設了一個室外的飛梯從莊里街地面直達位于五層的影城，見圖3。

（3）按檔次分區(qū)

一般規(guī)模的商業(yè)項目大體應該有一個目標消費群，該消費主體的消費能力、消費習慣，對應的品牌檔次相對明確，在一個商業(yè)項目內(nèi)并存高檔和中低檔消費業(yè)態(tài)的并不多見，有些項目則因為規(guī)模較大，安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。這就必須注意加以分區(qū)，否則低端業(yè)態(tài)拉低了高端業(yè)態(tài)的環(huán)境品質(zhì)，帶來的無效客流也是對高端業(yè)態(tài)的干擾，如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國際奢侈品牌，一定要獨立一個區(qū)域，不受其他業(yè)態(tài)干擾。

（4）按租金水平分區(qū)

不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。超市行業(yè)的毛利很低，經(jīng)營在于大客流和貨品的快速周轉(zhuǎn)，其能承受的租金低，一般設于地下或者位置不太好的區(qū)域；首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶；除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設于高樓層；大部分健身休閑娛樂業(yè)態(tài)的租金也不高，且多數(shù)屬目的性消費，宜安排在較背的位置。在規(guī)劃階段，應依據(jù)用地條件，對各方位的租金進行預判斷才能合理布置業(yè)態(tài)，并設計為相應的空間尺度和環(huán)境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。

2、增強互動

分區(qū)是為了易于識別和引導，但也應適度，混合性是商業(yè)綜合體的優(yōu)勢所在。我們可以將商業(yè)綜合體的各種業(yè)態(tài)視為一個生態(tài)群落，盡力創(chuàng)造多種業(yè)態(tài)共生的條件，從而促進消費，使商業(yè)綜合體這個業(yè)態(tài)群落繁榮生長，具體來說，就是增強業(yè)態(tài)之間的互動關系。

（1）利用消費的關聯(lián)性

正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤點，這是利用消費關聯(lián)的縮影。在商業(yè)綜合體中，我們?？吹綂蕵放c餐飲互動、兒童娛樂教育與兒童服飾和玩具零售的互動、運動健身館與運動服飾和戶外品牌的互動等形式。

（2）利用品牌的互補性

同一大類的商品或服務聚集在一起，在品牌檔次、風格品味、目標客群年齡層次等方面的差別，有意識地組合在一起，以實現(xiàn)對消費需求的一網(wǎng)打盡。國外的一些品牌如ZARA，會伴生一些副牌同時出現(xiàn)，這是經(jīng)過長期經(jīng)驗積累形成的發(fā)展策略。

3、引導客流

利用主力店的布置最大可能地給隨機性消費的商戶帶來客流是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關鍵價值所在。將聚客能力強的主力店如百貨、超市等設于主動線的兩端，避免出現(xiàn)盲腸區(qū)；將目的性消費業(yè)態(tài)置于高樓層或角落位置，尤其像影城這樣的大客流的主力店拉動客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費的專業(yè)賣場如家居建材與購物中心的其他業(yè)態(tài)互動關系很弱，如果不為制造總規(guī)模、消化總面積，引入的意義不大。

4、順應流程

從顧客消費習慣流程的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車能到達車位，一般設于地下易于解決。石家莊勒泰中心是一個即將開業(yè)的大型城市綜合體，不但有近20萬平米的大商業(yè)，還有甲級寫字樓、五星級酒店、高級公寓等物業(yè)類型，設計在商業(yè)裙房內(nèi)嵌入了一個小教堂，將餐飲、酒店宴會廳、酒店客房和小教堂連接起來，設置為一條特殊的動線，使相關業(yè)態(tài)很好地滿足了當今有巨大市場潛力的婚禮慶典流程，又成為商業(yè)內(nèi)一道亮麗風景。

三、動線規(guī)劃原則

有了業(yè)態(tài)大體上的布局，就要以動線規(guī)劃把業(yè)態(tài)空間串起來。一個商業(yè)綜合體每天有數(shù)以萬計的客流、數(shù)以百萬計的貨品或服務及其所使用的交通工具在其中流動，因此動線設計是很復雜的。商業(yè)動線可以分為客流動線、車流動線、后勤流線、貨品流線、垃圾流線等。動線規(guī)劃是以盡量少地占用租賃面積的情況下，使人、車、物在商業(yè)空間內(nèi)外有序流動，避免相互交叉干擾，還是提升商業(yè)綜合體品質(zhì)和價值的關鍵手段，主要依賴客流動線的組織。本文著重討論客流動線。

1、有機疏解

商業(yè)綜合體的客流量巨大，一個營業(yè)面積12萬平米左右的萬達廣場，通過電子計數(shù)器統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，日客流量在3萬人左右，開業(yè)當天甚至達到20多萬人。為避免客流過度集中擁擠，要充分利用交通條件，合理地與外部交通銜接，使客流比較均勻地分散到各個方位、各個樓層，同時實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。如深圳益田假日廣場地下三層為兩條地鐵的換乘站，與益田假日廣場商業(yè)零距離接駁，還設有大型公交換乘站，并利用地形南北高差使商業(yè)形成了多個首層。再如深圳萬象城一端的下沉廣場將客流引入地下，并給地下空間帶來采光、綠化等條件，提升了地下的商業(yè)價值。

2、分類引導

客流動線規(guī)劃要能夠區(qū)分不同消費習慣和消費層次的客群，既能使目的性消費客群迅速找到目的商家并經(jīng)過更多店鋪，又能使隨機性消費客群享受逛街的樂趣，合理分散和引導人流，提高整體的租賃價值，不產(chǎn)生死角。垂直動線上隨機性消費要用扶梯，并最好設有中庭，讓人們能感受到各層的商業(yè)氛圍，而目的性消費的業(yè)態(tài)則可以用垂直電梯直達。使用不同交通工具到達的客群消費水平不一樣，例如上海國金中心為高端的商業(yè)項目，地下2層、地上四層，設計將出租車引入到地下一層，而地鐵出站標高雖在地下一二層之間，卻特意引入到地下二層。地鐵客流以日常和快速消費為主，直接引到地下一層及以上的高端業(yè)態(tài)并無益處，與地下二層的超市、快餐銜接是合適的。

四、動線規(guī)劃要點

除上述一般規(guī)律，商業(yè)綜合體客流動線設計歸納起來還有以下幾個要點：

1、方位感

優(yōu)秀的購物中心內(nèi)部空間設計應該是既豐富多彩又淺顯易懂的，如果顧客在體驗新奇的同時，也失去了方位感，就會產(chǎn)生煩躁情緒，不愿多停留而專注于識別找到出口。在方位感認知上，設計應力求通過空間自身來引導，導向標識只是一種輔助工具，應盡可能簡潔而不過多吸引顧客的視線。方位感是顧客對方向和位置的兩方面感知。商業(yè)的動線應該以一個清晰的公共空間骨架穿起經(jīng)營空間，明確各入口、主力店之間的對應關系，使顧客容易掌握大的方向，再賦予不同區(qū)域、不同樓層各自特點，利于識別自身位置。主動線設計既不能太直，也不能曲折過多，可以通過設置中庭提示方位，但中庭又不可多而相似，如圖7，上海龍之夢購物中心內(nèi)部空間有三個形狀類似的中庭，顧客很難分辨?；⌒蝿泳€設計要在可視性和引導性方面取得平衡，透過圓弧形動線能讓顧客更容易看到較多的店面，也要方便顧客知道自己所在位置，又有步移景異、柳暗花明的感覺。這種動線布置簡單易行，比如深圳萬象城、花園城中心都是這種布局。但如果動線曲折過多，則容易讓顧客迷失，如圖8日本福岡的博多運河城，是一個很有特點的經(jīng)典購物中心案例，但筆者發(fā)現(xiàn)，客流主動線曲折過多，弧度都較大，而且有很多分支動線，整個項目逛起來很讓人暈。如果項目用地進深很大，不得不采用雙通道，則要分主次，主通道的尺度要足夠強勢，而主次通道的聯(lián)系也緊密，顧客可以根據(jù)與主通道的相對位置來確定自己的方位，如上海證大廣場，見圖9。我們也可以視北京SOLANA藍色港灣中間的下沉廣場為主動線，而那個穿梭在周圍主力店間隱藏的“8”字為次動線，可以看到，因這個8字動線在很多節(jié)點與中心廣場相互滲透，人們借助與中心廣場的對應關系很容易確定自己的方位，找尋自己要去的地方，這種方法在較大規(guī)模的購物中心規(guī)劃中可謂屢試不爽。

2、均好性

實際上，均好是一個相對概念，即使是標準的百貨布置，也存在邊廳、中庭次邊廳、中島不同位置的價值梯級。北京三里屯Village項目是一個開放式街區(qū)的布局，流線較為自由、勻質(zhì)，但是明顯存在不同位置商戶經(jīng)營狀況的差異。這里談均好性，主要強調(diào)的是動線組織不能產(chǎn)生遺忘的角落，即經(jīng)營死角。好的內(nèi)部交通設計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。對于進深比較大的區(qū)域，設計如果僅僅采用一條支通道引過去，即所謂的盲腸路，往往起不到效果，就容易產(chǎn)生死角。一般，對于主動線無法照顧到的區(qū)域，可以安排一些主力店。也可以通過空間設計將客流吸引到縱深區(qū)域，比如澳門威尼斯人酒店，是一個龐大的集酒店、娛樂場、購物中心等多種物業(yè)的綜合體，單層面積達10萬平米左右，如圖11，其動線組織通過位于中心的漂亮中庭將人們引到中心，成為貫通多種業(yè)態(tài)的樞紐。提升高樓層的商業(yè)價值是均好性的重要課題。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。通過扶梯、電梯造成花灑型人流組織，例如香港郎豪坊購物中心的通天梯就將顧客從4層輸送至12層，再讓顧客順著螺旋形的動線而下。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感，常常會激發(fā)購物者登高的欲望。上海正大廣場是高達10層的購物中心，寬敞、豐富的主通道內(nèi)臺階、扶梯和錯動的橋?qū)⑷藗冏匀坏匾礁邩菍樱刮挥?層以上的商戶經(jīng)營得都非常好。還有一種比較極端的手法：像博物館一樣規(guī)定了路線讓顧客瀏覽所有商品，多出現(xiàn)在專業(yè)賣場，如大型家居連鎖宜家。這種單向性流線在商業(yè)綜合體中應謹慎采用。

3、連續(xù)性

指的是動線上商業(yè)氣氛的連續(xù)性，上述均好性如果出問題就影響到連續(xù)性：一旦購物中心出現(xiàn)死角，商戶經(jīng)營不下去而關門，該區(qū)域的商業(yè)氣氛將大打折扣，商戶關門就像瘟疫一樣向周邊蔓延。動線的連續(xù)性關鍵在于動線走向與業(yè)態(tài)配置使空間氛圍連貫、漸變，體現(xiàn)出商業(yè)空間組織的邏輯，表現(xiàn)出來的就是動線的界面：店面、櫥窗展示的設計要連貫并且協(xié)調(diào)，不宜有超過10米的實墻面，不要連續(xù)幾個大的商戶占了太長的界面而顯得枯燥，不要有完全不相關甚至排斥的商戶相鄰布置在主動線邊，更不要陰陽街的出現(xiàn)即通道只有一面店鋪。不同的業(yè)態(tài)展示的方式不一樣，比如櫥窗照明亮度高（800~1000Lx），色溫也偏冷（約4500k），而餐飲區(qū)的亮度和色溫都偏低，兩者緊鄰，就顯得凌亂無序。在垂直動線上，現(xiàn)代商業(yè)建筑通過中庭將各個樓層的商業(yè)功能在一個立體的空間展示出來，通過舒展的視覺效果，營造劇場式的賣場效果，吸引消費者步入更高的樓層進行消費，同樣需要注意效果上的連續(xù)和漸變，構(gòu)建從首層到頂層的有序地商業(yè)動線邏輯。

4、舒適性

隨著消費時代的到來，商業(yè)項目越來越多，舒適性已經(jīng)成為購物中心競爭力的重要方面。客流動線充分體現(xiàn)對顧客的關懷，以方便顧客為第一要務。首先，動線設計應對客流規(guī)模有清晰的預判，避免瓶頸的地方過于擁擠。比如超市的入口緩沖區(qū)域應該有多大，超市的存包、手推車設在哪里，采用扶梯還是自動步道。再如影城的大堂面積標準，散場通道的寬度等。在恰當?shù)墓?jié)點設置必要的服務設施，免費休息區(qū)或者咖啡吧、電梯廳、衛(wèi)生間、母嬰室、吸煙室的設置等細節(jié)都體現(xiàn)了人性化關懷。過去為爭取客流經(jīng)過更多的店鋪故意將有消費關聯(lián)的主力店布置得比較遠，新的設計理念已經(jīng)在強制性引導與自由選擇的舒適性方面重新尋求平衡，從自動扶梯的設置上就可以讀到這點：平行式扶梯使連續(xù)上下樓層的顧客在每一層都必須繞個圈，其目的就是為了讓顧客盡可能經(jīng)過更多的商鋪，但在日本的商場，因為樓層數(shù)多的原因，基本都采用剪刀式扶梯設計，使顧客跨越樓層更方便，反而更增加了顧客返回的可能性。來自瑞典的國際連鎖家居賣場宜家采用單一引導動線的設計，非常高效，在空間安排上處處體現(xiàn)了以顧客為本的舒適性一面：如顧客首先會經(jīng)過一個大堂乘扶梯到達頂層，在扶梯緩緩上行的過程中，可以看到有關宜家商品布局、促銷等信息，讓顧客心里有數(shù)。推上購物車，順著指引進入商品展示區(qū)，安排有各式樣板間，可以自由組裝的家具模塊，讓顧客體驗DIY的樂趣，大件商品只需記下貨號便可到后面的倉儲區(qū)自取。中途安排一個大的自助餐廳，喝點咖啡的時間可以回味一下經(jīng)過的商品，細細打算一下要買什么，再次進入商品展示區(qū)進行挑選大戰(zhàn)。然后到達倉儲區(qū)，按貨號找到自己的商品，這種提倡自助的理念因高效靈活和環(huán)保被顧客廣泛認同。出了收費口，很多顧客已經(jīng)疲憊并且腹中饑餓了，正好就可以在一個開放式的自助快餐廳試試瑞典風味。在餐飲區(qū)稍稍休整之后，可以推著小推車直達地下車庫或出租車站。整個流線張弛有度，經(jīng)過幾十年的發(fā)展、調(diào)整，宜家的動線設計手法臻至成熟。

5、尺度感

這里主要指動線空間尺度的視覺感受。不同類型的購物中心，不同業(yè)態(tài)區(qū)域要規(guī)劃合理尺度的購物通道，避免客流高峰時過于擁擠或由于通道過于寬敞給人冷清的感覺。主動線不可太長太直，使人望而卻步，打消了往下逛的念頭。商業(yè)建筑設計要了解基本的尺寸模數(shù)，比如，百貨內(nèi)部中島區(qū)域的通道寬度一般在1.8~2.4米之間，精品街的寬度在6~12米，以利于人們觀賞商品陳列并可在街的兩邊來回往復，商鋪的進深以8~12米為宜。萬達集團制定了萬達廣場主動線室內(nèi)步行街的基本尺度標準，如圖12，一般三層高，步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米。通道凈寬度首層為10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度以8～9米×16～25米為宜，這樣可以使顧客看到各層精品店的店招?！皹颉钡拈g距在兩、三跨之間，太遠就影響顧客到對面去的欲望。回廊走道寬3.5~4米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5米。中庭的平面尺度： 雙中庭要分主次，大的500~1000平米（開洞面積）；小的300~500平米。這樣的大中庭可以舉辦比較豐富的活動，比如名車展、T臺秀、業(yè)余擊劍比賽等。

商業(yè)綜合體的設計與定位招商之間是不斷互動的動態(tài)過程，建筑師必須對商業(yè)業(yè)態(tài)的特點熟悉，才能實現(xiàn)既合理分區(qū)，又增強業(yè)態(tài)的互動，主動引導客流，又符合客流的消費行為模式。通過動線規(guī)劃，達到商業(yè)內(nèi)外交通的順暢銜接，又能將大量客流分散到各層各角落，提升整體價值?？土鲃泳€要關注方位感，努力實現(xiàn)均好性，創(chuàng)造商業(yè)界面的連續(xù)漸變，以顧客為中心，提供舒適的購物環(huán)境，把握好空間尺度，高效而不擁擠，寬敞而不冷清。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們消費觀念的進化和消費水平的不斷提升，已經(jīng)對商業(yè)項目的建造和運營提出了越來越高的要求。互聯(lián)網(wǎng)電子商務平臺也正給傳統(tǒng)購物中心帶來巨大的挑戰(zhàn)。但商業(yè)綜合體這種建筑形態(tài)不會消亡，而是會更加重視鮮明主題的營造和顧客的情景體驗。本文所述的業(yè)態(tài)布局和動線規(guī)劃的方法是商業(yè)項目設計的一般規(guī)律和基本原理，掌握了這些，再結(jié)合主題定位，不斷追求具有特色的空間效果，配合商業(yè)運營活動的需要，才能創(chuàng)造出符合時代要求的商業(yè)綜合體。

【參考文獻】

[]《中國購物中心發(fā)展及預測報告2009-2011》 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會

篇4

關鍵詞：商鋪市場 商業(yè)圈 安順市區(qū)

1 安順市概況

1.1 安順市簡介

安順是貴州省中西部地區(qū)的一個甲類城市，地處長江水系烏江流域和珠江水系北盤江流域的分水嶺地帶，有“黔之腹，滇之喉，蜀粵之唇齒”之稱，且“商業(yè)之盛，甲于全省”，自古為黔中商業(yè)重鎮(zhèn)，[4]面積為9269平方千米，包括1個市轄區(qū)、2個縣、3個自治縣、3個特區(qū)。

2.2部分影響房地產(chǎn)社會經(jīng)濟指標

本文從安順市GDP、三大產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化水平、社會固定資產(chǎn)投資、社會消費概況來介紹安順市的社會經(jīng)濟狀況。

GDP反映一個地區(qū)經(jīng)濟增長、經(jīng)濟規(guī)模等的基礎性指標，是反映國民經(jīng)濟發(fā)展變化情況的重要工具，本文通過調(diào)查相關資料，得到近年安順GDP增長情況，如下圖3-1。

“2010年，全市的生產(chǎn)總值（GDP）為232.92億元，比上年增長12.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值40.43億元，增長6.1%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值88.59億元，增長13.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值103.90億元，增長13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為17.4：38.0：44.6?！盵5]從數(shù)據(jù)中可知，在安順市的經(jīng)濟發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)了的重要地位。

圖3-1：安順市今年GDP增長總值及增長率

（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)安順市2010年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)公報統(tǒng)計得出）

“安順市2010年固定資產(chǎn)投資為111.34億元，比上年增長32.2%。從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資來看，其中：基本建設投資35.19億元，比上年增長25.2%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資24.18億元，增長65.9%。”[5]說明了安順市房地產(chǎn)業(yè)正在迅速的發(fā)展。

據(jù)全國第六次人口普查得出：“全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為690138人，占30.04%；居住在鄉(xiāng)村的人口為1607201人，占69.96%……2010年，社會消費品零售總額70.08億元，比上年增長19.0%。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)實現(xiàn)0.98億元，下降2.8%；零售業(yè)實現(xiàn)64.21億元，增長20.8%?！?[5] 零售業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的良好態(tài)勢，對安順市區(qū)的商鋪發(fā)展起到一定的促進作用。

2 安順市區(qū)商鋪市場發(fā)展概況

2.1 安順市區(qū)商業(yè)圈研究

圖4-1：安順市區(qū)商業(yè)圈

（圖來源：安順市房地產(chǎn)市場報告）

本文根據(jù)安順市區(qū)發(fā)展情況，根據(jù)商圈輻射范圍劃分及對顧客吸引程度，將安順市區(qū)初步劃分為四個商業(yè)圈進行研究，分別為：老大十字、南馬、東關、西航片區(qū)，如圖4-1。主要針對商業(yè)圈內(nèi)的零售業(yè)業(yè)態(tài)、零售業(yè)代表品牌及商鋪租賃狀況對這四個商業(yè)圈作出調(diào)查。

①老大十字商圈

本商圈為安順市區(qū)發(fā)展最老的商業(yè)地區(qū)，同時也是安順市區(qū)最繁榮的地帶，流動人口較多，主要由以下四大街道組成：中華南路、中華北路、顧府街以及圖書路。

通過調(diào)查得出本商業(yè)圈商鋪的特點：本商業(yè)圈為安順市區(qū)一級商業(yè)區(qū)，人流量大，發(fā)展比較繁榮，屬于安順市區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，商鋪分布比較密集，為商業(yè)街商鋪和住宅底層商鋪相結(jié)合的結(jié)構(gòu)，分布業(yè)態(tài)為專業(yè)街市商鋪，主要包括以服裝類和餐飲類為主，其次為休閑娛樂類餐飲類，商鋪租賃率為100%。

②南馬商圈

本商業(yè)圈為安順市區(qū)新開發(fā)的商業(yè)地區(qū)，主要由以下四大街道組成：格凸河路、星光時路、北航路、西水路。

調(diào)查得出本商業(yè)圈的發(fā)展特點為：本商業(yè)圈為安順市區(qū)新發(fā)展的商業(yè)區(qū)，發(fā)展較為了年輕，將成為安順市區(qū)次級板塊商業(yè)圈，以新型購物商圈為發(fā)展模式，本區(qū)以南馬廣場為主要核心，發(fā)展的較多的為休閑娛樂類和餐飲類商鋪，西水路一帶地區(qū)主要發(fā)展為家居建材和農(nóng)副產(chǎn)品類專業(yè)市場。且隨著本商業(yè)圈的不斷發(fā)展，本商業(yè)圈的商鋪租賃額比較低，租售率為100%，商鋪發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

③東關區(qū)

本文將此商業(yè)圈分為以下三條大街道進行分析，主要有：中華東路以東與塔山東路以北、虹山湖路、市府路。

通過調(diào)查得到本區(qū)主要為行政教育為主，商業(yè)圈商鋪發(fā)展特點為：商鋪業(yè)態(tài)比較混亂，主要有電子電器類和餐飲類，商鋪租售率相對較低，租賃金額相對較低。

④西航區(qū)

本文將此商業(yè)圈分為以下四條大街道進行分析，主要有：西航路以東與塔山西路、西航路以西、南航路。

通過調(diào)查得到本區(qū)商業(yè)圈商鋪發(fā)展特點為：主要以五金、農(nóng)、家具專業(yè)市場為主，商鋪以租賃主。

2.2 安順市區(qū)四個商業(yè)圈商鋪對比

通過以上的對安順市區(qū)商鋪的初步調(diào)查，本文將以上幾大商業(yè)圈的商鋪業(yè)態(tài)作出一下對比。

從以上商圈的商鋪業(yè)態(tài)、代表品牌、租售情況上看：老大十字商圈的商鋪業(yè)態(tài)以服裝類、美食街、大型超市，百貨為主，商鋪代表品牌比較多，租售價格比較高，是安順市一級板塊商圈，為傳統(tǒng)商業(yè)中心；南馬商圈的商鋪借助安順市技術開發(fā)區(qū)的拓展，以高檔的休息娛樂餐飲購物中心為主，代表品牌不及老大十字豐富，租售額也次于老大十字商圈，本區(qū)將會成為安順市區(qū)的次級板塊商圈；東關商圈由于行政機構(gòu)和教育機構(gòu)較密集，商鋪為適應本圈的發(fā)展，業(yè)態(tài)主要以電子電器類為主；西航商圈的商鋪業(yè)態(tài)以家居建材為主，成為安順市雜貨區(qū)域?？偟膩砜?，老大十字商圈發(fā)展的商鋪較為傳統(tǒng)，南馬商鋪發(fā)展?jié)摿€是比較大，東關和西航商圈商鋪的發(fā)展主要以雜貨為主。

2.3 貴州省部分城市與安順市區(qū)知名品牌商鋪比較

對比貴陽、遵義市區(qū)和安順市區(qū)的百貨和大超市品牌，得到表4-5。安順市區(qū)的商鋪與其他兩個城市對比，具有一定的差距，安順市百貨商鋪數(shù)量上發(fā)展少于貴陽和遵義，品牌上也不及這兩個城市，且沒有省外品牌；大超市商鋪的數(shù)量和品牌種類上看遠不及貴陽與遵義市，且沒有國外品牌。因此，安順市的商鋪發(fā)展處于初級階段，知名品牌數(shù)量少，品牌類型不豐富，與國外知名商鋪相聯(lián)系較少。

3 安順市區(qū)商鋪市場調(diào)查得到安順市區(qū)商鋪面臨問題的建議

3.1 針對以上商業(yè)圈中商鋪市場存在問題提出建議

針對以上發(fā)現(xiàn)的安順市區(qū)商業(yè)圈存在的問題，本文提出了下列建議：

①老大十字商業(yè)圈的商鋪發(fā)展位于安順市區(qū)的中央商業(yè)區(qū)，應該供應安順市區(qū)人民的衣食住行、文化、體育等各類商品需求，但老大十字商業(yè)圈商鋪的業(yè)態(tài)發(fā)展主要是以服裝類、餐飲類等為主，業(yè)態(tài)相對較單一。老大十字商圈應該增加另外幾種商鋪業(yè)態(tài)，為市區(qū)人民提供更充足的商品需求。

②南馬商圈為安順市區(qū)次級商業(yè)區(qū)，處于安順市區(qū)的二級地段，以前的發(fā)展相對比較冷清，現(xiàn)在以王府百貨為核心發(fā)展，但是，此區(qū)的發(fā)展品牌與老大十字商圈相比較，品牌相對較少，應大力引進商鋪業(yè)態(tài)品牌，吸引消費者。

③針對安順市區(qū)商鋪調(diào)查表，可以看到，安順市區(qū)商鋪發(fā)展的規(guī)模相對較小，比如老大十字商鋪服裝類業(yè)態(tài)，大都是以小商鋪鋪面形式存在，缺乏大規(guī)模中心購物商場的商鋪，所以，應該將大部分小商鋪聚集到大商場，形成規(guī)模較大的中心購物商鋪。

3.2 商鋪熱中存在盲目性，安順市政府應起積極引導作用

國內(nèi)外零售業(yè)全面開放后，百貨、超市的競爭是越來越激烈，近年來，安順市房地產(chǎn)發(fā)展商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)中，但是，由于不少缺乏商業(yè)項目營運經(jīng)驗的房地商為商鋪高額回報，不僅盲目的開放大量商鋪，且盲目定價，不少房地產(chǎn)商開放商開發(fā)商鋪“重銷售，輕經(jīng)營”[7]的現(xiàn)象極為普遍，使安順市區(qū)商鋪投資風險突顯。例如：在2008年，安順市區(qū)的南馬商圈的商鋪售房為1.6萬/平方米，而在2011年，安順市區(qū)的翠麓區(qū)的商鋪售房大約為6萬/平方米，大約增至了3萬/平方米。

“開發(fā)商為了追逐商鋪高額回報而推出的大量嚴重透支了投資價值大商鋪，造成大量空置?！盵7]例如：西航路片區(qū)的中段地區(qū)，有大部分商鋪處于空置狀況等，都體現(xiàn)了在商鋪投資中存著盲目性。“實際上，商鋪熱并不等于商業(yè)熱，商鋪投資風險的大小只是個相對的慨念，”[6]因此，從這一案例中可看到，由于任何投資無論是從哪方面來講，都是存在風險的。因此，政府應當充當隱形調(diào)控者，對商鋪熱的盲目性，進行調(diào)控。

3.3 國家政策的重視，安順市政府應該積極抓住機遇

《國務院關于進一步促進貴州經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的若干意見》中提到“――黔中經(jīng)濟區(qū)。建設以貴陽―安順為核心，以遵義、畢節(jié)、都勻、凱里等城市為支撐的黔中經(jīng)濟區(qū)。推進貴陽―安順經(jīng)濟一體化發(fā)展，加快建設貴安新區(qū)，重點發(fā)展裝備制造、資源深加工、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)?！罅Πl(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)?！盵8]一系列的國家政策的出臺，安順市政府應當積極抓住機遇，發(fā)展本地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)，深化區(qū)域合作，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作體系，在響應國家政策的同時，將安順市的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時為安順市區(qū)城市建設提出新的規(guī)劃方案，將城市建設中房地產(chǎn)中商鋪進行全面規(guī)劃和積極的引導。

3.4 積極推出本土商鋪特色業(yè)態(tài)品牌

由于安順市被稱為國家甲級旅游城市，因此會吸引大量游客來到此地。如果本區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)發(fā)展與其他大城市相識，但是由于本地區(qū)的經(jīng)濟水平相當較低，商鋪商業(yè)發(fā)展初級階段，沒有自己的特點，消費者則不受吸引。因此在本地區(qū)應該大力推出本土特色商鋪業(yè)態(tài)品牌，帶動本地區(qū)旅游等經(jīng)濟的發(fā)展，同時，也能夠借機提高顧客對自身的標志性忠誠度。

參考文獻：

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[4] 陳永孝.貴州省經(jīng)濟地理[M].北京：新華出版社.1993-06.

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[6] 合富輝煌房地產(chǎn).安順市房地產(chǎn)市場調(diào)查[DB].

[7] 中國投資顧問產(chǎn)業(yè)研究中心.2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)市場投資分析及前景預測報告[BL].房產(chǎn)行業(yè)研究部.2009-09-06.

[8] 中央政府網(wǎng).《國務院關于進一步促進貴州經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的若干意見》[國發(fā){2012}2號][R].

篇5

每一次變革，在重塑市場格局之時，也是對市場財富的一次從新劃分。

如今，一名普通消費者在享用商品極大豐富的同時，不難發(fā)現(xiàn)購物方式也愈發(fā)多樣化，并且不再受時間與空間的束縛。面對消費模式之變，有前瞻目光的傳統(tǒng)零售商開始將各種渠道資源進行整合，為客戶進行無縫式消費體驗，力爭在“水泥（實體店）+鼠標（網(wǎng)絡）+手機（移動終端）“的“全渠道”零售時代中保持領跑。

正是看到這一時代背景，已與企業(yè)同行21載的中國國際服裝服飾博覽會（CHIC）隨市而變。將于3月26日～29日在北京舉行的CHIC2014以“Easy+Match=CHIC”作為新起點，在品牌開拓市場的過程中配置各類渠道資源，并匯聚當前最具引領性的企業(yè)運作模式、市場拓展策略集中呈現(xiàn)，為品牌提供“全渠道”解決方案。

為品牌配置電商資源

對于中國服裝品牌而言，全渠道零售是企業(yè)管理者的戰(zhàn)略布局。

通過信息技術，將直營、店、商場、多品牌店、批發(fā)市場等有形店鋪，以及目錄導購、電視購物、網(wǎng)站、微信等無形店鋪進行整合，并進一步深化各類渠道之間的聯(lián)動，使全渠道零售得以實現(xiàn)，從而為客戶提供一個便捷、全方位的購物、娛樂和社交體驗。

在品牌“全渠道”的構(gòu)架中，電商渠道是當下所有服裝企業(yè)必須正視的。

瘋狂的“雙十一”再一次落下大幕，全天交易額350億元，讓固守實體店的中國服裝品牌感受到電商模式的巨大吸引力。而在最近的電子商務熱點中，O2O（Online To Offline）模式更成為寵兒，一時間火遍服裝企業(yè)。

何為O2O？簡而言之，即線上與線下融合。品牌將線下商店的消息、服務推送給網(wǎng)絡用戶，客戶在線支付后再到實體店去體驗和接受服務，從而將他們轉(zhuǎn)換為實體店客戶。O2O強調(diào)的是“在店體驗式消費”，在美特斯邦威、優(yōu)衣庫等品牌率先試水后，這一模式也成為品牌面對網(wǎng)店沖擊和減少庫存時的一個突破口。

對此，CHIC2014充分引入電商資源，通過國內(nèi)優(yōu)秀的電商平臺與品牌對接，不僅可以推廣有意拓展線下渠道的電商品牌，更為線下品牌獲取“觸網(wǎng)”經(jīng)驗提供窗口。

此外，通過多場圍繞電商、買手、O2O商業(yè)模式、渠道合作等小型專題論壇，為到場觀眾解惑困局、引發(fā)思考。值得一提的是，CHIC主辦方將現(xiàn)場開設電商論壇，圍繞“傳統(tǒng)企業(yè)如何做真正的O2O”、“大零售時代服裝企業(yè)O2O轉(zhuǎn)型之路”、“服飾電商經(jīng)典案例分析――解密雙十一大促背后 1小時”等話題，邀請?zhí)熵垺⑽⑿排c現(xiàn)場觀眾共同分享生動的案例。

縱觀近年實體零售商在電子商務上的運作，線下商務與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的“全渠道”布局將成為零售業(yè)發(fā)展趨勢，在智能終端與4G移動網(wǎng)絡逐步推廣的前提下，構(gòu)建“全渠道”零售模式的服裝品牌將更有機會脫穎而出。

尋找適合自己的渠道

電子商務只是“全渠道”零售模式中的一環(huán)，實體店為客戶帶來的體驗感是電商無法滿足的。因此，在關注電商模式同時，對傳統(tǒng)渠道的邀請亦是CHIC2014重中之重。

二十多年來，展會收集了30萬名有效的專業(yè)觀眾數(shù)據(jù)，CHIC2014對不同商貿(mào)需求的專業(yè)觀眾進行劃分，并與多家權威機構(gòu)合作，將品牌的商貿(mào)需求在展前定向推送。例如，為探索品牌與渠道的合作模式創(chuàng)新，CHIC舉辦多場次“商家與品牌對接會”。屆時，中國商業(yè)聯(lián)合會、中國百貨商業(yè)協(xié)會將帶來商場資源，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟則邀約多家SHOPPING MALL參會，而中國紡織工業(yè)聯(lián)合會流通分會將組織專業(yè)市場觀眾到場。與此同時，CHIC通過組織優(yōu)質(zhì)品牌赴中糧大悅城、北京芳草地購物中心等新型商業(yè)業(yè)態(tài)交流，為有意拓展渠道的品牌商、經(jīng)銷商打開商路。

多元的商業(yè)業(yè)態(tài)在展會集中呈現(xiàn)，其中也包括奧萊名牌折扣這一現(xiàn)代商業(yè)模式。在展會期間，擬邀請中國商業(yè)聯(lián)合會兼奧特萊斯分會名名譽會長萬文英、原佛羅倫薩小鎮(zhèn)運營商RDM公司董事長包毅方（Mr.Poma）等嘉賓將在CHIC2014“奧特萊斯論壇”上與觀眾分享精彩觀點。據(jù)了解，論壇當天10家奧萊購物中心還將進行現(xiàn)場品牌招商。

傳統(tǒng)渠道商的到場，為CHIC2014構(gòu)架起強大的品牌渠道開拓能力。然而，面對由零售商主導轉(zhuǎn)向消費者主導的中國服裝市場，傳統(tǒng)渠道商現(xiàn)有的盈利模式和盈利能力受到嚴峻考驗。于是，新興零售模式被人們關注。CHIC2014將聯(lián)合香港時尚買手學院（IFB）等多家時尚機構(gòu)，300多位來自法國、香港、中國大陸等地的買手親臨現(xiàn)場，與中國和歐洲的設計師舉辦“三方圓桌會議”，共同探索潮流趨勢、消費者需求變化及品牌與買手的合作發(fā)展。

作為國內(nèi)近年新興的商業(yè)業(yè)態(tài)――多品牌集合店給追求個性的年輕人以更多的品牌和選擇，與買手一同走入公眾的視線。2014年2月，CHIC主辦方組織多個時尚潮牌以多品牌集合店的形式赴香港，向海外市場推廣本土品牌同時，也為接觸更多國際資源提供機遇。在此之后，CHIC2014休閑裝展區(qū)內(nèi)，CHIC多品牌集成店將全新亮相。

精準對接才能貼近市場

廣泛積聚品牌發(fā)展所需資源，如物流、風投、金融、供應鏈，特別是商業(yè)渠道資源，并在參展企業(yè)與專業(yè)觀眾間實現(xiàn)商貿(mào)需求精準對接，成為CHIC2014最本質(zhì)的追求。

以“CHIC SHOWS”為例，與中研國際等機構(gòu)精心策劃的“高端商貿(mào)對接秀”將品牌與專業(yè)觀眾深入交流置于首位。據(jù)主辦方規(guī)劃，現(xiàn)場將邀請100家一線商場負責人、100家實力商，以及100個服裝品牌參與。采用企業(yè)演講配合服裝秀的方式向現(xiàn)場的200余位經(jīng)銷商、商、買手、零售商等專業(yè)觀眾推送品牌的渠道需求，以此充分發(fā)揮現(xiàn)場互動，將品牌T臺秀與商貿(mào)對接完美結(jié)合。

展會期間，以“商貿(mào)匹配”（Match）為立足點的各類現(xiàn)場活動，為觀眾精準地鏈接商業(yè)資源尋找到可能。而在人們快節(jié)奏的生活方式下，如何使到場的專業(yè)觀眾――優(yōu)質(zhì)商、經(jīng)銷商、零售商群體更加輕松地觀展？使其在10萬平方米的展館里更有效率地發(fā)現(xiàn)合作商機？這是主辦方正在思考的，也是CHIC2014新價值――“Easy”的體現(xiàn)。為此，CHIC的移動終端、網(wǎng)絡商貿(mào)預約，以及VIP渠道商的專屬觀展服務等一系列策劃，將為專業(yè)觀眾提高觀展效率起到積極作用。

不僅如此，隨著人們生活水平的提升，在服飾需求上也愈發(fā)多樣化。在男裝、女裝、休閑等展區(qū)的基礎上，CHIC2014以生活方式細分品類專區(qū)，設置了高級定制、潮流服飾、輕奢侈、快時尚、兒童生活館等，為與會的10萬專業(yè)觀眾，提供精準牽手品牌的良好體驗。

篇6

【關鍵詞】社區(qū)；商業(yè)網(wǎng)點；規(guī)劃

【Abstract】Zhucheng community development is to take the cities and counties in the nation,the city's 1,329 villages are included in community planning,the new community building,convenient living facilities need to match in order to consolidate and develop the community-government organizations at this level. This paper made in the investigation Zhucheng community,the community planning and construction of commercial networks put forward some ideas,the cities hope to contribute to community building.

【Key words】Community; commercial outlets; Planning

【中圖分類號】TU98 【文章標識碼】A 【文章編號】1326-3587（2011）06-0112-02

諸城市是一個社區(qū)發(fā)展比較好的縣市，全市1329余個村莊，劃分為220個社區(qū)，平均5~6個自然村組成一個社區(qū)，社區(qū)本身是一級行政組織，但對周圍幾個村莊的行政輻射能力是以指導性為主，管理以松散型為主。由于是一種新興的社會組織，發(fā)展尚不成熟，要不斷地探討，形成一種模式。以社區(qū)為單位建立方便居住區(qū)內(nèi)的居民生活的商業(yè)網(wǎng)點、交通設施醫(yī)療點是體現(xiàn)社區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢所在。本文重點探討社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設的理論依據(jù)及方法。

社區(qū)的建立是依據(jù)居住相近為原則建立的一種社會組織，在農(nóng)村可能是幾個村莊的組合體，在城市則是幾個居民小區(qū)或幾個街道辦事處的組合體。在有關社區(qū)的規(guī)范性文件中，要求社區(qū)作規(guī)劃時要首先安排好公共服務用地，其中包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、教育、醫(yī)療設施用地，這些設施的服務半徑為800~1500米，服務半徑的大小以周圍的地貌為依據(jù)，在平坦地帶服務半徑可以擴大到1500米，而在山區(qū)，溝坎較多的區(qū)域服務半徑要以縮小到800米就可以了。

社區(qū)的設計理念是由美國建筑師西薩•佩里首先提出來的。人類進入20世紀以后，在一些發(fā)達的資本主義國家，由于現(xiàn)代工業(yè)和交通的發(fā)展，使原有居住區(qū)的組織形式漸漸不適應現(xiàn)代生活和交通發(fā)展的需要，如在面積很小的街坊內(nèi)很難設置較齊全的公共服務設施，兒童上學和居民采購日常生活必需品往往不得不穿越交通頻繁的城市干道，容易造成交通事故，給居民生活帶來很大的不便，同時由于道路交叉口過多也大大影響了車輛的通行能力和速度。別外，汽車交通帶來的嗓音、廢氣嚴重地影響著原來那些沿街周邊布置的住宅的安寧和衛(wèi)生，使居住環(huán)境質(zhì)量明顯地下降。因此，在20世紀30年代，首先由美國建筑師西薩•佩里提出了“鄰里單位”的理論，試圖以鄰里單位作為組織居住區(qū)的基本形式和構(gòu)成城市的“細胞”，從而改變城市中原有居住區(qū)組織形式的缺陷。佩里認為，城市交通由于汽車的迅速增長，對居住環(huán)境帶來了嚴重的干擾，區(qū)內(nèi)應有足夠的生活服務設施，以活躍居民的公共生活，利于社會交往、密切鄰里關系，這種思想被世界各國普遍采用，在我國便是居住社區(qū)的理論依據(jù)。

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎，兼容了先進的商業(yè)業(yè)態(tài)、完善的商業(yè)組合、優(yōu)美的購物環(huán)境和周到細致的服務，對促進社區(qū)經(jīng)濟增長、增加就業(yè)機會、提升城市商業(yè)現(xiàn)代化和綜合競爭能力、構(gòu)建和諧社會有著重要作用。

可以預見，在“十三五”期間，市民日常消費通達現(xiàn)代便利店和網(wǎng)絡商業(yè)的比重會穩(wěn)步上升，社區(qū)商業(yè)也將面臨挑戰(zhàn)，從以購物為主的“購物中心”向以休閑體驗為主的“生活中心”轉(zhuǎn)型成為一種趨勢。

未來的社區(qū)商業(yè)應當是現(xiàn)代都市生活方式的載體，除了承擔人們?nèi)粘Ｙ徫铩⒎招枨蟮墓δ芡?，還應當體現(xiàn)社區(qū)的文化、休閑、社會交往功能。但沒有永恒不變的商業(yè)模式，誰洞悉消費趨勢的先機提前布局，誰就能贏得市場、贏得機會。

據(jù)北京、上海等城市統(tǒng)計，社區(qū)商業(yè)已占城市商業(yè)零售總額的52%，而且這個比例逐年在提高。

社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為街坊商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心等形式。

街坊商業(yè)利用樓盤底層作為商業(yè)用房的便民商業(yè)。上世紀90年代前建成的居住區(qū)的沿街商鋪基本屬于這類，近年來政府有關部門一直在實施街坊商業(yè)改造集中配置便利店、各類專賣店等網(wǎng)點，在不影響原有建筑風格的同時達到便民利民的目的。

社區(qū)商業(yè)街是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)。組成社區(qū)商業(yè)街的建筑形態(tài)主要表現(xiàn)為1~3層商業(yè)樓或高層建筑底層裙房商鋪，其商鋪多為獨立鋪位，這也是社區(qū)商業(yè)街區(qū)別于街坊商業(yè)之處。

社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體，服務對象為該區(qū)域及部分外來消費者，一般以大型綜合超市、百貨店等大型集中性商業(yè)設施為核心，同時設置各類專業(yè)專賣店和休閑娛樂等網(wǎng)點。

社區(qū)商業(yè)發(fā)展面臨新機遇：第一，城市化進程帶來機遇。根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃綱要，我國城鎮(zhèn)化率要從目前的47.5%提高到51.5%，隨著農(nóng)村、小城市向大城市發(fā)展、大城市郊區(qū)城市化，形成都市圈等城鎮(zhèn)化進程不斷加快，新的居住社區(qū)不斷建設形成，居民收入水平的提高帶來的多元化、層次化的消費需求，直接推動社區(qū)商業(yè)發(fā)展。第二，保障性住房建設帶來機遇?！笆濉逼陂g保障房的建設力度是空前的。今年我國將建設1000萬套保障房。如果按50平米的戶均面積0.03的商業(yè)規(guī)模比計算，配套商業(yè)面積將達1500萬平米，保障房的高入住率將給社區(qū)商業(yè)的建設提出更高的要求，也帶來更大機遇。

據(jù)諸城市的一些社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點調(diào)查，其發(fā)展是不均衡的，有些居住區(qū)內(nèi)的商店出現(xiàn)經(jīng)營虧損，甚至連房租也交不起的情況。主要原因是商品銷售不對路，不適合社區(qū)內(nèi)居民購買。一些發(fā)展比較好的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)驗是，入駐社區(qū)前，首先做好統(tǒng)計調(diào)查工作，制定完美的市場調(diào)研和分析體系，對社區(qū)的商業(yè)市場信息進行收集、市調(diào)、分析，在此基礎上對社區(qū)商業(yè)進行準確定位，確定業(yè)態(tài)，建立品牌經(jīng)營的資料庫，為招商運營奠定基礎。

其次是根據(jù)定位，針對經(jīng)營商戶和品牌，制定完美的管理制度，以規(guī)范商家行為，建立品牌進入和退出機制，使得社區(qū)商業(yè)更具有市場競爭能力。

篇7

商業(yè)地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)的運營規(guī)律，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)有互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的操作法則，將互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維的籠頭不顧對象特性實際套上商業(yè)地產(chǎn)的馬嘴，馬就有可能被勒死。

1.似是而非的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)思維

常提到的互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維有：“風口說”“入口說”“極致說”“速度說”“用戶體驗”“免費理論”“流量思維”“尖叫思維”等，這些商業(yè)思維并沒有超出傳統(tǒng)的商業(yè)智慧范圍。

（1）風口

風口是趨勢代名詞，其實所有商業(yè)活動都需要判斷趨勢而進行決策。最出名的是那句“找對風口，豬也會飛起來”。

（2）入口

入口小意味著涉及業(yè)務面小，投資少、成本低，項目容易啟動。入口小而前景廣泛，對資本而言，可能會產(chǎn)生超額回報，這也是互聯(lián)網(wǎng)投資邏輯。傳統(tǒng)零售業(yè)也有這個特點：如“永和豆?jié){”名為豆?jié){店，實質(zhì)快餐小吃都有。

（3）極致

極致是為了建立行業(yè)領先優(yōu)勢占據(jù)市場的策略，從營銷角度看，有引起廣泛關注的作用，如“寶馬專車”“黃太吉”案例等，極致有成本高、難以持續(xù)的不足，并有不誠信之嫌。

（4）用戶體驗

發(fā)達國家消費品企業(yè)一向以注重用戶體驗，他們重視用戶調(diào)研的原因就是要了解用戶對商品（包括服務）的感受。我國大部分城市已經(jīng)進入中等消費階段，商界已經(jīng)開始重視用戶體驗，這是線上線下商業(yè)都要做的工作。

（5）免費模式

在傳統(tǒng)商業(yè)活動中，“免費”是一種誘導消費的手段，是建立在產(chǎn)品信心之上的營銷策略，如“免費品嘗”“試用”等，這都不是新鮮招數(shù)。但是，“羊毛出在豬身上”這種免費策略在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)活動中才會出現(xiàn)，即向使用者提供免費產(chǎn)品，讓搭載廣告主付費，如“百度”的商業(yè)模式就屬于這種類型?；ヂ?lián)網(wǎng)商業(yè)由于風險投資的涌入，更敢于使用這種“先圈地、再賺錢”的策略。

（6）流量思維

流量思維并不是互聯(lián)網(wǎng)時代才有的，傳統(tǒng)零售業(yè)也十分重視流量，商業(yè)效益統(tǒng)計數(shù)據(jù)中有空間和時間流量以及樓層流量、業(yè)態(tài)流量、促銷流量、提袋率等分析方法。為了獲得流量，商業(yè)企業(yè)往往會無所不用其極。互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)為了流量，用發(fā)紅包抽獎打折方法吸引流量，傳統(tǒng)零售業(yè)為了擴大客流量，促銷活動名目繁多，也有會員組織粉絲，許多互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的抓取流量的策略都可以從傳統(tǒng)商業(yè)的運營規(guī)律中找到軌跡。

2.商業(yè)地產(chǎn)運營思維和互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)思維的差異

（1）“風口”的差異

互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）思維更關注資本市場效應；而比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目更關注消費基礎。

（2）“入口”的差異

入口小，對互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)容易形成特色；而傳統(tǒng)零售業(yè)卻要全面關注消費需求和業(yè)態(tài)關系。

（3）“極致”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)注重傳播效應，所以采用極致策略吸引關注；而屬于傳統(tǒng)零售業(yè)的商業(yè)的地產(chǎn)管理制度健全，且物業(yè)的不可移動性，要做到極致，成本很高，不可持續(xù)。

（4）“用戶體驗”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)虛擬場景成本低；而實體商業(yè)的用戶體驗成本比較高。

（5）“免費”的差異性

傳統(tǒng)的“免費”是營銷手段；在互聯(lián)網(wǎng)時代，“免費”上升為互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式了。

（6）“尖叫思維”的差異

互聯(lián)網(wǎng)傳播空間范圍大，信息獲得容易且過剩，推廣的有效率低于區(qū)域推廣的傳統(tǒng)方法，為了引起充分關注，常常會采用“尖叫”的推廣策略；魍沉閌垡滌捎諫倘Ψ段в邢蓿一般不采用這種推廣策略。

（7）“流量思維”的差異

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的流量思維沒有差異。流量×有效流量率×發(fā)生金額×?？痛螖?shù)=該商業(yè)體的價值，流量是互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的共同價值表現(xiàn)載體。

二、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)升級和重新劃分

1.業(yè)態(tài)全面升級

互聯(lián)網(wǎng)促進業(yè)態(tài)全面升級，互聯(lián)網(wǎng)全面滲透。中國商業(yè)進步從小店開始，由于小店的改變成本低，更容易實現(xiàn)改變。

小店的上線比較容易，通常有商業(yè)瀏覽、交易、支付、商品交付四個環(huán)節(jié)，較少涉及到內(nèi)部控制和商場智能化。而大型商業(yè)物業(yè)也必須升級，但成本較高，所以轉(zhuǎn)變成互聯(lián)網(wǎng)時代的新業(yè)態(tài)并不容易。

2.業(yè)態(tài)重新劃分

未來商業(yè)業(yè)態(tài)主要劃分成線上業(yè)態(tài)和物聯(lián)業(yè)態(tài)。只需要在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)空間中完成瀏覽、交易、支付、交付過程的業(yè)態(tài)可稱之為線上業(yè)態(tài)；而在線下或線上實現(xiàn)交易、支付、需要線下實現(xiàn)商品交付的可稱之為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”，由此看，網(wǎng)上的實物商品零售商和線下業(yè)態(tài)融合后，可稱為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”。從營銷角度命名，可稱之為“全渠道業(yè)態(tài)”。

（1）物流交貨實現(xiàn)零售電商

可以說，沒有物流支持就沒有阿里巴巴?；ヂ?lián)網(wǎng)商業(yè)的落地場地被隱蔽了，商業(yè)物業(yè)變成物流物業(yè)，市中心不少物流收發(fā)貨點。

對于實物商品而言，光傳遞信息是不夠的，實物商品流通需要密布的物流體系支持，除了網(wǎng)絡遍布全國的郵政物流外，新崛起物流巨頭“申通”“中通”“圓通”等企業(yè)以價格低、速度快占領全國市場，給電商提供了支持。打敗傳統(tǒng)零售業(yè)的，不僅僅有互聯(lián)網(wǎng)，還有迅速成長的物流企業(yè)。

（2）電子商務即將消失

由于互聯(lián)網(wǎng)的普及，傳統(tǒng)商業(yè)紛紛上線，傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)的市場份額已經(jīng)出現(xiàn)萎縮；線上購物的體驗期、新鮮期已過；商品質(zhì)量控制困難等問題開始暴露。加上政府開始加強互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的管控稅收公平的提出，傳統(tǒng)的電子商務將升級、改變，走向?qū)嶓w化。由于這些原因，出現(xiàn)了京東參股永輝、騰訊投資華南城、阿里巴巴投資蘇寧等事件資本投向最能反映行業(yè)動態(tài)。

（3）物聯(lián)業(yè)態(tài)才是真正的新零售

馬云說：“電子商務只是渡船”，幫助互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)企業(yè)走過互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)初期神話階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)（商業(yè)）的運營模式被認知后，開始回歸物聯(lián)業(yè)態(tài)的本位，馬云對未來商業(yè)的定位是新商業(yè)或新零售業(yè)態(tài)。筆者認為，那就是物聯(lián)業(yè)態(tài)，是物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)化的端口。

（4）商品流通渠道的重新建立

無形商品走互聯(lián)網(wǎng)，實物商品走物聯(lián)網(wǎng)。在非實物商品信息化的過程中，互聯(lián)網(wǎng)可以完成交易閉環(huán)，獨立完成商品交易的三種關鍵動作：搜索、使用和支付。搜索變?yōu)榧磿r和全面的，相關產(chǎn)品從音樂到保險、理財、在線娛樂，這些可以信息化的非實物商品的能在網(wǎng)上立即在線交易和支付，可形成“線上業(yè)態(tài)”。而需要實物傳遞的稱之為“實物商品交易的業(yè)態(tài)”，從流通過程來看這是兩種不同的商品流通的渠道，所以稱之為“物聯(lián)業(yè)態(tài)”。

3.重新劃分業(yè)態(tài)的依據(jù)和特征

（1）重新劃分業(yè)態(tài)的依據(jù)

第一，商業(yè)銷售通道變化帶來的業(yè)態(tài)變化。

消費變化――消費增長，中等消費成為市場主流，商業(yè)回歸服務生活的真實需求。

產(chǎn)能過剩――搶市場，科技進步使生產(chǎn)商品變得簡單，造成產(chǎn)能過剩，供求關系不可逆轉(zhuǎn)地轉(zhuǎn)向需求方向，消費者得到重視。

業(yè)態(tài)進化――線上銷售通道的打開，部分商品分流到網(wǎng)上銷售，造成業(yè)態(tài)變化和業(yè)種重新組合，如大型超市中的日用品分流后，在購物中心中生存艱難，于是產(chǎn)生了以經(jīng)營生鮮為主的盒馬鮮生。

第二，被顛覆的“商圈”理論帶來的變化。

業(yè)態(tài)進化以后，傳統(tǒng)的商圈理論開始不適用了，傳統(tǒng)商圈理論是消費者到商店的距離和成本來測定，而由于物聯(lián)業(yè)態(tài)出現(xiàn)，商品快遞也有商圈，即快遞成本決定商品銷售空間，按照這個原理，未來會出現(xiàn)“同城商圈”“區(qū)域商圈”的商圈定位法，并影響商業(yè)地產(chǎn)選址、投資和商業(yè)開店選址和消費對象定位。

（2）按照商品交付的方式分類

A.線上業(yè)態(tài)：在線上交易、在線交割。

B.物聯(lián)業(yè)態(tài)包括：在線交易、線下送達（包括服務商品）；在線預訂、現(xiàn)場交付（包括餐廳、賓館約定）；線下交易和交割三種。

（3）按照生活需求進行業(yè)態(tài)分類

當恩格爾系數(shù)下降到40% 以下，按照馬斯洛的“需求五個層次”進行業(yè)態(tài)分類，判斷未來業(yè)態(tài)變化有如下變化趨勢：

A.消費鏈延長，隨機消費增加，生活、健康、教育、情感、時間消費，都會成為商業(yè)服務內(nèi)容；

B.定制商品增加和制成商品減少，商品的創(chuàng)意、技術含量增加，DIY商品增加未來商品會形成如下程序；

C.商業(yè)銷售的服務含量增加；

D.場景成為商品銷售的外延部分；

E.整合營銷增加，混搭、商品組合更加有藝術性。

市場業(yè)態(tài)將與物流深度融合，出現(xiàn)物聯(lián)商貿(mào)業(yè)態(tài)；都市型的購物中心業(yè)態(tài)豐富度提升而擴容，社區(qū)購物中心小型化；將出現(xiàn)城市過度地帶的商旅一體化的城市旅游MALL，如生活+體驗型奧特萊斯；專業(yè)賣場將更突出場景展示；文藝綜合體、設計師作品店集合成群和創(chuàng)意集市將成為新興業(yè)態(tài)。

三、商業(yè)地產(chǎn)的改變

1.科技進步改變商業(yè)生態(tài)

2009年“雙11”是一次可以載入零售業(yè)、營銷界史冊的大事件，在這一天，電商發(fā)動了蓄謀已久的全民上線購物狂歡，銷售記錄被刷新，自此開始，傳統(tǒng)零售業(yè)銷售額下降，商業(yè)物業(yè)空置率上升，購物中心的商品流失達到20%-30%，直接受到?jīng)_擊的業(yè)種在實體商業(yè)物業(yè)中無法維持生存，如電子產(chǎn)品、體育運動商品等，連知名度極高的北京中關村電子市場也在這輪沖擊下改業(yè)轉(zhuǎn)行了。部份超市日用品電商化，導致各大超市收縮，加強線上銷售，如國內(nèi)連鎖超市業(yè)態(tài)的領軍企業(yè)“大潤發(fā)”開始收縮線下門店，業(yè)務重心轉(zhuǎn)向飛牛網(wǎng)。

造成這種巨大變化的原因之一是“鼠標”效應。使用鼠標進行網(wǎng)購的是學歷高、消費能力強的“80”后、”90”后的新興消費人群，他們的消費傾向變化，導致了自第二次工業(yè)革命以來形成的零售業(yè)商業(yè)邏輯和業(yè)態(tài)內(nèi)部生態(tài)關系發(fā)生了改寫，造成了組合型業(yè)態(tài)（如購物中心）內(nèi)部生物鏈阻斷，由于“80”后、“90”后消費層的流失和減少，導致購物中心中的電子、運動業(yè)種生存困難，并把影響擴散到其他依附性業(yè)種，如包袋、飾品、飲品的營收下降，生存困難。

在這種商業(yè)生態(tài)性變化影響下，購物中心出現(xiàn)了餐飲為代表的服務業(yè)態(tài)、兒童教育為代表的體驗業(yè)態(tài)比重上升，非傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的醫(yī)療、保險、創(chuàng)意、辦公等業(yè)種進入購物中心；百貨則出現(xiàn)了或購物中心化、小型化或城市奧萊化的發(fā)展態(tài)勢；傳統(tǒng)商貿(mào)領域里的市場在現(xiàn)代物流配合下出現(xiàn)了“物聯(lián)商貿(mào)”的趨勢。在商業(yè)生態(tài)生變之際，各類業(yè)態(tài)都上線觸網(wǎng)，傳統(tǒng)商業(yè)伸展著實體、虛擬兩個翅膀，拖著龐大身軀，探索著走向物聯(lián)商業(yè)的腳步。

2.濟發(fā)展促進消費升級

消費變化是導致商業(yè)及其商業(yè)地產(chǎn)變化的最根本原因，沒有消費能力上升，沒有人使用鼠標購物，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)的商業(yè)價值就無法實現(xiàn)。

中國大部分城市經(jīng)歷了30多年的經(jīng)濟高速發(fā)展后，完成了從小康消費到中等消費轉(zhuǎn)變的過程，消費從唯價格向“品質(zhì)加價格”的轉(zhuǎn)變；中等收入已經(jīng)達到城市人口的30%以上，恩格爾系數(shù)下降到40%以下之后，消費從講究吃穿型轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅貍€人享受生活型，旅游、休閑、健康、教育、體驗、化妝成為消費支出的前序類別；由此可以判斷：消費的價值觀發(fā)生了巨大的變化。

進入新世紀的17年來，主要消費群體完成了交替，商業(yè)的重要目標客群已經(jīng)變化為“80”后、“90”后為主，這個年齡層的消費群體受惠于經(jīng)濟增長、獨生子女政策并受到良好的教育，收入水平較高，消費能力強于其他年齡層消費者，他們從小衣食無憂，用心讀書，成長后有明顯的童稚化心理特征；花錢顧慮少，愛玩樂，追求生活品質(zhì)，追求情調(diào)/體驗/趣味，是這個客群的消費特點。

由于時間過剩，產(chǎn)生了時間消費需求。中國大陸從1995年改為雙休起，到2016年，中國大城市實際工作時間只有155天，時間過剩使得人們有更多的時間消費；旅游、養(yǎng)生（運動）、休閑、學習成為時間消費業(yè)的主要內(nèi)容。

由于反腐，奢侈品消費下降，2015年奢侈品在中國大陸銷售額下降為12%，消費變得更加理性，消費從注重品牌向注重品質(zhì)改變。

此外，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、拉動內(nèi)需已經(jīng)成為中國大陸未來經(jīng)濟增長主要因素之一，醫(yī)療保障逐步改善、住宅消費需求開始弱化，支出分配中消費支出增加，人們的消費意愿逐u增強。消費變化是商業(yè)及其商業(yè)地產(chǎn)變化的基本因素。

3.業(yè)態(tài)升級的動因產(chǎn)生

造成業(yè)態(tài)升級的另一個因素是商業(yè)競爭。

商業(yè)內(nèi)部競爭主要來自于兩個方面。

一是中國國內(nèi)市場商品嚴重過剩，78%的商品供過于求；商業(yè)的銷能過剩，商品銷售渠道疊加重復；商業(yè)物業(yè)重復建設；商業(yè)促銷手段單一，價格戰(zhàn)已經(jīng)使商業(yè)競爭筋疲力盡，不可持續(xù)，這就產(chǎn)生了業(yè)態(tài)升級的要求。

二是進口商品增加，國際先進商業(yè)技術、營銷策略進一步滲透中國大陸商業(yè)領域，促進中國大陸業(yè)態(tài)升級。隨著2015年12月中國加入世貿(mào)的保護期到期，進入中國大陸的進口商品大量增加（包括旅游購物、網(wǎng)購、海淘等）。這個變化使得中國大陸的商業(yè)競爭法則從單一的價格競爭開始向商品品質(zhì)競爭、商業(yè)環(huán)境情景競爭、商業(yè)服務競爭、業(yè)態(tài)創(chuàng)新競爭過渡，進口商品和先進的商業(yè)銷售技術促進中國商業(yè)的進步和業(yè)態(tài)升級。

4.商業(yè)技術進步

商業(yè)科技進步是業(yè)態(tài)升級的關鍵因素，有電話就有電話銷售；有電視就有電視直銷；有計算機（PC）以及PC聯(lián)機就有當代購物中心；互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)在現(xiàn)代物流的配合下，對傳統(tǒng)商業(yè)沖擊更大。2015年度世界最大的零售結(jié)構(gòu)體阿里巴巴的交易額達到3.6萬億元，約占中國零售商品總額11%。

科技革命對商業(yè)的影響比歷史上任何一次更大、更加深刻，遠遠超出我們的想象。以移動互聯(lián)為代表的當代信息技術正深刻地改變著人們的行為和生活方式，同樣從消費端出發(fā)，改變商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，“全域商業(yè)”是互聯(lián)網(wǎng)PC時代進入移動互聯(lián)網(wǎng)時代的產(chǎn)物，2016年“雙11”阿里巴巴也實現(xiàn)銷售1207億元，銷售空間達220個國家和地區(qū)，顯示了廣域特征?；ヂ?lián)網(wǎng)完成了從單向或雙向信息傳遞向時空全面滲透的升級，移動互聯(lián)的全域性、即時性、交互性導致商業(yè)地產(chǎn)須有全域、即時性，形成線上虛擬空間和線下實體空間交互融合的閉環(huán)，這就造成了移動互聯(lián)時代的“商業(yè)地產(chǎn)物聯(lián)化”的特點。

由于虛擬空間無法儲存實物，物流成本決定虛擬和地理商圈重合起來的物聯(lián)商圈市場的空間范圍，這是物聯(lián)時代的商圈特點。

在物聯(lián)時代，其他高科技手段的運用使得商業(yè)地產(chǎn)的進步更加迅猛，如移動互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)及物聯(lián)前期衍生功能――智慧商品管理系統(tǒng)、社交媒體、大數(shù)據(jù)以及快速支付、場景革命、積分銀行、VR技術、O2O技術、虛擬會員方案等，這就使得未來的商業(yè)地產(chǎn)有智慧的特點。

人文學科在未來的商業(yè)活動中有更充分的運用：如心理學、美學、行為學以及環(huán)境行為學、人文地理、民俗學、消費心理學等，造成商業(yè)地產(chǎn)的情景、體驗、主題化的傾向更加明顯。

同時，被改變的還有商業(yè)地產(chǎn)的估值體系。未來對商業(yè)地產(chǎn)評價時，人們不僅僅要閱讀商業(yè)企業(yè)的財務報表，關注營業(yè)額、收益和凈利潤、坪效等商業(yè)效益指標；考察其空間位置、交通條件、物業(yè)形態(tài)、租金水平等傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評價要素，還會通過智慧商業(yè)系統(tǒng)，去考察這個商業(yè)物業(yè)虛擬商業(yè)價值。主要內(nèi)容有兩項：一是物聯(lián)商圈的評估，包括智慧商圈覆蓋面積、商圈內(nèi)的客流和物流的到達路徑和成本，人口密度和消費潛力等數(shù)據(jù)指標；二是流量的考核，包括虛擬會員的數(shù)量、活躍程度、線上和線下的銷售情況、客單價、忠誠度、差評率等數(shù)據(jù)來綜合考核商業(yè)物業(yè)的價值。

情景化的成功與否也會影響到商業(yè)地產(chǎn)的無形價值估值。

5.商業(yè)地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)

商業(yè)地產(chǎn)市場從開發(fā)為主，進入盤活和提效為主的運營期。

在零售領域里發(fā)生巨變的同時，商業(yè)地產(chǎn)市場同樣發(fā)生著驚天的逆轉(zhuǎn)，2015年1月萬達宣布“輕資產(chǎn)”發(fā)展策略，它標志著中國大陸商業(yè)地產(chǎn)的市場重心由開發(fā)轉(zhuǎn)移到運營，市場未來的機遇和發(fā)展空間在盤活商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

中國大陸商業(yè)地產(chǎn)市場歷程大致經(jīng)歷了從啟動到過剩五個階段。1999年中央出臺政策“誰投資、誰得益”，市場進入啟動期階段；2002年一鋪養(yǎng)三代，被廣泛傳播市場進入興起期；2005年“國八條”出臺，商業(yè)地產(chǎn)第一次遇冷，市場進入“倒伏”期；2008年“四萬億”政策出臺，房地產(chǎn)市場松綁，中國房地產(chǎn)銷售前20強全部進入商業(yè)地產(chǎn)領域，市場進入二次啟動期；2015年萬達宣布輕資產(chǎn)，標志著中國大陸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩，市場進入調(diào)整、運營期。

從市場現(xiàn)狀來看，具有高配置、高庫存、去化難的特點。至2015年底全國（大陸范圍）人均擁有商業(yè)物業(yè)面積2.5平方米以上，超配50%以上，去化難、運營難，商業(yè)地產(chǎn)成為部份政府、部分企業(yè)的包袱。

由于商業(yè)地產(chǎn)總量過剩、效益降低、流入資金減少、開發(fā)困難，導致商業(yè)用地價格降低，出讓困難，中央政府出臺政策拯救商業(yè)地產(chǎn)，如“商改居”“商改辦”購置商業(yè)物業(yè)可以2年抵扣等。同時，一些不利于商業(yè)地產(chǎn)解困的地方性的政策和規(guī)劃控制并未消除，如有的地方規(guī)定開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)須80%持有，有的地方規(guī)定開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)須持有建成物業(yè)50%十年以上，金融對商業(yè)地產(chǎn)支持力度不夠，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存要比住宅困難大。

篇8

關鍵詞：空間設計；商業(yè)業(yè)態(tài)；聚集效應；人流組織

Abstract: commercial building general investment scale, the risk is big, the cycle is long, successful return also big, different business form decided to different forms of commercial buildings, and business form and depends on the market positioning, and positioning accuracy, the architect to commercial buildings all sorts of function, the facilities required have fully understand and effective organization, the author combining the design practice and the current specification requirements, to the city in the design of large commercial building location positioning, format orientation, function distribution and traffic organization, who space design, fire control design and facade design were analyzed and reading for designers.

Keywords: space design; Business format; Cluster effect; Poured organization

中圖分類號： TU984.13文獻標識碼：A文章編號：

1 研究背景

隨著國家對住宅限購政策的持續(xù)，住宅投資漸漸不被投資者看好，在國內(nèi)投資渠道相對較少的情況下，商業(yè)地產(chǎn)逐漸被各方深度發(fā)掘，結(jié)合當今商業(yè)建筑的功能向復合化發(fā)展，新建項目往往是集多種功能于一身，以一個綜合體的面貌出現(xiàn)。商業(yè)建筑的設計者往往因受固有經(jīng)驗及思維模式的影響而一時把握不住設計要點，購物中心在各地大量興建，然而購物中心的概念只是近幾年才形成的共識。雖然實際上最早的購物中心在1996年就已出現(xiàn)，有品牌店、超市、百貨公司等，但當時業(yè)界還是大商場的概念，實際上購物中心與商業(yè)地產(chǎn)應屬兩個層面，即購物中心應包含在商業(yè)地產(chǎn)里面。因此在討論購物中心前有必要對其分類有基本的認識，規(guī)劃的購物中心主要包括以下類型：鄰里購物中心（neighborhood shopping center）是指以超級市場或藥店作為最大商店的購物設施，其他的還包括面包房和干洗、文具、理發(fā)、美容等店鋪，主要為附近居住或工作的人群（3000～50000人）提供日常生活便利品。

社區(qū)購物中心（community shopping center）是指中等規(guī)模、規(guī)劃的購物設施，擁有1家百貨公司分店及一些小的商店、大型專業(yè)店（類似超市）等，所提供的功能多以便利購物為導向，品種結(jié)構(gòu)適中，消費人群主要來自于附近居民區(qū)（人口規(guī)模2萬～10萬）。

區(qū)域購物中心（regional shopping center）是指大型購物設施，有著相當大的區(qū)域市場占有率，至少有1家1萬以上的大百貨公司，并有50～150 家甚至更多的零售店，商品以零售為導向，品種組合廣而深，同時客戶服務周到，其服務區(qū)域人群可達10萬以上，且服務半徑通常需滿足周圍居住者或附近工作者，購物車程30min以內(nèi)。特大購物中心是其派生形式，營業(yè)面積超過10萬，可覆蓋更大商圈，通過各種具有合適預算水平的商店，從折扣店、中高檔商店再到高檔商店，每天平均可接待20萬人次。

2 大型商業(yè)的設計重點

2.1 選址定位

購物中心的開發(fā)選址是其成功的先決條件，交通的易達性以及位置對人流的聚集效應是購物中心選址時考慮的最重要因素。

⑴ 最短時間原則：購物中心應位于人流集散最方便的區(qū)位， 隨著交通改善， 購物者的活動范圍大增，距離已不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間等，若無法實現(xiàn)則難以引進這類業(yè)態(tài)的商戶進駐，這在早期已有太多這類案例，所以盡量做到先進行業(yè)態(tài)定位在進行建筑設計，避免出現(xiàn)此類低級錯誤。

2.3 功能分區(qū)

由于購物中心的人氣至關重要，因此設計中要堅持以人為本，合理實用的劃分空間，構(gòu)筑更多駐留空間和休憩空間。各種類型的業(yè)態(tài)都有其分布條件，如零售業(yè)態(tài)一般分布在1、2 層，因其承租能力較強，適合這些租金高的樓層，餐飲娛樂一般在3、4 層，因其承租能力較差，故放在高層，另外餐飲、娛樂屬于目的型消費，會把客戶往高層帶動，實現(xiàn)高層商業(yè)的繁榮。工程實例有萬象城等。購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)中，主力店的布置至關重要，一般不同業(yè)態(tài)的主力店應達到50%～80%，才能吸引不同層面的消費者。

2.4 人車流的組織

⑴ 外部人流組織

a. 設置停車場：購物中心設計應考慮交通優(yōu)先的原則來吸引顧客，需要設計大量的停車位，地下和地面的停車場以及多層停車場應每層直接與商場相連。

b. 與地鐵出入口相連：現(xiàn)代購物中心建設的兩大基本原則就是易達性和聚集性， 很多購物中心的主要人流來源于地鐵， 故應考慮方便人們乘搭地鐵并促使這部分人群聚集， 可在購物中心內(nèi)設置多個 地鐵出入口，如深圳益田假日廣場、金光華、香港的IFCMall、園方等；

c. 靠近公共汽車站；

d. 架設全封閉人行天橋，將人流直接導入購物中心，不多設出口，以減少客源流失；

e. 購物中心內(nèi)設計人性化的出租車或購物車站；

f. 室外廣場，大型電子屏幕，指示路牌等。

⑵ 內(nèi)部人流組織與動線設計

考慮普通消費者在商業(yè)空間中的疲勞問題，購物中心的基本造型有直線型、L 型、U 型、集團型、T型、三角型、啞鈴型、四方型、垂直立體式等，基本原則在于利用主力店與不同租戶的不同位置，吸引消費者在購物中心內(nèi)做雙向流動，達到最好的消費效果。

a. 將主力店設置于購物中心兩端，形成線形的人流線，適合于長條形地塊；

b. 將主力店設置于購物中心中間而形成平面的商業(yè)核心，積極利用其人流吸引作用來聚集人流；

c. 每層均布置有核心主力店；

d. 美食廣場安排在購物中心頂層可吸引人流；

e. 將電影城入口設置于首層，出口設在高層，可引導人流往上走，增加購物中心的消費。如香港的購物中心雖不將電影城設在首層，但卻在首層設有入口引導人流；

f. 在室內(nèi)頂部設置驚險刺激的娛樂項目，讓顧客自然往上走，如萬象城的溜冰場；

g. 在自動扶梯口設置引導性廣告，吸引人流按其引導的方向行走。

2.5 空間設計

⑴ 行人空間尺度：按每人所占的空間計算，4可在各方向自由活動；2會對周圍人持警惕態(tài)度；1.5則容易出現(xiàn)行人的逆流、沖突。

⑵ 層層退縮的中庭設計可讓顧客的空間感受最佳化。

⑶ 弧形的中庭設計可形成購物的流動空間，增強視野的延展性，有利于人流的導向，事實證明還有利于提升購物中心的舒適度。

⑷ 多中庭設置原則，鼓勵層間運動，普遍運用各式中庭組織人流，把各功能區(qū)域連成一體，中庭主要有方形和圓形，各中庭大小不同但有主次之分，通常有“一大一小”、“一大二小”、“一大三小”等形式。

2.6 消防設計

購物中心的消防設計是方案中的難點， 因每層建筑面積往往在1萬以上，且進深和面寬都很大，按現(xiàn)行消防規(guī)范， 每個防火分區(qū)的建筑面積最大為5000，設在高層裙房時為4000，設置在地下室則僅2000，還必須用防火墻分隔。因此購物中心設計中通常利用步行街或開敞的中庭作為疏散場地，同時疏散距離及寬度要求很嚴，按《高規(guī)》6.1.7條規(guī)定其室內(nèi)任何一點至最近疏散出口的直線距離不宜超過30m；按《多規(guī)》5.3.17 條規(guī)定，商業(yè)建筑中的疏散走道、安全出口、疏散樓梯及房間疏散門的各自中寬度應按下列規(guī)定計算確定：

⑴ 每層疏散走道、安全出口、疏散樓梯及房間疏散門的每100人凈寬度按不同耐火等級有不同的規(guī)定（見規(guī)范）；當每層人數(shù)不等時，疏散樓梯的總寬度可分層計算， 地上建筑中下層樓梯的總寬度應按其上層人數(shù)最多一層的人數(shù)計算；地下建筑中上層樓梯的總寬度應按其下層人數(shù)最多一層的人數(shù)計算；

⑵ 當人員密集的廳、室及歌舞娛樂放映游樂場所設置在地下或半地下時，其疏散走道、安全出口、疏散樓梯以及房間疏散門的各自總寬度，應按其通過人數(shù)每100人不小于1m計算確定；

⑶ 首層外門的總寬度應按該層或以上樓層人數(shù)最多的一層人數(shù)計算確定，不供樓上人員疏散的外門可按本層人數(shù)計算確定；

⑷ 錄像廳、放映廳的疏散人數(shù)應按該場所建筑面積1/人，其他歌舞娛樂放映游樂場所的疏散人數(shù)應按照該場所建筑面積0.5/人計算確定；

⑸ 商店的疏散人數(shù)應按每層營業(yè)廳建筑面積乘以面積折算值和疏散人數(shù)換算系數(shù)計算. 地上商店的面積折算值宜為50%-70%，地下商店的面積折算值不小于70%，疏散人數(shù)的換算系數(shù)按以下確定：-2層為0.80，-1層至2層為0.85，3層為0.77，4層及以上為0.60。

2.7 立面設計

篇9

關鍵詞:社區(qū)商業(yè)區(qū);規(guī)劃設計

中圖分類號:F110 文獻標識碼:B文章編號:1009-9166(2009)011(c)-0044-01

改革開放以來,“城市化”以日新月異的速度改變我們的居住環(huán)境,從“里坊”到“社區(qū)”的變遷,除了房子變成了鋼筋混凝土制造以外,我們不能忽略了現(xiàn)代化和城市化所帶來的文明成果。現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)區(qū)最直接的反映了這種變化帶來的影響。社區(qū)商業(yè)區(qū)是城市生活中普通而重要的場所,是城市形象組成的基本元素,出于歷史和意識形態(tài)傳統(tǒng)等原因,社區(qū)商業(yè)區(qū)的建設及其理論在我國是滯后的。發(fā)達國家的先進積累因為國情不同、歷史與文化背景不同、居民特征不同,許多拿來主義的作品并沒有在中國取得成功,因循守舊的設計方法更是在新地方制造了老問題。國內(nèi)理論界對社區(qū)商業(yè)這個領域缺乏成熟的規(guī)劃理論指導。社區(qū)商業(yè)區(qū)建設規(guī)范化,指導社區(qū)商業(yè)建設的理論體系化,已成為我國城市化進程所面臨的迫切問題。下面對廣州匯城東鏡國際社區(qū)商業(yè)區(qū)的規(guī)劃方案進行探討,希望與同行共同進步。

一、工程概況:廣州匯城東鏡國際社區(qū)位于連接廣州市與花都區(qū)之間的交通要道――廣花公路兩側(cè),鏡湖大道南側(cè),交通非常便利,既有商業(yè)概念,又蘊涵居住、休閑娛樂的大量需求?？傆玫孛娣e為:637472.113平方米,總建筑面積為:1147224.6平方米,共分六期開發(fā)建設。

二、對該項目的理解:該項目所處廣州市區(qū)與花都區(qū)的接合處,相對地理位置偏僻。所以本項目的規(guī)劃和建筑設計都應擁有自身的特點,并且充分發(fā)揮自己優(yōu)勢使之成為這個項目的亮點。本期項目集商業(yè)、辦公、娛樂、公寓于一體,整體設計是基于當?shù)氐幕丨h(huán)境、城市片區(qū)結(jié)構(gòu)。本期項目被廣花路分為東西兩個片區(qū),西片區(qū)由寫字樓、商務公寓、商務酒店、服務式公寓、一條風情商業(yè)街組成;東片區(qū)由商務公寓、療養(yǎng)院及風情商業(yè)街組成,整體建筑以廣花路為中軸對稱。一個尺度適宜的中心廣場聯(lián)系著各個功能的建筑,同時各個建筑由此構(gòu)成了一個城市公共空間,讓這個廣場成為整期乃至整個項目中極富魅力的、活躍的公共入口區(qū)域。中心廣場深受歐洲地區(qū)城市開放空間結(jié)構(gòu)影響,規(guī)整的幾何構(gòu)圖、極具特色的樹陣和隨意點綴的樹叢為廣場活動的人群免受廣州夏季的酷熱陽光。沿著廣場的中軸線步入,軸線盡頭轉(zhuǎn)向至南向北延伸,兩旁為多樣化的零售娛樂空間界面,這樣充滿熱情的功能界面共同塑造了富有熱情的、活潑的建筑立面表情,同時圍合了景觀庭院、塔樓、室外咖啡座等宜人的環(huán)境!建筑立面風格方案設計意念從現(xiàn)代簡約風格著手,簡潔大氣,重點突出現(xiàn)代多元化商業(yè)的概念,打造國際級生活社區(qū)!

三、規(guī)劃方案一:本規(guī)劃思路清晰,功能分區(qū)明確。入口廣場作為整個區(qū)域的核心,將區(qū)域內(nèi)的人和車進行分流,使商鋪、寫字樓、商務公寓、服務式公寓、商務酒店的人流和車流相互交融,但絕不交叉!這樣,使得整個商業(yè)區(qū)域商業(yè)氣氛更加濃厚!使之成為花都區(qū)商業(yè)新亮點!1、商業(yè)業(yè)態(tài)分析:商業(yè)形態(tài)一:一、二、三層整體商鋪:首層商鋪,二層為商鋪或辦公,三層為居住或倉庫,適用于小規(guī)模公司,營運一體化。商業(yè)形態(tài)二:首二層復式商鋪,可照顧兩層人流,適用于鋪面要求面積稍大,但租金承受能力有限的客戶群。三、四層通過公共樓梯上,可作為供員工居住亦可辦公。商業(yè)形態(tài)三:首、二層為大空間銷售模式,可為超市或小型百貨:日用品、化妝品、服裝等。商業(yè)形態(tài)四:首層為獨立餐飲商鋪,二層餐飲大廳,三層為包房。商業(yè)形態(tài)五:首層為獨立商鋪。二層為大大小小影視廳,三層為KTV包房。2、商業(yè)功能分析:商務酒店:舒適空間、大面積落地玻璃采光讓客人在忙碌了一天后能有一個安靜舒適的落腳點好好休息!服務式公寓:戶內(nèi)帶有小廚房、陽臺,并在陽臺旁設有洗手間。同時為客人提供酒店式服務,貼心的設計為客人帶來舒適方便有趣的空間感受。商務公寓:為需要居住及辦公的中小型客戶提供同時“住”和“辦公”商務空間,為客戶群營造多功能的公寓空間!寫字樓:以中小型公司為主客戶群,提供多種辦公空間模式,以適應中小型公司的多樣性。療養(yǎng)院:為需要長期照顧或者一段時間休養(yǎng)的客人提供了一個非常貼心的好去處。這里有專業(yè)人員為您檢查及提供一定程度的治療服務,同時還有休閑康樂的設施,為享受這里服務的客人得到充分的照顧和休息!西側(cè)商鋪:主要以便民的商業(yè)形態(tài)為主,可能出現(xiàn)的類型會有小型超市、郵局、儲蓄所、零售商鋪等。東側(cè)商鋪:商業(yè)的檔次會比廣花路西側(cè)商業(yè)的檔次稍高,以均衡兩側(cè)商業(yè)的形態(tài),可以東鏡國際社區(qū)居民及周邊地區(qū)不同消費群的消費要求。

四、規(guī)劃方案二:本次設計大膽想象、小心構(gòu)筑,創(chuàng)造出一個令人向往的“未來世界”城市形象。地球是個球體,宇宙是無數(shù)球體的集合,在自然界中離不開圓形。于是整體設計也是從原形出發(fā),通過不停地生長,形成整個建筑群的構(gòu)成肌理,建筑與建筑之間組合出不同城市空間,產(chǎn)生出一個具有前瞻性、富有幻想力的城市界面。本期設計的建筑內(nèi)容由住宅、寫字樓、商務公寓、商務酒店、商鋪組成,整體排布是由外至內(nèi)逐步由城市向自然過渡,最外的商務酒店―人的居住性最弱,然后是寫字樓,其次是商務公寓,最后是穩(wěn)定性最強的住宅。商業(yè)街位處整個建筑群的核心位置,是整個區(qū)域的商業(yè)服務配套,讓在這里生活的人更加方便,同時“封閉――半開放――全開放”的漸變模式,創(chuàng)造出新穎的、多商業(yè)界面的臨街商業(yè)新模式!寫字樓、商務酒店、商務公寓等建筑立面則是通過“減法”的設計原則讓每層擁有三個大的綠化平臺,通過不同平面交錯旋轉(zhuǎn),創(chuàng)造出一個表情豐富有趣的、前衛(wèi)的建筑形象,同時一個新型的工作生活流線“工作――綠化――生活――綠化――娛樂”令這里的工作生活環(huán)境更加貼近自然!

作者單位:廣東華南建筑設計院有限公司

參考文獻:

[1]田斌.現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)發(fā)展與空間設計研究[D].浙江大學,2007

篇10

論文關鍵詞：城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)商業(yè)活動載體商業(yè)活動主體

論文摘要：城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究是商業(yè)地理學的核心。文章從商業(yè)活動載體和主體兩方面深入分析國外城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究的歷程，回顧國內(nèi)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)研究的進程，并進一步指出研究的薄弱之處與發(fā)展方向。

1引言

城市商業(yè)隨城市的建立而出現(xiàn)，是城市的主要職能。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)是由商業(yè)活動載體和主體相互作用而形成的。載體即商業(yè)中心，是商業(yè)活動的主要承擔者；主體即消費者和商業(yè)企業(yè)經(jīng)營者，是城市商業(yè)活動的主要參與者。但由于一般均假設商業(yè)企業(yè)經(jīng)營者追求利潤最大化，故只重視消費者研究。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究一直以來是國內(nèi)外城市商業(yè)地理學研究的重要課題，其研究歷史已有幾百年，理論、方法和研究成果也比較成熟。其研究領域廣泛，主要集中于城市地域范圍內(nèi)各商業(yè)活動載體——商業(yè)中心的空間形態(tài)、等級體系、布局規(guī)律，以及商業(yè)活動主體——消費者空間行為、消費者空間分布狀況。城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)包括城市內(nèi)部與城市體系空間結(jié)構(gòu)，文章特指城市內(nèi)部商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。

2國外研究理論和方法概述

地理大發(fā)現(xiàn)之后，世界各國商貿(mào)往來加強，各國各地物產(chǎn)資源、集散中心、交易市場的簡單描述日益增多，給商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的研究奠定了良好基礎。隨著計量地理、行為地理、時間地理、運籌學等一系列科學理論和方法的引入，國外城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究真正科學化，研究水平不斷提升，逐漸形成統(tǒng)一的理論體系。作者將從商業(yè)活動載體和主體兩個方面綜述國外城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究進展。

2．1城市商業(yè)載體的空間結(jié)構(gòu)研究

商業(yè)中心作為商業(yè)活動的載體，是人們進行商品交易的場所。早期的研究注重從商品供給的角度考察商業(yè)中心在城市中的位置、商業(yè)中心的等級體系和不同商業(yè)職能的空間布局規(guī)律，歸納起來主要有以下3種研究成果。

2．1，1地租理論。杜能提出位置級差地租理論最早解釋了商業(yè)中心布局于城市中心的原因。1961年，格葦斯(Getis)揭示了總零售量隨離開地價最高的城市中心地帶的距離增加而減少的規(guī)律，證實了土地地租變動及其與商業(yè)經(jīng)濟活動之間的關系的規(guī)律。20世紀60年代，加納研究了商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，在投標地租曲線上建立了不同商業(yè)中心的簡明空間。1970年，司格特(P．Scott)用圖表表示出租金梯度與商店類型的關系，認為通過分析城市土地利用結(jié)構(gòu)和城市內(nèi)部經(jīng)濟活動的生態(tài)位，可以確定商業(yè)中心的區(qū)位。

2，1，2基于中心地理論的研究。德國地理學家克里斯泰勒(Chifstaller，1933)提出的中心地理論是現(xiàn)代商業(yè)空間理論的基礎，為商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究提供了理論框架。德國經(jīng)濟學家廖士(Losch，1940)在其《區(qū)位經(jīng)濟學》中提出“經(jīng)濟地景模型”，創(chuàng)立了服從最大限度利潤、以市場為中心的區(qū)位論和作為市場體系的經(jīng)濟景觀，對城市市場經(jīng)濟區(qū)進行系統(tǒng)的研究，深化了中心地理論，構(gòu)造了邊界的無差別線模型。后來，墨蘇(R．E．Murphy)和萬斯(J．E．Vance)以建筑物高度及其商業(yè)職能為依據(jù)，界定了中央商業(yè)區(qū)的地域范圍。

2，1．3空間分析學派。二戰(zhàn)后，地理學界掀起了“數(shù)量革命”，復雜的計量方法和計算機技術的發(fā)展使得運用數(shù)學模型分析城市內(nèi)部空間成為可能，空間分析學派隨之產(chǎn)生發(fā)展。20世紀50年代末，貝利和加里森首次引入統(tǒng)計學中的回歸方法，得出P=ABn。為中心地職能的設施數(shù)，P為中心地的人口數(shù)。參數(shù)A和B用回歸的方法取得，當=I時的P值是門檻人口數(shù)。1965年，美國學者貝里(Berry)對芝加哥大都市區(qū)商業(yè)形態(tài)區(qū)位分布進行實證研究，提出“都市區(qū)商業(yè)問結(jié)構(gòu)模型”。1981年，英國學者波特(Potter)引入多變量功能方程(multivariatefunctionalordination)，運用統(tǒng)計分析方法和圖表，分析商業(yè)區(qū)功能性質(zhì)、區(qū)位、易達性、形態(tài)、發(fā)展規(guī)模及其與社會經(jīng)濟的密切關系一。

空間分析學派通過大量假設來簡化問題，研究方法上由定性描述轉(zhuǎn)為定量數(shù)據(jù)處理，借鑒統(tǒng)計學、數(shù)學分析及數(shù)量地理方法解釋問題，促進了商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究方法科學化。但過分追求技術、邏輯理論系統(tǒng)完美和空間分析的抽象化，使他們的研究脫離了實際的城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。

2．2城市商業(yè)主體空間分析

2．2．1消費者行為空間分析。從20世紀50年代末開始，學者們逐漸認識到空間學派將人地關系物化、忽視人的作用不切合實際，發(fā)現(xiàn)消費者行為對商業(yè)空間結(jié)構(gòu)有重要影響。相關研究也開始注重從消費者行為方式和社會經(jīng)濟屬性的角度來理解城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的形成與發(fā)展，強調(diào)消費者行為差異對商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響。

貝里和蓋瑞遜(1958年)第一次將消費者行為納入理論架構(gòu)，首次對消費者前往最近的商業(yè)中心購物的假設提出挑戰(zhàn)。美國的學者賴斯頓(Rushton)最先從消費者行為觀點去研究城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)問題，提出行為一空間模型，認為任何一級的中心地的消費者行為均有多樣性。1970年，道斯(Dows)提出商業(yè)設施認知結(jié)構(gòu)的程序，從商業(yè)設施潛在顧客的角度出發(fā)來判斷大量的有關屬性、看法、傾向性、評估變量等因素的重要性；1972年，大衛(wèi)(Davis)提出了“購物中心層次性系統(tǒng)發(fā)展模型”，將消費者行為及其社會經(jīng)濟屬性納入購物中心的層次結(jié)構(gòu)的形成和變化中；1982年，英國學者波特(Potter)完全從消費者的知覺和行為的角度來探討零售區(qū)位的分布問題，提出信息場與利用場的區(qū)別。

2．2．2消費者空間結(jié)構(gòu)研究——商圈分析。商圈是指特定商業(yè)中心吸引顧客的地理區(qū)域，也稱商勢圈，側(cè)重從商業(yè)需求的角度考察消費者空間分布狀況。1929年，美國學者威廉·萊利(WilliamJ．Reilly)首先創(chuàng)立了商圈測定法則——萊利法則，即：兩個商業(yè)供給地，對于中間一個消費地消費者的吸引力與兩個供給地人口成正比，與兩個供給地距離平方成反比。由此引發(fā)了一系列探討消費者空間分布法則的研究，派生出康帕斯法則、阿普波姆法則、加薩法則。

隨著汽車普及，實際距離已不再有很強影響力，萊利法則及其派生法則在商業(yè)網(wǎng)點布置中常與現(xiàn)實不符。美國學者哈夫考慮了更多因素，構(gòu)建如下的數(shù)學模型

式中：P，為居住在i地區(qū)的消費者選擇商店聚集區(qū)購物的概率，S，為商店聚集區(qū)面積，，為從i地區(qū)到商店集聚區(qū)所需時間，為消費者從居住區(qū)到商店聚集區(qū)路程中購物障礙要素指標。

哈佛商學院(20世紀80年代)在實踐中創(chuàng)立了飽和理論，通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度。一般來說，位于飽和程度低地區(qū)的商店，其成功的概率必然高于高度飽和地區(qū)。零售商業(yè)市場飽和系數(shù)(IRS)的計算公式為

式中：IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和系數(shù)，C為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)，RE為某地區(qū)每一顧客用于購買某類商品的費用支出，RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店的營業(yè)面積總數(shù)。

上述各種模型對于有效選擇商店地址，研究商店顧客來源與分布特征提供了有力的理論指導，應用簡單明了、省時省力。但是，影響消費者空間分布的因素眾多，除模型中已經(jīng)考慮的人口、距離等因素外，還受商店本身的競爭實力、所處商業(yè)中心的繁華程度、交通流量、競爭商店的位置、所在地城市規(guī)劃等因素影響。新設商店要做出正確決策，在進行定量分析的同時，還必須與商圈實地調(diào)查結(jié)合起來，進行定性分析。

3國內(nèi)研究概述

改革開放以來，中國城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究逐漸興起，主流是中心地理論的實證研究。20世紀80年代初，楊吾揚教授把中心地理論引入商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究中。以北京市為例，把城市商業(yè)網(wǎng)點分成3級序列：市級、區(qū)級、街區(qū)級，用克里斯塔勒中心地理論分析了北京商業(yè)服務業(yè)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，用范力農(nóng)定理求“銅心”，成功地對中心地理論進行了試驗性研究。高松凡論述了北京城市場的歷史發(fā)展變遷，從歷史地理學視角，運用中心地理論分析了自元大都以來歷代北京城市場空間結(jié)構(gòu)特點、演變過程及影響因素。

寧越敏教授實地調(diào)查了上海市城市中心區(qū)商業(yè)中心，首次建立了界定商業(yè)中心的一套指標。他選取了商業(yè)中心內(nèi)商店數(shù)、商業(yè)中心的職能數(shù)等5個指標，對上海市61個商業(yè)中心進行了聚類分析，劃分為3個級別5種類型，分析了影響上海市商業(yè)中心區(qū)位的因素，并提出了相應建議。吳郁文、謝彬等在研究廣州市城區(qū)零售商業(yè)企業(yè)區(qū)位布局時應用了這種方法，增加大型綜合商場、大飯店、賓館職能單位數(shù)占商業(yè)中心職能單位總數(shù)的百分比這一指標，用6個指標對廣州市30個商業(yè)中心類型及等級體系進行聚類分析。

20世紀90年代初，安成謀以蘭州市為例，構(gòu)建消費者購物模式：位于某一特定地區(qū)的一個商業(yè)中心，銷售范圍與消費者總開支成正比，與該商業(yè)中心規(guī)模成正比，與消費者花在購物途中的時間成反比，與這一中心與其他中心的競爭成反比。他劃分蘭州市3級商業(yè)中心區(qū)位格局，引入加權平均模型和希爾伯脫模式，分析蘭州各市級商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢度，據(jù)此評價商業(yè)中心發(fā)展?jié)摿Α?/p>

暖等以商業(yè)行業(yè)為切入點，在實地調(diào)查的基礎上，采用因子生態(tài)分析技術，定性與定量相結(jié)合，研究昆明市商業(yè)地域結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、存在問題，提出今后調(diào)整方向_1。閻小培、許學強等以廣州市為例分別對其商業(yè)中心的區(qū)位格局及發(fā)展趨勢、中心商業(yè)區(qū)進行了分析。仵宗卿開始深入城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的內(nèi)部，探討其形成機制和發(fā)展演變歷程。

4國內(nèi)研究評析

4．1消費者行為定量研究相對薄弱

整體上，國內(nèi)學者對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的研究，長期以來停留在以中心地理論為基礎，分析商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)模等級與空間分布。長期實行計劃經(jīng)濟體制，商品流通自上而下調(diào)撥，加上基礎數(shù)據(jù)庫缺失，導致關于消費者行為空間分析的大部分研究只是局限于定性描述層面上，定量分析較少，制約了國內(nèi)對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)研究的深入。目前，我國商業(yè)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境已發(fā)生了巨大變化，國內(nèi)“買方市場”的出現(xiàn)使得傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營步履維艱，而加入WTO后外國資本大量涌人中國，必將對零售業(yè)市場帶來極大的沖擊，必然要求研究視角與指導思想作相應調(diào)整。

4．2新方法新手段的應用較少

從發(fā)表的論文看：朱楓，宋小冬，馬才學等人分析了商業(yè)地理定位的構(gòu)成要素，論述了基于地理信息系統(tǒng)的商業(yè)選址的技術路線。但總體上國內(nèi)研究與新方法新手段的結(jié)合較少，GIS，GPS，RS等技術引入不足，缺乏對城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的科學模擬。

在研究方法上以靜態(tài)均衡分析為主。國外相關研究為了構(gòu)筑模型的需要，簡化商業(yè)布局影響因素，一定程度上影響了國內(nèi)學者的研究視角。事實上，商業(yè)受眾多因素交叉影響。隨著商業(yè)的進一步復雜化，靜態(tài)均衡分析將顯得越來越不合理。我們必須注重從動態(tài)、綜合的角度去看問題，更好地把握商業(yè)布局眾多影響因素的相互作用，了解商業(yè)空間結(jié)構(gòu)規(guī)律。

4．3新型商業(yè)業(yè)態(tài)的影響提出了新課題

隨著個性化、柔性化、多樣化消費理念的滲透，廠商在迎合消費者喜好的驅(qū)動力之下，生產(chǎn)方式已由批量生產(chǎn)、內(nèi)部資源整合、單獨的市場競爭逐漸轉(zhuǎn)向定制化生產(chǎn)、外部資源整合、供應鏈協(xié)同式競爭。這一系列的轉(zhuǎn)變已促成流通企業(yè)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。商業(yè)業(yè)態(tài)大致遵循著百貨商店一雜貨店一超市一巨型超市一便利店一專賣店一購物中心一倉儲式商場一電子商業(yè)的軌跡演進，間接影響著我國城市商業(yè)的空間結(jié)構(gòu)。

20世紀60年代，ShoppingMall隨著轎車的普及率先在歐美等發(fā)達國家興起。70年代，ShoppingMall逐漸被引入亞洲的日本、新加坡、臺灣等發(fā)達地區(qū)。近年來在上海、北京、深圳迅速崛起，迫切需求專業(yè)知識指導國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)和商鋪投資者作出正確的投資選址經(jīng)營決策，促進商業(yè)地產(chǎn)知識的普及。

近年新興的虛擬商廈與電子商業(yè)是以計算機網(wǎng)絡為基礎，通過電子網(wǎng)絡方式進行商品交換與行政作業(yè)全過程。因為它第一次實現(xiàn)了無店鋪經(jīng)營，造就了三維的空間市場(marketspace)，企業(yè)可以突破地理位置的局限，擺脫空間距離的束縛，直接與消費者進行交易，真正實現(xiàn)了低成本、高效率與零庫存，因而虛擬商廈與電子商業(yè)對城市的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響將是深遠而復雜的。這被視為商業(yè)業(yè)態(tài)的又一次革命。研究網(wǎng)絡虛擬購物對傳統(tǒng)的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響機制、發(fā)展過程、預測未來發(fā)展趨勢將有重大意義。

4．4商業(yè)分布離心化研究有待加深

隨著收入水平的提高，小汽車的普及，越來越多的都市人開始有條件逃離城市的擁擠、喧嘩與繁雜。近年來，我國部分大城市已出現(xiàn)人口郊區(qū)化現(xiàn)象，一些工廠、商業(yè)企業(yè)也開始向郊區(qū)遷移發(fā)展，尤其是占地面積較大的批發(fā)商業(yè)。某些大城市郊區(qū)尤其是近郊區(qū)商業(yè)銷售額總量、銷售額增長速度均有超過市區(qū)同類指標的趨勢；商業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員、營業(yè)額等比重在郊區(qū)有增加趨勢，在市區(qū)有減少趨勢；同時市中心的商業(yè)區(qū)并沒有衰落，這種情況有別于郊區(qū)化，我們稱之為離心化。但我國對這方面的研究還很少。城市商業(yè)離心化的程度及趨向、與國外對比、發(fā)展中的問題及相應的解決措施等一系列問題都值得我們深入研究。