房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

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篇1

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的房地產(chǎn)。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）在SSAP 19中和中國(guó)香港在SSAP 13中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對(duì)有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二、中外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價(jià)值計(jì)量模式在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的引入，國(guó)際會(huì)計(jì)界在對(duì)公允價(jià)值確定以及提高公允價(jià)值可靠性等方面與評(píng)估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會(huì)計(jì)界對(duì)公允價(jià)值的正確認(rèn)識(shí)和促進(jìn)會(huì)計(jì)界對(duì)公允價(jià)值的推廣，同時(shí)這也促進(jìn)了會(huì)計(jì)界對(duì)評(píng)估行業(yè)的認(rèn)識(shí)，對(duì)提高評(píng)估行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)、美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及歐盟等一些國(guó)家的資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)也會(huì)十分關(guān)注會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定。

（一）國(guó)際投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

IVSC對(duì)投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）從20世紀(jì)70年代開(kāi)始制定以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估操作規(guī)范，對(duì)涉及投資性房地產(chǎn)評(píng)估等方面均做出了專門(mén)的規(guī)定，也就是說(shuō)英國(guó)的投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則是在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估規(guī)范中規(guī)定的，并沒(méi)有專門(mén)的評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

（三）中國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評(píng)估也是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分，是隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和公允價(jià)值計(jì)量模式的采用發(fā)展起來(lái)的新興資產(chǎn)評(píng)估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)或準(zhǔn)則對(duì)于適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實(shí)踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。

為適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場(chǎng)和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中評(píng)協(xié)”）借鑒國(guó)際上的做法，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）起草項(xiàng)目組，收集、翻譯了國(guó)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估方面的大量資料，對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估涉及的重要名詞、術(shù)語(yǔ)、價(jià)值類型、評(píng)估方法及評(píng)估理論等系列問(wèn)題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國(guó)國(guó)情的投資性房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。指導(dǎo)意見(jiàn)突出了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)，并參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會(huì)計(jì)信息的需要。

三、中國(guó)與國(guó)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)比

（一）相同點(diǎn)

1.理論來(lái)源相同。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》理論來(lái)源是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時(shí)，IVS 233必須遵循《IVS 300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)。

2.評(píng)估目的相同。《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第三條和第十條分別指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)”“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值”。IVS 233注釋4明確寫(xiě)明，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場(chǎng)價(jià)值是指在市場(chǎng)中模擬交換的價(jià)格”。由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)外對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估都側(cè)重于對(duì)其公允價(jià)值的評(píng)估，即市場(chǎng)價(jià)值。

3.相似的估值方法。資產(chǎn)評(píng)估的估值方法常用有三種，市場(chǎng)法、收益法和成本法。對(duì)于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場(chǎng)法和收益法能夠很好地對(duì)其公允價(jià)值進(jìn)行估值，而國(guó)內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法和收益法來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第四章評(píng)估方法中對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國(guó)外IVS 233同樣也十分強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)或收入資本化的計(jì)算”。

4.參數(shù)選取類似。用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，很重要的一點(diǎn)是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評(píng)估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)于用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值亦是如此。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對(duì)相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評(píng)估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益法最重要的三個(gè)參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國(guó)內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對(duì)收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對(duì)收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。

（二）主要區(qū)別

1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國(guó)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過(guò)程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。

2.專業(yè)術(shù)語(yǔ)表述略不同。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》對(duì)評(píng)估方法分別以市場(chǎng)法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒(méi)有涉及“市場(chǎng)法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述。不過(guò)這些并不能造成國(guó)內(nèi)外對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)性差異。

3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國(guó)的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個(gè)導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運(yùn)用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)于對(duì)租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》則對(duì)租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。

4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國(guó)內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》采用了與國(guó)內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評(píng)估對(duì)象”“評(píng)估方法”“評(píng)估披露”和“附則”六個(gè)部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。

5.側(cè)重點(diǎn)不同。《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)側(cè)重于對(duì)土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，例如在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說(shuō)明。區(qū)間值是我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第二十三條指出“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。”國(guó)際上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評(píng)估并對(duì)其進(jìn)行了一系列說(shuō)明，另外還特別指出了財(cái)務(wù)報(bào)告、收購(gòu)、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評(píng)估注意事項(xiàng)。國(guó)內(nèi)和國(guó)外準(zhǔn)則的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國(guó)情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們?cè)趯?shí)務(wù)中的運(yùn)用。

四、借鑒與啟示

（一）評(píng)估方法方面

在我國(guó)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中加入假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估方法的使用。因?yàn)樵诮ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時(shí)的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，因此就可以用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的一部分，我國(guó)準(zhǔn)則在運(yùn)用市場(chǎng)評(píng)估時(shí)嚴(yán)格對(duì)可比案例的地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況進(jìn)行限制，而實(shí)際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實(shí)際交易可比案例。通過(guò)對(duì)比國(guó)內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中市場(chǎng)法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國(guó)的指導(dǎo)意見(jiàn)可以借鑒國(guó)際做法，放寬市場(chǎng)法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實(shí)際評(píng)估工作。

（二）注重評(píng)估準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接

投資性房地產(chǎn)不僅屬于評(píng)估行業(yè)術(shù)語(yǔ)，也是會(huì)計(jì)行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》專門(mén)對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念、會(huì)計(jì)處理、后續(xù)計(jì)量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更好地滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，而公允價(jià)值的確定需要評(píng)估人員對(duì)其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點(diǎn)上，國(guó)內(nèi)外評(píng)估準(zhǔn)則都與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第二章明確要求評(píng)估人員在對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)需與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通。未來(lái)，隨著公允價(jià)值計(jì)量在會(huì)計(jì)行業(yè)中的興起，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評(píng)估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)就可能會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)，但是目前我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》并沒(méi)有對(duì)這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說(shuō)明，指導(dǎo)意見(jiàn)可以依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)部分進(jìn)行完善。

（三）完善評(píng)估目的

與國(guó)際投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則相比，我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》缺乏對(duì)投資性房地產(chǎn)特定評(píng)估目的的說(shuō)明，指導(dǎo)意見(jiàn)主要明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，并沒(méi)有關(guān)于抵押、訴訟、收購(gòu)合并等特定評(píng)估目的的說(shuō)明。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的抵押、收購(gòu)兼并等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對(duì)投資性房地產(chǎn)的單一評(píng)估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流進(jìn)行及時(shí)修訂，將符合經(jīng)濟(jì)行為的特定評(píng)估目的加入指導(dǎo)意見(jiàn)中，以使指導(dǎo)意見(jiàn)更好地指導(dǎo)評(píng)估實(shí)務(wù)。

篇2

關(guān)鍵字：抵押價(jià)值；價(jià)值類型；評(píng)估方法

1.抵押價(jià)值概述

抵押貸款價(jià)值是評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)點(diǎn)綜合考慮資產(chǎn)的內(nèi)在持續(xù)發(fā)展因素、正常的和本區(qū)域的市場(chǎng)狀況、當(dāng)前用途和可選擇的其他適宜用途基礎(chǔ)上，對(duì)抵押資產(chǎn)的未來(lái)出售情況進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估得出的資產(chǎn)價(jià)值。該價(jià)值衡量抵押資產(chǎn)在未來(lái)整個(gè)貸款期間預(yù)期出售時(shí)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，其相對(duì)較為恒定，不受一些臨時(shí)性因素，如短期經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)波動(dòng)和投機(jī)性因素的影響。目前一般的資產(chǎn)評(píng)估是在一系列假設(shè)前提條件下，對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)條件和資產(chǎn)狀況下的價(jià)值的認(rèn)定。從這個(gè)意義上講，抵押價(jià)值評(píng)估和當(dāng)前以市場(chǎng)價(jià)值為價(jià)值類型的評(píng)估方法存有不同。

與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估相比較，抵押貸款價(jià)值評(píng)估在評(píng)估對(duì)象、適用范圍、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估方法種類、對(duì)評(píng)估師要求等方面要求基本一致，但在具體評(píng)估方法選擇、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果處理方面存有不同，更多地體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性和安全性的原則。

2.我國(guó)及德國(guó)抵押貸款評(píng)估的現(xiàn)狀

抵押貸款是商業(yè)銀行一種重要的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋方法，加強(qiáng)抵押品的價(jià)值認(rèn)定管理對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制具有重要作用，而價(jià)值類型是抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)。目前抵押價(jià)值類型主要有三種不同觀點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值類型、抵押貸款價(jià)值類型和清算價(jià)值類型。國(guó)際范圍內(nèi)對(duì)抵押貸款評(píng)估的基本價(jià)值類型也主要分為兩大陣營(yíng)：市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值。但是除歐洲國(guó)家外，其他國(guó)家基本都傾向于市場(chǎng)價(jià)值。

2.1我國(guó)抵押貸款評(píng)估的現(xiàn)狀

我國(guó)抵押貸款評(píng)估的認(rèn)識(shí)比較落后。如蘭瑛（2004）所言，我國(guó)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)基本處于無(wú)序狀態(tài)，許多重要概念混淆不清，就抵押資產(chǎn)評(píng)估到底評(píng)估的是什么價(jià)值都未能取得一致認(rèn)識(shí)，實(shí)務(wù)界人士多認(rèn)為是市場(chǎng)價(jià)值，而學(xué)者則多認(rèn)為是清算或變現(xiàn)價(jià)值，也有學(xué)者認(rèn)為是清算價(jià)值的折現(xiàn)值。

在抵押資產(chǎn)評(píng)估存在的諸多問(wèn)題中，最為核心或最具技術(shù)含量的問(wèn)題是評(píng)估中的價(jià)值類型缺乏針對(duì)性，造成抵押物在可能變現(xiàn)的過(guò)程中價(jià)值發(fā)生貶損的風(fēng)險(xiǎn)。目前的抵押物評(píng)估主要是基于市場(chǎng)價(jià)值，然而市場(chǎng)價(jià)值代表的是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，隨著時(shí)間的推移抵押物的市場(chǎng)價(jià)值必然會(huì)發(fā)生變化，甚至巨大變化。當(dāng)?shù)盅嘿Y產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值下降到一定程度時(shí)，無(wú)疑將使銀行貸款喪失安全保障。

實(shí)踐方面，根據(jù)中國(guó)人民銀行的《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則（試行）》的規(guī)定，對(duì)于抵押資產(chǎn)的評(píng)估，在有市場(chǎng)的情況下，按市場(chǎng)價(jià)格定值；在沒(méi)有市場(chǎng)的情況下，參照同類抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格定值。建設(shè)部的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、原國(guó)土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（試行）也有類似規(guī)定。實(shí)踐證明這種規(guī)定并沒(méi)有保證金融機(jī)構(gòu)抵押貸款的安全。2006年1月，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)適用的價(jià)值類型仍然規(guī)定為市場(chǎng)價(jià)值。與以前相比，該指導(dǎo)意見(jiàn)除了可以控制部分道德風(fēng)險(xiǎn)與體制風(fēng)險(xiǎn)外，在理論與技術(shù)上并沒(méi)有新的創(chuàng)新和突破，因此并不能從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

2.2德國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估現(xiàn)狀

德國(guó)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)，特別注重房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)知識(shí)和前提條件，將抵押價(jià)值的評(píng)估與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估之間做了重點(diǎn)區(qū)分。

自1996年以來(lái)，抵押房地產(chǎn)估價(jià)的方法就不斷地在德國(guó)抵押證券銀行協(xié)會(huì)（vdp）的抵押貸款問(wèn)題委員會(huì)中得到進(jìn)一步發(fā)展和細(xì)化。除此之外，于2005年7月開(kāi)始推行的抵押債券法，以及由它產(chǎn)生的關(guān)于方法細(xì)節(jié)、抵押房地產(chǎn)估價(jià)形式以及估價(jià)人員資質(zhì)的最低要求方面的法律規(guī)定，共同組成了德國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的法律及規(guī)范體系。

德國(guó)抵押法是所有銀行的工作“原則”。獲得許可的抵押銀行等信貸機(jī)構(gòu)可以在遵守抵押債券法的前提下，通過(guò)發(fā)放抵押債券獲得客戶的資金，進(jìn)行再融資，而后發(fā)放貸款。獲得了聯(lián)邦金融服務(wù)監(jiān)督局任課的抵押信貸銀行除了需要遵守德國(guó)抵押法之外，還必須遵守抵押債券法。

德國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估無(wú)論是從程序還是實(shí)際工作中看，都具有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。信貸機(jī)構(gòu)原則上必須在貸款發(fā)放之前檢驗(yàn)擔(dān)保物品的價(jià)值和其法律狀態(tài)。信貸機(jī)構(gòu)必須確定已被接受的擔(dān)保資產(chǎn)的類型和擔(dān)保資產(chǎn)的估價(jià)方法。在確定估價(jià)方法時(shí)，銀行要按照聯(lián)邦金融服務(wù)監(jiān)督局獲得審計(jì)師和評(píng)級(jí)商認(rèn)可的方法進(jìn)行工作。

3.評(píng)估價(jià)值與銀行貸款安全的分析

3.1抵押資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值受償率現(xiàn)狀

劉桂良、招平在其研究中根據(jù)對(duì)湖南省某國(guó)有資產(chǎn)管理公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：抵押資產(chǎn)到期評(píng)估價(jià)值最高只達(dá)到即期評(píng)估價(jià)值的34.4%，最低只有5.3%，均值為13.6%；抵押資產(chǎn)的實(shí)際回收值與到期評(píng)估值的比率除了個(gè)別項(xiàng)目打到223.9%外，其他的均不足100%，最低的只有15.2%。均值為66.8%；回收率最大的為34.42%，最低的只有3.68%。

3.2市場(chǎng)價(jià)值、抵押貸款價(jià)值與銀行貸款安全的關(guān)系

在銀行按照抵押資產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（LTV，我國(guó)多數(shù)銀行的抵押貸款比例多為70%）發(fā)放貸款的情況下，要是貸款決策的依據(jù)是市場(chǎng)價(jià)值的話，顯然隨著抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的不斷變動(dòng)，貸款數(shù)額很可能超過(guò)抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這樣抵押資產(chǎn)的價(jià)值將不能全額覆蓋貸款，從而形成銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。而與市場(chǎng)價(jià)值的時(shí)點(diǎn)有效性相反，抵押貸款價(jià)值的長(zhǎng)期有效性正好滿足銀行貸款抵押的目的和要求。以抵押貸款價(jià)值為貸款決策依據(jù)，可以保證在整個(gè)貸款合約期間，貸款都將覆蓋在抵押資產(chǎn)價(jià)值之下，銀行貸款安全得以保證。圖1具體反映了抵押貸款價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、銀行貸款三者之間的關(guān)系。

假設(shè)在時(shí)點(diǎn)1，某抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為A，以抵押貸款比率70%（LTV）為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放銀行貸款數(shù)額為B；該抵押資產(chǎn)的抵押貸款價(jià)值為C，以抵押貸款比率70%（LTV）為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放銀行貸款數(shù)額為D。

等到時(shí)點(diǎn)2貸款到期時(shí)，抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值降到了銀行貸款數(shù)額以下，此時(shí)LTV 值超過(guò)100%，借款人出于自身財(cái)務(wù)效益最大化的考慮，可能放棄還款，而抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值低于貸款余額，發(fā)放的銀行貸款B顯然將暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中，并將蒙受損失。相反，以抵押貸款價(jià)值為決策基礎(chǔ)發(fā)放的貸款D，仍然全部覆蓋在抵押貸款價(jià)值之下，LTV值仍然保持在時(shí)點(diǎn)1發(fā)放貸款時(shí)的水平（70%），銀行貸款是安全的。

圖1：抵押價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值與銀行貸款數(shù)額的關(guān)系

4.結(jié)論及展望

對(duì)銀行而言，其抵押物評(píng)估的核心目的是判斷債務(wù)人無(wú)法履行還款義務(wù)時(shí)，抵押物的變現(xiàn)價(jià)值是否能保證貸款本息不受損失。由于抵押資產(chǎn)的價(jià)值隨時(shí)間必然會(huì)發(fā)生變化，銀行本質(zhì)上需要的是判斷還款日或未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)該抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，而不是貸款發(fā)放日甚至之前的市場(chǎng)價(jià)值。正是由于抵押資產(chǎn)評(píng)估反映的是歷史時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)論與銀行在抵押評(píng)估中的真實(shí)目的產(chǎn)生差異，使銀行在判斷貸款的可回收性和貸款質(zhì)量時(shí)，無(wú)法直接使用評(píng)估結(jié)論。在實(shí)際操作中，銀行一般很少將評(píng)估結(jié)論作為貸款發(fā)放流程控制的直接依據(jù)，而通常在評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上，根據(jù)有關(guān)規(guī)定或歷史經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)比率作為貸款發(fā)放和信貸資產(chǎn)分類時(shí)的參考，要求評(píng)估師提供抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，實(shí)質(zhì)上將判斷抵押資產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)貸款安全性的影響的責(zé)任，留給了銀行自己。

參考文獻(xiàn)

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[2]崔 宏.基于銀行貸款安全目的的抵押資產(chǎn)評(píng)估理論與方法創(chuàng)新[J].金融論壇， 2007.（1）

[3]王生龍.關(guān)于抵押貸款評(píng)估有關(guān)問(wèn)題的探討[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2003， （1）

篇3

6月23日，保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，允許自7月1日起，北京、上海、廣州、武漢開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，試點(diǎn)期限為兩年。然而試點(diǎn)一個(gè)多月以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，無(wú)論是消費(fèi)者還是保險(xiǎn)企業(yè)，對(duì)此新生事物仍然抱有疑慮。那么，我們?cè)撊绾握_理解“以房養(yǎng)老”，其試點(diǎn)工作又該如何落地呢？

以房養(yǎng)老：特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展

文/肖嚴(yán)華 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

人口老齡化呼喚多元化養(yǎng)老服務(wù)體系

隨著生育率水平的長(zhǎng)期普遍下降、人口平均預(yù)期壽命的不斷延長(zhǎng)，人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，老齡社會(huì)形態(tài)成為人類社會(huì)發(fā)展的共同未來(lái)。然而，與西方國(guó)家以百年時(shí)間逐漸人口老齡化不同的是，我國(guó)人口老齡化呈現(xiàn)出急速發(fā)展、超大規(guī)模、未富先老的特點(diǎn)。我國(guó)不僅是世界上人口最多的國(guó)家，也是老年人口最多的國(guó)家。

2013年末，我國(guó)60歲及以上的老年人口已經(jīng)突破2億大關(guān)，而且我國(guó)人口老齡化正在不斷加速，我國(guó)養(yǎng)老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國(guó)養(yǎng)老保障體系的巨大壓力，切實(shí)保障老年人的退休生活，是當(dāng)前和今后很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)面臨的一個(gè)突出問(wèn)題。

目前我國(guó)老年人的主要經(jīng)濟(jì)生活來(lái)源包括家庭其他成員供養(yǎng)、最低生活保障金、勞動(dòng)收入、離退休養(yǎng)老金和財(cái)產(chǎn)性收入。據(jù)2014年7月北京大學(xué)中國(guó)社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心的《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2014》，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)比例在80%左右，是我國(guó)城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)最重要的組成部分。同時(shí)，報(bào)告還指出，老年人家庭的人均醫(yī)療支出最高，其醫(yī)療支出占消費(fèi)支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此衍生出以老年人的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)養(yǎng)老的這種“以房養(yǎng)老”的需求，這樣可以盤(pán)活部分老年人的不動(dòng)產(chǎn)，可作為部分老年人養(yǎng)老消費(fèi)的一項(xiàng)補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)來(lái)源，有利于我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。

特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)

2013年9月13日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），明確提出開(kāi)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，這意味著以房養(yǎng)老已經(jīng)提升到國(guó)家戰(zhàn)略。此次中國(guó)保監(jiān)會(huì)正式《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，被視為落實(shí)國(guó)務(wù)院決策的一項(xiàng)舉措。按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開(kāi)閘，其特點(diǎn)有以下三點(diǎn)。

一是主體不同。此前上海市推出“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養(yǎng)老按揭。但此次由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的以房養(yǎng)老，是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。

二是運(yùn)行模式不同。上海市公積金管理中心的運(yùn)行模式是65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養(yǎng)老按揭的運(yùn)行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養(yǎng)老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。

而此次保監(jiān)會(huì)推出的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行模式是，作為壽險(xiǎn)服務(wù)的“以房養(yǎng)老”不再規(guī)定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領(lǐng)取一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，如果按揭款項(xiàng)沒(méi)有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產(chǎn)贖回。

三是設(shè)定猶豫期。此次推出的“以房養(yǎng)老”在設(shè)計(jì)上，保險(xiǎn)公司被要求在保險(xiǎn)合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時(shí)間和長(zhǎng)度、猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個(gè)自然日。

同時(shí)，此次由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，存在著以下三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

一是房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，面對(duì)中國(guó)主要城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、價(jià)格虛高的現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院等相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。2003年、2006 年、2010 年國(guó)家都頻繁地出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。2011 年以來(lái)，房地產(chǎn)限購(gòu)政策、首付比例上浮、利率優(yōu)惠政策取消等相關(guān)政策頻頻推出，這勢(shì)必影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

二是道德風(fēng)險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司提供的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)方案是投保人與保險(xiǎn)公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對(duì)稱問(wèn)題。作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”在制度設(shè)計(jì)上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。

三是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和房屋的70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及住房維護(hù)修繕問(wèn)題。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)人的實(shí)際壽命大大高于其最初的預(yù)期壽命，隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步，人類平均壽命不斷延長(zhǎng)，這對(duì)壽險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)產(chǎn)生了很大影響。目前我國(guó)居民的房產(chǎn)只有土地使用權(quán)，在“以房養(yǎng)老”過(guò)程中，存在抵押期間產(chǎn)權(quán)可能到期的情況。雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，但是并未明確續(xù)期是有償還是無(wú)償。況且我國(guó)住宅設(shè)計(jì)使用年限一般只有50年。產(chǎn)權(quán)如何續(xù)接，直接影響到房屋價(jià)值評(píng)估。

“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情來(lái)看，“以房養(yǎng)老”面臨著諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。它只是將老人的未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費(fèi)水平，是一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具，只能作為基本養(yǎng)老的一種市場(chǎng)化的補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨(dú)、孤寡、丁克老人提供了一個(gè)選擇，以進(jìn)一步提高他們的生活質(zhì)量；也可供那些手持多套房子的相對(duì)富裕的老人，通過(guò)反向抵押來(lái)獲得更優(yōu)質(zhì)的退休生活。

“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，因此需要加強(qiáng)各行業(yè)、各部門(mén)之間的合作。一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，吸引更多社會(huì)力量興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、開(kāi)拓養(yǎng)老模式及彌補(bǔ)社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的短板，并針對(duì)產(chǎn)權(quán)、理念、房?jī)r(jià)波動(dòng)等難點(diǎn)，搭建好房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，為以房養(yǎng)老落地生根提供土壤。另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購(gòu)買(mǎi)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的消費(fèi)者保駕護(hù)航。

總之，開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)有利于健全我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。

該不該購(gòu)買(mǎi)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)

文/徐美芳 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，標(biāo)志著醞釀許久“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)終于邁出實(shí)質(zhì)性一步。但從概念提出到正式實(shí)施，市場(chǎng)對(duì)這項(xiàng)新生事物一直爭(zhēng)議不斷。作為普通老百姓，該如何看待此項(xiàng)保險(xiǎn)產(chǎn)品呢？

“以房養(yǎng)老”是一種補(bǔ)充養(yǎng)老工具

對(duì)于消費(fèi)者而言，必須明確以下幾點(diǎn)：第一，產(chǎn)品意義。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)是一種新型養(yǎng)老方式，即在現(xiàn)有的養(yǎng)老方式基礎(chǔ)上，老年人又增加了一種養(yǎng)老方式選擇。從宏觀面講，它促進(jìn)了多層次、可持續(xù)養(yǎng)老保障制度建立；但這種養(yǎng)老方式也存在不足之處，例如，保險(xiǎn)是典型的信息不對(duì)稱市場(chǎng)，作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)也容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。第二，資金因素。資金和情感是養(yǎng)老保障水平相關(guān)的兩大關(guān)鍵因素。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)主要解決的是養(yǎng)老金問(wèn)題，是資金問(wèn)題，即它不能解決老年人需要的情感需求。第三，適合人群。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無(wú)子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購(gòu)買(mǎi)群體。2005年全國(guó)老年人口健康狀況調(diào)查顯示，我國(guó)無(wú)子女老人約有352萬(wàn)，每年還呈上升趨勢(shì)。

理性分析自身保險(xiǎn)需求

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，老年人可根據(jù)個(gè)人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。理性分析自身保險(xiǎn)需求時(shí)應(yīng)考慮以下三點(diǎn)：

第一，自身對(duì)老年生活需求。身體狀況、經(jīng)濟(jì)資源、生活經(jīng)歷、家庭關(guān)系、教育背景等不同因素決定了老年人對(duì)晚年生活的不同需求，通常，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)比較適合于傾向社會(huì)化養(yǎng)老的老年人；

第二，現(xiàn)有養(yǎng)老方式。我國(guó)目前養(yǎng)老方式仍以與子女同住養(yǎng)老及居家養(yǎng)老為主，敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和保姆照料其次。從理論上講，后者比較適合“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)；

第三，個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源。“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)有助于盤(pán)活老年人房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置，提升老年人養(yǎng)老保障水平。例如，通過(guò)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，老年人在盤(pán)活房產(chǎn)后，可以給自己養(yǎng)老找更愜意的中高檔養(yǎng)老社區(qū)。因此，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)需求與是否需要盤(pán)活房產(chǎn)、拓寬經(jīng)濟(jì)資源有關(guān)。

掌握一些必要的保險(xiǎn)知識(shí)

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)涉及老年人切身利益，又將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，比傳統(tǒng)保險(xiǎn)更加復(fù)雜，消費(fèi)者有必要掌握一些必要的保險(xiǎn)知識(shí)。

比如，關(guān)于保險(xiǎn)本質(zhì)。保險(xiǎn)是一種合同關(guān)系，即“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方是一種合同買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，是一種相當(dāng)嚴(yán)肅的購(gòu)買(mǎi)行為，一旦購(gòu)買(mǎi)，即受法律約束。

關(guān)于金融消費(fèi)者知情權(quán)。《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（修改）》第二十八條規(guī)定：“……提供證券、保險(xiǎn)、銀行等金融服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供經(jīng)營(yíng)地址、聯(lián)系方式、商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等信息。”消費(fèi)者應(yīng)充分運(yùn)用消費(fèi)知情權(quán)，請(qǐng)保險(xiǎn)企業(yè)提供相關(guān)信息，提高對(duì)房產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)品條款、業(yè)務(wù)流程等理解，以免造成不必要麻煩。

關(guān)于自身權(quán)利和義務(wù)。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，許多保險(xiǎn)消費(fèi)者并不清楚自身權(quán)利和義務(wù)，從而導(dǎo)致許多不必要的保險(xiǎn)糾紛。作為一項(xiàng)新生事物，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象又老年人，消費(fèi)者必須清楚自身權(quán)利和義務(wù)。例如，現(xiàn)有試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，兩類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房產(chǎn)增值收益有不同的權(quán)益：對(duì)于參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在消費(fèi)者和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配；對(duì)于非參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于消費(fèi)者。另，還有年金領(lǐng)取情況、退保贖回價(jià)值等權(quán)利和義務(wù)也非常重要。

實(shí)現(xiàn)多方共贏方能破“遇冷”困局

文/于輝 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

當(dāng)今中國(guó)已經(jīng)步入到老齡社會(huì)，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，2020年我國(guó)老齡人口將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。隨著老齡化進(jìn)程的加快，養(yǎng)老服務(wù)的需求急劇增加，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)艱巨。養(yǎng)老服務(wù)財(cái)政投入雖然逐年增加，但是依然不能滿足快速增長(zhǎng)的老年人口及其養(yǎng)老服務(wù)需求。養(yǎng)老矛盾日益突出。

“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)在我國(guó)尚屬新生事物，業(yè)務(wù)流程較為復(fù)雜，期限較長(zhǎng)，涉及領(lǐng)域較廣，通過(guò)試點(diǎn)的方式，目的是逐步積累開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)該項(xiàng)業(yè)務(wù)在我國(guó)的健康發(fā)展。此次試點(diǎn)設(shè)立了兩年的試點(diǎn)期，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個(gè)城市。試點(diǎn)期間，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，單個(gè)保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過(guò)總資產(chǎn)的一定比例。

從網(wǎng)絡(luò)媒體報(bào)道以及相關(guān)部門(mén)信息情況看，試點(diǎn)運(yùn)行以來(lái)情況不是非常理想。很多保險(xiǎn)公司并未開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。

一方面是由于新生事物，缺乏積累和經(jīng)驗(yàn)借鑒，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)將面臨的風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)判，如當(dāng)下最現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響等，使得保險(xiǎn)公司對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面，受傳統(tǒng)觀念影響，以及對(duì)以房養(yǎng)老知識(shí)的不了解、擔(dān)心受騙各種因素影響，有參與意向的老年人也非常少。

在筆者看來(lái)，“以房養(yǎng)老”僅僅是輔的養(yǎng)老選擇，需要理性看待。“以房養(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施較早，也取得了一些成果，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題、改善老年人的生活質(zhì)量、提高老年人的生活水平等方面發(fā)揮了積極的功效，但從發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施的情況來(lái)看，即便是最典型的住房反向抵押貸款類型的“以房養(yǎng)老”也僅僅是輔助補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇，無(wú)法代替基本養(yǎng)老。總體而言，“以房養(yǎng)老”模式，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場(chǎng)化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，從思路上看必須營(yíng)造出消費(fèi)者、險(xiǎn)企和監(jiān)管層三方共贏，才可能可持續(xù)的推行下去。

另外，“以房養(yǎng)老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的運(yùn)行環(huán)境。“以房養(yǎng)老”的成功可行并不僅僅在于市場(chǎng)規(guī)模如何，更重要是各種法律法規(guī)是否能配合，是否能夠提供一個(gè)穩(wěn)定的法制環(huán)境等，市場(chǎng)監(jiān)管的法制化是“以房養(yǎng)老”能夠健康發(fā)展的必要保障。“以房養(yǎng)老”涉及到保險(xiǎn)、金融業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)保障以及相關(guān)政府部門(mén)，相關(guān)領(lǐng)域的運(yùn)作方式和運(yùn)作質(zhì)量決定了“以房養(yǎng)老”模式運(yùn)行質(zhì)量，如何能夠保證這些部門(mén)和行業(yè)的公平、公正經(jīng)營(yíng)和管理，在當(dāng)前我國(guó)相關(guān)法律法制不健全的條件下是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

“以房養(yǎng)老”模式的成功還需要進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳和相關(guān)政策研究。 加強(qiáng)宣傳，注重宣傳方式、宣傳效果，以得到消費(fèi)者強(qiáng)力支持的認(rèn)同。加強(qiáng)相關(guān)政策研究，為新生事物完善提供理論支撐。

國(guó)外如何“以房養(yǎng)老”

荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒(méi)有市場(chǎng)。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買(mǎi)下來(lái)，沒(méi)有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來(lái)過(guò)退休后的生活。

美國(guó)：許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買(mǎi)了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

篇4

個(gè)人住房貸款、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款和個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款是個(gè)人消費(fèi)信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開(kāi)展得最好的是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點(diǎn)。分析和探討個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范，主要是圍繞個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其防范來(lái)進(jìn)行的。

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動(dòng)蕩，可謂屢見(jiàn)不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價(jià)上漲約40倍，而同一時(shí)期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進(jìn)入1980年代以來(lái)，日本商業(yè)用地地價(jià)高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步擴(kuò)大，并最終成為進(jìn)入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅的重要原因之一。我國(guó)在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時(shí)采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問(wèn)題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機(jī)，過(guò)度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬(wàn)億元，增長(zhǎng)63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素就顯得非常重要了。大體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素分為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）。所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款住房所在地區(qū)或國(guó)家發(fā)生社會(huì)動(dòng)蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的急劇貶值，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款難以收回的風(fēng)險(xiǎn)。而法律政策風(fēng)險(xiǎn)，是指?jìng)€(gè)人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問(wèn)題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策在個(gè)人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個(gè)住宅類房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金和市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而對(duì)個(gè)人住房貸款的安全性帶來(lái)影響的風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)），是就開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導(dǎo)致個(gè)人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)），則指因市場(chǎng)供求的變化，使貸款住房的市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購(gòu)房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個(gè)人住房貸款。政治風(fēng)險(xiǎn)不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)（或信用風(fēng)險(xiǎn)）和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（或商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）相關(guān)的一些具體風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

1.選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一種情況是個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)又包括如下情況：一是規(guī)劃報(bào)建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國(guó)有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目極容易在購(gòu)房戶和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實(shí)中這種糾紛的往往造成購(gòu)房戶集體拒付個(gè)人住房貸款，對(duì)這種項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款將給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。二是該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒(méi)有市場(chǎng)前途；三是開(kāi)發(fā)商自有資金不足，或者開(kāi)發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開(kāi)始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)有較大差別，一般來(lái)說(shuō)以投資為目的的客戶的違約風(fēng)險(xiǎn)大于以自省居住為目的的購(gòu)房戶的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場(chǎng)上小戶型購(gòu)房戶中投機(jī)淘金的購(gòu)房者占很大比例，在前幾年投資高回報(bào)的示范帶動(dòng)下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動(dòng)小戶型的價(jià)格快速上漲，一旦租金達(dá)不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險(xiǎn)將大大增加，從金融部門(mén)反饋的信息來(lái)看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對(duì)投機(jī)性客戶應(yīng)從嚴(yán)審查，對(duì)容易成為炒房戶目標(biāo)的項(xiàng)目謹(jǐn)慎介入。

2.銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，普遍高于同一供需圈類似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開(kāi)發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？成都市市場(chǎng)上也出現(xiàn)了通過(guò)提高單價(jià)，同時(shí)對(duì)購(gòu)房戶高贈(zèng)送返現(xiàn)的方式，達(dá)到實(shí)際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價(jià)實(shí)質(zhì)并未抬高的方式。

3.開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開(kāi)發(fā)商組織一批假的購(gòu)房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開(kāi)發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30%，開(kāi)發(fā)商私下答應(yīng)為購(gòu)房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開(kāi)發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商擅自降低首付款的真正購(gòu)房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問(wèn)的。

4、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。這里談到的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，僅指購(gòu)房者故意違約，如本來(lái)沒(méi)有還款能力而騙取銀行個(gè)人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個(gè)人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無(wú)人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過(guò)健全有關(guān)法規(guī)、完善社會(huì)保障制度可以解決的問(wèn)題，可以不納入個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學(xué)論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：

論文個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范來(lái)自免費(fèi)

（1）未來(lái)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)周期性的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)水平處于波峰時(shí)期的貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定大于其他階段的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于目前的市場(chǎng)價(jià)格。故金融機(jī)構(gòu)要對(duì)不同階段在首付比例上區(qū)別對(duì)待，從宏觀上控制住該風(fēng)險(xiǎn)。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過(guò)時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。

6.個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人住房貸款的借款期限長(zhǎng)達(dá)10～20年，甚至可達(dá)30年，貸款資金的流動(dòng)性問(wèn)題如不能解決，個(gè)人住房貸款抵押的一級(jí)市場(chǎng)必然出現(xiàn)自身無(wú)法解決的難題：資金占用的長(zhǎng)期性與資金來(lái)源的短期性問(wèn)題，住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源有限的矛盾。個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的長(zhǎng)期資金使用和短期資金來(lái)源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開(kāi)展下去。

7.法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問(wèn)題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買(mǎi)受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)自然就很大了。（3）抵押住房的處分問(wèn)題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無(wú)立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案保存相當(dāng)重要，因?yàn)樵谌绱碎L(zhǎng)的借款期內(nèi)（可長(zhǎng)達(dá)30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動(dòng)，甚至從領(lǐng)導(dǎo)到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問(wèn)題更為嚴(yán)重。若出現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，則銀行的貸款就面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然很多，但其中許多風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)加強(qiáng)制度建設(shè)、完善個(gè)人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，有如下一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施：

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款前期評(píng)估工作。通過(guò)個(gè)人住房貸款的前期評(píng)估工作，可以選擇市場(chǎng)前景好的項(xiàng)目給予貸款支持，從而避免項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，部分避免資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款前期評(píng)估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項(xiàng)目評(píng)估。通過(guò)對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開(kāi)發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項(xiàng)目。

（2）對(duì)擬提供貸款支持的按揭住房的期房?jī)r(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。

對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)評(píng)估，避免了開(kāi)發(fā)商高價(jià)銷售策略給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)銀行通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商針對(duì)按揭住房的銷售價(jià)格高出一次性付款售價(jià)的30%左右，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)從一開(kāi)始就額外加大了。通過(guò)評(píng)估，還可以部分避免開(kāi)發(fā)商的惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧词归_(kāi)發(fā)商組織假的購(gòu)房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個(gè)人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔(dān)保品——住房抵押，在開(kāi)發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場(chǎng)價(jià)格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項(xiàng)目的形象進(jìn)度，預(yù)留開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的保證金，以保證在建項(xiàng)目的資金需求。），開(kāi)發(fā)商終究會(huì)想方設(shè)法按月代替虛假的購(gòu)房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預(yù)留的保證金，應(yīng)該可以使貸款風(fēng)險(xiǎn)降到最低，而開(kāi)發(fā)商則得不償失。

對(duì)期房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，還可以避免抵押住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)未來(lái)同類住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析，對(duì)住房功能陳舊的判斷，以及對(duì)城市空心化趨勢(shì)的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評(píng)估，可以評(píng)測(cè)出較為公允合理的住房理論價(jià)格，根據(jù)該理論價(jià)格計(jì)算的貸款成數(shù)發(fā)放個(gè)人住房貸款，無(wú)疑可以減小抵押住房未來(lái)的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，減小抵押住房的未來(lái)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，而且對(duì)期房評(píng)估得出的理論價(jià)格應(yīng)能基本反映類似房地產(chǎn)的未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的虛假和不真實(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其理論價(jià)格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評(píng)估機(jī)構(gòu)三者共同推波助瀾），就會(huì)和證券投資的過(guò)度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟(jì)”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟(jì)”，最后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。

2.建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度。不但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)，其實(shí)只要是開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸，都離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)。人們常說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)”，其實(shí)也可以說(shuō)“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是信用經(jīng)濟(jì)”。個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立，目的就是要通過(guò)評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，掌握借款人有沒(méi)有個(gè)人負(fù)債，借款人以往有沒(méi)有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立缺乏權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)籌，往往難以實(shí)際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺(tái)了個(gè)人住房貸款資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺(tái)了《個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》，但都限于住房貸款借款人資信評(píng)估和各自銀行系統(tǒng)，資信評(píng)級(jí)結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個(gè)人消費(fèi)信貸。并且如果開(kāi)發(fā)商同意賣(mài)房給購(gòu)房者，購(gòu)房者又支付了首期購(gòu)房款，資信評(píng)級(jí)勢(shì)必流于形式；如果先辦個(gè)人資信評(píng)級(jí)，達(dá)不到資信標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人不擔(dān)不支付評(píng)估費(fèi)，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，應(yīng)抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評(píng)級(jí)中介機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評(píng)級(jí)結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級(jí)，對(duì)近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。

（2）盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。通過(guò)這兩項(xiàng)制度的建立，可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)，評(píng)價(jià)個(gè)人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實(shí)行個(gè)人存款實(shí)名制，相信個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制也將很快出臺(tái)。

（3）實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評(píng)定信用等級(jí)。

（4）建立個(gè)人銀行帳戶。將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主，改為以個(gè)人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過(guò)轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)），個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評(píng)估。

3.健全法規(guī)，完善社會(huì)保障制度。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過(guò)修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售法律制度，通過(guò)制訂物權(quán)法、個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律，可以使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡(jiǎn)明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.強(qiáng)化銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的管理工作。銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實(shí)和不流失。通過(guò)電腦化管理，對(duì)每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收，并納入“黑名單”，加強(qiáng)貸后管理工作力度。

篇5

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；住房抵押貸款；信用風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)代營(yíng)銷

一、浙江省住房抵押貸款現(xiàn)狀

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展提高和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)利好，住房抵押貸款的規(guī)模也在逐年增長(zhǎng)，并表現(xiàn)出個(gè)人住房貸款在貸款余額中所占比例變大且飛速增長(zhǎng)的特征，這也體現(xiàn)出有越來(lái)越多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。浙江省地處我國(guó)東南沿海地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有特色且較快，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。2014年至2016年浙江省個(gè)人住房抵押貸款余額逐漸增加，截至2016年，浙江省個(gè)人住房貸款新增3632.2億元，增速維持在25%左右，約占全國(guó)個(gè)人住房貸款余額的0.007%，這說(shuō)明在浙江省內(nèi)越來(lái)越多的人參與到住房抵押貸款中，全省一般貸款加權(quán)平均利率為5.9%，同比下降0.63個(gè)百分點(diǎn)貸款利率下滑更加促進(jìn)貸款人數(shù)增加，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2016年浙江省銀行業(yè)不良貸款首次實(shí)現(xiàn)下降，年末不良貸款余額1776.9億元，其余額比年初減少31.6億元；不良貸款率比2015年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)為2.2%，浙江省不良貸款率的下滑表明優(yōu)質(zhì)貸款的持續(xù)增加，貸款結(jié)構(gòu)改善，減少浙江省住房抵押資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險(xiǎn)的積累。

二、浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險(xiǎn)分析

控制好資產(chǎn)證券化的流動(dòng)性，最主要的是控制好住房抵押貸款資產(chǎn)池的現(xiàn)金流，如果住房抵押貸款出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，中間參與方的傭金報(bào)酬和投資者的投資收益將不可避免必然受到影響。因而借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，成為住房抵押貸款資產(chǎn)證券化面臨的非常重要的風(fēng)險(xiǎn)形式。提前償付風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)源于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，是住房抵押貸款資產(chǎn)證券化主要存在兩種信用風(fēng)險(xiǎn)。在建成資產(chǎn)證券化的抵押貸款資產(chǎn)池之后，就會(huì)出現(xiàn)借款人支付延遲，提前支付還款所導(dǎo)致的損失，由此借款人延期支付被稱為違約風(fēng)險(xiǎn)和借款人提早支付被稱為提前償付風(fēng)險(xiǎn)。本文在此重點(diǎn)分析家庭可支收入、房屋價(jià)格、基準(zhǔn)利率水平三個(gè)主要因素的變動(dòng)，對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)和提前還款風(fēng)險(xiǎn)的影響。

1.家庭可支配收入

隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)就業(yè)率就會(huì)升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前償還貸款的能力提高，這時(shí)發(fā)生對(duì)抵押貸款提前償付的概率增加。同時(shí)考慮到浙江省的貸款結(jié)構(gòu)中主要是以成長(zhǎng)空間大的家庭為主，他們更容易具備提早償還貸款的能力。抵押貸款提前被償還的發(fā)生概率，會(huì)隨著貸款者家庭可支配收入正向變化增加，抵押貸款提前償付風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著借貸款者個(gè)人可支配金錢(qián)數(shù)額降低變小。2012年至2016年浙江省城鎮(zhèn)居民人均可用于支配的收入和農(nóng)村居民人均可支配收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯高于農(nóng)村居民人均可支配收入，總量大約是農(nóng)村居民的可支配收入的兩倍，增長(zhǎng)幅度也高于其農(nóng)村居民可支配收入。因此手中持有的金錢(qián)也逐步增加，家庭可以提早償還貸款的能力逐漸地增強(qiáng)，又因?yàn)樗麄儾幌矚g背負(fù)債務(wù)也不習(xí)慣超前消費(fèi)，這時(shí)候發(fā)生提前償付抵押貸款的概率也會(huì)大大增加。貸款者的個(gè)人可支配的工資收入和提早償付貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系為相同方向的正向變動(dòng)關(guān)系，家庭可支配收入與違約風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為反向變動(dòng)關(guān)系。隨著浙江省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均可支配收入增長(zhǎng)，提前償還能力增強(qiáng)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)增加，抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)隨之降低。

2.房屋價(jià)格

從2013至2016年底，浙江省房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，其中杭州市房?jī)r(jià)為最高，寧波市其次，增長(zhǎng)幅度為逐年增加，杭州市2016年房?jī)r(jià)相比2015年約增加了1倍，其余幾個(gè)城市也有不同程度的增長(zhǎng)，這在將基礎(chǔ)資產(chǎn)的還未發(fā)生的潛存信用風(fēng)險(xiǎn)大大遮擋。如若出現(xiàn)宏觀上經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)變動(dòng)，由此導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)將大大增加。在較短的時(shí)期內(nèi)，由于住房需求不易有較大變動(dòng)，因此浙江省房?jī)r(jià)格普遍上揚(yáng)的趨勢(shì)基本不發(fā)生太大變化。這種情況就會(huì)形成，那些貸款機(jī)構(gòu)受到房?jī)r(jià)的上漲的影響就會(huì)下放借出貸款的標(biāo)準(zhǔn)，增加發(fā)放的貸款總量，貸款量增大就會(huì)更加促進(jìn)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，這樣相互扶持繼續(xù)上漲；然而貸款者的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也在房?jī)r(jià)的上爬中繼續(xù)隱藏著。但是，如同經(jīng)濟(jì)有周期一樣，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出周期性上升下降不斷發(fā)展的市場(chǎng)，不能實(shí)現(xiàn)不斷地上漲情況。銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)中出現(xiàn)利息上升、稅收上升等開(kāi)始對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制，房?jī)r(jià)開(kāi)始緩慢下降的場(chǎng)面而浮出水面。如果住房抵押貸款中信用產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)增大，則一定會(huì)引發(fā)以住房抵押貸款作為資金池的證券信用風(fēng)險(xiǎn)的增加，這說(shuō)明浙江省房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下降趨勢(shì)，銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加，但提前償還風(fēng)險(xiǎn)會(huì)變小。

3.基準(zhǔn)利率水平

如果央行上調(diào)貸款的基準(zhǔn)利率水平，這會(huì)直接影響到抵押貸款市場(chǎng)利率也上升，貸款人會(huì)因?yàn)橹Ц顿J款利息增多，面臨融通資金的成本提高，將來(lái)償還貸款的壓力變大，為了避免面臨變高的利息成本，貸款人可能會(huì)選擇提早還款，提前還款風(fēng)險(xiǎn)增加；相反情況，在其他因素穩(wěn)定的條件下，借款人的支出的利息隨著借貸基準(zhǔn)利率程度的調(diào)低和抵押貸款市場(chǎng)利率下降，也就會(huì)減少，減輕了借款人未來(lái)要償還抵押貸款的心理壓力，此時(shí)理智的借款人不可能會(huì)提早還款，提前還款風(fēng)險(xiǎn)大大降低。如果住房抵押貸款采取浮動(dòng)利率形式，抵押貸款中提早償還風(fēng)險(xiǎn)隨市場(chǎng)基準(zhǔn)利率增加也上升：抵押貸款提早支付風(fēng)險(xiǎn)，隨著市場(chǎng)上基準(zhǔn)的利率水平下滑也緩慢下降。以上分析表現(xiàn)出貸款市場(chǎng)基準(zhǔn)利率與提提早償還的風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系表現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。還需要關(guān)注其他信用風(fēng)險(xiǎn)。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致的信用性風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于開(kāi)發(fā)商為了私利所建住房質(zhì)量較差，或者各種原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的住房不能按期交付，因此影響抵押貸款的償還，導(dǎo)致貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象或者還款意愿度降低。第三方中介機(jī)構(gòu)主要指第三方中介機(jī)構(gòu)，如信用評(píng)級(jí)、律師和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，由于信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等可能會(huì)出現(xiàn)的不盡職行為，向市場(chǎng)提供不及時(shí)、不公正的審核信息，對(duì)于存在風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品審核結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤，這樣來(lái)誤導(dǎo)市場(chǎng)參與者，由此構(gòu)成了第三方中介機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，浙江省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展良好，住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險(xiǎn)還未大規(guī)模發(fā)生處于隱藏階段。浙江省的住房抵押貸款在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)務(wù)之急，主要是因?yàn)閬?lái)自于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量方面，房地產(chǎn)處于的市場(chǎng)環(huán)境以及利率政策等風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素。基礎(chǔ)資產(chǎn)池借款人的還款意愿和償還能力還是對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)的主要原因。從短期來(lái)看，目前利率的上升、房?jī)r(jià)的下跌并沒(méi)有使浙江省住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生變化。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其住房抵押貸款支持證券中產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)因?yàn)榉课輧r(jià)格的下跌而上升。由于在浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的房?jī)r(jià)哄抬情況，再加上人們認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)基本不會(huì)大幅下降，投資住房十分穩(wěn)定，因此有效的需求并不能實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的可能將會(huì)大大增加。

篇6

(一)企業(yè)設(shè)立注資中的公允價(jià)值運(yùn)用

我國(guó)《公司法》規(guī)定,公司設(shè)立的非貨幣資金出資,均需通過(guò)有資質(zhì)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估,包括實(shí)物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、土地使用權(quán)等。在實(shí)務(wù)中,有四類評(píng)估機(jī)構(gòu)可出具評(píng)估報(bào)告,一類是財(cái)政部門(mén)所屬的資產(chǎn)評(píng)估公司,一類是建設(shè)部所屬的房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所,還有國(guó)土資源部門(mén)的土地估價(jià)事務(wù)所和物價(jià)部門(mén)所設(shè)的價(jià)格事務(wù)所。根據(jù)目前相關(guān)采用的評(píng)估價(jià)值定義,只有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論表現(xiàn)為不同類型下的公允價(jià)值概念,其他機(jī)構(gòu)評(píng)估的評(píng)估結(jié)論更接近某種市場(chǎng)下的價(jià)格。現(xiàn)實(shí)當(dāng)中人們很少去考慮公允價(jià)值與價(jià)格的區(qū)別,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上也沒(méi)有明確的解釋。

(二)企業(yè)對(duì)外投資中的公允價(jià)值運(yùn)用

中小企業(yè)發(fā)展到一定程度,大多都涉及對(duì)外的股權(quán)投資,對(duì)外投資時(shí)可能以貨幣出資,也可能以實(shí)物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、土地使用權(quán)為出資形式,在這一業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中,同樣會(huì)涉及到公允價(jià)值,即非貨幣出資也須依據(jù)《公司法》規(guī)定,對(duì)非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,才可完成對(duì)被投資單位的工商變更注冊(cè)等手續(xù)。企業(yè)可能選擇不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,同樣也會(huì)出現(xiàn)上述的問(wèn)題。

(三)賬外資產(chǎn)入賬的公允價(jià)值運(yùn)用

賬外資產(chǎn),顧名思義屬企業(yè)因各種管理不善原因?qū)е沦~面沒(méi)有反映出來(lái)。例如企業(yè)資產(chǎn)清查出現(xiàn)的盤(pán)盈設(shè)備材料等。但對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言,賬外資產(chǎn)就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的管理不善原因形成,可能與企業(yè)的資金體外循環(huán)或一些業(yè)務(wù)的不入賬或其他原因有關(guān)。例如:企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)一些客戶圖便宜沒(méi)有索要發(fā)票,企業(yè)可能將此收入不入賬,直接購(gòu)置設(shè)備,在購(gòu)置業(yè)務(wù)時(shí)又圖便宜,沒(méi)索要發(fā)票。結(jié)果形成這臺(tái)設(shè)備無(wú)法入賬,成為賬外資產(chǎn)。當(dāng)然,也有一些合法的資金來(lái)源形成,企業(yè)利用自有資金或借入資金購(gòu)置設(shè)備,對(duì)方因各種原因沒(méi)有提供發(fā)票,致使該設(shè)備無(wú)法入賬,形成賬外資產(chǎn)。

對(duì)于賬外資產(chǎn)如何入賬問(wèn)題?目前采用的方式,只有一種“合法”的途徑,那就是以股東的身份將賬外資產(chǎn)投資給公司,即進(jìn)行注冊(cè)資本的增加變更事宜。在這一業(yè)務(wù)過(guò)程中,目前涉及的單位有工商管理部門(mén)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。企業(yè)對(duì)賬外資產(chǎn)以股東作為資產(chǎn)所有者的身份進(jìn)行評(píng)估申報(bào),資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)委托方(企業(yè))提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表,確認(rèn)所有權(quán)關(guān)系后,即進(jìn)行作價(jià)評(píng)估,出具評(píng)估報(bào)告形成評(píng)估結(jié)論,股東依據(jù)評(píng)估值的大小,形成增加注冊(cè)資本的方案和決議,會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行資本驗(yàn)證并出具驗(yàn)資報(bào)告,工商管理部門(mén)履行正常的變更程序。企業(yè)會(huì)計(jì)處理也相對(duì)簡(jiǎn)單,一方面借記資產(chǎn)賬戶,一方面貸記實(shí)收資本賬戶,以評(píng)估值入賬。

二、啟示

有幾個(gè)問(wèn)題值得我們深思:

第一,民營(yíng)企業(yè)采用公允價(jià)值的計(jì)量一般都發(fā)生與公司注冊(cè)資本相關(guān)的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)中,其會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)仍屬于歷史成本計(jì)價(jià)模式或公允價(jià)值模式,相關(guān)的制度應(yīng)對(duì)此有明確說(shuō)明或規(guī)定,否則會(huì)形成公允價(jià)值的濫用。由于中小企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息僅滿足于股東和工商、稅務(wù)、信貸、財(cái)政等相關(guān)部門(mén),不如上市公司對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行的嚴(yán)格,要受到信息公開(kāi)的社會(huì)監(jiān)督,有可能出現(xiàn)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的濫用。例如:筆者碰到一公司在銀行有貸款,每年都存在貸款問(wèn)題,銀行每年要求提供審計(jì)報(bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,由于該企業(yè)用地抵押,每年公司土地都做評(píng)估,每年土地都在增值。該公司每年都將土地的增值部分進(jìn)行賬務(wù)處理,使公司資產(chǎn)負(fù)債率逐年降低。實(shí)際上,該公司還有房產(chǎn),也在增值,但沒(méi)有做評(píng)估并確認(rèn)其增值部分。顯然,其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表是值得商榷的。

第二,關(guān)于評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)果與注冊(cè)資本差異的會(huì)計(jì)處理。對(duì)于在這一業(yè)務(wù)過(guò)程中上述的三種處理,筆者傾向于將資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與注冊(cè)資本(實(shí)收資本)的差異,作為資本公積處理,其理由為:(1)差異的出現(xiàn)源于資本驗(yàn)證業(yè)務(wù)過(guò)程中。評(píng)估是法定的環(huán)節(jié),驗(yàn)資也是法定的程序,評(píng)估結(jié)論不可能完全與驗(yàn)資或協(xié)議的出資額完全一致,出現(xiàn)差異是正常的。(2)非貨幣資產(chǎn)(實(shí)物資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn))是作為一個(gè)獨(dú)立完整且不可分割的資產(chǎn)注入企業(yè)的,在股東協(xié)議下實(shí)施交付企業(yè)發(fā)揮其整體資產(chǎn)作用。以評(píng)估的結(jié)論為依據(jù)記入資產(chǎn)價(jià)值符合公允價(jià)值記賬的理論準(zhǔn)則。(3)差異作為資本公積的處理比作為負(fù)債處理利于企業(yè)的發(fā)展,企業(yè)是有風(fēng)險(xiǎn)的,作為負(fù)債是要企業(yè)償還的,等于變相將資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)讓給企業(yè),與實(shí)際情況不相符,并且形成企業(yè)財(cái)務(wù)上的壓力。作為資本公積等于作為企業(yè)的權(quán)益,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降低,不會(huì)對(duì)企業(yè)造成財(cái)務(wù)上的壓力。(4)當(dāng)出現(xiàn)差異較大時(shí),企業(yè)股東可以借助國(guó)有企業(yè)的辦法,將資本公積劃分為作為股東共享或獨(dú)享處理,并可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況協(xié)議處理等。當(dāng)然差異較小時(shí)一般作為股東共享處理。

篇7

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)貸款金融風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樽杂匈Y本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個(gè)人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業(yè)做擔(dān)保，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)已緊緊地與銀行、政府、廣大的購(gòu)房者牢牢綁在了一起，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。一方面，貸款過(guò)分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，不僅會(huì)降低對(duì)其他行業(yè)的支持，更會(huì)造成資金的盲目追捧，引起房地產(chǎn)虛假繁榮和生產(chǎn)過(guò)剩，加劇風(fēng)險(xiǎn)的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過(guò)來(lái)使得房地產(chǎn)融資運(yùn)作的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱，很容易使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散化。以土地和房地產(chǎn)為載體的銀行貸款主要有三種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款、土地儲(chǔ)備（抵押）貸款。分析這三類貸款的風(fēng)險(xiǎn)性也就緊緊抓住了土地財(cái)政帶來(lái)的財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)的核心。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，僅靠開(kāi)發(fā)商自有資金是無(wú)法完成大規(guī)模的投資的，需要大量的融資。從國(guó)際上看，融資手段主要有股權(quán)融資、債券融資及銀行貸款。我國(guó)目前有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三萬(wàn)多家，但整體素質(zhì)不高，中小規(guī)模的企業(yè)占了大多數(shù)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)松散，資源利用率低，企業(yè)資信條件不高，責(zé)任能力不足，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行債券融資也有很多限制，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要依賴銀行貸款。過(guò)多的依賴銀行貸款等于將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)綁在了銀行一輛戰(zhàn)車上，對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。也許從表-1中我們看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款的比例并不高，但后文我們將會(huì)發(fā)現(xiàn)事情并非如此。

表-11999-2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源比重表（單位：%）

1999200020012002200320042005

國(guó)家預(yù)算資金0.210.120.180.120.090.070.06

國(guó)內(nèi)貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

債權(quán)0.210.060.000.020.000.001.03

利用外資5.352.811.761.611.291.330.12

自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》徐滇慶著機(jī)械工業(yè)出版社

注：其他項(xiàng)的主要是指購(gòu)房者所付定金和預(yù)售款

首先讓我們分析在我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中都有哪些環(huán)節(jié)需要開(kāi)發(fā)商動(dòng)用自有資金。一般說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金，但也有連拿地也是通過(guò)暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協(xié)議出讓方式獲得土地。在一系列國(guó)家關(guān)于經(jīng)營(yíng)性土地必須實(shí)行招拍賣(mài)后，這種狀況有所好轉(zhuǎn)。在拿到土地后和國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證（簡(jiǎn)稱“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請(qǐng)貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動(dòng)資金，在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金，而一旦房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。從整個(gè)過(guò)程看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。從下表可以看出，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在70%以上，根據(jù)2003－2004年度《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》提供的材料，香港前五大上市公司負(fù)債率基本在30％－40％。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo)，一般限額為50%到60%。我國(guó)基礎(chǔ)行業(yè)平均為50%左右，加工業(yè)平均65%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)如此高的資產(chǎn)負(fù)債率顯然風(fēng)險(xiǎn)很大。[1]

注：數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒

圖-12000-2005年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

2004年4月28日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來(lái)源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到7395.3億元，比上年增長(zhǎng)44.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的43.1%；第二大資金來(lái)源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長(zhǎng)了38%，占全部資金來(lái)源的30.3%；第三大資金來(lái)源是銀行貸款，為3158.4億元，增長(zhǎng)了0.5%，占資金來(lái)源的18.4%。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，以此計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴銀行信貸資金，缺少相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，增加了潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)相關(guān)資料，與我國(guó)形成了鮮明對(duì)比的是，美國(guó)70%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金是通過(guò)直接融資實(shí)現(xiàn)的，銀行貸款只占10%-15%，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是分散的。[3]可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴銀行貸款的狀況沒(méi)有得到根本的改善。此行業(yè)需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長(zhǎng)久之計(jì)，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

我們?cè)購(gòu)闹醒脬y行的角度看一下目前房地產(chǎn)行業(yè)給金融系統(tǒng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)央行公布的2006第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告稱，3月末，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)3.2萬(wàn)億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.2萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)貸款余額的37.8%。我們知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)投資額巨大，投資期長(zhǎng)，影響因素復(fù)雜，歷來(lái)就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。目前這種高負(fù)債率，大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，又客觀上加重了風(fēng)險(xiǎn)程度。一旦某一項(xiàng)目市場(chǎng)定位錯(cuò)誤，或經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)某些嚴(yán)重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災(zāi)。而開(kāi)發(fā)公司對(duì)銀行資金的依賴較大，一旦出現(xiàn)大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人民銀行的報(bào)告指出：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開(kāi)發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達(dá)到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤(rùn)率竟為同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進(jìn)口袋，把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。

于是中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在撰寫(xiě)的2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告中建議：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”但是央行的這一建議在全社會(huì)引起了強(qiáng)烈震動(dòng)，與百姓和專家的普遍叫好相比，多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示現(xiàn)房銷售將對(duì)開(kāi)發(fā)商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)大佬任志強(qiáng)寫(xiě)下“萬(wàn)言書(shū)”，痛陳取消房屋預(yù)售制度的危害。建設(shè)部9天后表態(tài)，稱國(guó)家近期不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了商品房預(yù)售許可制度，自此預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。目前我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。據(jù)有關(guān)專家介紹，根據(jù)測(cè)算，預(yù)售項(xiàng)目資金比現(xiàn)售項(xiàng)目資金的動(dòng)態(tài)回收期約縮短10個(gè)月。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例提高了，但是同期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達(dá)到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤(rùn)率為同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。[4]但如果取消了預(yù)售制度，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)不高的情況下，將會(huì)使大量的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入困頓，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，給余下的開(kāi)發(fā)商更多漲價(jià)的理由。世界上也許根本就沒(méi)有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權(quán)取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的比例，一方面可以淘汰規(guī)模小的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，減少這些企業(yè)憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，維護(hù)整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

二、個(gè)人住房貸款

我國(guó)2005年的城鎮(zhèn)化率是43%，在未來(lái)約三十年內(nèi)將保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而且我國(guó)城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，將有一千多萬(wàn)人從鄉(xiāng)村移居城市。我國(guó)2005年城鎮(zhèn)人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮(zhèn)居民對(duì)居住條件的要求也將越來(lái)越高，因此我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)獲得大發(fā)展的持久行業(yè)。住房在一個(gè)人的生活消費(fèi)中是一項(xiàng)很大的支出，特別是對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，一般沒(méi)有一次性支付整個(gè)房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個(gè)人住房消費(fèi)信貸。1998年，中國(guó)人民銀行下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)貸款的指導(dǎo)意見(jiàn)》，消費(fèi)信貸的發(fā)展從此步入快車道，當(dāng)年房貸余額就達(dá)到426.16億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長(zhǎng)到2005年底的1.84萬(wàn)億元，8年間個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)了近43倍，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到60.02%。個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸的不良貸款率很低。而據(jù)央行研究局課題組研究，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)，目前，我國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。同時(shí)，我國(guó)個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。近年來(lái)房?jī)r(jià)漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現(xiàn)代生活的高流動(dòng)性和高風(fēng)險(xiǎn)性，下崗失業(yè)、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會(huì)第1330次會(huì)議通過(guò),并已于2005年1月1日起實(shí)施。其第六條引起了銀行界的普遍關(guān)注:“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。”這一司法解釋的出臺(tái)意味著一旦房屋抵押者無(wú)力償還貸款且房產(chǎn)抵押者有充分證據(jù)證明該房是其惟一可居住房產(chǎn),銀行就不能因此變賣(mài)其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對(duì)房屋的處置權(quán),既不能進(jìn)行拍賣(mài),也不能強(qiáng)行將住戶趕走。這樣,銀行對(duì)抵押者房屋的抵押權(quán)即被懸空,其勢(shì)必增加房貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險(xiǎn)。另外一些開(kāi)發(fā)商自有資本金不足，就動(dòng)員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補(bǔ)充資本金，更有一些不法之徒，利用國(guó)家法律和銀行規(guī)定的漏洞，騙取銀行貸款來(lái)從事其他高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，如炒股或者炒房，由于信息不對(duì)稱，也會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地儲(chǔ)備（抵押）貸款

土地儲(chǔ)備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國(guó)有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資單位作為承貸主體，將一個(gè)城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來(lái)作為一個(gè)整體項(xiàng)目，即“打捆項(xiàng)目”，向銀行申請(qǐng)貸款。如果這類打捆方式用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所謂的一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財(cái)政中用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的資金非常有限，特別是對(duì)于中西部地區(qū)來(lái)說(shuō)更是如此。于是漸漸的就導(dǎo)致了“銀政合作”的產(chǎn)生，那就是“打捆貸款”。我國(guó)自推行政企分開(kāi)以來(lái)，政府就不允許直接從事企業(yè)方面的工作。于是，地方為了搞建設(shè)就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設(shè)投資中心，被稱為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財(cái)政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來(lái)作為一個(gè)整體項(xiàng)目向銀行貸款的一種融資。對(duì)于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對(duì)于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)能發(fā)揮重要作用。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，因?yàn)橛姓抛u(yù)擔(dān)保和大量的土地做抵押，往往把這類貸款看作優(yōu)質(zhì)貸款。但是由于借款人為財(cái)政所屬或控股的企事業(yè)法人單位，沒(méi)有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源，因此還款來(lái)源得不到保障。雖然財(cái)政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無(wú)效的擔(dān)保形式，而且《擔(dān)保法》第八條明確規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外”。2005年1月26號(hào)財(cái)政部已出臺(tái)過(guò)一項(xiàng)《財(cái)政部關(guān)于規(guī)范地方財(cái)政擔(dān)保行為的通知》(財(cái)金[2005]7號(hào)文件)，要求地方財(cái)政應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律規(guī)定，禁止違規(guī)擔(dān)保。因此一旦財(cái)政資金發(fā)生問(wèn)題，貸款將無(wú)法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強(qiáng)、銀行貸款被動(dòng)運(yùn)作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內(nèi)承擔(dān)，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒(méi)有法定的政府負(fù)債額度約束的情況下，這種償還責(zé)任對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)是標(biāo)準(zhǔn)的“軟約束”，它不但導(dǎo)致地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)限膨脹，也會(huì)給下任政府帶來(lái)更大的財(cái)政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。

實(shí)際上央行早就注意到了這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)性，早在2003年6月13日，中國(guó)人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》就規(guī)定對(duì)要控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。2006年5月，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類“打捆貸款”，信貸閘門(mén)再次收緊。在這份名為《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》中，五部委明確規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)要立即停止一切對(duì)政府的打捆貸款和授信活動(dòng)，并且嚴(yán)肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔(dān)保或者是變相擔(dān)保，自此土地儲(chǔ)備貸款的閘門(mén)完全關(guān)上。但以前的土地抵押貸款已經(jīng)有一個(gè)很大的存量，據(jù)報(bào)道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發(fā)揮更大作用”,另外農(nóng)發(fā)行給了300億元,國(guó)開(kāi)行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國(guó)建設(shè)銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協(xié)議金額高達(dá)1800億元,刷新了此前所有的紀(jì)錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業(yè)等項(xiàng)目(有關(guān)資料表明,僅僅是建設(shè)銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過(guò)了一萬(wàn)億元)，這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)有多大？現(xiàn)在看來(lái)還沒(méi)現(xiàn)出大的差池，但其后續(xù)效應(yīng)將有待觀察。

注釋：

[1]上海名駿房地產(chǎn)咨詢有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》

[2]中國(guó)人民銀行．《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》

[3]曹旭特．《行業(yè)高速增長(zhǎng)引發(fā)宏觀調(diào)控-房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告》

[4]馬國(guó)川．爛尾樓里藏著金融風(fēng)險(xiǎn)[N]．中華工商時(shí)報(bào)2006-11-01

[5]房產(chǎn)機(jī)構(gòu)看樓市．個(gè)人住房貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放期[N]．中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)2006-8-7

[參考文獻(xiàn)]：

[1]陳燦煌．房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2006,(03)

[2]張宏雷,徐琮,張銀鎖．淺談房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].當(dāng)代經(jīng)理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黃小虎．中國(guó)土地管理研究[M].北京：當(dāng)代中國(guó)出版社，2006

篇8

一、堅(jiān)持把服務(wù)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先戰(zhàn)略地位

（一）加入世貿(mào)組織以后，我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要時(shí)期。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的重要保障，是提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和整體素質(zhì)的重要抓手，也是緩解就業(yè)壓力的重要途徑。加快服務(wù)業(yè)發(fā)展對(duì)于順利實(shí)現(xiàn)我區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃目標(biāo)、落實(shí)區(qū)委區(qū)政府“服務(wù)立區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略、建設(shè)現(xiàn)代化新中心城區(qū)具有重要戰(zhàn)略意義。

（二）指導(dǎo)思想：適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和*城市化進(jìn)程的宏觀要求，堅(jiān)持把服務(wù)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)先戰(zhàn)略地位，以接軌大上海、融入長(zhǎng)三角為核心，加大政府宏觀指導(dǎo)和政策扶持力度，以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，以科技為支撐，以規(guī)模集聚為手段，加快建設(shè)布局合理、重點(diǎn)突出、技術(shù)先進(jìn)、管理規(guī)范的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，進(jìn)而確立服務(wù)業(yè)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位，帶動(dòng)*整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

（三）發(fā)展目標(biāo)：第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率保持年均在15%以上，力爭(zhēng)20*年第三產(chǎn)業(yè)增加值占全區(qū)GDP的60%以上。社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均遞增20%以上，20*年突破60億元。

二、統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點(diǎn)，加快服務(wù)業(yè)行業(yè)發(fā)展

（四）穩(wěn)步發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。合理控制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量，引導(dǎo)商業(yè)空間布局與城市發(fā)展形態(tài)同步發(fā)展。積極整合現(xiàn)有商業(yè)資源，盤(pán)活資產(chǎn)存量，提高行業(yè)整體水平和競(jìng)爭(zhēng)力。培育特色化百貨商場(chǎng)，合理增設(shè)大型綜合超市，積極發(fā)展連鎖便利店，加快擴(kuò)展專業(yè)專賣(mài)店，形成功能健全、業(yè)態(tài)豐富、布局合理、競(jìng)爭(zhēng)有序的城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)新體系。

（五）引導(dǎo)專業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型提升。圍繞專業(yè)市場(chǎng)“業(yè)態(tài)多元化、商品優(yōu)質(zhì)化、營(yíng)銷現(xiàn)代化、商流物流分離化”的發(fā)展趨勢(shì)，建立起市場(chǎng)主辦者與經(jīng)營(yíng)戶利益互動(dòng)的管理機(jī)制，抓好市場(chǎng)體系建設(shè)和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。著重發(fā)展具有較強(qiáng)集聚輻射潛力的重點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)，兼并重組競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的專業(yè)市場(chǎng)，積極培育符合消費(fèi)熱點(diǎn)需求的新興專業(yè)市場(chǎng)。著力進(jìn)行市場(chǎng)信息化系統(tǒng)開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，積極建設(shè)數(shù)字化市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)商品信息和價(jià)格信息同步上網(wǎng)。

（六）鞏固餐飲業(yè)優(yōu)勢(shì)地位。形成中高檔酒店、各式快餐、風(fēng)味小吃和便民早點(diǎn)全面發(fā)展的經(jīng)營(yíng)格局，培育“全”、“專”、“綠”的特色餐飲。引入現(xiàn)代營(yíng)銷理念，開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)、連鎖化發(fā)展，鼓勵(lì)開(kāi)展外賣(mài)、定制私人宴席上門(mén)等特色服務(wù)。以寧波菜特色優(yōu)勢(shì)為依托，大力發(fā)展餐飲特色連鎖。著力培育和引進(jìn)一批各具地方特色、菜系種類齊全的餐飲企業(yè)，進(jìn)一步塑造*餐飲的整體品牌。

（七）完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能。按照“功能齊全、布局合理、業(yè)態(tài)先進(jìn)、管理規(guī)范、特色鮮明、便民利民”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，大力引進(jìn)有實(shí)力、有特色、有經(jīng)驗(yàn)的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)置和網(wǎng)點(diǎn)布局，鼓勵(lì)開(kāi)設(shè)社區(qū)購(gòu)物中心、超市、便利店、專業(yè)店、餐飲店、文化娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。支持社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善社區(qū)商圈的綜合服務(wù)功能。

（八）加快培育會(huì)展經(jīng)濟(jì)。以市國(guó)際會(huì)展中心為依托，各種展會(huì)為載體，構(gòu)筑會(huì)展服務(wù)功能區(qū)塊，做好餐飲、住宿、布展、廣告、商貿(mào)等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。加強(qiáng)會(huì)展業(yè)招商力度，吸引有實(shí)力的會(huì)展企業(yè)及相關(guān)服務(wù)企業(yè)落戶*。借助會(huì)展主題活動(dòng)，配套推出相應(yīng)商貿(mào)、文化等活動(dòng)，切實(shí)調(diào)動(dòng)各方面的參與熱情。積極將振興會(huì)展業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)會(huì)展業(yè)帶動(dòng)商務(wù)旅游。

（九）建設(shè)旅游業(yè)集散基地。整合區(qū)內(nèi)旅游資源，塑造人文品牌，將*建設(shè)為到寧波各旅游景點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)中心。鼓勵(lì)民間資本參與旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)，重視旅游商品的生產(chǎn)和銷售，開(kāi)發(fā)特色旅游商品，加快建設(shè)*旅游集散基地。做好“以節(jié)促旅”，結(jié)合重大節(jié)慶活動(dòng)，大力開(kāi)展旅游促銷，并挖掘文化內(nèi)涵，帶動(dòng)旅游文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（十）促進(jìn)金融保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展。借助市行政中心東移，集聚我市的金融保險(xiǎn)及與其相配套的資信評(píng)估、證券交易等機(jī)構(gòu)，使*成為寧波主要的資本要素市場(chǎng)。爭(zhēng)取各類商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)*區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，吸引國(guó)外有實(shí)力的銀行、保險(xiǎn)公司來(lái)*區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)和辦事處，擴(kuò)大利用外資領(lǐng)域，努力形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體、各種金融機(jī)構(gòu)并存、專業(yè)保險(xiǎn)公司門(mén)類齊全的地方金融保險(xiǎn)體系。

（十一）加快物流業(yè)發(fā)展步伐。以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以最大限度地降低全社會(huì)物流成本和提高物流效率為目的，依托物資、生產(chǎn)資料市場(chǎng)群，加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外大型物流企業(yè)合作，提高物流業(yè)的技術(shù)含量，鼓勵(lì)專業(yè)物流企業(yè)、連鎖企業(yè)建設(shè)物流配送中心及其配送分中心，提高流通效率。

（十二）大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。以居民住宅為重點(diǎn)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，完善一級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)，注重基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的配套建設(shè)。引導(dǎo)商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)，盤(pán)活存量商務(wù)樓，高標(biāo)準(zhǔn)新建一批符合現(xiàn)代商務(wù)辦公需求的商務(wù)樓。大力發(fā)展住宅經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、裝修服務(wù)、環(huán)境藝術(shù)等住宅服務(wù)業(yè)，形成體現(xiàn)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)和住宅服務(wù)業(yè)的發(fā)展體系。

（十三）規(guī)范發(fā)展中介服務(wù)業(yè)。充分發(fā)揮中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)運(yùn)行中的服務(wù)、公證和監(jiān)督功能，積極引進(jìn)培育知識(shí)密集型中介機(jī)構(gòu)，大力發(fā)展會(huì)計(jì)、法律、咨詢、房產(chǎn)、等中介服務(wù)業(yè)。引導(dǎo)中介服務(wù)企業(yè)開(kāi)展企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化管理、社會(huì)化服務(wù)，加速培養(yǎng)、引進(jìn)各種中介管理人才，構(gòu)筑我區(qū)服務(wù)業(yè)智力高地。

（十四）積極發(fā)展文化傳媒業(yè)。圍繞“體現(xiàn)市場(chǎng)需求，凸顯文化功能，提升區(qū)域形象”的發(fā)展思路，扶持培育一批文化支柱產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)或團(tuán)體，著力提高市民的文化生活質(zhì)量。

三、切實(shí)加大扶持力度，增強(qiáng)服務(wù)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

（十五）實(shí)施服務(wù)業(yè)項(xiàng)目貼息支持。對(duì)稅務(wù)登記在*區(qū)并已有納稅實(shí)績(jī)的服務(wù)業(yè)企業(yè)，當(dāng)年總投資在200萬(wàn)元以上的項(xiàng)目實(shí)行貼息扶持。符合條件的企業(yè)向區(qū)貿(mào)易局提出申請(qǐng)，由區(qū)貿(mào)易局核定報(bào)經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（十六）鼓勵(lì)外商投資服務(wù)業(yè)。吸引國(guó)外企業(yè)入駐*，鼓勵(lì)通過(guò)特許連鎖形式，實(shí)現(xiàn)品牌輸入。鼓勵(lì)國(guó)外資金、技術(shù)投資我區(qū)，對(duì)于科研、教育、會(huì)展、中介服務(wù)、開(kāi)發(fā)性的旅游設(shè)施等項(xiàng)目，給予一定的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)。

（十七）大力發(fā)展非公有制服務(wù)企業(yè)。放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大投資經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，鼓勵(lì)各種經(jīng)濟(jì)成分采取多種形式興辦服務(wù)企業(yè)。推動(dòng)科技創(chuàng)新，鼓勵(lì)非公有制企業(yè)發(fā)展知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)，幫助其引進(jìn)人才和實(shí)施成果轉(zhuǎn)化。支持非公有制企業(yè)推進(jìn)股份制改造，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（十八）大力扶持重點(diǎn)企業(yè)。對(duì)于確定的重點(diǎn)企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目，實(shí)行一企一策，在允許范圍內(nèi)給予政策優(yōu)惠，在要素資源配置上適度優(yōu)先。對(duì)區(qū)屬上年度納稅超過(guò)100萬(wàn)元的大型餐飲、星級(jí)賓館等重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)，銷售額在3000萬(wàn)元以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，年銷售額在2000萬(wàn)元以上的建筑安裝企業(yè)，內(nèi)資注冊(cè)資金20萬(wàn)以上、外資在2萬(wàn)美元以上的會(huì)展公司，獲得國(guó)家、省市資質(zhì)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)，給予一定的財(cái)政扶持。

（十九）積極為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供優(yōu)良環(huán)境。充分利用*商務(wù)樓不斷興建的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)，大力引進(jìn)培育一批品牌化經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司，為商業(yè)商務(wù)品牌企業(yè)的入駐成長(zhǎng)形成支撐。對(duì)建筑面積超過(guò)5000平方米、入駐服務(wù)業(yè)企業(yè)達(dá)到一定比例的商務(wù)樓，給予物業(yè)管理公司財(cái)政補(bǔ)貼。

（二十）堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略和“走出去”戰(zhàn)略。引導(dǎo)企業(yè)把質(zhì)量、管理、服務(wù)、企業(yè)文化等諸多因素納入企業(yè)整體品牌戰(zhàn)略中，鼓勵(lì)引進(jìn)知名品牌和提升現(xiàn)有品牌相結(jié)合，積極總結(jié)、大力宣傳、扶持和保護(hù)*特色品牌。支持企業(yè)開(kāi)拓區(qū)外市場(chǎng)，引導(dǎo)總部在*的企業(yè)通過(guò)直接投資、品牌輸出、企業(yè)購(gòu)并等形式向外擴(kuò)展，鼓勵(lì)企業(yè)在區(qū)外開(kāi)設(shè)專賣(mài)店、門(mén)市店等分支連鎖機(jī)構(gòu)，對(duì)于在行業(yè)領(lǐng)域居領(lǐng)先地位或具備重大開(kāi)拓意義的項(xiàng)目，經(jīng)審批可列入“410”工程項(xiàng)目重點(diǎn)給予扶持。

（二十一）大力提高服務(wù)業(yè)信息化水平。在全面建設(shè)“數(shù)字*”的框架下，構(gòu)筑服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)信息平臺(tái)。積極開(kāi)展網(wǎng)上采購(gòu)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等一系列電子商務(wù)活動(dòng)，建立起基于互聯(lián)網(wǎng)的以客戶為中心的交易管理模式，充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，推動(dòng)服務(wù)企業(yè)辦公自動(dòng)化和信息網(wǎng)絡(luò)化，以數(shù)字化手段促進(jìn)信息資源價(jià)值的深度挖掘和增值。穩(wěn)步推進(jìn)電子化結(jié)算方式，配合銀行金卡工程建設(shè)，積極將POS系統(tǒng)等交易終端引入市場(chǎng)。

（二十二）加快業(yè)態(tài)創(chuàng)新步伐。鼓勵(lì)企業(yè)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，引導(dǎo)服裝、家電、日用百貨等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向藥品、汽車、建材、房產(chǎn)等新型領(lǐng)域擴(kuò)展，發(fā)展大型超市、配送中心、專營(yíng)店等商貿(mào)新型業(yè)態(tài)。引進(jìn)和發(fā)展總經(jīng)銷、總，探索大宗商品批發(fā)交易的質(zhì)押、競(jìng)價(jià)交易方式。鼓勵(lì)服務(wù)企業(yè)采取直營(yíng)連鎖、自由連鎖、特許加盟等多種形式實(shí)現(xiàn)連鎖化發(fā)展，形成連鎖經(jīng)營(yíng)在我區(qū)服務(wù)業(yè)組織形式中的主體地位。

（二十三）完善金融服務(wù)體系。按照市場(chǎng)化原則，構(gòu)筑*服務(wù)業(yè)投資擔(dān)保體制，鼓勵(lì)組建以會(huì)員制形式為主的擔(dān)保機(jī)構(gòu)和引進(jìn)完全民營(yíng)的贏利性擔(dān)保公司。簡(jiǎn)化擔(dān)保、抵押手續(xù)，便利服務(wù)企業(yè)融資，對(duì)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)抵押申請(qǐng)貸款的，可不經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估手續(xù)，而由相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門(mén)出具權(quán)屬及估值證明。

四、加快建立和完善服務(wù)業(yè)發(fā)展保障機(jī)制

（二十四）加強(qiáng)對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展工作的領(lǐng)導(dǎo)。成立由區(qū)府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)、分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，各有關(guān)職能部門(mén)參與的區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，制定行業(yè)政策、指導(dǎo)意見(jiàn)和發(fā)展計(jì)劃，解決重大發(fā)展問(wèn)題。各街道要因地制宜成立相應(yīng)服務(wù)業(yè)管理組織，制定和完善轄區(qū)的服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)服務(wù)業(yè)在區(qū)域內(nèi)合理布局和可持續(xù)發(fā)展。

（二十五）加大服務(wù)業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管執(zhí)法力度。區(qū)貿(mào)易、工商、稅務(wù)、城管、規(guī)劃、國(guó)土、衛(wèi)生、環(huán)保等部門(mén)要協(xié)調(diào)配合，切實(shí)履行職責(zé)，齊抓共管，建立長(zhǎng)效機(jī)制，共同解決監(jiān)管執(zhí)法工作中的難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題，維護(hù)市場(chǎng)運(yùn)行秩序。

（二十六）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。組建區(qū)服務(wù)業(yè)聯(lián)合會(huì)和各類服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的服務(wù)、自律、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益作用，規(guī)范資質(zhì)管理，協(xié)助政府職能部門(mén)加強(qiáng)行業(yè)管理，組織企業(yè)對(duì)外開(kāi)展交流和合作，加強(qiáng)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)隊(duì)伍建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)健康發(fā)展。

篇9

關(guān)鍵詞：信托;養(yǎng)老;創(chuàng)新;金融

一、引言

2013年，中國(guó)迎來(lái)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上老齡人口達(dá)到202億人，老齡化水平超過(guò)148%。今后20年，我國(guó)老年人口將年均增長(zhǎng)1000萬(wàn)。2053年，老年人口數(shù)量將達(dá)到峰值487億人，占總?cè)丝诘?48%;屆時(shí)，每3人當(dāng)中就會(huì)有1個(gè)60歲以上的老人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)老年人的消費(fèi)需求是4萬(wàn)億元左右，預(yù)計(jì)2030將增加至13萬(wàn)億元，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。

與此同時(shí)，截止2014年1季度末，全國(guó)68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)高峰，達(dá)到1173萬(wàn)億元;不過(guò)，增速明顯放緩，沖規(guī)模的勢(shì)頭有所遏制。信托的挑戰(zhàn)至少來(lái)自四個(gè)方面，一是大資管時(shí)代來(lái)臨，金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信托的牌照優(yōu)勢(shì)在弱化;二是利率市場(chǎng)化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積，信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也在加大;四是銀監(jiān)會(huì)年內(nèi)99號(hào)文，監(jiān)管日趨嚴(yán)格。各種跡象充分表明信托業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展到了關(guān)鍵時(shí)期，如逆水行舟，不進(jìn)則退。在這樣的情形之下，信托參與養(yǎng)老市場(chǎng)，既是創(chuàng)新業(yè)務(wù)，拓展新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn);又是轉(zhuǎn)型需要，開(kāi)拓藍(lán)海市場(chǎng)。

具體而言，信托參與養(yǎng)老市場(chǎng)，可以從以下路徑入手：

二、養(yǎng)老金信托

所謂養(yǎng)老金信托，是養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)作為信托資產(chǎn)，交給金融信托機(jī)構(gòu)管理和經(jīng)營(yíng)，在職工退休后，能獲得相應(yīng)收益的一種信托形式。由英國(guó)IFSL研究報(bào)告的數(shù)據(jù)走勢(shì)顯示，2010年全球養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到311萬(wàn)億美元;其中，美國(guó)擁有1889萬(wàn)億美元養(yǎng)老基金，占全球的63%。在全球養(yǎng)老基金中，60%以上是獨(dú)立的信托資產(chǎn)，保險(xiǎn)合同資產(chǎn)約為12%。而在我國(guó)，保險(xiǎn)合同資產(chǎn)占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到90%以上，養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置明顯失衡。

信托參與養(yǎng)老金市場(chǎng)，可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”目的。一方面，對(duì)于信托公司而言，參與養(yǎng)老金市場(chǎng)不僅獲得長(zhǎng)期低成本資金的渠道，而且能更好地發(fā)揮自己跨市場(chǎng)投資的優(yōu)勢(shì)，確保養(yǎng)老基金的效益。另一方面，對(duì)于投資者而言，養(yǎng)老基金作為信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財(cái)務(wù)狀況惡化甚至破產(chǎn)的影響，從而確保養(yǎng)老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財(cái)?shù)母呤找媾c低風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，我國(guó)個(gè)人賬戶養(yǎng)老金由財(cái)政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財(cái)政記賬利息，以致養(yǎng)老金不斷地縮水。

2013年4月，人社部、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》及《關(guān)于企業(yè)年金養(yǎng)老金產(chǎn)品有關(guān)問(wèn)題的通知》。自此，企業(yè)年金增加了包括商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃、特定資產(chǎn)管理計(jì)劃、股指期貨等投資品種，為企業(yè)年金基金的投資范圍以及創(chuàng)新型“后端集合模式”養(yǎng)老金產(chǎn)品開(kāi)閘。該舉措既是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老金行業(yè)的重大創(chuàng)新突破，也為信托公司參與超過(guò)4800億元的企業(yè)年金市場(chǎng)破除了政策障礙。

三、信托型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金

目前，金融機(jī)構(gòu)中主要是保險(xiǎn)公司在大舉進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設(shè)的“合眾健康谷”，中國(guó)人壽規(guī)劃構(gòu)建的養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”格局等等。保險(xiǎn)公司一方面將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合;另一方面，保險(xiǎn)資金的低成本、長(zhǎng)期性也與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利特點(diǎn)相吻合。

純粹的PE投資者參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資仍屬少數(shù)案例，更多的機(jī)構(gòu)處于籌備或觀望狀態(tài)。2010年12月，美國(guó)摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對(duì)親和源股份有限公司注資1億元，這是國(guó)際PE機(jī)構(gòu)首次投資中國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同年6月，天津首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司――天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司正式掛牌，將發(fā)起、運(yùn)作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。

對(duì)于PE機(jī)構(gòu)而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有吸引力，但其投資價(jià)值仍待考察。首先，老年人消費(fèi)水平仍相對(duì)較低，盡管具有數(shù)萬(wàn)億消費(fèi)市場(chǎng)潛力，但短期內(nèi)能夠取得商業(yè)化成功的投資項(xiàng)目較少;其次，相比于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資周期最長(zhǎng)約十年的PE基金，相對(duì)而言追求的仍是短期回報(bào)，投資周期并不契合;再次，長(zhǎng)期以來(lái)政府部門(mén)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“非產(chǎn)業(yè)化”，難以出現(xiàn)商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對(duì)政策的過(guò)度依賴，也使得作為財(cái)務(wù)投資者的PE機(jī)構(gòu)難以評(píng)估其投資風(fēng)險(xiǎn)。

信托公司可以借鑒PE投資機(jī)構(gòu)，通過(guò)設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金的方式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但是，最大的困惑還是來(lái)自信托公司能否找到類似保險(xiǎn)資金的低成本、長(zhǎng)期資金。

四、養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）

目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優(yōu)點(diǎn)在于快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，缺點(diǎn)在于必須取得土地使用權(quán)、無(wú)法享受優(yōu)惠政策以及后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定收益。自持模式的優(yōu)點(diǎn)是可以通過(guò)配套用地、行政劃撥等手段運(yùn)用以降低土地成本、通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)獲得穩(wěn)定收益，缺點(diǎn)是要求有充裕的現(xiàn)金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以取得上述兩種模式的優(yōu)點(diǎn)、在土地方面采用靈活策略，缺點(diǎn)是要求機(jī)構(gòu)擁有一定的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)能力。

其實(shí)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）可以成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。REITs作為國(guó)際資本市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主流模式，是商業(yè)地產(chǎn)融資與退出的主流工具和平臺(tái)，是上市和發(fā)行債券之外利用資本市場(chǎng)直接融資的重要形式。

養(yǎng)老物業(yè)證券化可以看做是REITs的一種類型。通過(guò)養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）的方式，機(jī)構(gòu)一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。對(duì)于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業(yè)的增值收益。

REITs在美國(guó)、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。在美國(guó)，REITs也是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要的投資商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)2013年前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家是REITs公司。

2009年初，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門(mén)形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，但是一直未能正式啟動(dòng)。國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)之所以遲遲未能發(fā)展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機(jī)制等方面的規(guī)則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關(guān)法律。當(dāng)然，發(fā)展REITs市場(chǎng)，實(shí)際上是在為開(kāi)發(fā)商增加新的融資渠道，有違國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初衷，這也是REITs受限的原因之一。

今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，成為我國(guó)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)REITs。該REITs發(fā)售規(guī)模521億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，被認(rèn)為是我國(guó)第一單準(zhǔn)確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品。

可以預(yù)見(jiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房基于政策支持有望成為推動(dòng)“中式REITs”發(fā)展的著力點(diǎn)。對(duì)于養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發(fā)展為公募形式。

五、信托型“以房養(yǎng)老”

近日，保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開(kāi)展險(xiǎn)資以房養(yǎng)老的試點(diǎn)。其實(shí)早在2007年，北京、上海等地就已率先開(kāi)啟以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。2013年，中國(guó)政府網(wǎng)也《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)開(kāi)展老年人住房反向抵押試點(diǎn)。

“以房養(yǎng)老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國(guó)、加拿大、新加坡、日本等國(guó)都已經(jīng)推行多年。例如，在加拿大，超過(guò)62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在15至30萬(wàn)加元之間，只要老人不搬家、不賣(mài)房，房產(chǎn)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。美國(guó)倒按揭貸款的放款對(duì)象也是62歲以上的老年人，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年美國(guó)65歲以上擁有房產(chǎn)的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。

從前期試點(diǎn)情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)以房養(yǎng)老開(kāi)展并不理想，其中的一個(gè)重要障礙在于“以房養(yǎng)老”與中國(guó)人傳統(tǒng)觀念相悖。在中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，承擔(dān)著安居和傳承的重要任務(wù)，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。

信托公司介入以房養(yǎng)老可以立足信托自身特點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面破題。一是設(shè)計(jì)形式靈活的房屋財(cái)產(chǎn)信托。老人將房產(chǎn)信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養(yǎng)老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領(lǐng)取該房產(chǎn)評(píng)估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產(chǎn)的剩余價(jià)值由其子女來(lái)繼承。

二是針對(duì)有多套房的家庭。近日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已達(dá)到210%，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為224%。信托公司可以專門(mén)針對(duì)這部分客戶設(shè)關(guān)產(chǎn)品，盤(pán)活家庭存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。

三是有換房養(yǎng)老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮(zhèn)中心，隨著城市擴(kuò)容速度加快，市區(qū)雖然有較好的就醫(yī)、生活條件，但是環(huán)境較差，噪聲、塵土污染大，其實(shí)并不適合養(yǎng)老。因此，好多老人希望能搬到環(huán)境優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或者針對(duì)老年人開(kāi)發(fā)的老年住區(qū)。信托公司也可以針對(duì)此類有換房養(yǎng)老需求的老人設(shè)計(jì)專門(mén)產(chǎn)品。

六、養(yǎng)老消費(fèi)信托

所謂養(yǎng)老消費(fèi)信托，就是指信托公司與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，投資者在購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品之后，不是單純地獲得現(xiàn)金收益，而是獲得養(yǎng)老服務(wù)權(quán)益，或者獲得部分現(xiàn)金收益外加養(yǎng)老服

務(wù)權(quán)益。信托公司在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，積累了一大批優(yōu)質(zhì)的高端

客戶，好多客戶自身就有養(yǎng)老服務(wù)的需求，因此，信托公司嘗試開(kāi)發(fā)養(yǎng)老消費(fèi)信托產(chǎn)品，既是服務(wù)高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點(diǎn)。

信托公司可以從兩類客戶入手開(kāi)展養(yǎng)老消費(fèi)信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯(lián)合開(kāi)發(fā)商、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、旅游公司等，為他們提供社區(qū)養(yǎng)老、分時(shí)度假等服務(wù)。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經(jīng)出現(xiàn)失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護(hù)理。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)老人住進(jìn)完全需要護(hù)理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均年齡為82歲，平均入住時(shí)間為3年。針對(duì)這類客戶，信托公司可以聯(lián)合養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過(guò)設(shè)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金等形式共同來(lái)開(kāi)發(fā)其中的高端市場(chǎng)。

信托公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老消費(fèi)信托時(shí)，應(yīng)該注意把控幾個(gè)原則：一是突出信托的金融功能定位。養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)涉及三個(gè)主要角色：投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，信托公司更多擔(dān)任的是作為投資商的金融角色。二是注意發(fā)揮信托的資源整合優(yōu)勢(shì)。信托公司參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該牽頭整合開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、客戶等各類資源，在其中居于主導(dǎo)位置。三是養(yǎng)老消費(fèi)信托產(chǎn)品應(yīng)該具備投資性、流動(dòng)性、服務(wù)性三個(gè)特征。產(chǎn)品帶給客戶除了投資收益與服務(wù)權(quán)益之外，還應(yīng)該具備一定的流動(dòng)性，可繼承、可轉(zhuǎn)讓。四是養(yǎng)老產(chǎn)品可以涵蓋投資、養(yǎng)老、度假以及保險(xiǎn)等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤(pán)試水，逐步介入。養(yǎng)老市場(chǎng)有著廣闊的市場(chǎng)遠(yuǎn)景，但是受到既有觀念、服務(wù)商能力、政策配套等諸多因素限制，發(fā)展現(xiàn)狀并不令人滿意。信托公司一方面應(yīng)該積極布局參與，另一方面也應(yīng)該保持適度謹(jǐn)慎，防止投入與產(chǎn)出的不成比例。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：城市功能；區(qū)域性整體開(kāi)發(fā)；城市綜合體；長(zhǎng)三角地區(qū)

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2010）25-0143-02

一、中國(guó)城市建設(shè)的投融資

2009年長(zhǎng)三角地區(qū)固定資產(chǎn)投資總量占GDP比重達(dá)48%以上，在日本、英國(guó)和意大利等發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程快速發(fā)展期，固定資產(chǎn)投資總量占GDP中的比重也都高于65%。到2020年，長(zhǎng)三角地區(qū)規(guī)劃建成11條軌道交通，總里程將達(dá)到6 849公里，平均路網(wǎng)密度達(dá)到3.07公里/百平方公里，主要城市的城際鐵路密度將達(dá)到東京、巴黎的水平。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在路網(wǎng)密度達(dá)到5公里/百平方公里以上的地區(qū)，城市功能綜合體將出現(xiàn)，可以想象長(zhǎng)三角地區(qū)存在較大的需求缺口。

在區(qū)域化城市建設(shè)中，城市功能綜和體的設(shè)計(jì)、相關(guān)各方的合約評(píng)估難度大、建設(shè)投資期長(zhǎng)、充滿不確定風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于其特殊的公共服務(wù)屬性，資本的準(zhǔn)入問(wèn)題使得投資城市建設(shè)的資本市場(chǎng)較之一般的資本市場(chǎng)更為復(fù)雜。投資泡沫或投資不足是中國(guó)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常交替出現(xiàn)的現(xiàn)象，資本投入不均衡已經(jīng)成為長(zhǎng)期制約中國(guó)城市建設(shè)發(fā)展的“瓶頸”。

1.建設(shè)項(xiàng)目融資渠道狹窄。建設(shè)項(xiàng)目融資渠道單一是目前中國(guó)城市建設(shè)各領(lǐng)域普遍存在的問(wèn)題，銀行信貸與財(cái)政撥款是城市建設(shè)的主要資金來(lái)源。當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí)，政府會(huì)加強(qiáng)對(duì)公共設(shè)施的財(cái)政投入來(lái)吸引私人資本加入，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況趨于好轉(zhuǎn)時(shí)，通過(guò)融資創(chuàng)新，社會(huì)資本很可能出資參與公共設(shè)施建設(shè)，并從加強(qiáng)城市功能綜合體帶來(lái)的整體價(jià)值中獲得利益。相對(duì)而言，利用政府信用擔(dān)保的項(xiàng)目融資模式已不再適用，銀行信貸融資、企業(yè)債券、股票上市融資、及信托融資等融資渠道需要在創(chuàng)新的城市建設(shè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式下發(fā)揮積極作用。

2.建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估難。在現(xiàn)行的投資運(yùn)營(yíng)模式下，政府與開(kāi)發(fā)商在公共建設(shè)部分與商業(yè)建設(shè)部分中的角色界定不清，開(kāi)發(fā)交易協(xié)議內(nèi)容不夠細(xì)化，很容易受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，公共與私有投資的風(fēng)險(xiǎn)都將較大。而商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，從自身市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)，必然要求將貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在一定程度之下，這就需要建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主有穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力，才有可能償付貸款，其中提供一定的資產(chǎn)作為抵押是政府或社會(huì)資本獲取稀缺的銀行貸款的基本要求，然而，政府大規(guī)模舉債并不利于城市建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制。

在項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)有待完善的情況下，政府、開(kāi)發(fā)商、貸款提供方、施工方的投融資成本、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與投資利益不能被清楚地體現(xiàn)出來(lái)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估存在困難。雖然普遍來(lái)看收益率很高，可是具體到某一特定企業(yè)或者項(xiàng)目，高投入并不一定意味著高產(chǎn)出，存在著相當(dāng)程度的不確定性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。而且由于城市建設(shè)項(xiàng)目各相關(guān)方的角色定位缺乏權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)和方法，政府與企業(yè)的合作方式不夠緊密，難以得到貸款銀行的認(rèn)同，除土地抵押外，政府和企業(yè)的其他資產(chǎn)中可以拿出來(lái)作為貸款抵押的屈指可數(shù)。

3.上市道路尚在摸索。在資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資是建設(shè)項(xiàng)目低成本融資的捷徑。隨著萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中糧、中國(guó)建筑紛紛走向A股市場(chǎng)，一些大型國(guó)有企業(yè)在政策引導(dǎo)下紛紛改制重組，積極籌備上市。可是目前城市建設(shè)項(xiàng)目直接上市融資存在一定難度，一方面，承擔(dān)包括基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司多由施工建筑企業(yè)成立，這些項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)思路存在一定的滯后性，項(xiàng)目公司運(yùn)作也不甚規(guī)范，對(duì)于上市以后是否就意味著控制力的削弱，管理層也還存在不同認(rèn)識(shí)，形成了觀念上的障礙。另一方面，項(xiàng)目公司是一類相對(duì)特殊的公司，相應(yīng)也有特殊的監(jiān)管政策，而通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資將受到比較嚴(yán)格的管制，貿(mào)然推進(jìn)項(xiàng)目公司上市融資，企業(yè)在付出高昂代價(jià)的同時(shí)未必能得到滿意的結(jié)果。

4.政府投入存在缺口。以城市綜合體為核心載體的區(qū)域性整體開(kāi)發(fā)模式在長(zhǎng)三角城市建設(shè)發(fā)展中剛剛起步，政府的引導(dǎo)和培育具有決定性作用。雖然近年來(lái)中國(guó)中央及各級(jí)政府已經(jīng)加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的投入力度，可是距離上海兩個(gè)中心建設(shè)、長(zhǎng)三角國(guó)際都市圈建設(shè)的環(huán)境要求還相差甚遠(yuǎn)，即使一些地區(qū)的政府在基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)上的投入一再提高，可對(duì)于提升城市功能、集約化建設(shè)發(fā)展的方向來(lái)說(shuō)，顯得有些步調(diào)不一、重復(fù)浪費(fèi)。此外，目前政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)的投入主要采用專項(xiàng)資金直接注入的形式進(jìn)行，這類基金規(guī)模不大，且使用方向有一定限制，受到各地區(qū)政府的直接控制，并不能調(diào)動(dòng)各投資方的積極性。

支持長(zhǎng)三角地區(qū)功能升級(jí)，增加長(zhǎng)三角地區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)、環(huán)境整治及潛在升級(jí)為城市綜合體的建設(shè)資金投入是未來(lái)的國(guó)策。

5.機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入渠道狹窄。2009年修訂的《保險(xiǎn)法》提出保險(xiǎn)資金允許投資不動(dòng)產(chǎn)和未上市企業(yè)股權(quán)，實(shí)施細(xì)則也即將出臺(tái)，長(zhǎng)三角地區(qū)的城市建設(shè)項(xiàng)目將期盼的目光投向他們。其實(shí)，長(zhǎng)期投資者的投資壓力不小，在追求適度投資收益的同時(shí)又要滿足資產(chǎn)負(fù)債匹配與抗通脹的要求。而要實(shí)現(xiàn)這一投資目標(biāo)需要具備兩個(gè)前提：第一個(gè)前提是投資標(biāo)的具備穩(wěn)定的未來(lái)收益，如收費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公建項(xiàng)目等等；另一個(gè)前提則是經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)，軌道交通旁邊的城市組合體項(xiàng)目必然形成優(yōu)于單個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)，從而有效放大股權(quán)資本的杠桿作用，為長(zhǎng)期投資者獲得理想的回報(bào)。

人民幣股權(quán)基金已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)股權(quán)基金的下一步發(fā)展方向，但由于國(guó)內(nèi)掌握大量投資資金的機(jī)構(gòu)投資者受到種種投資約束，使得國(guó)內(nèi)股權(quán)基金的發(fā)展受到了極大的阻礙。

二、國(guó)外城市建設(shè)投資情況簡(jiǎn)介

1.投資主體的多元性。澳大利亞的區(qū)域化開(kāi)發(fā)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)之一在于通過(guò)發(fā)展股權(quán)基金實(shí)現(xiàn)了投資主體的多元性，通過(guò)私募設(shè)立基金，可以是更多的資本參與投資城建項(xiàng)目，而且運(yùn)營(yíng)一定年限后可以上市轉(zhuǎn)為公募，這激起各種類型投資者的極大興趣。目前澳大利亞投資基金總量已經(jīng)超過(guò)10400億澳元（大約1 733億美元），近十五年來(lái)的年度復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)11％，其中上市基金總量達(dá)到2 000億澳元。

2.融資方式的多樣性。英國(guó)對(duì)企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)行“政府配比利潤(rùn)”，即如果建筑企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施、公建類項(xiàng)目，政府將給予企業(yè)一定比例的返稅及利潤(rùn)補(bǔ)貼，為這項(xiàng)投資的質(zhì)量和順利建成打上“雙保險(xiǎn)”。而且政府則對(duì)企業(yè)投資規(guī)模大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目給予更多利潤(rùn)回饋。實(shí)踐證明，這一政策明顯地推動(dòng)了英國(guó)的城市化建設(shè)事業(yè)。

3.投資具有良好的法治環(huán)境。日本城市化建設(shè)快速發(fā)展的一個(gè)根本原因在于：法律法規(guī)健全，通過(guò)金融法律法規(guī)對(duì)社會(huì)資本、股權(quán)投資的投資做出了明細(xì)規(guī)定，通過(guò)國(guó)土綜合開(kāi)發(fā)法，將城市的綜合發(fā)展（長(zhǎng)期）規(guī)劃與都市圈發(fā)展相統(tǒng)一，使得城市建設(shè)投資在法治的環(huán)境下有序地發(fā)展。

三、中國(guó)城市建設(shè)的近期發(fā)展趨勢(shì)

1.城市建設(shè)投融資運(yùn)行模式不斷優(yōu)化，與資本市場(chǎng)開(kāi)始全面接軌。2010年將因長(zhǎng)三角城市建設(shè)與資本市場(chǎng)的全面接軌而在中國(guó)城市化發(fā)展史上記下醒目的一筆。早在2007年末出臺(tái)的《產(chǎn)業(yè)投資基金指導(dǎo)意見(jiàn)》，就已在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，以資本為紐帶，深化投融資體制改革，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。2008年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》中進(jìn)一步明確提出“加強(qiáng)對(duì)社會(huì)資金的鼓勵(lì)和引導(dǎo)，拓寬民間投資領(lǐng)域，吸引更多社會(huì)資金參與政府鼓勵(lì)項(xiàng)目”，依靠資本市場(chǎng)來(lái)確保城市建設(shè)健康發(fā)展已成為各界的共識(shí)。與此同時(shí)，中國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)建設(shè)的升級(jí)及變化趨勢(shì)（多點(diǎn)并重、多層次經(jīng)濟(jì)圈、制造業(yè)基地等），也拓展了原有的城市建設(shè)投融資模式，為城市建設(shè)發(fā)展基金的設(shè)立和運(yùn)行準(zhǔn)備好了條件。

2009年11月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行與西安市人民政府共同成立西安開(kāi)元城市發(fā)展基金，重點(diǎn)支持當(dāng)?shù)匾?guī)劃的城市建設(shè)和區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目。這是全國(guó)首個(gè)城市發(fā)展基金，是對(duì)城市發(fā)展融資新模式的積極探索，受到了各界高度關(guān)注。基金規(guī)模為首期30億元人民幣，投資范圍主要為以曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)等與城市發(fā)展相關(guān)的項(xiàng)目。

2010年2月，南昌市政府與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行下屬的國(guó)開(kāi)金融公司簽訂了《南昌開(kāi)元城市發(fā)展基金合作投資框架協(xié)議書(shū)》，標(biāo)志著中國(guó)首個(gè)低碳與城市發(fā)展基金落戶南昌。基金的設(shè)立，將重點(diǎn)加大對(duì)南昌市產(chǎn)業(yè)培育和民生改善的投資，著力推動(dòng)南昌市重點(diǎn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)；將整合社會(huì)資源，逐步協(xié)調(diào)區(qū)域關(guān)系并促進(jìn)各種類型區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局和空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

隨著股權(quán)交易市場(chǎng)的逐步暢通，不僅為已具備相當(dāng)規(guī)模的城市綜合體開(kāi)發(fā)提供了新的融資渠道，同時(shí)也為參與城市建設(shè)項(xiàng)目投資的投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了新的退出渠道，從而為低收益、長(zhǎng)周期的城建項(xiàng)目獲得更多的股權(quán)投資創(chuàng)造良好的條件，帶動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)與建筑業(yè)整體走向良性循環(huán)。

2.城市建設(shè)項(xiàng)目的融合穩(wěn)步推進(jìn)，新內(nèi)容新模式不斷涌現(xiàn)。近年來(lái)，盡管房地產(chǎn)類項(xiàng)目建設(shè)飛速發(fā)展，但長(zhǎng)三角城市功能升級(jí)始終指向“城市綜合體”的方向。雖然城市建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目由于投資收益差距大的原因，長(zhǎng)時(shí)間來(lái)未能使資本市場(chǎng)與城建項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)順利融合，但城市運(yùn)營(yíng)商模式在建筑企業(yè)的運(yùn)行，已成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。

BT、BOT、資產(chǎn)證券化等各種新投融資模式的出現(xiàn)，政府、開(kāi)發(fā)商、企業(yè)和投資者通過(guò)積極創(chuàng)新各種融資渠道，不斷挖掘熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使此類項(xiàng)目成為外部資金參與城市建設(shè)的重要切入點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：