物權(quán)法和土地法范文

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篇1

一、土地使用權(quán)的法律特征

土地使用權(quán)從法律層面釋義，是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。使用土地的單位或個(gè)人，按法定程序辦理土地使用權(quán)的申請(qǐng)、登記、發(fā)證等手續(xù)后，享有法定的使用權(quán)利。使用人的權(quán)利因根據(jù)法律或合同規(guī)定產(chǎn)生，必須在法律或合同規(guī)定的范圍內(nèi)行使該權(quán)利。土地使用權(quán)的法律權(quán)能如下：（一）土地使用權(quán)的占有權(quán)能。包括土地使用權(quán)的劃撥、出讓、繼承。（二）土地使用權(quán)的使用權(quán)能。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)的土地使用權(quán)能。（三）土地使用權(quán)的收益權(quán)能。包括土地上的孳息、土地使用權(quán)出讓金、租金。（四）土地使用權(quán)的處分權(quán)能。使用權(quán)的處分權(quán)能有別于所有權(quán)之處分權(quán)能，其范圍包括在出讓、轉(zhuǎn)讓合同有效期限內(nèi)所為之土地使用權(quán)的設(shè)定抵押權(quán)、設(shè)定質(zhì)權(quán)、設(shè)定典權(quán)、土地使用權(quán)的抵押證券化、土地使用權(quán)的信托制度、土地使用權(quán)的空間利用。土地使用權(quán)派生于土地所有權(quán)，具有物權(quán)特性。土地使用權(quán)具有如下的法律特征：

1.土地使用權(quán)是一種民事權(quán)利。使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地享有的占有、使用和收益，并排斥他人干涉的權(quán)利。這種權(quán)利內(nèi)容具有特定性，土地使用可分為一般使用和特定使用。一般使用是指人們共有的權(quán)利，只要沒(méi)有明文禁止，并且不損害土地使用權(quán)人利益，任何人有權(quán)使用該土地。例如，使用公路、道路作為通行之用。土地除一般使用外，還有因一定目的而使用，例如建設(shè)用地和生產(chǎn)用地必須依法辦理法定手續(xù)，取得該項(xiàng)權(quán)利后才能使用。故筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)可以分為因租賃關(guān)系取得，或以借貸合同方式取得；又土地使用權(quán)依據(jù)法律規(guī)定經(jīng)登記程序取得者，產(chǎn)生對(duì)抗第三人之效力，屬物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含占有、使用、收益處分權(quán)能，所有人與使用人間的法律關(guān)系受物權(quán)法調(diào)整。故依其取得權(quán)利之態(tài)樣可知使用權(quán)為一種民事權(quán)利。

2.土地使用權(quán)具有物權(quán)特性。物權(quán)是指直接支配某特定物而享受其利益的權(quán)利，土地使用人依法取得使用權(quán)能，享有使用所創(chuàng)造的利益，所以土地使用權(quán)本質(zhì)上符合物權(quán)特性。土地使用權(quán)的價(jià)值需設(shè)定在他人所有權(quán)之上而實(shí)現(xiàn)，屬于民法中他物權(quán)性質(zhì)；又使用人取得該項(xiàng)權(quán)能的目的乃為體現(xiàn)土地的使用、收益內(nèi)容，此為用益物權(quán)性質(zhì)。故合法取得的國(guó)有土地占有、使用、收益權(quán)能，并受法律保護(hù)，任何單位或個(gè)人不得妨礙或侵犯，此乃具有排他性。（注：佟柔主編：《中國(guó)民法》，法律出版社1990年11月版，第271頁(yè)。）

3.土地使用權(quán)人是特定的主體。依據(jù)國(guó)有土地的分類分別規(guī)定不同使用者，如城市建設(shè)用地的土地使用權(quán)主體為國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)法人（包括全民所有制與集體所有制法人、中外合資企業(yè)、合作企業(yè)及外資企業(yè)法人）、事業(yè)單位等經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的使用者。

4.土地使用權(quán)具有衍生性。所謂土地使用權(quán)的衍生性，是指使用權(quán)能來(lái)自他人所有權(quán)的分割。即指所有權(quán)人在不喪失所有，將所有權(quán)的一部分權(quán)能暫時(shí)或長(zhǎng)久地讓渡與他人。衍生性又稱為從屬性，意指土地使用權(quán)的發(fā)生需要所有權(quán)人釋出土地使用權(quán)的意思，依照法律規(guī)定的程序，對(duì)特定相對(duì)人授予土地使用權(quán)的單方行為或者契約行為。例如，土地的有償出讓，土地使用權(quán)的從屬性乃表現(xiàn)在使用權(quán)人負(fù)有一定的義務(wù)。例如，合理利用土地的義務(wù)，不得任意改變土地用途的義務(wù)。

5.土地使用權(quán)雖為衍生權(quán)利但應(yīng)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性質(zhì)。土地使用人基于一定利益使用土地時(shí)應(yīng)有永續(xù)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃，因土地使用權(quán)源自土地所有權(quán)，要求使用人合理化管理利用國(guó)土，法律應(yīng)設(shè)定一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的土地使用期限，如果使用期不長(zhǎng)，使用權(quán)不穩(wěn)定，使用者必然產(chǎn)生投機(jī)行為，不利于土地使用的客觀要求。其次，法律規(guī)定土地使用權(quán)長(zhǎng)期穩(wěn)定，外商或企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行長(zhǎng)久生產(chǎn)資料或工業(yè)設(shè)施投資的意愿較高，以利國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地使用權(quán)期限太短容易產(chǎn)生下列缺點(diǎn)：（注：王衛(wèi)國(guó)著：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，第146頁(yè)； 樓建波：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易中若干問(wèn)題的法律探討》，載魏振瀛、王貴國(guó)主編：《市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與法律》，北京大學(xué)出版社1995年版，第146—150頁(yè)；趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，第97—98頁(yè)。）（1 ）造成土地投資者利潤(rùn)報(bào)酬低，影響土地使用權(quán)出讓價(jià)格和建筑物的市場(chǎng)交易價(jià)格；（2）土地使用年限若短于建筑物存在年限， 造成建筑物所有人的產(chǎn)權(quán)喪失依附，土地所有人無(wú)償取得他人建筑物所有權(quán)，有違公平原則；（3）容易抑制用地人的投資積極性， 不符合保護(hù)建筑物所有權(quán)以鼓勵(lì)建設(shè)投資的立法本意。

二、由土地使用權(quán)與其他物權(quán)的關(guān)系分析大陸土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

然而究竟何為土地使用權(quán)？是一種債權(quán)或物權(quán)？這些問(wèn)題在過(guò)去以國(guó)家單一所有權(quán)形成的財(cái)產(chǎn)法領(lǐng)域中，法學(xué)界對(duì)“物權(quán)”概念避而不談，1986年《民法通則》第5 章以“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”為名，仍未用“物權(quán)”一詞，造成物權(quán)的法律關(guān)系無(wú)法可依。如依據(jù)傳統(tǒng)物權(quán)法概念，土地乃是受物權(quán)法規(guī)范的重要對(duì)象之一，《民法通則》第80條規(guī)定，“國(guó)家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以依法由集體所有制單位使用，國(guó)家保護(hù)他的使用、收益的權(quán)利；使用單位有管理、保護(hù)、合理利用的義務(wù)。土地不得買(mǎi)賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。”從條文內(nèi)容分析，除提到承認(rèn)土地所有權(quán)外，很難確定“土地使用”是否為一種權(quán)利？基于這種法無(wú)明文的狀況，又其他國(guó)家的物權(quán)法沒(méi)有土地使用權(quán)的概念可為引鑒，大陸《物權(quán)法》尚未頒布之前，欲闡明土地使用的權(quán)能與相關(guān)法律關(guān)系時(shí)，學(xué)者考慮因土地使用權(quán)為具有中國(guó)大陸特色，為求結(jié)合各地實(shí)踐，應(yīng)從不同學(xué)科領(lǐng)域研究分析土地使用權(quán)的內(nèi)涵。民法學(xué)者借鑒與土地有關(guān)的立法，如《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等部門(mén)法加以界定；亦有學(xué)者借鑒傳統(tǒng)物權(quán)法立法原則與物權(quán)體系理論闡述土地使用權(quán)法律性質(zhì)；而土地經(jīng)濟(jì)學(xué)者則以土地管理、利用與地租關(guān)系討論其目的與作用。學(xué)者有論《土地使用權(quán)》為地上權(quán)、自主物權(quán)、特殊的用益物權(quán)等觀點(diǎn)，筆者將土地使用權(quán)與傳統(tǒng)物權(quán)法中性質(zhì)相近的地上權(quán)觀念做一比較法方式的論證。

（一）土地使用權(quán)的土地法律關(guān)系

討論土地使用權(quán)法律性質(zhì)的同時(shí)，我們應(yīng)該明了土地法律關(guān)系的內(nèi)涵，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的法律規(guī)范是土地使用關(guān)系產(chǎn)生的前提。所謂土地法律關(guān)系是一種特殊類型的、具體的、由土地法律規(guī)范調(diào)整而具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系。土地公有制下，人們?cè)谕恋胤申P(guān)系的活動(dòng)范圍比較窄，不可能如其他民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，有較大的個(gè)人意志自由，不能任意與他人形成一定的法律關(guān)系，只能在土地法律規(guī)范允許范圍內(nèi)，按照自己的意志與他人結(jié)成某種土地法律關(guān)系，這種個(gè)人意志的屬性是從屬于法律的屬性，如土地使用的法律關(guān)系受土地公有制、土地資源的有限性和后備資源不足等客觀狀況所制約，這是它不同于一般法律關(guān)系之處。土地法律關(guān)系的發(fā)生、變更和消滅都受國(guó)家控制的法律特征，（注：林增杰、沈守愚主編《土地法學(xué)》，第42—44頁(yè)。）土地使用權(quán)立法目的應(yīng)該實(shí)現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)一管理全國(guó)土地的職能，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，達(dá)到保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地的目的。從土地法律關(guān)系的特征分析，配合現(xiàn)階段相關(guān)的《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》與《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，應(yīng)可明確土地使用權(quán)為土地法律關(guān)系一環(huán)，為特殊的土地物權(quán)類型，受物權(quán)法調(diào)整。

（二）從土地使用權(quán)與地上權(quán)的關(guān)系論其法律定位

土地使用權(quán)是指國(guó)家、公民或法人依法對(duì)國(guó)有土地占有、使用、收益與處分，并排斥他人干涉的權(quán)利。地上權(quán)概念來(lái)自羅馬法，公有土地不能出賣，國(guó)家和政府將其出租給市民建筑房屋，以獲得經(jīng)濟(jì)利益。故地上權(quán)指支付地租，利用他人的土地建筑房屋而使用的權(quán)利。兩者對(duì)于利用他人土地的形式極為相似，有人認(rèn)為土地使用權(quán)就是傳統(tǒng)物權(quán)法上的地上權(quán)；有人認(rèn)為土地使用權(quán)與地上權(quán)存在相當(dāng)大的差異，不能認(rèn)為土地使用權(quán)就是地上權(quán)；亦有學(xué)者認(rèn)為土地使用權(quán)的范圍較地上權(quán)廣泛，地上權(quán)不能涵蓋大陸土地使用權(quán)的法律特征。我們?cè)噲D先分析地上權(quán)的內(nèi)涵，歸納學(xué)者之間的意見(jiàn)，再提出結(jié)論。

羅馬法將地上權(quán)視為他物權(quán)，地上權(quán)有如下幾項(xiàng)特征：（1 ）地上權(quán)為使用他人土地的一種用益物權(quán)。（注：史尚寬著：《物權(quán)法論》第172頁(yè)。錢(qián)明星著：《物權(quán)法原理》第294頁(yè)。謝在全著：《民法物權(quán)論》第422頁(yè)。）因設(shè)定地上權(quán)，土地所有人所有權(quán)即受限制， 所以又稱定限物權(quán)。地上權(quán)，究為使用他人土地為目的的權(quán)利？抑為欲在他人土地上有建筑物所有權(quán)而設(shè)的權(quán)利？歐洲各國(guó)視土地上定著物為土地的構(gòu)成部分，地上權(quán)為“地上物屬于土地原則”例外。認(rèn)為地上權(quán)的性質(zhì)乃著重在地上定著物所有權(quán)，地上權(quán)為在他人土地上有附著物所有權(quán)而使用他人土地，是一種間接權(quán)利。（注：黃右昌著：《民法詮解》（物權(quán)編上冊(cè)）第231頁(yè)。反之， 日本民法以其建物與基地乃是個(gè)別獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，建筑物并不是土地之構(gòu)成部分，不為土地使用權(quán)所吸收，建筑物以外的工作物或竹木，若依有權(quán)限人之行為使附合于土地上時(shí)，亦不為土地使用權(quán)所吸收，其所有權(quán)仍屬該有權(quán)限人所有。）地上權(quán)不因工作物或竹木滅失而消滅，且地上權(quán)范圍不以建筑物或其他工作物等所占用土地為限，亦即周圍附屬地如房屋的庭院或空地等，如在設(shè)定范圍內(nèi)，亦存在地上權(quán)。（注：參考臺(tái)灣48年臺(tái)上字28號(hào)判例。）（2 ）地上權(quán)以有建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。地上權(quán)的使用人基于何種目的使用他人土地，各國(guó)立法例并不一致。羅馬法在土地私有制下，為保護(hù)房屋建筑物所有人權(quán)利為目的創(chuàng)設(shè)地上權(quán)制度，故地上權(quán)乃為有建筑物為目的而設(shè)定。（3）地上權(quán)人對(duì)其建筑物或其他工作物享有使用、 收益、處分的權(quán)利。地上權(quán)人享有的權(quán)利包括使用收益權(quán)、相鄰權(quán)、部分處分權(quán)，（注：錢(qián)明星先生著：《物權(quán)法原理》，第301—303頁(yè)。謝在全著：《民法物權(quán)論（上冊(cè)）》第439—445頁(yè)。）其詳細(xì)內(nèi)容分述如下：①使用收益權(quán)。地上權(quán)人最重要的權(quán)利就是使用土地，使用權(quán)的范圍由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，使用人必須依其約定在登記的范圍內(nèi)利用之，例如土地使用合同約定地上權(quán)人使用權(quán)范圍及于土地之上下空間，但是當(dāng)事人可以約定其地上權(quán)以地下、地表或空中的一定范圍為限的利用。（注：臺(tái)灣學(xué)者通說(shuō)，認(rèn)為所謂“使用”應(yīng)從廣義解釋，包含收益之權(quán)利。地上權(quán)人自己不使用土地而將土地轉(zhuǎn)租他人收取租金，若當(dāng)事人間無(wú)反對(duì)約定或無(wú)將該項(xiàng)限制登記在案，這種租金收入仍為地上權(quán)人的使用權(quán)限。參考臺(tái)灣最高法院判例32年上字第124號(hào)判決。 ）②相鄰權(quán)。相鄰權(quán)系指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（注：王利明、郭明瑞、方流芳合著：《民法新論（下）》，第123頁(yè)的定義。 ）法律所規(guī)定相鄰關(guān)系旨在調(diào)和土地使用人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故地上權(quán)人應(yīng)遵守該權(quán)利行使。依據(jù)《民法通則》規(guī)定相鄰關(guān)系種類主要有：（a）因土地、山嶺、森林、 草原等自然資源的使用或所有而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（b）因宅基地使用而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（c）因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（d）因排污水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（e）因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。（f）因修建筑物發(fā)生的相鄰關(guān)系。（注：孫憲忠著：《國(guó)有土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)法論》第160—161頁(yè)。佟柔主編：《中國(guó)民法》，第294—297頁(yè)。劉心穩(wěn)主編《中國(guó)民法學(xué)研究述評(píng)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年12月版，第447頁(yè)。 ）臺(tái)灣民法第774條至795條規(guī)定所有權(quán)的相鄰關(guān)系，適用的對(duì)象限于所有人之間、地上權(quán)人之間、永佃權(quán)人之間、典權(quán)人之間以及該物權(quán)人與其土地所有人之間。包括鄰地?fù)p害防免相鄰關(guān)系（經(jīng)營(yíng)土地上工業(yè)者預(yù)防損害發(fā)生、氣響侵入的禁止、地基建筑產(chǎn)生的損害預(yù)防、工作物的危險(xiǎn)預(yù)防）、用水排水的相鄰關(guān)系、鄰地使用的相鄰關(guān)系（管線安設(shè)、鄰地通行）、越界建筑的相鄰關(guān)系。③權(quán)利處分權(quán)。地上權(quán)為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)，原則上地上權(quán)人能自由處分其權(quán)利。依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，地上權(quán)人在法定限制內(nèi)，對(duì)于劃撥的土地使用權(quán)可以行使轉(zhuǎn)讓、抵押、出租權(quán)利。參考臺(tái)灣民法第838條規(guī)定“地上權(quán)人， 得將其權(quán)利讓與他人，但契約另有訂定或另有習(xí)慣者，不在此限。”④取得地上物的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償權(quán)。地上權(quán)人在土地上建造的建筑物、附著物或其他工作物，其所有權(quán)依法應(yīng)歸地上權(quán)人所有。⑤拋棄權(quán)。地上權(quán)人在法定允許條件下得本于財(cái)產(chǎn)權(quán)自由處分原則，享有拋棄權(quán)。但無(wú)償?shù)厣蠙?quán)與有支付地租的地上權(quán)，不得任意拋棄（參考臺(tái)灣民法第834與835條規(guī)定）。然拋棄權(quán)行使所產(chǎn)生地上物歸屬問(wèn)題，如何解決，目前尚無(wú)明文規(guī)定，參考臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上《非公用土地設(shè)定地上權(quán)處理要點(diǎn)》規(guī)定，地上權(quán)存續(xù)期間50年屆滿后，地上物無(wú)償移轉(zhuǎn)為公有。這項(xiàng)規(guī)定產(chǎn)生一些社會(huì)問(wèn)題，（注：鄭明安著：《國(guó)有土地使用權(quán)制度之研究》，第82頁(yè)。）所有權(quán)人在地上權(quán)屆滿前幾年，不愿意維護(hù)或整修，屆時(shí)政府收回的恐怕只是無(wú)剩余價(jià)值的地上物，尤其地上物是位于市區(qū)精華地段的住宅，很可能最后幾年地上權(quán)人不愿維護(hù)地上物，可能會(huì)采取以便宜價(jià)錢(qián)將房屋賣給低收入戶，原本等待政府救助的低收入戶們，在面臨無(wú)家可歸的情況下，政府如何采取強(qiáng)制措施將建物收回恐怕也是難題，對(duì)于這些衍生的社會(huì)問(wèn)題都是未能妥善研擬其他配套措施所致。（4 ）地上權(quán)通常定期支付地租，然不以支付地租為必要，地租不是地上權(quán)的成立要件。因地上權(quán)的設(shè)定可以有償也可以無(wú)償，故支付地租與否不是成立地上權(quán)的要件。

（三）論地上權(quán)與土地使用權(quán)關(guān)系

地上權(quán)指在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木為目的，而使用其土地的權(quán)利。土地使用權(quán)指國(guó)有土地依法無(wú)償劃撥或有償出讓、轉(zhuǎn)讓給非所有人使用，使用人以有建筑物、附著物或工作物為目的，使用他人土地的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，這種權(quán)利基于所有權(quán)與使用權(quán)分離原則所生，與傳統(tǒng)地上權(quán)由所有權(quán)衍生出來(lái)的權(quán)利不同。《民法通則》中沒(méi)有使用“地上權(quán)”，也無(wú)明確規(guī)定“土地使用權(quán)”在法律上地位為何，造成《民法通則》與《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“土地使用權(quán)”與《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理法》的“宅基地使用權(quán)”概念混淆不清。土地使用權(quán)在各國(guó)的物權(quán)法中未列為物權(quán)種類，一般將認(rèn)為“土地使用”是土地所有權(quán)部分權(quán)能的名詞表徵，從實(shí)踐情況上，出現(xiàn)不易區(qū)分是所有權(quán)能的“使用權(quán)能”，還是作為用益物權(quán)的“使用權(quán)”。（注：史浩明撰：《用益物權(quán)制度研究》，《江蘇社會(huì)科學(xué)》，1996年第6期，第14—17頁(yè)。）學(xué)者從使用權(quán)內(nèi)涵、司法實(shí)踐與通說(shuō)見(jiàn)解等不同角度，討論土地使用這個(gè)抽象概念的法律地位與性質(zhì)，并厘清與地上權(quán)的關(guān)系。學(xué)者認(rèn)為用“土地使用權(quán)”乃因其已經(jīng)沿用多時(shí)，其實(shí)該稱呼不具嚴(yán)謹(jǐn)性、一般性與科學(xué)性。故從學(xué)者們提出有關(guān)土地使用權(quán)性質(zhì)的文章，有多種不同的觀點(diǎn)，也影響日后制訂大陸物權(quán)法制度的論證。有的認(rèn)為土地使用的權(quán)利應(yīng)稱為“房地產(chǎn)物權(quán)”，主張產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵已經(jīng)擴(kuò)展至所有權(quán)范圍與財(cái)產(chǎn)他物權(quán)，指法律賦予人們對(duì)財(cái)產(chǎn)依法直接管理、支配并享受其利益，排斥他人干涉的權(quán)利，包括所有權(quán)以及從所有權(quán)中分離出來(lái)的相對(duì)獨(dú)立地役權(quán)、地上權(quán)（包括房地產(chǎn)使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)）、抵押權(quán)、典權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等他物權(quán)。（注：林增杰、張紅合撰：《中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度》，《房地產(chǎn)論文集》，中國(guó)人民大學(xué)出版社1995年6 月版，第131—139頁(yè)。金儉撰：《試論建立與完善我國(guó)房地產(chǎn)物權(quán)制度》，《南京社會(huì)科學(xué)》1996年第2期，第21頁(yè)。 ）有學(xué)者主張以用益物權(quán)包括“土地使用”概念，以傳統(tǒng)民法“地上權(quán)”為架構(gòu)，限縮使用權(quán)的內(nèi)容為國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地使用權(quán)。（注：屈茂輝撰：《地上權(quán)若干理論問(wèn)題研究》，《湖南師范大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)》，1995年 月，第15頁(yè)。張雙根、張學(xué)哲合撰：《論我國(guó)土地物權(quán)制度》，《中國(guó)土地科學(xué)》第11卷第3期，1997年5月，第8頁(yè)。 王蘭萍撰：《論我國(guó)土地使用權(quán)與用益物權(quán)》，《山東師大學(xué)報(bào)》，1997年2月，第29頁(yè)。）有學(xué)者認(rèn)為法律規(guī)定沒(méi)有明確地上權(quán)這種物權(quán)形式， 然其內(nèi)容承認(rèn)地上權(quán)制度存在，但名稱上不需拘泥用地上權(quán)。（注：王美娟、楊幼敏合撰《土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)和改革》。郭明瑞撰：《論土地使用權(quán)的幾個(gè)法律問(wèn)題》，《中國(guó)民法經(jīng)濟(jì)法理論問(wèn)題研究》，法律出版社1991年3月版。）有學(xué)者主張土地使用的概念就是地上權(quán)，認(rèn)為土地使用權(quán)一般意義上是指法人、公民在國(guó)家、集體的土地上營(yíng)造建筑物或種植林木，并取得該地上物所有權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國(guó)家或集體所有，確認(rèn)所有人與使用人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也就是地上權(quán)的法律特征，應(yīng)將地上權(quán)制度做為一種物權(quán)在民法中做系統(tǒng)的規(guī)定。（注：錢(qián)明星著：《物權(quán)法原理》，第293—295頁(yè)。楊立新、尹艷合撰：《我國(guó)他物權(quán)制度的重新構(gòu)造》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》1995年第3期，第87頁(yè)。）筆者僅將幾種代表性的看法分述如后作為參考。

1.土地使用權(quán)與地上權(quán)存在重大差異，主張以地上權(quán)涵蓋之。（注：此說(shuō)者有，史浩明撰：《我國(guó)民法物權(quán)制度的完善立法》、《關(guān)于建立我國(guó)物權(quán)法物權(quán)體系的思考》，《青海社會(huì)科學(xué)》1994年第1期。 《用益物權(quán)制度研究》，《江蘇社會(huì)科學(xué)》。崔建遠(yuǎn)著：《我國(guó)物權(quán)法應(yīng)選取的結(jié)構(gòu)原則》，《法制與社會(huì)發(fā)展》（長(zhǎng)春），1995年第3期。 房紹坤、丁海湖、張洪偉合撰：《用益物權(quán)三論》，《中國(guó)法學(xué)》1996年第2期。）從《民法通則》與眾多的行政法規(guī)中并未明確地上權(quán)制度，但不容諱言，土地使用權(quán)與地上權(quán)有某些相近之處。然而大陸土地使用權(quán)因具有特定的社會(huì)意義和歷史條件，所以立法上不宜以地上權(quán)取代土地使用權(quán)的概念，二者之間存在一些差異，例如，兩者建立的基礎(chǔ)不同。地上權(quán)乃在土地私有制下發(fā)展出來(lái)使用他人土地之權(quán)，而土地使用權(quán)乃建立在國(guó)有土地上設(shè)立使用權(quán)能。又如地上權(quán)的目的與土地使用權(quán)不同。前者依據(jù)“地上物屬土地所有人”原則，地上權(quán)乃以在他人土地上有建筑物、其他工作物或竹木為目的，未明文設(shè)定范圍。土地使用權(quán)目前僅限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓，使用人用于對(duì)土地開(kāi)發(fā)、利用與經(jīng)營(yíng)，其范圍較地上權(quán)小。二者設(shè)定權(quán)利的社會(huì)作用不同。在大陸法系地上權(quán)設(shè)定乃為使用他人土地為目的，不具有實(shí)現(xiàn)土地民事流轉(zhuǎn)功能。土地使用權(quán)乃是土地使用制度由無(wú)償轉(zhuǎn)向有償使用改革的結(jié)果，為土地市場(chǎng)的對(duì)象可以產(chǎn)生流轉(zhuǎn)功能。（注：王衛(wèi)國(guó)著：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，第150—151頁(yè)。）地上權(quán)人可以于無(wú)約定或無(wú)法律禁止情形自由拋棄或撤銷地上權(quán)。土地使用權(quán)人必須依照合同約定或法律規(guī)定使用土地，若土地使用人無(wú)故不經(jīng)營(yíng)土地，國(guó)家主管機(jī)關(guān)可給予一定處罰直到無(wú)償收回為止。故法律規(guī)定的宅基地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、中外合資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)，在性質(zhì)上都屬于地上權(quán)的內(nèi)容。筆者認(rèn)為此說(shuō)容易使人誤認(rèn)地上權(quán)乃有別于長(zhǎng)久使用的土地使用權(quán)內(nèi)容，而且地上權(quán)的發(fā)生是從土地私有的社會(huì)體制中發(fā)展出的，然大陸土地使用權(quán)乃為解決土地公有制下合理利用國(guó)家土地的用地構(gòu)想，是否可以地上權(quán)取代土地使用權(quán)殊值斟酌。

2.土地使用權(quán)與地上權(quán)范圍重疊，不宜另行規(guī)定地上權(quán)制度。（注：王利明著：《民商法理論與實(shí)踐》，《物權(quán)法中的重大疑難問(wèn)題探討》，吉林人民出版社，1996年12月版，第368—370頁(yè)。陳小君撰：《論傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)及其現(xiàn)實(shí)意義》，《中南政法學(xué)院學(xué)報(bào)》，1995年第4期。）學(xué)者認(rèn)為，土地使用權(quán)保護(hù)的客體較地上權(quán)廣， 地上權(quán)限于土地本身，土地使用權(quán)包括草原、森林等自然資源的使用權(quán)利。另一方面根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的土地使用權(quán)與地上權(quán)比較。使用人有權(quán)開(kāi)發(fā)、利用城市土地，土地使用權(quán)也能依法在使用年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或用于其他經(jīng)濟(jì)效益。地上權(quán)人使用他人的土地，依法也可以抵押、出租，故其內(nèi)容與土地使用權(quán)極為相似，若在法律上另行規(guī)定地上權(quán)，容易造成重復(fù)。筆者認(rèn)為，本說(shuō)的結(jié)論乃保留歷史沿革，以土地使用權(quán)做為一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)，為獨(dú)立的物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利內(nèi)容，立法上應(yīng)可采納。

3.主張以用益物權(quán)（限制物權(quán)或他物權(quán)）為名，將地上權(quán)與土地使用權(quán)分別列為物權(quán)種類。（注：陳華彬撰：《我國(guó)民法物權(quán)立法的基本體系》，《河北法學(xué)》1991年第6期。 劉士國(guó)主編：《中國(guó)民法要論》，遼寧大學(xué)出版社，1992年版，第298頁(yè)。 ）筆者認(rèn)為發(fā)揮土地使用權(quán)的作用乃必須承認(rèn)具有用益性質(zhì)，然地上權(quán)與土地使用權(quán)有部分重疊的內(nèi)涵，若同時(shí)并列為物權(quán)種類，容易產(chǎn)生適用的爭(zhēng)議，造成大陸物權(quán)種類過(guò)于龐雜。

4.主張土地使用權(quán)乃大陸物權(quán)種類特色，沒(méi)有必要與地上權(quán)比較。（注：王衛(wèi)國(guó)著：《中國(guó)土地權(quán)利研究》第150—151頁(yè)。）學(xué)者認(rèn)為土地使用權(quán)是大陸土地權(quán)利體系中基本的組成要件，擔(dān)負(fù)著重要的職能，是地上權(quán)不能比擬的。土地使用權(quán)制度的形成乃在特定歷史條件下成就的，是社會(huì)主義土地制度發(fā)展和改革的產(chǎn)物，雖然某些方面土地使用權(quán)與地上權(quán)有類似之處，但不表示其本質(zhì)一致，也非引進(jìn)地上權(quán)制度才改造成的土地使用制度，故沒(méi)有必要參照地上權(quán)制度。筆者認(rèn)為大陸土地使用權(quán)系為獨(dú)創(chuàng)，在方法上應(yīng)該運(yùn)用不同法律體系功能比較的架構(gòu)。本說(shuō)提出一個(gè)新的思考空間，亦即不局限在大陸法系的物權(quán)架構(gòu)。

從上述學(xué)者專家從法律規(guī)范面、社會(huì)實(shí)踐情形、各種物權(quán)的屬性比較、土地使用權(quán)的社會(huì)意義等多方面分析討論，土地使用權(quán)的性質(zhì)與大陸法系地上權(quán)性質(zhì)相似，筆者認(rèn)為強(qiáng)調(diào)土地使用交換的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，確定土地使用權(quán)具有用益物權(quán)性質(zhì)的觀點(diǎn)是恰當(dāng)，然立法上應(yīng)采行普遍被民眾接受的土地使用權(quán)為宜，并可廣泛的設(shè)定其權(quán)利內(nèi)容。

篇2

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于我國(guó)法律制度沒(méi)有對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計(jì)上，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。

我國(guó)在我們制訂統(tǒng)一民法典的時(shí)候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實(shí)生活不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)，盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。我國(guó)對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問(wèn)題簡(jiǎn)單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問(wèn)題，致使現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要制度，從我國(guó)目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來(lái)，只有在商品房預(yù)售問(wèn)題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國(guó)應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的預(yù)告登記立法體例，并進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價(jià)值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國(guó)現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的涵義及價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)應(yīng)于本登記，是為補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指，當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國(guó)民法所創(chuàng)立，隨后的瑞士、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法均采納了該項(xiàng)制度。即使在某些英美法系國(guó)家，盡管適用范圍不完全相同，也有相似的一類制度稱為“RegistrationofCaution”(警告登記）。預(yù)告登記制度發(fā)軔于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權(quán)利和順位的效力，目的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)；其他種類的異議登記僅具有保全權(quán)利的消極效力，并無(wú)保全順位的積極效力。[1]

盡管許多國(guó)家和地區(qū)民事立法采納了預(yù)告登記制度，不過(guò)，由于各國(guó)規(guī)定的預(yù)告登記的具體內(nèi)容存在差異，致使這一概念在語(yǔ)詞表述上也有所不同。例如，在德國(guó)民法中，預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。[2]在臺(tái)灣地區(qū)“土地法”中，預(yù)告登記系指為保全對(duì)于他人土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)，消滅或其內(nèi)容或次序變更為標(biāo)的之請(qǐng)求權(quán)所為之登記。[3]在日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中，與預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)的概念為假登記，是指應(yīng)登記的物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而登記申請(qǐng)所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動(dòng)尚未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時(shí)的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。借鑒上述規(guī)定，我國(guó)的預(yù)告登記應(yīng)界定為：預(yù)告登記是為保全債權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位與附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而進(jìn)行的預(yù)先登記，是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。預(yù)告登記與本登記、異議登記是有區(qū)別的。預(yù)告登記與本登記不同。通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記是指本登記，即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記，具有確定、終局的效力，故本登記又稱終局登記。預(yù)告登記則是為了將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或順位而進(jìn)行的一種登記。實(shí)際上，預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)，只是請(qǐng)求權(quán)人的請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)得到了類似于物權(quán)效力的保障。可見(jiàn)，預(yù)告登記與本登記的效力是完全不同的。當(dāng)然，預(yù)告登記與本登記也有著密切的聯(lián)系。權(quán)利人在預(yù)告登記后，為確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記后的一定期間內(nèi)申請(qǐng)本登記。否則，預(yù)告登記將會(huì)失去效力。其次，預(yù)告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利的異議的登記，其直接法律效力是中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利。異議登記納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。[4]預(yù)告登記與異議登記的區(qū)別在于：預(yù)告登記是為了保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是保護(hù)登記人權(quán)利的一種措施；而異議登記是為了中止現(xiàn)時(shí)登記人的權(quán)利，是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人及利害關(guān)系人的一種措施。

設(shè)立預(yù)告登記制度的原因在于，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間常常會(huì)由于各種各樣的原因而有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在采登記要件主義的國(guó)家，雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有未來(lái)移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但是債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)在登記之前并沒(méi)有真正移轉(zhuǎn)。即使在采登記對(duì)抗主義的國(guó)家，也可能會(huì)產(chǎn)生因登記所必須的手續(xù)不完全而無(wú)法登記的情況，此時(shí)權(quán)利的移轉(zhuǎn)沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，不產(chǎn)生公信力。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人一旦將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給善意第三人并履行了登記手續(xù)，就會(huì)導(dǎo)致物權(quán)優(yōu)先原則的適用，善意第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，盡管請(qǐng)求權(quán)人可以通過(guò)追究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任來(lái)在一定程度上補(bǔ)償自己的損失，但其設(shè)立債權(quán)并取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的畢竟還是落空了。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護(hù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以有效地保護(hù)上述情形下的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)讓中，由于當(dāng)事人可約定為將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)移轉(zhuǎn)附條件或附期限，或者可能由于客觀原因（如房屋尚未建成）使得不動(dòng)產(chǎn)不能現(xiàn)實(shí)地馬上發(fā)生移轉(zhuǎn)，這就使得權(quán)利取得人不可能在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中登記為該物權(quán)的權(quán)利人，并且這種設(shè)定和轉(zhuǎn)讓物權(quán)的原因行為（如合同的簽訂）與物權(quán)的實(shí)質(zhì)變動(dòng)即登記行為之間往往會(huì)有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在此情況下，物權(quán)的取得人除了享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無(wú)排斥第三人的權(quán)利，其權(quán)利往往會(huì)受到損害。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)及在我國(guó)創(chuàng)設(shè)這一制度的意義

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)

預(yù)告登記的法律性質(zhì)究竟為一種物權(quán)變動(dòng)方式或僅為一種債權(quán)保全的手段呢？學(xué)者們有著不同的觀點(diǎn)。例如，在德國(guó)民法中，有人主張，經(jīng)由預(yù)告登記，獨(dú)立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生；也有人認(rèn)為，預(yù)告登記已被賦予了可得對(duì)抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力，它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的效力，充其量不過(guò)是一種登記法上的制度。[5]還有人認(rèn)為，預(yù)告登記惟有對(duì)將來(lái)權(quán)利取得予以保護(hù)，而對(duì)所有權(quán)人（讓與人）加以拘束，以資限制其權(quán)利。受讓人縱為預(yù)告登記，然對(duì)該土地猶未有支配權(quán)，故登記前之土地所有權(quán)受讓人之權(quán)利，乃非物權(quán)，而是物權(quán)之期待。[6]在瑞士民法中，預(yù)告登記的性質(zhì)，被解釋為賦予債權(quán)以對(duì)抗新所有人的效力的特殊的登記制度。[7]

在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要有三種觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。[8]其二認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)。[9]其三認(rèn)為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。預(yù)告登記使請(qǐng)求權(quán)這樣一種債權(quán)具有明顯的物權(quán)性質(zhì)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)，因此也有學(xué)者稱之為“準(zhǔn)物權(quán)”。[10]

從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國(guó)法律的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來(lái)預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效。這種無(wú)效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力。可見(jiàn)，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。

（二）在我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的意義

首先，能更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益。雖然傳統(tǒng)法理賦予了物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的效力，但法律在保障物權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)考慮到土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值上特別是使用價(jià)值上的不可替代性，當(dāng)合同相對(duì)人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)其有極為重要的意義時(shí)，作為利益平衡機(jī)制的法律，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)相對(duì)人的意義，并以法律予以保障”。預(yù)告登記制度通過(guò)將物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的方式，將物權(quán)法的規(guī)則施于債權(quán)法，通過(guò)賦予債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而在一定程度上限制當(dāng)前的所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)，以維護(hù)特定債權(quán)人的合法利益。

其次，符合現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。買(mǎi)賣房屋已成為一種經(jīng)常現(xiàn)象，但消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的房屋時(shí)，只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠(chéng)信原則的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u（甚至數(shù)賣）的糾紛。撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，這就使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人無(wú)法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。如果通過(guò)預(yù)告登記制度，購(gòu)房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無(wú)效，就可以確保購(gòu)房人獲得所購(gòu)買(mǎi)的房屋。可以說(shuō)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值取向。

再次，有利于實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本。為了防止交易過(guò)程中的欺詐行為，保證交易活動(dòng)正常進(jìn)行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況是基本前提。如果缺乏信息公告制度，當(dāng)事人勢(shì)必會(huì)投入精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解，這不僅增大交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會(huì)給欺詐行為提供機(jī)會(huì)，擾易秩序。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度本身就是物權(quán)公示的種類之一，通過(guò)預(yù)告登記可以告知潛在的交易方該不動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實(shí)，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動(dòng)將被確定為無(wú)效，從而減少了交易費(fèi)用，達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。

最后，有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。我國(guó)《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國(guó)一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國(guó)外，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。

三、國(guó)外預(yù)告登記的成功立法例

（一）德國(guó)、瑞士

德國(guó)、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定。《德國(guó)民法典》第883—888條對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定。根據(jù)第885條的規(guī)定，預(yù)告登記根據(jù)臨時(shí)處分或根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人同意進(jìn)行登記。為了臨時(shí)處分命令，無(wú)需證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害。可見(jiàn)，德國(guó)民法上的預(yù)告登記可因兩種方式作成：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意。如果有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人；二是法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國(guó)《民事訴訟法》第935條的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的作出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。[11]

在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國(guó)民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第959條規(guī)定，先買(mǎi)權(quán)、買(mǎi)回權(quán)、買(mǎi)受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。可見(jiàn)，這種登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對(duì)抗的效力。

（二）日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采取特別法式立法例，即在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。

日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。不論是德國(guó)法中的預(yù)告登記還是日本法中的假登記，其效力相似，即保全順位的效力、預(yù)警的效力、保全權(quán)利的效力和滿足的效力，也有學(xué)者將其簡(jiǎn)單歸納為擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。擔(dān)保作用類似于保全權(quán)利的效力，而完善作用則體現(xiàn)為預(yù)告登記所表現(xiàn)出的接近將來(lái)權(quán)利的效力，并且得到近似于物權(quán)中完整權(quán)的保護(hù)的方面。

我國(guó)臺(tái)灣的民法受德日民法影響甚深，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力上的規(guī)定也非常相似，但需要注意的是，在預(yù)告登記保全權(quán)力的效力中，中間處分行為為法律行為時(shí)，一旦預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，在抵觸本登記權(quán)利的范圍內(nèi)，中間處分行為失其效力。另外，根據(jù)王澤鑒先生的觀點(diǎn)，在中間處分行為非法律行為時(shí)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的處理方法與德國(guó)和日本不同，明確確認(rèn)預(yù)告登記對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為的新登記，沒(méi)有排除效力。[12]

四、我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)

（一）預(yù)告登記之發(fā)生

預(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)。[13]筆者認(rèn)為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書(shū)面同意書(shū)。

我國(guó)《物權(quán)法草案建議稿》均未對(duì)預(yù)告登記的申請(qǐng)權(quán)人與預(yù)告登記的義務(wù)人作出明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。而《物權(quán)法（征求意見(jiàn)稿）》也只是規(guī)定了債權(quán)人有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，對(duì)預(yù)告登記的義務(wù)人未提及。筆者認(rèn)為，在未來(lái)民法立法對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人都予以明確規(guī)定，并對(duì)列明申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)需要提交的文書(shū)。

借鑒德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)承認(rèn)法院的臨時(shí)處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的作法，我國(guó)民事立法也應(yīng)當(dāng)規(guī)定，當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。

（二）預(yù)告登記制度之適用范圍

在德國(guó)民法中，可以依預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附期限或附條件的請(qǐng)求權(quán)兩種。這里所謂預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，是有特定意義的請(qǐng)求權(quán)。一般認(rèn)為，這種請(qǐng)求權(quán)雖然屬于債的性質(zhì)，但這些請(qǐng)求權(quán)所要變更的物權(quán)必須有登記能力，他們的范圍和內(nèi)容必須按照物權(quán)法定原則得到確認(rèn)。這種請(qǐng)求權(quán)只能依債權(quán)契約而生，而不能依物權(quán)契約而生。[14]

在日本民法中，預(yù)告登記規(guī)定于《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條，“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。”“上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同。”可見(jiàn)，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動(dòng)業(yè)已發(fā)生，但登記申請(qǐng)所必須的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來(lái)確定的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。[15]

關(guān)于我國(guó)臺(tái)灣預(yù)告登記制度的適用范圍，根據(jù)臺(tái)灣的通說(shuō)包括，為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。[16]我國(guó)的對(duì)預(yù)告登記制度外延的規(guī)定較為狹窄，在新《民法典草案》中，預(yù)告登記的適用范圍被限定為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利。

另外，新《民法典草案》第240條的規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人協(xié)議以將要建造或者正在建造的建筑物以及其他價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，采取強(qiáng)制登記的形式，當(dāng)事人必須辦理預(yù)告登記。

綜合考察各國(guó)的制度設(shè)計(jì)和我國(guó)的現(xiàn)有情況，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)借鑒德國(guó)和臺(tái)灣的登記制度，將現(xiàn)有的為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利細(xì)化為保護(hù)權(quán)利移轉(zhuǎn)、變更的請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)將以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記制度的保護(hù)范圍，以便更好更全面地保護(hù)權(quán)利人和交易的秩序。

梁慧星先生認(rèn)為，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括根據(jù)合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)共同的特征，即請(qǐng)求發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見(jiàn)稿來(lái)看，雖然都承認(rèn)了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。王利明教授主持的《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買(mǎi)賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。”[17]梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》第35條規(guī)定：“為保全一項(xiàng)目的在于轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，可將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記。”“預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以附條件，也可以附期限。”[18]《物權(quán)法（征求意見(jiàn)稿）》第19條規(guī)定：“債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來(lái)取得物權(quán)，有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。”

筆者認(rèn)為，將預(yù)告登記僅局限于商品房預(yù)售登記顯然過(guò)于狹隘，不利于保護(hù)權(quán)利人的利益，而后兩種規(guī)定又過(guò)于模糊，不利于實(shí)踐操作。因此，應(yīng)當(dāng)盡量將預(yù)告登記的適用范圍予以明確，使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán)，以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。考慮到我國(guó)社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。

（三）預(yù)告登記之效力

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題，各國(guó)立法均對(duì)預(yù)告登記的效力作了規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的效力問(wèn)題基本未涉及，僅在最高人民法院2002年6月20日實(shí)施的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”賦予預(yù)售商品房的買(mǎi)受人以優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定的優(yōu)先權(quán)，在受償順序上優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，由此可以推知，最高人民法院已經(jīng)確認(rèn)這種經(jīng)依法登記備案的請(qǐng)求權(quán)具有了某些物權(quán)的效力。但這一規(guī)定僅適用于商品房的預(yù)售中，權(quán)威性也顯然不足，難以涵蓋整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度。《民法典草案》在第19條第二款中對(duì)預(yù)告登記的效力有所涉及，但也僅規(guī)定了保全權(quán)利的效力。從各國(guó)法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。

在我國(guó)，我國(guó)學(xué)者對(duì)預(yù)告登記效力的認(rèn)識(shí)是基本一致的。梁老師認(rèn)為，預(yù)告登記的效力包括：（1）保全效力，即保障請(qǐng)求權(quán)肯定發(fā)生所指定的效果的效力；（2）順位保護(hù)效力，即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷于破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

筆者認(rèn)為，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合法學(xué)家們的意見(jiàn)，我國(guó)應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：（1）權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無(wú)效。在權(quán)利保全的效力上，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分采取的是相對(duì)無(wú)效的原則。

（2）權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。預(yù)告登記的命運(yùn)與效力完全依賴于本登記是否可以作成。

（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。以上三種效力，在我國(guó)的物權(quán)法專家建議稿及征求意見(jiàn)稿中，只規(guī)定了權(quán)利保全效力，對(duì)權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護(hù)的效力均沒(méi)有涉及，而對(duì)權(quán)利保全效力的規(guī)定，也不盡完善。筆者認(rèn)為，上述三種效力是預(yù)告登記的基本效力，我國(guó)民事立法應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

（四）預(yù)告登記的失效

預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來(lái)希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒(méi)有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。梁慧星主持的《物權(quán)法草案建議稿》第37條規(guī)定：“預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人屆時(shí)不行使其權(quán)利的，其利害關(guān)系人可以申請(qǐng)涂銷該預(yù)告登記。被涂銷的預(yù)告登記，自涂銷時(shí)喪失其效力。涂銷預(yù)告登記的通知，可依公示方式送達(dá)。”而《物權(quán)法（征求意見(jiàn)稿）》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者該債權(quán)消滅的，該預(yù)告登記失效。”兩稿對(duì)預(yù)告登記的失效從兩個(gè)不同的角度作了規(guī)定，各有不同的側(cè)重。筆者認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)的民法立法可以將兩者結(jié)合，既允許有關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記，也應(yīng)規(guī)定在達(dá)到法定期間不申請(qǐng)本登記時(shí)預(yù)告登記失效。此外，預(yù)告登記除基于上述原因失效外，還可因權(quán)利人的拋棄而失效。

（五）預(yù)告登記立法例之選擇。

我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情與本土資源作出決定。筆者認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定。

綜上所述，在我國(guó)創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，明確其法律效力對(duì)于實(shí)現(xiàn)物權(quán)制度與債權(quán)制度的利益平衡，保證交易安全，創(chuàng)造誠(chéng)實(shí)守信的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序具有極其重要的作用，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

【注釋】

[1]王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第165頁(yè)。

[2]［德］曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁(yè)。[3]王錦村：《土地法實(shí)用》，臺(tái)灣五南圖書(shū)股份有限公司1984年版，第380頁(yè)。

[4]梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿——條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第159頁(yè)。

[5]轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁(yè)。

[6]轉(zhuǎn)引自劉得寬：《民法諸問(wèn)題與新展望》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第555頁(yè)。

[7]同[5]第262頁(yè)。

[8]王澤鑒：《民法物權(quán)》（一），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第128頁(yè)。

[9]王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第213頁(yè)。

[10]錢(qián)明星、姜曉春。房屋預(yù)售制度若干理論問(wèn)題研究。中外法學(xué),1996,(5)。

[11]王軼《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第169頁(yè)。

[12]王澤鑒.民法物權(quán)（第一冊(cè)）臺(tái)灣:三民書(shū)局,1999,第105頁(yè)。

[13]余能斌《現(xiàn)代物權(quán)法專論》，法律出版社2002年版，第404頁(yè)。

[14]孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法北京:法律出版社,1997,第156頁(yè)。

[15]王軼：《不動(dòng)產(chǎn)法上的預(yù)備登記制度——比較法考察報(bào)告》蔡耀忠編：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》法律出版社,2002,第153－154頁(yè)。

[16]李鴻毅,土地法論臺(tái)灣:三民書(shū)局,1999,第306－307頁(yè)。

[17]王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年版，第9頁(yè)。

[18]同[4]第10頁(yè)。

【參考文獻(xiàn)】

王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版；

王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版；

王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版；

篇3

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2016）04-076-02

一、農(nóng)村土地閑置的現(xiàn)狀和原因分析

（一）閑置土地的現(xiàn)狀――以貴州省金沙縣源村鎮(zhèn)為例

源村鎮(zhèn)內(nèi)共轄8個(gè)行政村（社區(qū)），即：源村村、農(nóng)莊村、普惠村、群星村、石板村、石劉村、巖底村、建國(guó)村。每村具體情況如下：

如上圖所示：在源村鎮(zhèn)的8個(gè)行政區(qū)中，幾乎每個(gè)村的土地閑置面積都占了很大一部分，甚至有兩個(gè)村落的閑置地面積已超過(guò)總耕地面積的一半。據(jù)筆者調(diào)查所知，一個(gè)行政村中的幾百戶人家，幾乎家家都存在著土地閑置的現(xiàn)象，其中有的已遷出所在村民小組，且房屋已拆，還有的將房屋賣給本村農(nóng)戶。總的來(lái)說(shuō)，每戶人家荒置的土地面積從幾畝到十幾畝不等，大多的地方都出現(xiàn)了成片荒蕪的狀態(tài)。

（二）土地閑置的原因

從宏觀的角度來(lái)講，有政府、經(jīng)濟(jì)層面的原因。隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的快速開(kāi)展，調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)村開(kāi)發(fā)建設(shè)投資不合算，項(xiàng)目被擱置下來(lái)；在農(nóng)村規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，項(xiàng)目土地被占用，沒(méi)有及時(shí)得到補(bǔ)償用地，或者補(bǔ)償用地不宜及時(shí)開(kāi)發(fā)，從而造成土地閑置。

從微觀角度講，最主要的原因即是大量農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的轉(zhuǎn)移。這一現(xiàn)象帶來(lái)了許多社會(huì)問(wèn)題，如空巢老人、留守兒童，當(dāng)然也包括土地閑置；另外，土地太過(guò)于偏遠(yuǎn)，種植難度大；土壤貧瘠，成本高收益少；災(zāi)害嚴(yán)重，種植以后還來(lái)不及收割就已經(jīng)被消滅殆盡，使農(nóng)戶不得不放棄耕種；還有的家庭由于人員少勞動(dòng)力少，也無(wú)力耕種；戶口遷出也是原因之一。在這些原因當(dāng)中，筆者認(rèn)為最根本的一個(gè)原因就是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速提升和第二、第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，勞動(dòng)力需求量大大增加，導(dǎo)致農(nóng)村勞動(dòng)力大量涌入城市，外流現(xiàn)象普遍。

二、農(nóng)村閑置土地引發(fā)的法律問(wèn)題

土地閑置的原因是多方面的，正如前面所講到的，大量的勞動(dòng)力外出，戶口向小城鎮(zhèn)小縣城的遷移，這只是一個(gè)相對(duì)短暫的穩(wěn)定狀態(tài)，當(dāng)大量的勞動(dòng)力返鄉(xiāng)，戶口遷出的家庭愿意繼續(xù)承包土地，而政府根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定收回發(fā)包土地時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生一系列沖突。

（一）人地分配不均，流轉(zhuǎn)不予保護(hù)

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為三十年，但是大多地區(qū)相關(guān)政策措施并未跟上。就目前所發(fā)放的林權(quán)證來(lái)說(shuō)，有的官員認(rèn)識(shí)不到其重要性，他們只為確權(quán)而確權(quán)，只為完成任務(wù)。并未親自調(diào)查和調(diào)整范圍，使得林權(quán)證上的范圍根本不正確，把別人家的劃給自家，而真正屬于自家的又未在證上。這對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放也是一大警示，這也反映出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放還存在一定的時(shí)間阻礙，并不能一蹴而就。我國(guó)法律規(guī)定土地可以依法流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)形式包括出租、互換、入股、轉(zhuǎn)讓等，但是當(dāng)前農(nóng)村的相關(guān)措施卻并未跟上。如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證至今未發(fā)放，即使現(xiàn)在發(fā)放，已存在一定不足，因?yàn)槠毡榇嬖谕恋胤峙洳痪那闆r。如增人未增地、減人未減地等，當(dāng)然這是我國(guó)“大穩(wěn)定，小調(diào)整”政策的產(chǎn)物。另外，法律規(guī)定在承包期內(nèi)可以繼承相關(guān)收益，但并未確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承，對(duì)于80、90后出生的人是沒(méi)有劃分土地的，這就是說(shuō)，這一批人要想得到土地，最終還要靠政府出臺(tái)政策來(lái)決定，這在農(nóng)村來(lái)說(shuō)，是很難讓人接受的。基于以上原因荒置土地，農(nóng)民閑置的土地，由誰(shuí)來(lái)收回？收回后怎么樣處理？在法律未規(guī)定的情形下，會(huì)導(dǎo)致以權(quán)謀私的情況，加劇官民矛盾。

（二）土地法的保障性與物權(quán)性難平衡，制度基礎(chǔ)與基本規(guī)則存矛盾

無(wú)論是我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度的產(chǎn)生，還是《物權(quán)法》的規(guī)定，都選擇了保障性這一價(jià)值取向。實(shí)際上，這種價(jià)值取向有其特殊的國(guó)情背景，宅基地是解決農(nóng)民的居住問(wèn)題，而土地是農(nóng)民生存與發(fā)展的根本，其保障性更應(yīng)得到重視，應(yīng)該充分考慮土地對(duì)農(nóng)民的重要性。但是，在肯定保障性的同時(shí)，又增加了一個(gè)物權(quán)性，物權(quán)性強(qiáng)調(diào)的是流轉(zhuǎn)，在理論上存在矛盾。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的土地法律制度，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保障性與物權(quán)性，無(wú)論是制度基礎(chǔ)，還是基本規(guī)則，都是相互對(duì)立的。《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)，這是其物權(quán)性的一個(gè)體現(xiàn)，但是基于土地對(duì)農(nóng)民的重要性，在《承包法》及其解釋中又對(duì)流轉(zhuǎn)做出種種限制。另外，在肯定保障性這一價(jià)值目標(biāo)的同時(shí)，又做出一系列規(guī)定否定這一目標(biāo)。《農(nóng)村土地承包法》一方面嚴(yán)格按照農(nóng)村土地社會(huì)保障規(guī)則實(shí)行人人有份、成員平等的分配方案，但另一方面，又規(guī)定“在承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地”，并三令五申“減人不減地”。既然立法者就連承包人轉(zhuǎn)讓土地都擔(dān)心其失地后的生存問(wèn)題，那么對(duì)龐大的新增無(wú)底農(nóng)民的生存保障為什么又視而不見(jiàn)呢？

（三）土地繼承存爭(zhēng)議，土地增減存空白

我國(guó)《土地承包法》既然以土地的社會(huì)保障為基礎(chǔ)建立，就應(yīng)該以此確立相應(yīng)的具體法律規(guī)則，但是實(shí)際上，立法者又確立了一系列與該基礎(chǔ)完全相沖突的法律規(guī)則。《土地承包法》第31條規(guī)定承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。這里只講到承包收益，也就是說(shuō)，并沒(méi)有規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承，當(dāng)承包方的繼承人不能繼承，而根據(jù)“減人不減地”的規(guī)則，不是從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)承認(rèn)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可繼承性嗎？《物權(quán)法》第130條規(guī)定承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地，《土地承包法》第27條規(guī)定承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整承包地。但是《土地管理法》第37條的規(guī)定，可以收回土地，這不也是一種調(diào)整嗎？如果成員資格喪失，按照減人不減地的原則，應(yīng)繼續(xù)歸原農(nóng)戶使用，可見(jiàn)，《土地承包法》、《物權(quán)法》與《土地管理法》明顯是矛盾的。由此可知，我國(guó)的土地法律制度無(wú)論是在立法理念、基本原則、或者具體規(guī)則方面都存在著矛盾。

三、農(nóng)村閑置土地問(wèn)題的解決方案

（一）加快土地公平調(diào)整，推動(dòng)土地良性流轉(zhuǎn)

各級(jí)政府應(yīng)加快其工作步伐，特別是基層政府，應(yīng)充分重視土地閑置問(wèn)題，盡快摸清土地閑置的具體情況，以便進(jìn)行土地調(diào)整，改變當(dāng)前不合理的土地分配狀況。筆者認(rèn)為，當(dāng)前的農(nóng)村土地現(xiàn)狀，應(yīng)該是調(diào)整在前，確權(quán)在后。在賦予農(nóng)民完整物權(quán)前，必須要經(jīng)歷一個(gè)保證按人口計(jì)算村民土地平等的調(diào)整過(guò)程，從而在土地集體物權(quán)向農(nóng)民個(gè)人物權(quán)轉(zhuǎn)變前，每個(gè)集體成員平等享有土地，以同樣的起點(diǎn)開(kāi)始進(jìn)入另一個(gè)土地物權(quán)制度。因?yàn)榫同F(xiàn)在的土地?fù)碛星闆r和閑置狀況，必須要對(duì)土地進(jìn)行一次調(diào)整，保證土地分配的公平性。

土地調(diào)整是當(dāng)前必須要做的一項(xiàng)工作，調(diào)整不僅有利于公平的實(shí)現(xiàn)，而且還能推動(dòng)我國(guó)土地政策的改革。基于以上數(shù)據(jù)可以看出，不管人們基于什么樣的動(dòng)機(jī)、理由，有一點(diǎn)是不變的，那就是要加快土地調(diào)整。土地的調(diào)整可以改變我國(guó)農(nóng)村中出現(xiàn)的人多地少、人少地多的矛盾，可以制定更科學(xué)的土地管理制度，對(duì)“增人不增地、減人不減地”的政策也應(yīng)該改變。對(duì)那些荒地也可以列入機(jī)動(dòng)地的范疇，經(jīng)這樣的調(diào)整，對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放更加人性化，對(duì)各項(xiàng)政策的順利施行也有眾多好處，還可以促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。當(dāng)土地調(diào)整工作做好以后，進(jìn)一步就要進(jìn)行確權(quán)工作。這需要政府建立相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)登記處，這樣能更好的推動(dòng)土地的良性流轉(zhuǎn)，在相關(guān)的政策法規(guī)制度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的提升。

（二）完善《土地管理法》，賦權(quán)農(nóng)民流轉(zhuǎn)地

對(duì)于《土地管理法》第37條第3款的規(guī)定，可以采取三種方式來(lái)解決，第一，將該款的“收回”改為征收一定的土地閑置金，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼續(xù)由農(nóng)民享有，征收標(biāo)準(zhǔn)為該村民小組平均畝產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收入，如果有其他本村以外的個(gè)人、單位來(lái)承包土地，該農(nóng)戶可以出租該土地，以收取一定租金，但是，土地用途只能是農(nóng)業(yè)種植，不能改變其原有用途；第二，將閑置土地歸入“四荒”土地中的荒地，并且在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)限內(nèi)頒發(fā)荒地使用權(quán)證，按照荒地的政策法規(guī)規(guī)定來(lái)處理；第三，把這些荒置的土地歸入到機(jī)動(dòng)地的范疇，用來(lái)解決“人多地少、增人不增地”的矛盾。

土地買(mǎi)賣是我國(guó)憲法明確禁止的，私有化也由于其自身的缺陷而遭到大部分人的反對(duì)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民的收入渠道也并非那樣依賴土地，在調(diào)查中，收入來(lái)源將近一半是務(wù)工，說(shuō)明完全依賴土地生存并不存在。相反，土地對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，占收入很小的一部分，這就說(shuō)明土地對(duì)某些農(nóng)民來(lái)說(shuō)也不是那么重要，當(dāng)然這里并不是看輕土地的地位，只是在一些不是糧食主產(chǎn)區(qū)的地區(qū)，土地作為農(nóng)民的一項(xiàng)資產(chǎn)，為了使其發(fā)揮其價(jià)值，增加農(nóng)民的收益，應(yīng)該賦予農(nóng)民更多的權(quán)利。所以，在相關(guān)法律法規(guī)的制度中，讓農(nóng)民擁有更廣泛的權(quán)利，加強(qiáng)土地的流轉(zhuǎn)，也是一種靈活的規(guī)定。

（三）平衡土地保障性和物權(quán)性，嘗試納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制

篇4

關(guān)鍵詞:集體土地所有制;土地流轉(zhuǎn);法律保障機(jī)制

中圖分類號(hào):DF454文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)32-0029-03

一、新時(shí)期農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的政策依據(jù)

根據(jù)黨的十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題決定》的基本精神提出,建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義新農(nóng)村,到2020年,農(nóng)民的人均收入比2008年翻一番,絕對(duì)貧困現(xiàn)象基本消除,這是實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的新要求。《決定》同時(shí)指出,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制更加完善,城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化機(jī)制基本建立,現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)建設(shè)取得顯著進(jìn)展,農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力顯著提高。今后要把國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展重點(diǎn)放在農(nóng)村,并確立了農(nóng)村改革發(fā)展的具體目標(biāo)。特別強(qiáng)調(diào),在新的形式下,用法律的形式規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)程,使之更加有利于農(nóng)村現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

土地是農(nóng)業(yè)的基本要素,黨的制定的土地承包制,是農(nóng)村改革的重大措施,改變了原來(lái)的集體勞動(dòng)、集體管理、吃大鍋飯、絕對(duì)平均的分配方式,在很大程度上調(diào)動(dòng)了農(nóng)民生產(chǎn)勞動(dòng)的積極性。隨著農(nóng)村改革深入發(fā)展,解放了農(nóng)村的勞動(dòng)力,大批農(nóng)民工進(jìn)入城市,不僅加速了工業(yè)化進(jìn)程,也促進(jìn)了農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)的出現(xiàn),正是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)高速發(fā)展的必然過(guò)程。只有建立相應(yīng)的適合于土地流轉(zhuǎn)的法治環(huán)境,才能使土地流轉(zhuǎn)合理、合法、有序。因?yàn)樵缙趯?shí)行集體所有制的土地承包責(zé)任制,沒(méi)有更多的土地流轉(zhuǎn)的形式發(fā)生和需求,也就不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的法律、法規(guī)。一切法律、法規(guī)的產(chǎn)生皆來(lái)自社會(huì)發(fā)展的實(shí)際需要,兩千多年前的《淮南子》指出:“法生于義,義生于眾適,眾適合于人心”;“法者非天墜,非地生,發(fā)于人間而反以自正。”[1]事實(shí)就是如此,一切法律的需求來(lái)自于社會(huì)實(shí)踐,又反過(guò)來(lái)作用于實(shí)踐,關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī),也只能是從社會(huì)實(shí)踐的需求中產(chǎn)生,又用于維護(hù)土地流轉(zhuǎn)的有序與合理,這是科學(xué)的結(jié)論。

二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的實(shí)體法律保障機(jī)制

根據(jù)我國(guó)土地法第10條、第14四條、第15條等的相關(guān)規(guī)定,確定了農(nóng)村土地集體所有權(quán)的法定概念。但是,從現(xiàn)實(shí)來(lái)看農(nóng)村集體一詞大致可以有三種范圍,一是村農(nóng)民集體;二是村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織;三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體。顯然這是三個(gè)不同級(jí)別的又不相統(tǒng)屬的集體概念,至少表現(xiàn)在集體所有權(quán)的土地方面是三種集體形式,即具有“村內(nèi)兩個(gè)以上集體”成員資格,還能夠具有“村集體”成員資格和同時(shí)具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體成員資格。

從我國(guó)《物權(quán)法》第60條①規(guī)定可以看出,這三種集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)的歸屬并不能相互統(tǒng)轄,即村集體、村內(nèi)兩個(gè)以上集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體,三者的集體所有的土地,各有歸屬,分別代表了三個(gè)(或三塊)不同范圍的土地。因此,集體成員資格的集體范圍也不相同[2]。

(一)關(guān)于取得集體所有制土地所有權(quán)的集體成員資格的法律規(guī)定

集體所有權(quán)土地的集體成員資格的獲得,從法律上主要有兩種途徑,一是具有血緣關(guān)系的生育,人口生育自然取得集體成員的資格;二是經(jīng)過(guò)法律程序的領(lǐng)養(yǎng)和結(jié)婚。其他方式如贈(zèng)與關(guān)系則不能取得農(nóng)村集體成員資格。另一種變通的取得該土地部分使用權(quán)的方式是經(jīng)過(guò)2/3以上村民或者村民代表同意,可以有償獲得一定時(shí)限承包、承租或者轉(zhuǎn)讓使用的權(quán)利,這在用益物權(quán)中具有相關(guān)的規(guī)定。但是,從法律上講,承租人、承包人、受讓人等一但具有該土地的占有、經(jīng)營(yíng)、收益等權(quán)利,有可能成為“永久性”用益物權(quán),那么,取得該集體所有權(quán)土地屬于集體成員以外的人,他對(duì)該土地的使用權(quán)不再發(fā)生流轉(zhuǎn),就可以成為永久性用益物權(quán)的持有者。

(二)農(nóng)村集體土地的實(shí)體權(quán)利

1.根據(jù)法律規(guī)定,出現(xiàn)自動(dòng)取得土地的用益物權(quán)的條件

(1)婚姻。無(wú)論男女,只要合法成為土地承包責(zé)任制家庭的成員之一,盡管他(她)并不具備本集體所有土地成員資格,無(wú)論他(她)有無(wú)集體戶籍,只要該戶所承包土地仍在承包期內(nèi),就自然具備了該戶對(duì)所承包土地的占有、經(jīng)營(yíng)、收益權(quán);(2)收養(yǎng)關(guān)系的合法成立;(3)合法的土地流轉(zhuǎn)獲得的該土地的用益物權(quán)。可見(jiàn),土地用益物權(quán)是可以無(wú)限制的重疊擁有和獲得,從本質(zhì)上不同于初始階段的土地承包到戶的土地承包制。

2.土地用益物權(quán)具有可繼承性

土地承包責(zé)任制是按農(nóng)戶為單位,以每戶人數(shù)為基本單位的承包制度。《物權(quán)法》第117條規(guī)定,用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。但是,該農(nóng)戶具體行使占有權(quán)的人,一般為該農(nóng)戶戶主或當(dāng)家人。戶主與當(dāng)家人的本質(zhì)不同,習(xí)慣上,戶主指家中長(zhǎng)輩,而當(dāng)家人則不一定是長(zhǎng)輩。兩者在法律上所處的地位是不同的,在土地承包期內(nèi),戶主與當(dāng)家人的繼承地位也是不同的。在當(dāng)前農(nóng)村土地承包責(zé)任制的狀況下,每戶成員的死亡或者身份變動(dòng),均可以形成互相繼承的平等權(quán)利。當(dāng)發(fā)生土地流轉(zhuǎn)時(shí),該戶的權(quán)利主張不因戶主或當(dāng)家人的變更而發(fā)生變化。

3.土地用益物權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性

在以每戶為單位的土地承包責(zé)任制時(shí),喪失土地所有權(quán)集體成員資格,有時(shí)并不能使已經(jīng)承包而且尚未完成一個(gè)承包期的土地承包權(quán)喪失,一農(nóng)戶于承包責(zé)任制實(shí)施之際,如為6口人之家,每人應(yīng)承包該集體土地一畝,期限為30年或更久。那么,承包責(zé)任生效以后,發(fā)生人員變化,該6口之家死亡1人,其土地承包期未滿,該戶原承包6畝土地?cái)?shù)并不發(fā)生改變。一人或幾個(gè)集體所有權(quán)的成員資格的變化,其用益物權(quán)的資格仍然在該家庭(戶),直至該土地承包期完成。

(三)農(nóng)村集體成員資格的喪失

《物權(quán)法》第59條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)屬于集體成員集體所有的原則,農(nóng)民集體所有權(quán)的土地為集體成員集體所有的概念,隨其集體所有權(quán)集體成員資格的喪失,也同時(shí)喪失了對(duì)該物權(quán)的集體所有權(quán)的資格。根據(jù)法律規(guī)定,農(nóng)民遇有下列情況之一時(shí),喪失農(nóng)村集體成員資格:

1.死亡;2.婚姻、收養(yǎng)等屬于法律程序允許的長(zhǎng)久或終身脫離該集體時(shí);3.該集體土地全部喪失;4.該集體成員全部永久性遷移;5.經(jīng)過(guò)法定的轉(zhuǎn)讓程序之后。

以上諸改變,使集體所有權(quán)的兩個(gè)基本要素之一或全部發(fā)生缺失,所以,集體所有權(quán)成員資格也隨之喪失。但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在下列情況下,用益物權(quán)合法存在,即集體所有權(quán)的土地的承包權(quán)不伴隨集體成員資格的存在與消失而消失。

1.升學(xué)、參加工作(如公務(wù)員等);2.服刑;3.農(nóng)民進(jìn)城創(chuàng)業(yè),經(jīng)商,辦實(shí)業(yè)等;4.參軍;5.脫離本集體并從事本集體以外的農(nóng)村有償承包土地的耕作、占有、收益;6.從事國(guó)有土地的開(kāi)發(fā)利用;7.喪失勞動(dòng)能力;8.其他原因脫離本集體的不定期因素。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的程序法律保障機(jī)制

1999年1月施行的《中華人民共和國(guó)土地法》第二章規(guī)定了土地所有權(quán)和使用權(quán),其中第8條規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除非法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)村集體所有,宅基地、自留地屬于農(nóng)民集體所有。”

我國(guó)的土地所有權(quán)分為兩種,國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有。所以,農(nóng)民和城市居民使用的任何土地,從法律上講,均為使用權(quán),而非所有權(quán)。使用權(quán)的獲得,必須經(jīng)過(guò)法律程序。即對(duì)國(guó)有土地,須經(jīng)國(guó)家相關(guān)法律程序批準(zhǔn),對(duì)農(nóng)村集體的所有的土地,必須經(jīng)過(guò)集體所有土地的集體成員通過(guò)并報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。這一結(jié)論,是從法律概念作出的。《土地法》第9條①、第10條②分別作出了具體規(guī)定。從規(guī)定可以看出,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),是指農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。《物權(quán)法》對(duì)此作出了更加明確的解釋和規(guī)定,《物權(quán)法》第59條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),屬于本集體成員所有。”從法律規(guī)定中可以理解為,集體所有制的所有權(quán)為集體成員平等占有,不記年齡、性別、地位、財(cái)產(chǎn)、階級(jí)以及加入本集體時(shí)間的長(zhǎng)短,貢獻(xiàn)大小等等。而僅有的,也是必須的條件,就是戶籍的地域狀況,一個(gè)人只要出生在農(nóng)村某一自然村的農(nóng)戶家庭,又與該農(nóng)戶具有直接的血緣關(guān)系,就自然取得了其父母所在地域的農(nóng)村集體所有制的集體成員資格。但是,本集體以外的成員,想加入本集體,從而享有該集體成員的所有權(quán)的平均權(quán)利,就必須經(jīng)過(guò)相應(yīng)的法律程序,如婚娶、收養(yǎng)關(guān)系,以及其他法律程序等等。

我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所涉及的法律問(wèn)題,一是集體所有權(quán)成員資格問(wèn)題;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建設(shè)用地。這兩條是基本原則。流轉(zhuǎn)涉及本集體成員以外的人員欲承包或承租集體的土地,《土地法》中規(guī)定必須經(jīng)村委會(huì)會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。

四、目前我國(guó)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的法律問(wèn)題及其解決路徑

從當(dāng)前相關(guān)法律框架下的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn),土地承包責(zé)任制的承包期的長(zhǎng)短,直接關(guān)系到農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。30年不變,甚至70年或永久不變(這里講的是用益物權(quán)而非所有權(quán)),土地的所有權(quán)與用益物權(quán)有本質(zhì)上的區(qū)別,所有權(quán)是,即擁有該物的主管物權(quán),是該物的歸屬,所有權(quán)的性質(zhì)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),是集體所有制的土地的用益物權(quán)的改變,從根本上不會(huì)損害該集體所有權(quán)的集體成員的利益,而集體成員資格的取得是以自然的地域條件為基礎(chǔ)的時(shí)限性所決定的,而取得其用益物權(quán)的資格與所有權(quán)集體成員資格相同。但是,與所有權(quán)不同的是用益物權(quán)可以經(jīng)過(guò)2/3以上村民或村民代表的同意,即有償?shù)墨@得以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等方式的該土地的用益物權(quán),使用年限為該承包期以內(nèi),如果承包期無(wú)限制延長(zhǎng),即屬于永久性,那么,該土地用益物權(quán)即為永久性的屬于非本集體成員所有。實(shí)質(zhì)上,該土地轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租或受讓者即成為該土地集體成員。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)村現(xiàn)代化的快速發(fā)展,將有一半甚至更多的原農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市,就可能發(fā)生大量的土地流轉(zhuǎn),該集體所有權(quán)土地的集體成員也將發(fā)生變化,甚至可能成為某幾個(gè)或僅一家一戶所有,是否仍為原集體成員已無(wú)法預(yù)定。因?yàn)橥恋氐默F(xiàn)代化設(shè)施以及標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)模式的建設(shè),長(zhǎng)期性的或永久性的占有、經(jīng)營(yíng)、收益是相關(guān)設(shè)施投資的基礎(chǔ)。土地用益物權(quán)的長(zhǎng)期性、永久性,將有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展,也是城鎮(zhèn)一體化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要。

集體所有土地用益物權(quán)的獲得者,在土地承包期無(wú)限制的延長(zhǎng)之后,其用益物權(quán)也隨之延長(zhǎng)。只有出現(xiàn)下列情況下,在自愿的基礎(chǔ)上,才能喪失永久性的用益物權(quán)。一是死亡;二是轉(zhuǎn)讓。

轉(zhuǎn)讓非轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租、合作入股等性質(zhì),轉(zhuǎn)讓是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓,是承包人、發(fā)包人的土地承包關(guān)系的終止。轉(zhuǎn)讓者也不再享有該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),實(shí)質(zhì)上該集體土地所有權(quán)的集體成員資格也隨之消失。所以轉(zhuǎn)讓者應(yīng)具備以下條件,才能夠通過(guò)法律程序。

1.轉(zhuǎn)讓人具有穩(wěn)定的非農(nóng)業(yè)職業(yè)收入;2.自愿;3.合法[2]260。

非農(nóng)業(yè)職業(yè)收入穩(wěn)定,是指其收入來(lái)源非農(nóng)業(yè)基本穩(wěn)定,如公務(wù)員身份等狀態(tài)下。才可以具備轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)的條件,這正是為保障農(nóng)民生活的基本利益出發(fā)。即承包人失去生活保障之后,能夠保障其生活來(lái)源。因此,必須取得發(fā)包方的批準(zhǔn),才能解除原承包人的土地承包關(guān)系的資格。由此可以看出,《物權(quán)法》第128條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定,有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn),不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。”正是根據(jù)此規(guī)定,轉(zhuǎn)包出租等不發(fā)生權(quán)利主體的更換,原有的土地發(fā)包承包關(guān)系不發(fā)生變化,即承包人仍享有原來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。所以,在法律上規(guī)定,轉(zhuǎn)讓所承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán),必須有變更登記過(guò)程。

由于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化體制建設(shè),農(nóng)民轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)后,并具備了相對(duì)穩(wěn)定的非農(nóng)業(yè)職業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入,身份與城市居民同等,當(dāng)其對(duì)原有土地的用益物權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí),毫無(wú)疑問(wèn)的取得一份該土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益,這一過(guò)程是法定的合法程序。但是,與原來(lái)的城鎮(zhèn)居民包括工人等非農(nóng)業(yè)人口相比,具有明顯不同,與留在農(nóng)村仍以農(nóng)業(yè)為生活來(lái)源的農(nóng)民相比,也具有明顯的優(yōu)勢(shì)。維護(hù)用益物權(quán)的同時(shí),卻出現(xiàn)了不平等而合法的現(xiàn)象。

2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集體成員承包等方式獲取農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán),有可能在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中導(dǎo)致集體成員資格的集體喪失,最終使該集體所有的土地,被一位或幾位承包者占有全部的用益物權(quán)。當(dāng)承包期無(wú)限制延長(zhǎng)時(shí),造成該土地占有、收益的高度集中。從而導(dǎo)致土地資源被少數(shù)人控制的現(xiàn)象而使更多的農(nóng)民失去基本生活保障,增加社會(huì)的負(fù)擔(dān)。

尤其抵押權(quán)的使用,也使農(nóng)村集體所有制土地的使用權(quán)發(fā)生復(fù)雜的歸屬變化,因?yàn)榈盅簷?quán)仍為有諸多不確定因素。[2]349

關(guān)于農(nóng)村集體、村內(nèi)兩個(gè)以上集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體三個(gè)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的集體土地所有權(quán),在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中也出現(xiàn)集體成員資格的歸屬問(wèn)題,不僅是用益物權(quán)的歸屬。對(duì)這種集體所有權(quán)的土地歸屬有兩種情況,一種是在國(guó)家實(shí)施農(nóng)村土地承包制,承包到戶的時(shí)期,村民集體所有制的土地按村民人口平均分配,然后以戶人口數(shù)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),將全村土地全部承包到戶,在本屆承包完成之后,各戶人口數(shù)的變動(dòng),不再受承包土地計(jì)算的影響,即承包程序過(guò)程規(guī)定的時(shí)間為計(jì)算人口的截止日期,過(guò)此日期,各戶均遵守“增人不增地,減人不減地”的原則,直至本屆承包期30年期滿,再行承包計(jì)算人口與土地。所以,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織,除了集體所有制的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)該集體經(jīng)濟(jì)組織所辦企業(yè)之外,無(wú)集體耕地。這種完全承包的現(xiàn)象比較少,其原因是,當(dāng)廢除、生產(chǎn)大隊(duì)、生產(chǎn)隊(duì)三級(jí)核算時(shí),改為鄉(xiāng)鎮(zhèn),生產(chǎn)大隊(duì)改為村,生產(chǎn)隊(duì)改為村民小組。為了解決農(nóng)民的基本生活,而承包到戶的土地是這三種集體所有權(quán)的一種方式,正如《土地法》中規(guī)定的,農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理;已屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。除了已經(jīng)承包到戶部分耕地之外,還有一部分是原于以上三種不同形式的集體用益物權(quán),并未承包到戶,這一部分的土地使用權(quán)(用益物權(quán))為集體所有。即由該集體的代表村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)該集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人及村民小組長(zhǎng)掌控。這是第二種情況,這一部分用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)方式,由依法代行用益物權(quán)的方式由村民各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行,接受村民監(jiān)督。

可見(jiàn),以上三種不同級(jí)別和范圍的集體成員的用益物權(quán)的使用,其法律地位是相同的。但是,明顯的不符合法律邏輯概念。所以,這三種農(nóng)民集體所有權(quán)土地的歸屬及其用益物權(quán)的分配、使用等從法律地位等方面,尚需進(jìn)一步完善,對(duì)土地流轉(zhuǎn)的年限規(guī)定,也應(yīng)當(dāng)作出更科學(xué)的調(diào)整,從而保障農(nóng)民最基本的生活,即對(duì)土地的用益物權(quán)的穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn):

篇5

關(guān)鍵詞 預(yù)告登記 立法現(xiàn)狀完善

一、我國(guó)預(yù)告登記制度的立法現(xiàn)狀

2007實(shí)施的《物權(quán)法》第20條第一次以基本法律的形式正式規(guī)定了預(yù)告登記制度，對(duì)預(yù)告登記的適用范圍、效力、行使程序和消滅作出了規(guī)定，但是只有一個(gè)條文。《土地登記辦法》第62條和《房屋登記辦法》第三章第四節(jié)專節(jié)規(guī)定了預(yù)告登記制度。《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定相對(duì)原則，基本與《物權(quán)法》第20條相同。可見(jiàn)我國(guó)預(yù)告登記制度在立法上存在的最大缺陷是規(guī)定粗略、簡(jiǎn)單，有諸多模糊、漏定之處，茲列舉以下幾點(diǎn)不足：

（一）適用范圍模糊

物權(quán)法第20條規(guī)定了預(yù)告登記的適用范圍，“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。”對(duì)該條文的理解有歧義，是簽訂買(mǎi)賣“房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”還是簽訂“買(mǎi)賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，如果按前者理解，則預(yù)告登記的適用范圍太窄，僅適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)買(mǎi)賣請(qǐng)求權(quán)，不適用于設(shè)定抵押權(quán)等。而如果按后者理解，則預(yù)告登記的適用范圍較寬，可以適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押權(quán)等請(qǐng)求權(quán)。從上文提到的地方性法規(guī)以及房屋權(quán)屬登記實(shí)踐來(lái)看，預(yù)告登記主要適用范圍包括：預(yù)購(gòu)商品房及其轉(zhuǎn)讓；預(yù)購(gòu)商品房抵押及其轉(zhuǎn)讓；在建工程抵押及其轉(zhuǎn)讓。因此，可以推定物權(quán)法20條關(guān)于預(yù)告登記適用范圍的理解應(yīng)該按后一種理解為妥。

（二）僅規(guī)定了預(yù)告登記的權(quán)利保全效力

物權(quán)法僅規(guī)定了權(quán)利保全效力，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”根據(jù)該規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，具有對(duì)抗債務(wù)人其他處分行為的排斥性效力，理論上稱為保全效力，是預(yù)告登記最主要的效力。但根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，預(yù)告登記后的處分行為絕對(duì)無(wú)效，而德國(guó)、瑞士、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，為兼顧當(dāng)事人利益，保持目的與手段的平衡，均奉行相對(duì)無(wú)效原則，即在預(yù)告登記后，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，債務(wù)人仍可處分，只是在預(yù)告登記權(quán)利人與第三人之間，妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的處分行為無(wú)效。物權(quán)法并沒(méi)有規(guī)定預(yù)告登記的順位保全、破產(chǎn)保護(hù)效力，效力規(guī)定的不完整將會(huì)影響預(yù)告登記制度發(fā)揮作用。

（三）預(yù)告登記發(fā)生條件的局限性

按照物權(quán)法規(guī)定，引起預(yù)告登記發(fā)生條件的依據(jù)僅為雙方當(dāng)事人的協(xié)議，必須獲得登記義務(wù)人的同意。《房屋登記辦法》第69條增加了一個(gè)補(bǔ)充規(guī)定，即“預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。”該規(guī)定表明，一旦債務(wù)人同意進(jìn)行預(yù)告登記，就不得反悔，其有協(xié)助債權(quán)人進(jìn)行預(yù)告登記的義務(wù)，如果登記義務(wù)人反悔的，登記權(quán)利人可自行到房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。但是沒(méi)有規(guī)定債務(wù)人不與債權(quán)人簽訂辦理預(yù)告登記協(xié)議，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓方的權(quán)益如何保護(hù)，而預(yù)告登記制度的本質(zhì)在于限制登記義務(wù)人處分其權(quán)利，保障請(qǐng)求權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其獲得物權(quán)，可見(jiàn)，我國(guó)對(duì)預(yù)告登記發(fā)生條件的不利于對(duì)對(duì)方當(dāng)事人利益的保護(hù)。

二、預(yù)告登記制度的比較法借鑒及完善

明確規(guī)定預(yù)告登記制度的適用范圍

由于日本采取意思主義物權(quán)變動(dòng)模式，假登記的適用范圍比德國(guó)、瑞士的預(yù)告登記的范圍要大，既保全物權(quán)又保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。德國(guó)!瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。德國(guó)法學(xué)界的通說(shuō)認(rèn)為，尚未成為物權(quán)的一切不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)均是預(yù)告登記的保全對(duì)象。［1］我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記僅適用于轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)這一種類的請(qǐng)求權(quán)，具有局限性，筆者認(rèn)為，預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)適用范圍應(yīng)當(dāng)具有廣泛性，凡有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，包括但不限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、設(shè)立、變更、消滅，所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)，均應(yīng)當(dāng)列入預(yù)告登記的適用范圍。此外，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)僅限于依合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)。法律并沒(méi)有明確規(guī)定合同以外的事由產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能否適用預(yù)告登記制度，如因不當(dāng)?shù)美畟o(wú)因管理之債而產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，法律應(yīng)該明確合同以外產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也可以適用預(yù)告登記制度。

（二）效力補(bǔ)全

我國(guó)法學(xué)界普遍認(rèn)為，預(yù)告登記具有權(quán)利保全、順位保全以及破產(chǎn)保護(hù)效力。

1.權(quán)利保全效力

對(duì)預(yù)告登記的權(quán)利保全效力有絕對(duì)無(wú)效主義和相對(duì)無(wú)效主義兩種觀點(diǎn)。我國(guó)物權(quán)法采納絕對(duì)無(wú)效主義觀點(diǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)預(yù)告登記后，禁止登記義務(wù)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再處分，一旦未經(jīng)登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)，不論是否妨害登記請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一律無(wú)效。而德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，均采取相對(duì)無(wú)效主義，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記義務(wù)人仍可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，但該處分行為在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)將視為無(wú)效。如果不允許登記義務(wù)人為任何處分行為，則不符合物權(quán)的性質(zhì)，而且在某種程度上對(duì)登記義務(wù)人造成不公，在登記義務(wù)人與權(quán)利人簽訂的債權(quán)協(xié)議無(wú)效、撤銷或者登記權(quán)利人毀約的情形下，登記義務(wù)人可能會(huì)喪失最佳交易時(shí)機(jī)、遭受損失。因此我國(guó)物權(quán)法應(yīng)該借鑒國(guó)外成熟的立法，采取相對(duì)無(wú)效主義。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條規(guī)定，“預(yù)告登記，對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無(wú)排除之效力”。我國(guó)物權(quán)法對(duì)此沒(méi)有明確，筆者認(rèn)為，對(duì)于為了公共利益需要的征收，由于涉及到公共利益，可以適當(dāng)犧牲登記權(quán)利人的利益，明確預(yù)告登記對(duì)于因征收而為的新登記無(wú)排除效力。但是對(duì)于法院強(qiáng)制執(zhí)行，如果是民事方面的、涉及另一個(gè)平等的民事主體，由于影響的是私人利益，基于民事主體之間地位平等的原則，應(yīng)該賦予預(yù)告登記以排除因民事強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記的效力。

2.順位保全效力

順位保全效力指通過(guò)預(yù)告登記，被保全的權(quán)利與其順位同時(shí)登記，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是以本登記日期而是以預(yù)告登記的日期作為依據(jù)。《德國(guó)民法典》第883條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記的日期加以確定”。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第7條第2項(xiàng)規(guī)定：“已進(jìn)行假登記時(shí)，本登記的順位依假登記的順位”。可見(jiàn)，如果預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，在日后推進(jìn)為本登記，那么本登記便具有溯及力，溯及于預(yù)告登記作成之時(shí)。預(yù)告登記本身并無(wú)獨(dú)立的效力，只有與本登記結(jié)合時(shí)，才具有實(shí)際價(jià)值。我國(guó)物權(quán)法在保全權(quán)利順位效力問(wèn)題上尚存在欠缺。筆者認(rèn)為，賦予預(yù)告登記保全權(quán)利順位的效力是至關(guān)重要的，能夠最大限度地保障交易安全，如預(yù)告登記義務(wù)人在預(yù)告登記完成后再處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，充分保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。在設(shè)定抵押權(quán)的情形尤其重要，在一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上可能設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)，抵押權(quán)順位對(duì)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)極為重要。因此說(shuō)，我國(guó)物權(quán)法應(yīng)該對(duì)于預(yù)告登記的順位保全效力加以明確規(guī)定。

3.破產(chǎn)保護(hù)的效力

破產(chǎn)保護(hù)效力指在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生既定的效果。［2］《德國(guó)破產(chǎn)法》第24條規(guī)定明確規(guī)定了預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力。在日本民法上，在辦理假登記后與辦理本登記之間，如果作為假登記標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不妨礙預(yù)告登記義務(wù)人辦理本登記。如本登記辦理完畢后，現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)以其已經(jīng)取得的所有權(quán)對(duì)抗破產(chǎn)債人。預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)的效力在于當(dāng)破產(chǎn)管理人破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記請(qǐng)求人基于預(yù)告登記而享有的對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人及排斥其他債權(quán)人的權(quán)利，進(jìn)而保障預(yù)告登記請(qǐng)求人取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。我國(guó)物權(quán)法和破產(chǎn)法并未規(guī)定預(yù)告登記的破產(chǎn)保全效力，一旦預(yù)告登記義務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序，包括已辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)被列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人只能作為破產(chǎn)債權(quán)人參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配，與其他債權(quán)人沒(méi)有任何區(qū)別，這樣預(yù)告登記制度如同虛設(shè)，不能實(shí)現(xiàn)該制度保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán)順利實(shí)現(xiàn)的目的。因此，在未來(lái)立法中，可以考慮做好法律之間的銜接，在破產(chǎn)法中對(duì)預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力加以規(guī)定。

（三）增加預(yù)告登記的啟動(dòng)條件

德國(guó)預(yù)告登記的發(fā)生條件包括法院的假處分指令和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人同意兩種情形，日本有義務(wù)人的承諾和法院的假處分判決兩種情形。筆者認(rèn)為，上述國(guó)家關(guān)于預(yù)告登記條件的規(guī)定已經(jīng)較為完備和成熟，我國(guó)的預(yù)告登記制度可以予以借鑒，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)，當(dāng)債務(wù)人無(wú)正當(dāng)理由或者惡意不同意進(jìn)行預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人有權(quán)向法院提出申請(qǐng)，法院依非訴程序作出裁定，然后權(quán)利人可依照裁定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。在我國(guó)，預(yù)告登記主要是為了防止商品房預(yù)售領(lǐng)域出現(xiàn)的“一房二賣”、“售后抵押”現(xiàn)象而引進(jìn)的，與出售方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)地位，我國(guó)房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，一直處于上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往不愿意進(jìn)行預(yù)告登記，如果沒(méi)有強(qiáng)制程序的制約，購(gòu)房者的利益將很難通過(guò)預(yù)告登記制度獲得保障，預(yù)告登記制度就很難得到實(shí)際運(yùn)用、如同虛設(shè)。而預(yù)告登記制度的目的是為了限制登記義務(wù)人的處分權(quán)利，以保障經(jīng)登記的請(qǐng)求權(quán)在將來(lái)得到實(shí)現(xiàn)。因此，通過(guò)法院公權(quán)力的介入，賦予債權(quán)人在某些特殊情形下，繞過(guò)債務(wù)人的同意進(jìn)行預(yù)告登記，是符合預(yù)告登記制度的目的的。

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篇7

廣西電力線路走廊主要物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)行的法律制度沒(méi)有充分考慮計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下原有的一些做法，以及新法施行后的一些配套制度。法律體系不完善體現(xiàn)在：（一）物權(quán)登記缺失電力線路走廊用地一般包括電力線路鐵塔基礎(chǔ)用地、電桿和拉線用地以及電力線路保護(hù)區(qū)（含電力線路跨越）的土地。由于法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)電力線路走廊用地有統(tǒng)一的規(guī)定，各地政府部門(mén)依照《土地法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)和政策自行制定征地程序、操作方法和賠償標(biāo)準(zhǔn)。部分省市規(guī)定，架空電力線路保護(hù)區(qū)不征地也不辦理土地使用證。如：江西省政府辦公廳印發(fā)的《江蘇省電網(wǎng)建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，電力線路走廊用地不征地，但沒(méi)有明確桿塔占地是否征地。部分省市如《湖南省電力設(shè)施保護(hù)和供用電秩序維護(hù)條例》則明確：電力線路鐵塔基礎(chǔ)用地需辦理用地手續(xù)；電桿、拉線不需辦理行政審批手續(xù)；架空電力線路保護(hù)區(qū)不實(shí)行征地。廣西與大多數(shù)省份做法一樣，對(duì)鐵塔基礎(chǔ)占地、拉線桿塔的主坑和拉線坑，按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施征地的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，不辦理征地手續(xù)，無(wú)建設(shè)用地使用權(quán)證，只將線路路徑報(bào)有關(guān)政府部門(mén)備案。對(duì)于架空電力線路保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地不征地、不補(bǔ)償。原因是電力線路線長(zhǎng)、分布廣、技術(shù)要求高，使用土地的方式與道路建設(shè)等具有本質(zhì)區(qū)別，它不改變土地的權(quán)利歸屬，不改變土地的效用，也非常少地限制土地的收益，所以不征地。如果都實(shí)施征地，一方面將會(huì)形成無(wú)數(shù)條看不見(jiàn)的“萬(wàn)里長(zhǎng)城”，另一方面將會(huì)阻礙電力發(fā)展速度，增加電力建設(shè)成本，而這些加重的成本最終都會(huì)由消費(fèi)者承擔(dān)。《物權(quán)法》施行后，由于缺乏配套的地役權(quán)登記制度，電力線路走廊用地?zé)o法對(duì)抗第三人，實(shí)踐當(dāng)中，供電企業(yè)相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地沒(méi)有辦理物權(quán)登記或者物權(quán)變更登記。材料缺失、政策變遷、涉及到用地指標(biāo)等原因，物權(quán)登記辦理越來(lái)越難。由于沒(méi)有辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，電網(wǎng)企業(yè)土地使用權(quán)存在瑕疵，缺乏充分的證明效力以及對(duì)抗善意第三人的法律效力。如果原土地權(quán)利人對(duì)土地使用權(quán)再行處分，電網(wǎng)企業(yè)的合法利益將得不到維護(hù)。另外，不辦理物權(quán)登記手續(xù)，將導(dǎo)致土地使用權(quán)不明確，由此帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，將直接影響供電企業(yè)對(duì)后續(xù)線路建設(shè)和改造等投入，最終影響廣大用戶的用電質(zhì)量，同時(shí)也阻礙了電網(wǎng)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。（二）物權(quán)制度不足現(xiàn)有的電力線路走廊的制度設(shè)計(jì)還不能保障法律關(guān)系的穩(wěn)定，有效保護(hù)和協(xié)調(diào)各方利益。法律治理工具存在的不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：現(xiàn)行法律措施法律法規(guī)中缺少能有效解決電網(wǎng)線路走廊問(wèn)題的措施。部分法律理論雖然有自身的優(yōu)點(diǎn)，但都還不能完全解決存在的問(wèn)題。體現(xiàn)在：第一，相鄰關(guān)系調(diào)整的不足。《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因鋪設(shè)電線必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏模撏恋亍⒔ㄖ锏臋?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。《物權(quán)法》對(duì)使用他人土地規(guī)定了兩種制度：相鄰關(guān)系制度和地役權(quán)制度。電力線路走廊是適用相鄰關(guān)系還是適用地役權(quán)制度，這對(duì)電網(wǎng)發(fā)展具有全局性影響。相鄰關(guān)系是法定的、無(wú)償?shù)模⑶沂菬o(wú)固定期限的，適用相鄰關(guān)系無(wú)疑對(duì)于電網(wǎng)公司較為有利。但是，相鄰關(guān)系是法律對(duì)鄰近不動(dòng)產(chǎn)利用所做的最低限度調(diào)節(jié),對(duì)“最后一公里”的低壓線路特別是沿墻線等的適用是較為合適的，但是高壓電力線路往往跨過(guò)好幾塊不同地產(chǎn)，桿塔之間并不鄰近，缺乏適用的空間條件。特別是相鄰關(guān)系一般是無(wú)償?shù)?這對(duì)于電力線路走廊通過(guò)的土地使用權(quán)人來(lái)說(shuō)未必不是顯失公平的。因此通過(guò)相鄰關(guān)系解決也是不盡合理的。私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)受到剝奪，合法權(quán)益得不到保障，這與物權(quán)法公私權(quán)益平等保護(hù)的立法本意也是相違背的。第二，地役權(quán)保護(hù)不足。地役權(quán)是我國(guó)物權(quán)中用益物權(quán)的一種,即通過(guò)合同約定,需役地人對(duì)供役地人的土地進(jìn)行利用,以提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益,是在不排除所有權(quán)人占有的情況下,對(duì)供役地的一種限制。地役權(quán)解決電力線路走廊問(wèn)題從法律層面上講是可行的。通過(guò)協(xié)商簽訂地役權(quán)合同，可以使電力企業(yè)和電力線路走廊內(nèi)的土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人清楚自己所負(fù)擔(dān)的義務(wù),明確雙方權(quán)利義務(wù)，有利于減少電網(wǎng)建設(shè)阻力，增強(qiáng)土地所有權(quán)人和使用權(quán)人維護(hù)電力線路走廊安全的自覺(jué)性。但是地役權(quán)的取得需要訂立地役權(quán)合同，支付對(duì)價(jià)并有期限，還需進(jìn)行登記。現(xiàn)行地役權(quán)制度一方面缺乏配套登記等相關(guān)規(guī)定，另一方面只有普通地役權(quán)的規(guī)定，在《物權(quán)法》中沒(méi)有明確規(guī)定公共地役權(quán)制度,當(dāng)雙方當(dāng)事人協(xié)商不一致時(shí)，電力線路走廊建設(shè)方如何取得所需的地役權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。電力線路長(zhǎng)距離、涉及面廣的特性，使得走廊內(nèi)任何一個(gè)權(quán)利瑕疵，都將影響到整條線路的建設(shè)和運(yùn)行。如何解決當(dāng)事人以私權(quán)保護(hù)為借口提出不合理要求，阻礙和妨礙電力線路走廊建設(shè)，成為現(xiàn)行地役權(quán)制度所不能解決的問(wèn)題。第三，通過(guò)權(quán)調(diào)整的不足。主要指架線通過(guò)權(quán)，是指需役地使用權(quán)人將電力線路通過(guò)供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)立的權(quán)利。通過(guò)權(quán)本身是個(gè)英美法概念，使用債權(quán)原理解決物權(quán)問(wèn)題，這與堅(jiān)持物權(quán)和債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的大陸法系物權(quán)法不一致，在我國(guó)施行具有較大難度。且通過(guò)權(quán)以雙方協(xié)商為主，不具有強(qiáng)制性，商業(yè)性質(zhì)較為濃厚，大大增加補(bǔ)償費(fèi)用，增加電網(wǎng)建設(shè)難度，缺乏可操作性。

廣西電力線路走廊物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)防范途徑

篇8

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市人口規(guī)模的不斷擴(kuò)張，城市可利用的建設(shè)用地日益匱乏。而日新月異的現(xiàn)代化城市建設(shè)對(duì)土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國(guó)家相關(guān)政策，均對(duì)城市新增建設(shè)用地設(shè)定了嚴(yán)格的條件、程序和責(zé)任。因而，無(wú)論是通過(guò)拓展城市規(guī)模增加建設(shè)用地，還是改變土地類型增加建設(shè)用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設(shè)用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發(fā)展進(jìn)程中，特別是1984年國(guó)務(wù)院《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施以來(lái)，城市原有的建設(shè)用地已經(jīng)有了合法的用地單位(或個(gè)人)，重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)存在障礙。實(shí)踐中，行政機(jī)關(guān)往往采取國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地使用權(quán)(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐，但同時(shí)也引發(fā)了一系列社會(huì)矛盾。本文擬從兩者的概念、實(shí)施主體、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面展開(kāi)分析，以期探求規(guī)范該項(xiàng)工作、化解風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達(dá)到收回國(guó)有土地的目的。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》在制定之初，就設(shè)立了兩種方式：

一種方式是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。該條例第十三條規(guī)定：房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

另一種方式是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”另外提前收回國(guó)有土地在《中華人民共和國(guó)土地管理法》也有類似規(guī)定，其第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”但在實(shí)踐過(guò)程中，各級(jí)政府多是依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，收回國(guó)有土地。

提前收回國(guó)有土地使用權(quán)必然涉及到土地上的房屋，征收國(guó)有土地上的房屋，必然涉及到國(guó)有土地的收回。那么提前收回國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋征收是一個(gè)什么樣的法律關(guān)系呢?

一、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在概念上的異同

國(guó)有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級(jí)人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，并對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椤?guó)有土地上房屋征收的客體是房屋的所有權(quán)。

《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定，“能夠成為征收對(duì)象的只限于集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。根據(jù)該條，能夠成為征收對(duì)象的一定是被征收人擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，被征收人擁有所有權(quán)以外的權(quán)利的財(cái)產(chǎn)不能成為征收的對(duì)象。

國(guó)有土地使用權(quán)的收回是指當(dāng)出現(xiàn)某種法定事由時(shí)，土地行政主管部門(mén)經(jīng)原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)依法收回用地單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地使用權(quán)的行政行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。提前收回國(guó)有土地的客體是土地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。

二、設(shè)立兩種收回國(guó)有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》在設(shè)立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設(shè)立兩種不同的方式呢?

筆者認(rèn)為首先國(guó)有土地上房屋征收主要是針對(duì)的房屋，而提前收回國(guó)有土地主要的是針對(duì)未開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國(guó)有土地上建設(shè)不是為了單純的居住的建筑物和附屬設(shè)施。其次在數(shù)量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數(shù)人或者大量的房屋。提前收回國(guó)有土地涉及到少數(shù)或者個(gè)體的單位和個(gè)人的國(guó)有土地的收回。

三、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在實(shí)施主體的異同

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。因此提前收回土地使用權(quán)實(shí)施主體是原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。因此國(guó)有土地上房屋征收的實(shí)施主體是縣、市人民政府。

四、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在程序上的異同

(一)國(guó)有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案。

2、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

3、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到戶、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

4、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。

5、對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估。

6、簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

7、政府作出補(bǔ)償決定。

房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或被征收人房屋所有權(quán)人不明確的，市、縣人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

8、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

(二)提前收回國(guó)有土地的程序

1、立案；

2、調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí)；

3、擬訂收回方案。土地行政主管部門(mén)擬訂收回國(guó)有土地使用權(quán)方案，并將擬收回國(guó)有土地使用權(quán)事宜通知原土地使用權(quán)人，并告之聽(tīng)證的權(quán)利。

4、聽(tīng)證。土地使用權(quán)人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)在接到收回國(guó)有土地使用權(quán)通知后的一定期限內(nèi)向市或者縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)提出。土地行政主管部門(mén)接到聽(tīng)證申請(qǐng)后，應(yīng)該按照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》中規(guī)定的期限內(nèi)組織聽(tīng)證。

5、報(bào)批。土地行政主管部門(mén)在組織聽(tīng)證后規(guī)定的一定期限內(nèi)，將所擬訂的收回國(guó)有土地使用權(quán)方案連同聽(tīng)證結(jié)果報(bào)市或者縣級(jí)人民政府審批。

6、下達(dá)收回決定書(shū)。根據(jù)市或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收回國(guó)有土地使用權(quán)方案，土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)之

日起一定期限內(nèi)，向原土地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)》，同時(shí)告知原土地使用權(quán)人申請(qǐng)復(fù)議和提訟權(quán)利。對(duì)收回國(guó)有土地使用權(quán)決定不服的，可以在接到提前收回國(guó)有土地使用權(quán)決定后若干期限內(nèi)(按照《行政復(fù)議法》規(guī)定，一般是60天)，依法向上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者人民法院申請(qǐng)行政復(fù)議或者。

7、注銷登記。土地行政主管部門(mén)在下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書(shū)》后，由原登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記，收回國(guó)有土地使用證，并收回國(guó)有土地使用權(quán)公告。對(duì)于出讓的土地，還應(yīng)當(dāng)依法終止國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

8、補(bǔ)償。

五、國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的異同

(一)、提前收回國(guó)有土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

從理論上講，目前有兩種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

1、相應(yīng)的補(bǔ)償

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)第20條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

2、適當(dāng)補(bǔ)償

《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱《土地法》)第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；(五)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

正是由于我國(guó)Ⅸ土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上規(guī)定不一致，導(dǎo)致了我國(guó)土地補(bǔ)償秩序的嚴(yán)重混亂。因此，在現(xiàn)實(shí)中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國(guó)有土地，不給補(bǔ)償或者給被拆遷人很少補(bǔ)償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號(hào)，收回國(guó)有土地，既不履行相關(guān)的審批手續(xù)，國(guó)土部門(mén)發(fā)個(gè)通知就把正在使用的土地收回了，導(dǎo)致一些單位或者居民的房屋被強(qiáng)拆，沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償。實(shí)踐表明，地方政府濫用收回國(guó)有土地方式、規(guī)避征地拆遷程序和補(bǔ)償、引發(fā)激烈矛盾和沖突已經(jīng)成較普遍的現(xiàn)象，造成很惡劣的社會(huì)影響。

(二)國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)――公平補(bǔ)償

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

僅從法律的字面上來(lái)看，國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，有相應(yīng)的補(bǔ)償、適當(dāng)補(bǔ)償、公平補(bǔ)償?shù)扔泻芏嗟膶W(xué)者也進(jìn)行了大量的篇幅進(jìn)行分析，試著找出其中的不同點(diǎn)。

但筆者認(rèn)為，國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)上是一致的，政府部門(mén)都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權(quán)人的土地。從最終的效果來(lái)講，政府最終都是獲取了使用權(quán)人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財(cái)產(chǎn)是相同的，按照公平、等價(jià)的原則，政府應(yīng)該支付的是相同的對(duì)價(jià)。因此國(guó)有土地上房屋征收和提前收回國(guó)有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該是一致的。

這一點(diǎn)，在物權(quán)法上得到了充分體現(xiàn)：

1、房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在制定時(shí)，嚴(yán)格依據(jù)物權(quán)法第42條規(guī)定的原則，對(duì)房屋和土地的補(bǔ)償做出了規(guī)定。

2、提前收回國(guó)有土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第42條的規(guī)定對(duì)該土地上房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給與補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金”。

篇9

關(guān)鍵詞：“三權(quán)”；抵押貸款；基層銀行

“三權(quán)”（指林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)）抵押貸款是盤(pán)活農(nóng)村資源的關(guān)鍵性舉措，也是創(chuàng)新農(nóng)村金融服務(wù)方式的有益探索，對(duì)于解決農(nóng)村貸款瓶頸具有重要的意義。

一、基本情況

紅河州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照改善農(nóng)村金融環(huán)境的新要求，把農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新作為解決“三農(nóng)”抵押難、融資難、融資貴等問(wèn)題的切入點(diǎn)和突破口，根據(jù)地方農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)金融服務(wù)的需求，在信貸產(chǎn)品創(chuàng)新上進(jìn)行了積極的探索，為“三農(nóng)”和小微企業(yè)發(fā)展“量身定做”服務(wù)產(chǎn)品，推出了一系列具有本土特色的信貸服務(wù)產(chǎn)品。特別是在農(nóng)村金融改革中，大膽突破、積極探索，開(kāi)創(chuàng)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵質(zhì)押融資，大力推進(jìn)“三權(quán)”抵押貸款工作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，有效破解農(nóng)村融資主體擔(dān)保難問(wèn)題，促進(jìn)農(nóng)村“死”資源變“活”資產(chǎn)，有效解決了“三農(nóng)”和小微企業(yè)發(fā)展的資金需求，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。截至2014年9月末，紅河州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)共發(fā)放“三權(quán)”抵押貸款余額20.64億元，共8976筆。

二、存在的困難和問(wèn)題

（一）“三權(quán)”抵押貸款缺少法律制度支持

農(nóng)村“三權(quán)”是寄生在集體土地上的產(chǎn)物，現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村“三權(quán)”的流轉(zhuǎn)有限制性規(guī)定，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較難撐控。如：我國(guó)《擔(dān)保法》第37條、《物權(quán)法》184條2款均規(guī)定：耕地、宅基地、自留地和自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。《土地法》規(guī)定：農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，其法律意義上是農(nóng)民只有使用權(quán)而無(wú)處置權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押只限制于通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或林權(quán)證書(shū)的，才可以設(shè)立抵押，并沒(méi)有明確通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。《物權(quán)法》則明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押。

（二）農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)制和市場(chǎng)交易平臺(tái)不健全

由于農(nóng)村土地長(zhǎng)期歸集體所有，沒(méi)有進(jìn)行有效的流轉(zhuǎn)和買(mǎi)賣，對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估還缺少經(jīng)驗(yàn)和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還沒(méi)有形成成熟的評(píng)估機(jī)制。同時(shí)，我州目前也無(wú)專門(mén)的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法性和專業(yè)性都具有一定局限性，導(dǎo)致農(nóng)村土地價(jià)值還無(wú)法得到有效的評(píng)估。

（三）農(nóng)業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大影響信貸安全

農(nóng)產(chǎn)品易受氣候、溫度等自然因素的影響，加之保險(xiǎn)市場(chǎng)不健全，以及貸款期限設(shè)置與農(nóng)作物生長(zhǎng)周期錯(cuò)配，貸款利率市場(chǎng)化發(fā)育程度不足等因素，影響到“三權(quán)”抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。特別是設(shè)施農(nóng)業(yè)前期投入大、周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害，農(nóng)戶沒(méi)有足夠的資金迅速恢復(fù)生產(chǎn)，迫切需要保險(xiǎn)市場(chǎng)彌補(bǔ)損失，緩釋銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，影響銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)“三權(quán)”抵押擔(dān)保方式發(fā)放貸款的積極性。

（四）“三農(nóng)”保險(xiǎn)產(chǎn)品單一、覆蓋面低

目前轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦的“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)公司只針對(duì)林權(quán)抵押貸款開(kāi)辦了火災(zāi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而未開(kāi)辦冰雹、雪霜等自然災(zāi)害保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。“三農(nóng)”保險(xiǎn)產(chǎn)品的單一、覆蓋面低，未充分發(fā)揮保險(xiǎn)的保障功能，不能有效滿足“三權(quán)”抵押融資業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。

三、對(duì)策建議

（一）修改完善相關(guān)法律法規(guī)

針對(duì)“三權(quán)”抵押貸款推行過(guò)程中遇到的實(shí)際困難和問(wèn)題，建議早日對(duì)《物權(quán)法》、《土地管理法》和《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改完善，為農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款提供法律支持和政策保障。

（二）建立有效的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和交易平臺(tái)

設(shè)立專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資提供便捷權(quán)威的評(píng)估服務(wù)。同時(shí)，建立有效的農(nóng)村土地市場(chǎng)交易平臺(tái)，使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真正進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

篇10

(一)案情簡(jiǎn)介

2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學(xué)界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買(mǎi)賣協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，房屋最終被居委會(huì)收回，同時(shí)將安置房作為補(bǔ)償給了張守忠。鄒克友認(rèn)為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無(wú)果，便一紙?jiān)V狀將其告至法院，請(qǐng)求法院令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買(mǎi)賣協(xié)議書(shū)》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，責(zé)令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基地款并賠償損失。

(二)相關(guān)案例評(píng)釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭(zhēng)議。最高人民法院以此案例欲最終確認(rèn)宅基地使用權(quán)僅可在村集體經(jīng)濟(jì)組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫(huà)家村”③案件的命運(yùn)，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來(lái)關(guān)于宅基地上房屋買(mǎi)賣合同糾紛的判決書(shū)，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫(huà)家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買(mǎi)賣行為涉及宅基地買(mǎi)賣，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無(wú)法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買(mǎi)賣合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)許，原告與被告之間的宅基地買(mǎi)賣屬于非法買(mǎi)賣，應(yīng)屬無(wú)效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買(mǎi)賣合同的效力。總結(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買(mǎi)賣合同之效力從屬于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的規(guī)定，最終拋棄了房屋買(mǎi)賣合同的有效性。在筆者看來(lái)，這類的判決讓農(nóng)村宅基地負(fù)載了過(guò)于沉重的使命和負(fù)擔(dān)，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護(hù)農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨(dú)立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對(duì)宅基地上房屋買(mǎi)賣合同的效力問(wèn)題，進(jìn)行敘述分析。

二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境

(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制

我國(guó)實(shí)行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國(guó)家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利，并稱之為宅基地使用權(quán)。顯而易見(jiàn)，宅基地的所有權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只享有對(duì)宅基地的使用權(quán)。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營(yíng)管理的主體分離之二元構(gòu)造。乍看之下，宅基地使用權(quán)法律制度既保障了土地之公有屬性，同時(shí)又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實(shí)則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國(guó)家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權(quán)利。國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件中也做出類似規(guī)定②。現(xiàn)行立法認(rèn)為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員才可通過(guò)申請(qǐng)獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟(jì)組織以外。只要向村委會(huì)提出申請(qǐng)并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費(fèi)取得宅基地使用權(quán)，故同為一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒(méi)有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買(mǎi)農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購(gòu)。法律法規(guī)對(duì)宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權(quán)的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。

(二)農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺

依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。從該規(guī)定可以推測(cè)出，國(guó)家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權(quán)歸屬分離，但國(guó)家在流轉(zhuǎn)問(wèn)題上又堅(jiān)持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權(quán)力深度介入的宅基地使用權(quán)之上，農(nóng)宅所有權(quán)有著先天性的不足。從物理角度來(lái)看，房地一體的事實(shí)狀態(tài)必然導(dǎo)致土地與地上房屋之間的依附關(guān)系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國(guó)本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對(duì)農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱為自主的所有權(quán)。據(jù)此，且不說(shuō)法律對(duì)農(nóng)宅買(mǎi)賣合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國(guó)家開(kāi)放了這個(gè)交易市場(chǎng)，農(nóng)宅的買(mǎi)賣同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權(quán)以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為物權(quán)變動(dòng)要件，宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買(mǎi)賣合同的效力，買(mǎi)賣合同面臨被架空的法律風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)實(shí)困境。房地一致的原則雖然簡(jiǎn)化了法律技術(shù)上的操作，但同時(shí)也犧牲了農(nóng)宅主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利和市場(chǎng)交易的自由，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)限制、權(quán)利“無(wú)有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主義的理論思維

1.生活保障論。宅基地使用權(quán)的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認(rèn)為是中國(guó)農(nóng)民的安身立命之所。《憲法》《物權(quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負(fù)載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權(quán)是個(gè)身份權(quán)利，有司法者認(rèn)為與宅基地有關(guān)的任何權(quán)利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織之外，是為了保護(hù)本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買(mǎi)賣主體應(yīng)受嚴(yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買(mǎi)賣合同是無(wú)效的③。于私法權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會(huì)保障本應(yīng)是國(guó)家責(zé)任，現(xiàn)今國(guó)家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的私權(quán)，還美其名曰是在保護(hù)農(nóng)民利益，這種國(guó)家責(zé)任個(gè)人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫(huà)面已漸漸成為歷史的回憶，一時(shí)從“面朝黃土背朝天”過(guò)渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長(zhǎng)居之所，此時(shí)對(duì)農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護(hù)農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開(kāi)放農(nóng)宅買(mǎi)賣市場(chǎng)，將會(huì)使宅基地使用權(quán)旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，甚至?xí)虼嗽斐赊r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的瓦解，導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)的動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財(cái)產(chǎn)利益兩個(gè)方面，當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)宅基地的管理重在確立土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財(cái)產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)并不存在沖突或矛盾，承認(rèn)宅基地上房屋買(mǎi)賣合同的效力并不影響國(guó)家對(duì)集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過(guò)申請(qǐng)使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序:村民提出申請(qǐng)后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級(jí)土地管理部門(mén)審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權(quán)仍然是集體，沒(méi)有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時(shí)還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準(zhǔn)申請(qǐng)宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買(mǎi)賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。無(wú)償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進(jìn)資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財(cái)產(chǎn)利益，二者完全可以實(shí)現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會(huì)管理為由否認(rèn)農(nóng)宅買(mǎi)賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財(cái)產(chǎn)利益之矛，似無(wú)依據(jù)，也無(wú)必要。

(二)房地一體的司法混亂

土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國(guó)的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權(quán)利客體，所有權(quán)人相互獨(dú)立。同時(shí)，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間;另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利(至少是宅基地使用權(quán))貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無(wú)權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求“房權(quán)地權(quán)一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨(dú)交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導(dǎo)致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問(wèn)題，因而對(duì)法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)

(一)“房地異主”法律關(guān)系的詮釋

1.宅基地用益的債權(quán)法構(gòu)成。根據(jù)《民通意見(jiàn)》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問(wèn)題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問(wèn)題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對(duì)其所占宅基地對(duì)應(yīng)部分的利用權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析，就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問(wèn)題［1］(P15)。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學(xué)法學(xué)院教授韓世遠(yuǎn)提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問(wèn)題。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式。基于此的債權(quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無(wú)償”之劃分:前者往往為租賃關(guān)系，后者對(duì)應(yīng)于無(wú)償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問(wèn)題，避免了“房地異主”的尷尬［2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨(dú)立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類別進(jìn)行規(guī)定［3］。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對(duì)建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［4］(P38－47)。推定租賃的補(bǔ)救思路值得贊同，我國(guó)大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時(shí)達(dá)成關(guān)于農(nóng)宅買(mǎi)賣和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系①，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國(guó)的國(guó)情不可同日而語(yǔ)，所以將土地租賃權(quán)引入中國(guó)的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認(rèn)為強(qiáng)化債權(quán)方式的土地使用，為隨房屋買(mǎi)賣一并轉(zhuǎn)移的土地利用權(quán)賦予一個(gè)獨(dú)立地位，對(duì)于中國(guó)房地一體但權(quán)屬各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)框架來(lái)說(shuō)，實(shí)屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權(quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國(guó)法律制度中的地位相近似，可見(jiàn)在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)房屋所有權(quán)人不擁有對(duì)土地進(jìn)行利用的物權(quán)時(shí)，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念———土地有限占有權(quán)。有限占有權(quán)是土地所有權(quán)人和其上建筑物所有權(quán)人達(dá)成的對(duì)土地的“利益平衡”，是一種通過(guò)協(xié)商達(dá)成的債權(quán)合意。倘若參見(jiàn)這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無(wú)妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。具體來(lái)說(shuō)，受讓人成為農(nóng)宅所有權(quán)人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對(duì)該宅基地地塊的有限占有權(quán)。故而，農(nóng)宅買(mǎi)賣并不必然牽扯到宅基地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，土地債權(quán)的介入對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買(mǎi)賣合同的效力分離做出很好的解釋。

(二)農(nóng)宅買(mǎi)賣合同的效力認(rèn)定

1.合同有效的合法性。對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國(guó)家政策的。然而，就此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的，筆者實(shí)難贊同。一方面，國(guó)土資源部的意見(jiàn)以及國(guó)務(wù)院的決定和通知，其效力層級(jí)過(guò)低，不屬于認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應(yīng)是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)范。誠(chéng)然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的“強(qiáng)制性規(guī)定”，僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認(rèn)定合同無(wú)效的法律規(guī)定，不能成為否認(rèn)合同效力的依據(jù)。私法應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買(mǎi)賣不存在《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效事由，就應(yīng)當(dāng)肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則如前所述，實(shí)踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買(mǎi)賣合同多數(shù)被宣布無(wú)效。論其功能，法庭的裁判具有引導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)符合正確的價(jià)值取向和道德觀念，遵循基本的私法準(zhǔn)則，但是合同無(wú)效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無(wú)效的判定相當(dāng)于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場(chǎng)發(fā)生情勢(shì)變動(dòng)，賣方再以房屋不可買(mǎi)賣為名，以房?jī)r(jià)上漲利益有損為實(shí)，主張合同無(wú)效的話，試問(wèn)，這樣違反誠(chéng)實(shí)信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務(wù)必謹(jǐn)慎考慮否認(rèn)合同效力產(chǎn)生的影響。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的誠(chéng)信與公平，筆者強(qiáng)調(diào)以誠(chéng)實(shí)信用原則為據(jù)，倡導(dǎo)肯定買(mǎi)賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠(chéng)信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無(wú)效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當(dāng)事人自由決定。未置可否，合同相對(duì)人享有一定程度的自利。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實(shí)意思表示而達(dá)成的買(mǎi)賣合同，法律上有什么理由對(duì)其否認(rèn)呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買(mǎi)賣合同就應(yīng)當(dāng)被肯定，這既是對(duì)私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。(3)維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)開(kāi)放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場(chǎng)，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會(huì)需要的制度方為良善之制。如果說(shuō)宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國(guó)家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)民弱勢(shì)群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟(jì)適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對(duì)土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護(hù)，其真實(shí)癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村宅基地的侵占，國(guó)家及行政機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地之肆意掠奪才是對(duì)農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實(shí)必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買(mǎi)賣是個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對(duì)于僅有的宅基地進(jìn)行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無(wú)法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進(jìn)軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買(mǎi)賣流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬(wàn)不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌資等。承認(rèn)合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對(duì)農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國(guó)家出臺(tái)農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)草案。草案的出臺(tái)讓無(wú)數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見(jiàn)有了更多實(shí)現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問(wèn)題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買(mǎi)房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問(wèn)題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說(shuō)出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買(mǎi)賣合同的效力實(shí)有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問(wèn)題時(shí)，面臨非集體成員繼承人對(duì)宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買(mǎi)賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場(chǎng)買(mǎi)方的客觀存在或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實(shí)存在城市居民的買(mǎi)方需求，并且有供有需的買(mǎi)賣之勢(shì)日趨高漲。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。尊重市場(chǎng)調(diào)整，承認(rèn)買(mǎi)賣合同效力，正是適應(yīng)社會(huì)需要之良舉。

作者:張文 單位:華僑大學(xué)

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