房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房價快速提高。

在中國城鎮(zhèn)化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴(yán)重造成了房地產(chǎn)市場無法全面根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。正是因為房地產(chǎn)行業(yè)與市場經(jīng)濟發(fā)展不相符，從而導(dǎo)致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經(jīng)不科學(xué)了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產(chǎn)朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

2.房地產(chǎn)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，市場發(fā)展不成熟。

由于房地產(chǎn)市場興起時間較短，市場發(fā)展還不健全，而房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的買方市場，從而導(dǎo)致了房價在發(fā)展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中較為高檔的房屋建筑供應(yīng)較多，但是中低端的商品房供不應(yīng)求。這樣的現(xiàn)象嚴(yán)重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質(zhì)量。

3.目前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的金融體系發(fā)展不完善。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎(chǔ)的生產(chǎn)行業(yè)。正是因為這個原因，資金成為了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當(dāng)前銀行所制定的松緊政策，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會直接影響到房地產(chǎn)項目的工程進(jìn)度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時，由于當(dāng)前銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制還不健全，其承擔(dān)的發(fā)展風(fēng)險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹(jǐn)慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產(chǎn)開發(fā)上的融資途徑。

二、目前推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的對策

（一）強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況進(jìn)行綜合分析，中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)朝著理性的趨勢發(fā)展。但是，房地產(chǎn)是現(xiàn)代城市建設(shè)的重要一部分，而房地產(chǎn)消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數(shù)額較大。因此，通過強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產(chǎn)市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發(fā)展。其中，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過科學(xué)規(guī)劃、經(jīng)濟調(diào)節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調(diào)控手段。通過合理調(diào)整房地產(chǎn)的價格，促使房地產(chǎn)朝著科學(xué)合理的方向發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場更加繁榮穩(wěn)定。

（二）制定科學(xué)化的發(fā)展規(guī)劃，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展

在中國當(dāng)前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發(fā)展模式的調(diào)整。很多人錯誤的認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件，這樣的觀念不利于房地產(chǎn)科學(xué)健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)商通過對商品房和小商鋪直接進(jìn)行出售，從中獲得經(jīng)濟利益；有的開發(fā)商則通過對大型商場和寫字樓進(jìn)行長期出租，通過經(jīng)營的方式從中獲得經(jīng)濟利益；有的房地產(chǎn)開發(fā)商則將房子裝修成娛樂場所和工業(yè)廠房等，從經(jīng)營中獲得經(jīng)濟利益；而有些房子基礎(chǔ)設(shè)施則是作為公共基礎(chǔ)設(shè)施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟價值。因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，應(yīng)該根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，進(jìn)行綜合規(guī)劃，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設(shè)工作。堅持制定適合房地產(chǎn)經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展的途徑，深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟關(guān)系，促使房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件

在目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于過度依賴金融機構(gòu)資金支持，房地產(chǎn)開發(fā)單位與金融機構(gòu)之間的聯(lián)系非常緊密。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中各項資金流動的問題，中國政府還應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況建立科學(xué)合理的抵押貸款二級市場。堅持實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場貸款的證券化，努力將整個房地產(chǎn)一、二級市場納入到國家整體經(jīng)濟的發(fā)展中，推動中國房地產(chǎn)市場與資本市場合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產(chǎn)金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風(fēng)險，有效推動房地產(chǎn)行業(yè)更好地適應(yīng)市場經(jīng)濟化的趨勢發(fā)展，有效提高整個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟價值，促進(jìn)中國國民經(jīng)濟穩(wěn)定的發(fā)展。

（四）建立科學(xué)化的管理機制，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主體

中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的問題，便需要建立科學(xué)合理的管理機制，充分明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的主體。通過利用政府職能進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，將推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各項政府職責(zé)落到實處。同時，還應(yīng)該不斷完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展提供重要的條件。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，構(gòu)建與中國經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系，從而促使中國房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。通過將房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟更加規(guī)范和穩(wěn)定，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。

（五）以科技創(chuàng)新為依托，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)以科技創(chuàng)新為依托，知識經(jīng)濟，科技發(fā)展水平的提升，對于推動國民經(jīng)濟的發(fā)展的作用越來越大，并逐漸成為主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領(lǐng)房地產(chǎn)智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產(chǎn)建設(shè)的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產(chǎn)方式，探索合乎人類生存發(fā)展的模式，將房地產(chǎn)發(fā)展和人類居住文明引上新的臺階。

三、結(jié)論

篇2

日前，在一個座談會上，有兩位成功的企業(yè)家在介紹經(jīng)驗時說的話，引起我的共鳴和思索。其一是一位國有房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理說：國有企業(yè)要有三個不辜負(fù)，一不辜負(fù)國家。因為企業(yè)是用國有資金、在國家政策指導(dǎo)下發(fā)展；二不辜負(fù)業(yè)主。因為業(yè)主購買房屋，就是企業(yè)的上帝；三不辜負(fù)歷史，在歷史的長河中，能夠有一個發(fā)展的機會，就要在史書上留下光彩的一筆。其二是一位在海外發(fā)展的民營企業(yè)董事長，他總結(jié)自己企業(yè)在海外發(fā)展的經(jīng)驗，就是既要遵守所在國的法律、依法發(fā)展，同時要推介中華文明、引領(lǐng)發(fā)展，從而展示中國人對歷史、對人類發(fā)展的責(zé)任。

這兩家企業(yè)，均在業(yè)界取得良好的成績。兩位企業(yè)家的經(jīng)驗，發(fā)人深思。他們不約而同地講到了企業(yè)的社會責(zé)任和歷史責(zé)任。確實，企業(yè)家們能夠?qū)液腿嗣竦睦娣旁谥匾奈恢茫瑢v史的責(zé)任感放在重要的位置，就會遵紀(jì)守法，合法經(jīng)營；就會統(tǒng)籌運作，長遠(yuǎn)考慮；而不會追逐一時的企業(yè)短期效益，不掙昧心錢，從而為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，也會取得長期穩(wěn)定的效益和發(fā)展。

當(dāng)下中國的房地產(chǎn)行業(yè)，在快速發(fā)展的過程中，為經(jīng)濟社會的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，取得了很大的成績，但也存在一些不如人意的地方。有一些短期看來很有效的政策、措施，也許成為今后發(fā)展的瓶頸；有些房地產(chǎn)企業(yè)為了本企業(yè)的利益，不惜損害國家和業(yè)主的利益。因此，筆者認(rèn)為，作為當(dāng)下中國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)單位，乃至每一位從業(yè)者，都需要肩負(fù)起一定的社會責(zé)任和歷史責(zé)任。首先，作為政府管理部門，要從中國的實際國情出發(fā)，將老百姓的需求和我國的資源現(xiàn)狀、未來發(fā)展結(jié)合研究，制定科學(xué)合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和切實可行的實施方案，既不欠現(xiàn)代人的賬，也不花子孫的錢；其次，作為房地產(chǎn)企業(yè)，要在追逐企業(yè)利潤最大化時，確保兼顧國家和業(yè)主的利益；第三，作為管理和研究者，要以對社會、對歷史負(fù)責(zé)的責(zé)任感，認(rèn)真思考房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的有關(guān)問題，制定適宜的解決方案，提前預(yù)測發(fā)展中的問題，消除一些不穩(wěn)定的因素，保持房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展影響

1 引言

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是以高新技術(shù)為基礎(chǔ)進(jìn)行高新技術(shù)及產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)、生產(chǎn)、技術(shù)服務(wù)的企業(yè)集合，是知識和技術(shù)密集的產(chǎn)業(yè)，具有較高的經(jīng)濟效益和社會效益，目前主要包括信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料技術(shù)三大領(lǐng)域。1988年起，我國就開始實施高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展計劃，將創(chuàng)辦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)服務(wù)中心作為重要內(nèi)容，并探索出了一條具有中國特色的發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的道路，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，已經(jīng)開成了各具優(yōu)勢和特色的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟建設(shè)和人民生活中起著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，也受到高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的影響，在房地產(chǎn)市場變化莫測、前景不明的今天研究高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響有著重要的理論價值和實踐價值，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著極為重要的意義。下面，本文就高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響進(jìn)行淺要的探討。

2 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)繁榮了房地產(chǎn)市場

分析各地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和變化，我們可以發(fā)現(xiàn)，很多地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展和變化都與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著極大的關(guān)系，不少地方甚至是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的源頭和核心。如總部基地、BDA國際企業(yè)大道、北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、中關(guān)村軟件園等知名高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)即便是在國家宏觀調(diào)控不斷加強下，依然一枝獨秀的屹立于房地產(chǎn)市場，展現(xiàn)出一片蓬勃發(fā)展的跡象。實際上，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市運營、城鎮(zhèn)建設(shè)的一個核心問題。實持由，城市是人類經(jīng)濟活動的載體，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)直接影響了城市功能分區(qū)和土地區(qū)位關(guān)系，當(dāng)前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為各大城市發(fā)展動力的核心要素之一，“產(chǎn)業(yè)先行、住宅跟進(jìn)”的發(fā)展理念，使得高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的動力源泉，作為一個增長點推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并拉動了周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的增長。如武漢光谷在2004年以前，其樓盤銷售周期是市區(qū)的兩倍，空置率極高，隨著光谷的發(fā)展該地已經(jīng)相當(dāng)于一座中等城市，其房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，并且向周邊地區(qū)輸入動力，刺激和推動著周邊地區(qū)的發(fā)展，其房地產(chǎn)市場發(fā)展速度遠(yuǎn)高于全市，拉升了地區(qū)樓價和區(qū)域價值。再如美國佛羅里達(dá)，高新產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，不僅使佛羅里達(dá)成為全美經(jīng)濟版圖的重要極點，奠定了美國創(chuàng)新中心的地位，也影響了該處的人居地理，促進(jìn)了該地房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。

3 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提高了房地產(chǎn)商品使用價值

當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出全球經(jīng)濟一體化、顧客需求個性化、房地產(chǎn)商品高新技術(shù)化的物點，房地產(chǎn)市場正迅速與國際接軌，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力開始以房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性、房地產(chǎn)成本優(yōu)化、房地產(chǎn)企業(yè)管理模式等作為核心競爭能力。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大的改善了房地產(chǎn)行業(yè)商品的產(chǎn)品屬性，為滿足顧客個性化需求，打造現(xiàn)代化、人居型房地產(chǎn)商品提供了技術(shù)基礎(chǔ)。如當(dāng)前房地產(chǎn)市場普遍推廣的智能化建筑、即是融合了建筑技術(shù)、通信技術(shù)、計算機技術(shù)、監(jiān)控技術(shù)、自動化管理技術(shù)等，以為用戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，靈活方便的使用性能以及安全舒適的環(huán)境，滿足用戶在經(jīng)濟與生活現(xiàn)代化發(fā)展方面的需要。再如在當(dāng)前環(huán)境污染嚴(yán)重、能源浪費突出情況下所提出的綠色建筑，在節(jié)能環(huán)保、資源利用、建筑材料等方面即受到了高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持，以滿足人們的需要，提高了房地產(chǎn)行業(yè)商口的價值。此外，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由于大量高新產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的聚集，對地區(qū)物業(yè)的開發(fā)、地區(qū)居住需求等很多方面也會帶來巨大的影響，這種影響在很大程度上會對房地產(chǎn)商品的使用價值構(gòu)成量變向質(zhì)變的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)商品使用價值的提升。

4 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)改變了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局

產(chǎn)業(yè)布局一體化是全球經(jīng)濟一體化和區(qū)域經(jīng)濟一體化趨勢，提升地區(qū)經(jīng)濟綜合實力和整體競爭力的戰(zhàn)略選擇。如在《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-2020年）》中就明確提出“要以深圳市為核心，以東莞市、惠州市為節(jié)點的珠江東岸地區(qū)，要優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，提升城市綜合服務(wù)水平，促進(jìn)要素集聚和集約化發(fā)展，增強自主創(chuàng)新能力，面向世界大力推進(jìn)國際化，面向全國以服務(wù)創(chuàng)造的新空間，提高核心競爭力和輻射帶動能力，并賦予珠江三角洲地區(qū)‘科學(xué)發(fā)展、先行先試’的重大職責(zé)……”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的核心產(chǎn)業(yè)之一，其快速發(fā)展在地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)中具有重要地位，并且形成了鮮明的產(chǎn)業(yè)布局特色。如珠三角地區(qū)以廣州、東莞、深圳為核心的“電子資訊走廊”，即培育了TCL、華陽、德賽等大型國有企業(yè)。大亞灣石化工業(yè)區(qū)集電子信息和石油化工兩大產(chǎn)業(yè)，光電一體化的產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展格局，是又一新的產(chǎn)業(yè)格局。再如其它高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、民營科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、軟件園、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園等以高科技產(chǎn)業(yè)為核心的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都是屬于城市經(jīng)濟重點區(qū)域的高科技產(chǎn)業(yè)帶。

高科技產(chǎn)業(yè)對地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的影響，所帶來的群聚效應(yīng)與“城鎮(zhèn)-產(chǎn)業(yè)”模式的發(fā)展，會使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點和核心發(fā)生轉(zhuǎn)變，從某一區(qū)域轉(zhuǎn)向另一區(qū)域，從某一發(fā)展模式轉(zhuǎn)向另一發(fā)展模式，其對產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，更會對房地產(chǎn)行業(yè)重要資源的“土地資源”造成影響，改變地區(qū)土地資源開拓模式，構(gòu)建出新的土地協(xié)調(diào)發(fā)展框架。或在合理規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)社區(qū)聯(lián)動下使土地價值迅速上升，或在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、土地配置不合理、環(huán)境污染下使土地價值下降失去產(chǎn)品價值和品位，并降低房地產(chǎn)市場原有供需水平。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個持續(xù)發(fā)展的過程，是事關(guān)人民群眾正常生活和社會經(jīng)濟發(fā)展的大事，研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著極為重要的意義。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)商品價值的提升、對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的促進(jìn)、對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)布局的改變，都極大的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本文僅就高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行了淺要的探討，不足之處還望同行指正補全。

參考文獻(xiàn)

[1]韓振華，丁珊.開發(fā)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系分析[J].合作經(jīng)濟與科技，2009（03）

[2]余明江.產(chǎn)業(yè)集聚的創(chuàng)新力與競爭爭力研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2005（05）

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；管理；問題；對策

一、目前房產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，從而使相關(guān)企業(yè)也逐漸認(rèn)識到了房產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性，為了使自身的競爭實力可以實現(xiàn)明顯的提升，從而進(jìn)一步加大了房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作。但是，在實際的房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中，因為受到多種因素的影響，造成在很多方面還存在著一定的缺陷。結(jié)合目前的實際情況來看，在房產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題主要體現(xiàn)在了以下幾個方面。1.沒有加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認(rèn)識在目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中，還存在著非常多的管理問題，其中一種非常普遍的現(xiàn)象就是沒有加強對房產(chǎn)經(jīng)濟管理的認(rèn)識。存在非常多的房地產(chǎn)企業(yè)會認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理與企業(yè)的財務(wù)管理之間存在一定的聯(lián)系，所以企業(yè)通常都會將房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作交由相應(yīng)的財務(wù)部門進(jìn)行管理，這種問題的存在，會對相關(guān)部門的工作質(zhì)量造成非常嚴(yán)重的影響。2.房產(chǎn)經(jīng)濟缺少明確的管理目標(biāo)，政策方面不具備穩(wěn)定性在房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作開展過程中，在各個方面還存在一定的缺陷。首先，房產(chǎn)經(jīng)濟管理目標(biāo)不具備確定性。目前，在我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中為了可以保證供需之間的平衡性，避免房價出現(xiàn)快速上漲，保證在購房方面可以滿足社會的相關(guān)需求，我國的政府部門針對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)整。但是，因為受到市場經(jīng)濟發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場本身在發(fā)展過程中還存在著非常多的缺陷。另外，在對相關(guān)政策進(jìn)行制定的過程中，制定人員沒有對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及未來的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行全面的了解，所以在整體的發(fā)展目標(biāo)上不夠明確，這也是造成一些問題產(chǎn)生的主要原因。其次，房地產(chǎn)相關(guān)政策不具備穩(wěn)定性。目前，雖然我國相關(guān)的政府部門已經(jīng)制定了相應(yīng)的房產(chǎn)經(jīng)濟管理政策，同時對于房產(chǎn)的價格也做出了有效的控制，一些與房地產(chǎn)行業(yè)稅收相關(guān)的政策已經(jīng)得到了全面落實。但是，房產(chǎn)的價格卻沒有因為政策的實施而發(fā)生相應(yīng)的改變，局部地區(qū)還呈現(xiàn)出了上升的趨勢。最后，房地產(chǎn)政策的調(diào)控力度不足。結(jié)合目前的實際情況可以了解到。我現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方式涉及的類型較少，在整體上呈現(xiàn)出了非常明顯的單一性，這就造成無法在根本上對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題進(jìn)行有效的解決，很多政策無法滿足房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的相關(guān)要求。因為在政策方面不具備針對性，所以對國家的行政資源形成了非常嚴(yán)重的浪費現(xiàn)象。3.缺少完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的作用沒有得到充分的發(fā)揮。如今，房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了較長時間的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入非常重要的調(diào)控時期。在最近幾年的發(fā)展過程中，政府部門逐漸對房地產(chǎn)管理工作引起了高度的重視，并且也根據(jù)實際情況出臺了非常多的管理政策，但是這些政策卻沒有得到全面的落實和實施。主要是因為相關(guān)部門沒有加強執(zhí)行工作，這就造成房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理只是流于形式，從而造成相關(guān)政策的作用無法實現(xiàn)充分的發(fā)揮。其次，還存在部分政策不具備明顯的操作性，所以在實施過程中也引起了一些爭議；另外，相關(guān)政策不具備連續(xù)性。主要是因為我國相關(guān)的政府部門沒有對目前房地產(chǎn)市場中存在的問題進(jìn)行全面的了解，所以，不能有目的性的制定出長期的經(jīng)濟管理政策，這將對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的實施帶來一定的影響。4.相關(guān)法律以及法規(guī)體系不完善結(jié)合目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀可以了解到，要想保證房產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)政策可以得到有效的實施，首先必須具備完善的法律與法規(guī)政策。我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在正處于初級發(fā)展階段，并且還不具備完善的法律與法規(guī)體系。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作已經(jīng)涉及了整個過程當(dāng)中，但是現(xiàn)在還不具備房地產(chǎn)整個階段的經(jīng)濟管理方法。另外，我國房地產(chǎn)的法律與法規(guī)政策不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求，經(jīng)常會出現(xiàn)法律真空的現(xiàn)象。

二、提升房產(chǎn)經(jīng)濟管理水平的相關(guān)措施

1.加強對房產(chǎn)經(jīng)濟管理的認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作與其他部門工作之間有著非常密切的聯(lián)系，通過經(jīng)濟管理工作的全面落實，可以在很大程度上加強房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間的溝通交流工作，從而保證各個部門的職責(zé)作用可以實現(xiàn)充分的發(fā)揮，這對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重要的促進(jìn)作用。對于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想保證經(jīng)濟管理目標(biāo)可以得到有效實現(xiàn)，一定要加強對房產(chǎn)經(jīng)濟管理的認(rèn)識工作，在此基礎(chǔ)上選擇科學(xué)有效的管理方法，并在施工工作開展之前對經(jīng)濟管理計劃中存在的缺陷做出相應(yīng)的調(diào)整，保證經(jīng)濟管理計劃在整體上具備一定的科學(xué)性與合理性。在投標(biāo)工作正式開展之前，應(yīng)該對項目隨處位置的實際情況進(jìn)行全面的考察，主要是看自身情況是否滿足實際的建設(shè)要求，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的內(nèi)容進(jìn)行全面的了解，從而為房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的實施提供良好的基礎(chǔ)條件。2.制定房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃首先，應(yīng)該對具體的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行明確。如今，我國市場經(jīng)濟正處于改革的重要時期，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及發(fā)展方向上都發(fā)生了相應(yīng)的改變。對于房產(chǎn)經(jīng)濟管理人員而言，一定要對具體的管理目標(biāo)進(jìn)行明確，全面認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的重要性，與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)之間實現(xiàn)有效的結(jié)合，從而保證在目標(biāo)上具備一定的科學(xué)性。其次，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展總體思路進(jìn)行明確。一定要站在整體的角度上進(jìn)行分析，對目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行全面的了解，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建出長期的發(fā)展目標(biāo)，通過這種方式可以促進(jìn)城市實現(xiàn)更加快速的發(fā)展，同時也能滿足居民對住房的相關(guān)需求。最后，應(yīng)該對目標(biāo)進(jìn)行有效的分解，有目的性的開展房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作。在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，一定要對中短期的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)設(shè)定，對目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的關(guān)系交叉現(xiàn)象進(jìn)行有效的梳理，對市場中存在的不規(guī)范行為進(jìn)行合理的控制。3.構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制對于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想保證房產(chǎn)經(jīng)濟管理工作可以實現(xiàn)有效的落實，一定要結(jié)合實際情況構(gòu)建出完善的經(jīng)濟管理體制，這樣才能使自身的適應(yīng)能力以及調(diào)節(jié)能力實現(xiàn)明顯的提升。企業(yè)一定要根據(jù)實際情況對管理制度進(jìn)行靈活的運用，保證企業(yè)可以獲得良好的發(fā)展空間。在對管理制度實施的過程中，如果在其中發(fā)現(xiàn)問題，一定要及時采取有效的措施進(jìn)行解決，這樣才能避免產(chǎn)生一些不必要的損失。針對我國相關(guān)的政府部門而言，應(yīng)該在整個房產(chǎn)經(jīng)濟管理中發(fā)揮出自身的調(diào)控作用，中央政府與地方政府之間可以做好互相配合的工作，對違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行合理控制。4.完善房地產(chǎn)中相關(guān)的法律法規(guī)政策對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在經(jīng)營期間，要想提升經(jīng)濟效益，實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，少不了法律法規(guī)政策的支撐。因此，在具體的環(huán)節(jié)中，要不斷總結(jié)經(jīng)驗，根據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營現(xiàn)狀來制定與之相符的法律法規(guī)政策，進(jìn)而使其和我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展需求相符合。并且，有關(guān)部門要從我國國情入手，構(gòu)建滿足社會經(jīng)濟需求的房地產(chǎn)法律制度，借助國家法律的幫助來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟管理進(jìn)程，大力監(jiān)督市場運行情況，使其更加呈現(xiàn)合理性和規(guī)范性。（1）頒布政策的主要目的是為了對房地產(chǎn)市場行為加以約束，然后在政府干預(yù)的基礎(chǔ)上來規(guī)范市場經(jīng)濟，使其朝著穩(wěn)定性方向邁進(jìn)。（2）構(gòu)建房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控體系，全面落實房地產(chǎn)政策，將城鄉(xiāng)規(guī)范準(zhǔn)則和土地管理體系結(jié)合到一起，以此發(fā)揮出重要的作用，從而引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟又好又快地發(fā)展。（3）在后期服務(wù)中，要明確論述房地產(chǎn)交易情況以及開發(fā)建設(shè)管理情況，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為具備法律性，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，本身具備復(fù)雜性特點，它包含的環(huán)節(jié)比較多，因此，必須加以重視和監(jiān)督。在這一階段中，要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，做好房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，首先要做的便是健全現(xiàn)有的經(jīng)濟管理體系，加大對法律法規(guī)的建設(shè)力度，使房地產(chǎn)政策更加具備完善性。當(dāng)前，全面實施和監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作，是每個房地產(chǎn)人員自身的職責(zé)，所以，必須對房地產(chǎn)市場加以規(guī)范，防止出現(xiàn)違反規(guī)定的現(xiàn)象，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的目的。

參考文獻(xiàn)

1.王猛，呂億環(huán).淺論房地產(chǎn)經(jīng)濟周期問題.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式與經(jīng)濟規(guī)律，2010（2）.

2.傅光明.論開征物業(yè)稅對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響.中國制度經(jīng)濟學(xué)年會論文集，2016.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；經(jīng)濟管理；現(xiàn)狀

引言： 目前中國是全世界公認(rèn)的房地產(chǎn)市場大國，自改革開放以來，伴隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于促進(jìn)國民消費、刺激擴大內(nèi)需、促進(jìn)拉動投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻(xiàn)，同時也帶動了建筑建材業(yè)的發(fā)展，為社會創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位和機會，帶動了社會經(jīng)濟的發(fā)展。盡管房地產(chǎn)行業(yè)給社會帶來了如此多的益處，但是目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還存在著嚴(yán)重的問題。比如，新型城鎮(zhèn)化將導(dǎo)入大量就業(yè)人口到城鎮(zhèn)，無疑，房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益。但專家表示，房價太高使得人口“進(jìn)不來”，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展。另一方面，“人口進(jìn)不來”又阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀以及存在的問題

受我國經(jīng)濟水平的快速發(fā)展及種種政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)近幾年得到較快發(fā)展，人民居住水平明顯改善，但是快速發(fā)展的同時也存在著一些問題。？

1、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)區(qū)域性失衡。

房地產(chǎn)投資大量集中在東部經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是大城市，而中、西部及小城鎮(zhèn)投資不足。？

2、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。

主要表現(xiàn)為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫字樓等，而供中低收入階層居住的經(jīng)濟適用房和廉租房嚴(yán)重不足。一方面，高收人者投機炒房，低收人者卻無力購房；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)增長迅速，但空購率也在不斷提高，出現(xiàn)了所謂“二元結(jié)構(gòu)”，一旦矛盾集中爆發(fā)，后果不堪設(shè)想。？

3、房地產(chǎn)投資增長起落過大，不利于經(jīng)濟平穩(wěn)增長。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，近年來房地產(chǎn)投資同固定資產(chǎn)投資一樣，大起大落。

4、炒房團體日益壯大。

炒房是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉(zhuǎn)手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房，它是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定時期的產(chǎn)物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優(yōu)勢操縱市場，影響房地產(chǎn)市場價格的集中表現(xiàn)，它們影響了房地產(chǎn)市場的正常秩序。炒房團的危害：其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經(jīng)濟整體競爭力。其二，進(jìn)一步加劇社會貧富差距。其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。其四，削弱整個社會的風(fēng)險承受能力。其五，扭曲了整個國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其六，不利于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的融合。

其七，不利于發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)家創(chuàng)業(yè)精神的發(fā)揚。其八，促使地方政府產(chǎn)生房地產(chǎn)依賴癥。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度存在的問題？

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都集中在盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰。同時，政策目標(biāo)的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。自2003年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控工作從未停歇過，每年都會出臺相關(guān)政策力圖調(diào)控房價。但是數(shù)年來，為何中國多數(shù)城市目前的房價是屢調(diào)屢漲，越調(diào)越高，下面就簡要列舉目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度存在的一些問題：

1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關(guān)政策

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目的，然而缺乏一些相應(yīng)的合理規(guī)劃，缺乏長遠(yuǎn)目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規(guī)劃相背離現(xiàn)象，為投機倒把者留下漏洞。

2、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全？

從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行管理。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。？

3、機制不完善，管理流于形式？

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了十幾個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議？

（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實踐？

我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。？

（二）健全房地產(chǎn)市場調(diào)控體系？

要根據(jù)房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性。要有效遏制投資投機性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策。強化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險防控防范措施；進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系？

當(dāng)前實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)。建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干

（四）加快保障性住房制度建設(shè)？

篇6

關(guān)鍵詞：一級土地整理；收益分配；稅收籌劃

一、相關(guān)概述

近些年來，伴隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康與否，直接關(guān)系到我國經(jīng)濟社會發(fā)展的質(zhì)量。與此同時，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出臺了一系列的宏觀調(diào)整政策，這有助于規(guī)范和完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為。從這個角度上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策的影響比較大。另外，土地整理市場跟房地產(chǎn)行業(yè)之間具有密切的關(guān)系，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景下，土地整理市場也得到了較大程度的發(fā)展。正是基于此，越來越多的企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域上紛紛向土地整理業(yè)務(wù)拓展。同時國家對地方融資平臺也進(jìn)行了規(guī)范和清理，這些都使得企業(yè)涉足土地整理市場的機會增加，并將土地整理業(yè)務(wù)作為企業(yè)的重要業(yè)務(wù)內(nèi)容進(jìn)行管理。因此圍繞土地整理業(yè)務(wù)，對其收益分配和稅收籌劃進(jìn)行分析，對于進(jìn)一步規(guī)范和完善土地整理市場，提高土地整理業(yè)務(wù)規(guī)范性都具有一定的指導(dǎo)意義。

二、一級土地整理概念分析

一級土地整理是指相關(guān)部門及機構(gòu)在土地出讓之前，對該土地所進(jìn)行的整理以及投資等相關(guān)過程的統(tǒng)稱。在土地整理過程中，土地整理參與者應(yīng)當(dāng)圍繞地區(qū)功能規(guī)劃、豎向標(biāo)桿以及基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行落實，并在土地整理、征地補償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷安置以及公共設(shè)施配套等方面實施統(tǒng)一的制度和流程管理，通過對土地進(jìn)行投資、整理，按照既定規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)和安置，實現(xiàn)預(yù)定計劃的土地出讓和地塊建設(shè)開發(fā)。因此，土地整理的內(nèi)容和環(huán)節(jié)比較多，包含了多個方面的內(nèi)容和要素，需要遵循的法規(guī)和制度也比較多，涉及到多個機構(gòu)和部門。一般情況下，一級土地整理活動的具體實施都是依靠政府部門來進(jìn)行的，也有一些地區(qū)是由政府部門委托企業(yè)來對土地進(jìn)行整理，政府部門對土地整理活動進(jìn)行管理和監(jiān)督。也有一些地區(qū)的土地整理是由國有企業(yè)或者相關(guān)的土地儲備機構(gòu)來實施的。

三、一級土地整理的收益分配對象

一級土地整理在地區(qū)區(qū)域條件下的土地開發(fā)利用以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中處于首要環(huán)節(jié)，一般都是在當(dāng)?shù)卣块T的主導(dǎo)之下進(jìn)行，圍繞土地增值所獲得的經(jīng)濟收益在一級土地開發(fā)商、一級土地使用者等各個利益主體之間進(jìn)行收益的分配，通過在收益分配方案中協(xié)調(diào)和兼顧各個利益相關(guān)者的經(jīng)濟收益情況，在此基礎(chǔ)上對一級土地整理和開發(fā)市場進(jìn)行完善和規(guī)范，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步形成科學(xué)有效的土地開發(fā)模式。一般來講，在一級土地整理過程中會涉及到多個經(jīng)濟利益主體，在利益主體的劃分上應(yīng)當(dāng)結(jié)合一級土地整理所涉及到的概念及相關(guān)內(nèi)容，將一級土地整理過程中的收益分配主體劃分為地方政府、一級土地開發(fā)商以及原先的土地使用者三個部分。第一，地方政府收益分配主體。在一級土地整理過程中，地方政府相關(guān)部門扮演著重要的角色。地方政府應(yīng)當(dāng)圍繞地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃對本地區(qū)的土地整理和開發(fā)、投資行為進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計，確保本地的土地整理和開發(fā)行為跟本地區(qū)未來的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行有效銜接，切實做好本地區(qū)土地整理、開發(fā)的規(guī)劃工作。除此之外，還應(yīng)當(dāng)圍繞土地整理開發(fā)過程中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、征地補償、拆遷安置以及配套設(shè)施建設(shè)等諸多方面實施有效的監(jiān)督和主導(dǎo)。并且還需要在完成一級土地整理工作程序之后，對土地的二次開發(fā)和投資過程進(jìn)行必要的參與和主導(dǎo)。第二，一級土地開發(fā)商。在一級土地的開發(fā)和整理過程中，一級土地開發(fā)商扮演著重要的角色。它既是中間者，同時也是實際的執(zhí)行者，甚至也具有投資者的角色。開發(fā)企業(yè)要參與土地整理市場，就需要獲得政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)以及授權(quán)，并需要充足的資金來協(xié)助政府部門對土地進(jìn)行整理和開發(fā)。在這一過程中，政府部門能夠獲得財政資金，而一級土地開發(fā)企業(yè)則可以獲得投資收益。第三，原有的土地使用者。盡管在土地開發(fā)整理之前，該土地在所有權(quán)上屬于國家，但是該土地的使用權(quán)是屬于原有的土地使用者，并且該土地使用者擁有該地塊的收益和使用權(quán)。在土地開發(fā)和整理過程中，土地開發(fā)商以及相關(guān)的政府主管部門應(yīng)當(dāng)征得原有土地使用者的同意之后才能夠?qū)υ摰貕K進(jìn)行整理和開發(fā)，并且應(yīng)當(dāng)給予原有的土地使用者一定的費用作為征地拆遷補償。這些費用和補償是原有土地使用者在出讓土地的過程中應(yīng)當(dāng)獲得的經(jīng)濟收益。政府部門和土地開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實保障原有土地使用者對該地塊征用所要求的經(jīng)濟補償權(quán)益。

四、一級土地整理的收益分配

第一，一級土地整理的收益分配途徑。政府相關(guān)部門、土地開發(fā)企業(yè)圍繞一級土地整理進(jìn)行收益的分配，在分配的過程中有多種方式和手段。一方面，可以依靠政府相關(guān)部門以及授權(quán)開發(fā)商，在土地市場中對整理的土地進(jìn)行公開的出售。將土地出售收入扣除掉必要的成本和費用后所獲得的收益，在政府部門和開發(fā)商之間按照約定進(jìn)行分配。另一方面，也可以在政府的授權(quán)之下，開發(fā)商對整對土地進(jìn)行整理和開發(fā)。對于土地出售過程中繼續(xù)中標(biāo)，但是不能夠繼續(xù)進(jìn)行二次開發(fā)的企業(yè)則應(yīng)當(dāng)上交相應(yīng)的土地出讓金之后，按照部門和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行土地二次整理開發(fā)，并以此來獲得相應(yīng)的土地整理收益。第二，一級土地整理的收益分配。對于一級土地整理的收益分配過程，包含了首次分配和二次分配兩個環(huán)節(jié)。首次分配過程。土地經(jīng)過一級整理之后，由相應(yīng)的待開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)轉(zhuǎn)讓，相應(yīng)的土地出讓金則在各個利益主體之間進(jìn)行分配。在一級土地整理過程中，整理的對象是原始土地。由于我國土地所有權(quán)歸國家所有，土地相關(guān)主體所擁有的只是該地塊的使用權(quán)。在一級土地整理過程中，所收到的土地出讓金需要扣除掉成本和費用以及相應(yīng)的政府提取費用，并上交國家財政土地出讓金。在此基礎(chǔ)上對剩余的收入進(jìn)行土地整理收益的二次分配。在一級土地開發(fā)整理過程中，發(fā)生的成本具有多個方面內(nèi)容，包含了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、前期項目費用、工程建設(shè)費用、征地拆遷補償費用以及其他費用等。還應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家土地政策法規(guī)，對土地收益基金和失地農(nóng)民保障金進(jìn)行足額提取。二次分配環(huán)節(jié)。二次分配環(huán)節(jié)是在一級土地收益分配的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對剩余收益的二次分配。在二次分配環(huán)節(jié)中，一級土地整理產(chǎn)生的凈收益是分配的主要對象。一級土地整理凈收益在將國家土地使用權(quán)出讓收入，扣除掉相關(guān)稅費以及一級土地整理成本之后，所獲得的收益就是一級土地整理凈收益。而土地整理的二次分配環(huán)節(jié)，則應(yīng)當(dāng)在土地整理開發(fā)企業(yè)以及政府相關(guān)部門之間進(jìn)行，按照兩者之間原有的約定對剩余凈收益進(jìn)行二次分配。一般情況下，二次收益分配的比例主要是取決于一級土地整理的難度大小。對于地理位置偏僻、整理難度大的地塊，一級土地整理開發(fā)商在收益分配上獲得的比重相對要高。圍繞土地收益的分配，開發(fā)企業(yè)和政府相關(guān)部門在土地收益分配完成之后，土地開發(fā)企業(yè)將成本費用以及法定公積金在收入扣除之后，按照相應(yīng)的比例在股東之間對稅后利潤進(jìn)行分配。

五、一級土地整理的收益稅收籌劃

土地整理是一項特殊的經(jīng)濟活動。由于一級土地整理過程中，需要政府相關(guān)部門的主導(dǎo)和參與，同時土地整理環(huán)節(jié)和流程也比較多，往往涉及到的涉稅行為相對復(fù)雜。企業(yè)在一級土地整理過程中，往往會涉及到企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅種。另外，一級土地整理在稅法中沒有明確的規(guī)定，這就要求一級土地整理開發(fā)企業(yè)跟稅收主管部門進(jìn)行友好的溝通，切實減少稅收管理風(fēng)險，圍繞土地整理稅收優(yōu)惠政策實施相應(yīng)的稅收籌劃工作。在此基礎(chǔ)上，有效降低企業(yè)成本，同時減少企業(yè)稅費支出，增加一級土地整理開發(fā)企業(yè)收益和利潤。土地整理收益的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)圍繞土地凈收益來開展工作，具體來講主要有以下幾點：一方面，要做好一級土地整理收益稅收籌劃的基礎(chǔ)性工作。圍繞一級土地收益稅收籌劃，要對前期的基礎(chǔ)性工作進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計和有效的整合。實現(xiàn)土地整理企業(yè)內(nèi)部管理部門和業(yè)務(wù)部門，企業(yè)內(nèi)部和外部相關(guān)政府主管部門之間的良好銜接。通過對會計報表進(jìn)行完善，提高會計信息質(zhì)量，增強會計信息的真實性和完整性。通過定期匯報會計信息，為企業(yè)管理決策提供有效的信息支持。合理安排管理決策，事先規(guī)劃稅收籌劃，切實降低企業(yè)納稅風(fēng)險，增強企業(yè)稅收籌劃的科學(xué)性。另一方面，共同設(shè)立土地整理開發(fā)公司。在一級土地整理開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)可以共同設(shè)立相應(yīng)的土地整理項目公司，以此來爭取土地整理開發(fā)項目，并共同開發(fā)和整理以及投資。一般情況下，開發(fā)企業(yè)和政府部門可以共同出資成立相應(yīng)的土地整理項目公司，并在出資方之間進(jìn)行收益的分配。在項目公司管理上，應(yīng)當(dāng)通過掌握多數(shù)股權(quán)來控制關(guān)鍵管理崗位，確保公司權(quán)益，減少稅收責(zé)任。另外，還應(yīng)當(dāng)積極運用稅收優(yōu)惠政策。尤其是對于開發(fā)難度大、地理位置偏僻的土地整理地塊，政府一般都給予一定的稅收優(yōu)惠政策。一級土地開發(fā)企業(yè)可以充分利用此類稅收優(yōu)惠政策，在降低納稅負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，提高經(jīng)濟收益。也可以依靠成立項目公司等方式，在所在區(qū)域充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策，有效降低企業(yè)區(qū)域外的稅收壓力。

作者:喻小穎 單位:重慶市江津區(qū)土地整治中心

參考文獻(xiàn)

[1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益評價探析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報，2014（S1）.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；多項目開發(fā)；管理模式研究

在新的地產(chǎn)市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)保持快速健康的發(fā)展勢頭，應(yīng)盡快確立產(chǎn)品模式和管理模式。房地產(chǎn)多項目開發(fā)，作為當(dāng)前形勢下最有效的管理模式，各企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點，有效的開發(fā)和利用。增強企業(yè)的競爭力、提高市場的占有率。這也是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必然選擇。

1多項目開發(fā)的必要性

1.1多項目開發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)規(guī)模小、年開發(fā)量不大、資質(zhì)等級低、企業(yè)經(jīng)營能力與其擁有的資源存量不匹配現(xiàn)象，整個行業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風(fēng)險的能力差，缺乏有影響力的大型企業(yè)或企業(yè)集團引導(dǎo)整個行業(yè)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)只有擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，進(jìn)行多個項目的開發(fā)，才能提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，整合資源，必將有利與企業(yè)的長足發(fā)展。

1.2多項目開發(fā)管理模式是適應(yīng)激烈的市場競爭的必然要求

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到了買方市場，消費需求正在不斷變化，而去適應(yīng)這種變化是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。由于房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的風(fēng)險不斷增大，這就要求開發(fā)企業(yè)有較強的抵抗風(fēng)險的能力。企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就必須投入大量人力、財力，同時進(jìn)行開發(fā)和管理的創(chuàng)新，形成企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢。但沒有一定的企業(yè)規(guī)模和資金實力，是根本不可能進(jìn)行新產(chǎn)業(yè)研究與管理創(chuàng)新的。

1.3多項目開發(fā)管理模式是國民經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的迫切要求

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，同時也為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，這就需要一批實力雄厚的大企業(yè)發(fā)揮市場的主體作用，在為市場提供有效的市場供給的同時，根據(jù)市場的變化和政府宏觀調(diào)控政策，及時調(diào)整企業(yè)的行為，確保市場穩(wěn)定平衡。

1.4多項目開發(fā)管理模式是提高投資利潤率的有效保證

在國家新的房產(chǎn)市場政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如果還是實行單項目開發(fā)模式，前期必然需要大量的現(xiàn)金流出。在企業(yè)資金有限情況下，融資費用以及項目的成本費用等必然要增加。而在銷售回款之后，就會有大量的資金流入，除了支付有限的項目資金費用外，大量的現(xiàn)金都只能存放在銀行。但在通脹率高于存款利率的時期，這種情況就要導(dǎo)致資金的縮水。結(jié)果是投資利潤率將遠(yuǎn)低于預(yù)期的利潤率。所以，多項目開發(fā)模式一方面是適應(yīng)了新的市場政策下房地產(chǎn)投資模式的變化，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本、規(guī)模快速擴張的必然選擇。我國的房地產(chǎn)行業(yè)急待進(jìn)行資源整合，通過行業(yè)的資源整合和企業(yè)的多項目開發(fā)管理，形成一批實力雄厚、具有較強市場競爭能力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，為整個國民經(jīng)濟的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2目前房地產(chǎn)公司所采用的多項目管理模式

當(dāng)前，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)多項目管理的主要模式大致有三種：矩陣式管理型、職能管理型和項目管理型。

2.1矩陣式管理型

矩陣式管理型指項目部是執(zhí)行的主體，在管理上企業(yè)集團直接對區(qū)域公司實行監(jiān)管，設(shè)計、拓展和銷售等職能將由總部職能部門直接管理，具體一般性業(yè)務(wù)則由區(qū)域公司自行管理負(fù)責(zé)。而項目部由各職能部門抽調(diào)專人進(jìn)行組建，項目成員一方面對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，也要對項目經(jīng)理負(fù)責(zé)。這種管理模式的優(yōu)勢是對外界環(huán)境的變化做出迅速的反應(yīng)，避免了資源的閑置和浪費，但不足之處是人員所要受的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

2.2職能管理型

智能管理型是完全由各職能部門根據(jù)項目不同開發(fā)階段來介入項目的管理。集團只監(jiān)控管理到區(qū)域一級，項目及具體業(yè)務(wù)則由區(qū)域級直接進(jìn)行管理。包括項目的拓展、項目的設(shè)計、工程和銷售等階段。這種管理模式的優(yōu)勢是分工的高度集中和專業(yè)化，能把內(nèi)部資源最大限度的反復(fù)利用起來，不足之處是對外界的環(huán)境變化反應(yīng)速度慢，部門之間協(xié)調(diào)過多，造成決策緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。

2.3項目管理型

項目管理型是指項目公司作為項目開發(fā)的主體，項目公司則下設(shè)拓展、工程、設(shè)計、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優(yōu)勢是能迅速的對外部環(huán)境的變化做出反應(yīng)，不足之處是總部對項目的控制不到位，造成了資源閑置的現(xiàn)象發(fā)生。

3目前房地產(chǎn)多項目管理模式存在的主要問題

在多項目開發(fā)模式日益興起的今天，多項目管理模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭中能否取勝的關(guān)鍵所在，但與單一項目開發(fā)模式相比，多項目開發(fā)所存在的問題也不可避免的暴露出來。也勢必會面臨許多新的管理難題，如成本的壓力、資源的競爭以及市場目標(biāo)快速變化等。

4多項目開發(fā)管理出現(xiàn)以上問題的原因

4.1戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)，所以在多項目開發(fā)的初期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究并制定清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在確定市場發(fā)展規(guī)劃時，要明確發(fā)展的目標(biāo)是什么，明確了目標(biāo)方向后，在確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃時，要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率和第三產(chǎn)業(yè)比重，還要確定進(jìn)入的先后順序等。在確定產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃時，要明確產(chǎn)品的模式以及項目的規(guī)模，各檔次產(chǎn)品的比例等。各類問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。否則盲目性擴張將引發(fā)管理上的混亂。

4.2資源配置的不合理

合理配置資源是企業(yè)發(fā)展必須具備的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)。其內(nèi)部包括土地、人力、財務(wù)、技術(shù)以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無論是社會的發(fā)展還是企業(yè)的發(fā)展過程，無不是資源有效配置的過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，就必須做到各項資源的優(yōu)化配置和合理利用。

4.3規(guī)章制度不健全

健全的規(guī)章制度和完善的企業(yè)管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在企業(yè)發(fā)展的初期，單項目開發(fā)模式下，因為管理層級和人員都較少，所以簡單的管理制度就可以管理企業(yè)。但在多項目管理模式下，層級、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復(fù)雜，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套全面和完善有效的規(guī)章制度和管理體系，就必然會導(dǎo)致權(quán)利的交集或責(zé)任的真空現(xiàn)象發(fā)生，監(jiān)管和考核不清晰，部門溝通協(xié)調(diào)不暢，這也必然會阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大。

所以，為了避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在進(jìn)行多項目開發(fā)前，就制定出完整的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，協(xié)調(diào)各職能部門，合理配置和利用有限的人力、資金等資源。并制定一套全面、適宜和有效的規(guī)章制度。只有這樣才能在多項目開發(fā)過程中，有效的實現(xiàn)投資目標(biāo)。

綜上所述，項目制管理是當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)極力推行的組織管理形式。在新的市場形勢下，各個房地產(chǎn)企業(yè)為求得更廣闊的生存和發(fā)展空間，保持快速穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，就必須不斷推進(jìn)管理創(chuàng)新，盡快確立適宜企業(yè)實際的管理模式。針對房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式進(jìn)行分析研究，以期提高房地產(chǎn)管理的科學(xué)性和有效性。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱建達(dá).人造景觀建設(shè)“當(dāng)醒”[J].中國園林.1999（02）

[2]毛玉元，劉援朝.非傳統(tǒng)礦產(chǎn)資源的開發(fā)研究及前景淺析[J].成都理工學(xué)院學(xué)報.2000（S1）

篇8

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下，建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設(shè)備的采購金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

（一）增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險管理

篇9

一、主要職能

(一)根據(jù)全市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標(biāo)和規(guī)劃，研究制訂建設(shè)事業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策和體制改革方案，并監(jiān)督和指導(dǎo)實施。

(二)負(fù)責(zé)管理全市城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、城市勘察設(shè)計和市政工程設(shè)計工作；承擔(dān)推進(jìn)城市化的組織協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城鎮(zhèn)群規(guī)劃及其它相關(guān)專業(yè)規(guī)劃的編報工作；承擔(dān)歷史文化名城、歷史文化保護區(qū)的報批和保護監(jiān)督工作；指導(dǎo)優(yōu)化城市土地資源配置和利用的規(guī)劃管理；參與審查土地利用總體規(guī)劃、國土規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃；負(fù)責(zé)全市測繪行業(yè)管理；管理城市建設(shè)檔案。

(三)根據(jù)國家、省的有關(guān)法律法規(guī)和各類規(guī)范，對全市建筑活動實施全過程的監(jiān)督和管理。

(四)綜合管理全市城市供水、燃?xì)狻崃Α⒐部瓦\交通、市政設(shè)施、園林綠化、市容和環(huán)境衛(wèi)生工作；負(fù)責(zé)管理全市風(fēng)景名勝區(qū)工作；負(fù)責(zé)管網(wǎng)供水節(jié)水工作，受托負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)地下水的開發(fā)利用和保護工作。

(五)負(fù)責(zé)全市住宅與房地產(chǎn)行業(yè)管理；綜合管理全市住宅產(chǎn)業(yè)化、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房屋裝飾、白蟻防治、城市房屋拆遷和各類房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；規(guī)范房地產(chǎn)市場，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易和市場準(zhǔn)入管理。

(六)指導(dǎo)全市城市和村鎮(zhèn)建設(shè)；指導(dǎo)城市地下空間的開發(fā)和利用。

(七)負(fù)責(zé)監(jiān)督實施各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和城市市政設(shè)施的建設(shè)工程的抗震設(shè)計規(guī)范；制訂建設(shè)行業(yè)科技發(fā)展規(guī)劃、計劃；組織重大科技項目攻關(guān)和科技成果轉(zhuǎn)化、推廣；指導(dǎo)技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)引進(jìn)工作；指導(dǎo)行業(yè)科技人才隊伍建設(shè)。

(八)承辦市委、市政府交辦的其他事項。

二、內(nèi)設(shè)機構(gòu)

根據(jù)上述職責(zé)，市規(guī)劃與建設(shè)局設(shè)11個職能處室。

(一)辦公室

負(fù)責(zé)局機關(guān)的政務(wù)和事務(wù)工作，以及文秘、檔案管理和對外宣傳與聯(lián)絡(luò)工作；負(fù)責(zé)會議的組織與協(xié)調(diào)工作;負(fù)責(zé)處理人大建議、議案和政協(xié)提案，做好與接待工作；負(fù)責(zé)局機關(guān)保衛(wèi)、保密工作，指導(dǎo)局屬單位保密工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本系統(tǒng)社會綜合治理工作，兼管局人民武裝工作。

(二)政治處(監(jiān)察室)

負(fù)責(zé)本系統(tǒng)黨的建設(shè)、組織、宣傳、紀(jì)檢監(jiān)察和群團工作；承擔(dān)本系統(tǒng)的機構(gòu)編制和人事勞動工作；負(fù)責(zé)局機關(guān)工作人員、下屬單位領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部的考核和日常管理；負(fù)責(zé)管理、指導(dǎo)局機關(guān)和下屬單位的離退休干部職工工作；負(fù)責(zé)本系統(tǒng)精神文明建設(shè)和相關(guān)行業(yè)的行風(fēng)建設(shè)；負(fù)責(zé)管理局屬社會團體。

(三)法規(guī)處

組織實施本系統(tǒng)的依法行政工作；負(fù)責(zé)起草規(guī)劃與建設(shè)方面的有關(guān)行政(行業(yè))管理規(guī)范性文件；負(fù)責(zé)對規(guī)劃與建設(shè)執(zhí)法監(jiān)察工作進(jìn)行指導(dǎo)，并管理建設(shè)行業(yè)的行政執(zhí)法工作；負(fù)責(zé)行政復(fù)議和行政訴訟工作，配合相關(guān)業(yè)務(wù)處室做好行政處罰工作；指導(dǎo)本系統(tǒng)的法制宣傳教育工作。

(四)計劃財務(wù)處

負(fù)責(zé)牽頭全市建設(shè)事業(yè)發(fā)展規(guī)劃和中長期計劃等的編制工作；負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的資金調(diào)度平衡、財務(wù)審計監(jiān)督工作，參與國有資產(chǎn)的管理；組織編制行業(yè)年度固定資產(chǎn)投資計劃和日常經(jīng)費使用計劃，并按規(guī)劃辦理有關(guān)項目立項的審查和審批；組織擬訂計劃統(tǒng)計、財務(wù)會計方面的規(guī)章制度和管理辦法；負(fù)責(zé)機械、車輛、設(shè)備的購置審批工作；負(fù)責(zé)局機關(guān)的財務(wù)管理工作。

(五)規(guī)劃監(jiān)督綜合處(**市測繪管理處)

綜合管理全市城鄉(xiāng)規(guī)劃；負(fù)責(zé)編制并報批區(qū)域規(guī)劃、市縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、市縣(區(qū))中心城市總體規(guī)劃，以及城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃；管理市域內(nèi)的風(fēng)景區(qū)規(guī)劃和歷史文化名城(保護區(qū))規(guī)劃；負(fù)責(zé)編制和審批中心城市近期建設(shè)規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、專項規(guī)劃，以及城市設(shè)計和修建性詳細(xì)規(guī)劃；負(fù)責(zé)中心城區(qū)城市重點建設(shè)工程的規(guī)劃論證；參與市重大建設(shè)項目的規(guī)劃選址；負(fù)責(zé)審批中心城區(qū)建設(shè)項目《選址意見書》；負(fù)責(zé)審核城市規(guī)劃資質(zhì)的資格；會同市、區(qū)有關(guān)部門對全市城鄉(xiāng)規(guī)劃實施監(jiān)督和檢查；負(fù)責(zé)建設(shè)項目規(guī)劃的綜合驗收工作；配合有關(guān)部門查處違法建設(shè)和違法建筑案件；配合局有關(guān)處室做好行政復(fù)議工作；負(fù)責(zé)全市測繪單位的資質(zhì)管理和行業(yè)管理；編制規(guī)劃建設(shè)項目庫和年度規(guī)劃計劃，負(fù)責(zé)落實編制單位，并編制規(guī)劃預(yù)算。

(六)規(guī)劃用地處

承擔(dān)市規(guī)劃委員會辦公室的日常工作，負(fù)責(zé)市規(guī)劃委員會交辦的有關(guān)規(guī)劃審查論證工作，組織有關(guān)專家對城鄉(xiāng)規(guī)劃重點建設(shè)項目、工程規(guī)劃、建筑設(shè)計方案和景觀設(shè)計方案進(jìn)行審查；負(fù)責(zé)審核建設(shè)項目設(shè)計方案，核發(fā)《建設(shè)項目設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》；負(fù)責(zé)審查建設(shè)工程項目初步設(shè)計方案，核發(fā)《建設(shè)項目初步設(shè)計規(guī)劃審查意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)審查建筑工程施工圖(包括各類建筑物及構(gòu)筑物)和技術(shù)指標(biāo)，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；負(fù)責(zé)建設(shè)工程規(guī)劃驗線、審批后的管理和臨時建設(shè)工程監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)戶外廣告(店招)空間設(shè)置審批；負(fù)責(zé)市政設(shè)施、道路、管線工程的審批、驗線及審批后的管理工作；指導(dǎo)城市地下空間的開發(fā)利用；負(fù)責(zé)行業(yè)統(tǒng)計工作。

(七)建筑業(yè)處

負(fù)責(zé)全市建筑業(yè)的行業(yè)管理，研究擬訂行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)管理全市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)、施工許可、安全生產(chǎn)許可、建設(shè)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督與檢測、施工安全、定額標(biāo)準(zhǔn)、工程造價和竣工驗收等工作；參與或組織查處建設(shè)工程事故；負(fù)責(zé)推行工法制度；負(fù)責(zé)全市建筑業(yè)的行業(yè)統(tǒng)計工作；負(fù)責(zé)管理全市建筑業(yè)企業(yè)、中介機構(gòu)的資質(zhì)和從業(yè)人員的從業(yè)資格；負(fù)責(zé)各類人員的培訓(xùn)管理等工作。

(八)城市建設(shè)處(**市風(fēng)景園林管理局、**市城市節(jié)約用水辦公室)

負(fù)責(zé)全市城鎮(zhèn)市政、園林和公用事業(yè)的行業(yè)管理。根據(jù)全市社會和經(jīng)濟發(fā)展的總體布局，組織編制中心城市市政道路、園林綠化、供水、排水、生活污水處理、公共交通、垃圾處理、城市路燈、亮化、河道、燃?xì)狻崃肮?jié)約用水等方面的工作規(guī)劃，制訂相應(yīng)的中長期建設(shè)和管理計劃；負(fù)責(zé)市政、園林綠化等城市公用事業(yè)的各類資質(zhì)以及政府特許經(jīng)營權(quán)的管理；負(fù)責(zé)城市道路占用、開挖審批、審核工作；指導(dǎo)協(xié)調(diào)全市城鎮(zhèn)市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作，組織實施中心城區(qū)市容環(huán)境衛(wèi)生，并對其進(jìn)行監(jiān)督考核；牽頭做好中心城區(qū)道路、橋梁、城市防洪、風(fēng)景園林綠化的維護(養(yǎng)護)管理工作。

(九)房地產(chǎn)業(yè)處

根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，負(fù)責(zé)編制全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃；負(fù)責(zé)管理全市各類房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記工作，以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動；負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，并對其進(jìn)行指導(dǎo)和檢查監(jiān)督，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)、白蟻防治、房屋安全鑒定和房屋裝飾等管理工作；負(fù)責(zé)管理從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)和房地產(chǎn)評估等中介服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)；負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理。

(十)村鎮(zhèn)處

綜合管理全市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)工作，指導(dǎo)全市小城鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃的編制、調(diào)整和報批工作；指導(dǎo)協(xié)調(diào)市區(qū)村鎮(zhèn)建設(shè)項目的選址定點和村鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作；組織實施村鎮(zhèn)建設(shè)試點，指導(dǎo)村鎮(zhèn)的統(tǒng)一開發(fā)和綜合建設(shè)；負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理人員；指導(dǎo)和督促鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌管理和村莊環(huán)境整治工作，承擔(dān)市“百村示范、千村整治”工程領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日常工作。

(十一)科技與勘察設(shè)計處

組織擬訂全市建設(shè)行業(yè)的科技發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)規(guī)范；負(fù)責(zé)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的科研、鑒定和推廣工作；研究擬訂勘察設(shè)計咨詢行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)范勘察設(shè)計市場；負(fù)責(zé)全市勘察設(shè)計質(zhì)量和勘察設(shè)計咨詢企業(yè)資質(zhì)的管理工作；負(fù)責(zé)建設(shè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和計量工作；負(fù)責(zé)對各類房屋建筑及其附屬設(shè)施和城市市政設(shè)施工程抗震設(shè)計規(guī)范的實施情況進(jìn)行監(jiān)督。

篇10

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；建設(shè)階段；風(fēng)險管理

中圖分類號：S618文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1 風(fēng)險管理的相關(guān)理論

1.1風(fēng)險的概念

現(xiàn)階段以來，在房地產(chǎn)建設(shè)階段，風(fēng)險就是發(fā)生不幸事件的概率，或者說是指損失發(fā)生的不確定性【1】 。嚴(yán)格說來，風(fēng)險是一種綜合效應(yīng)，是關(guān)于事件本身的不確定以及結(jié)果的不確定效應(yīng)。學(xué)術(shù)界上有一種經(jīng)典定義，是將風(fēng)險用一個函數(shù)來表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的風(fēng)險，P表示事件發(fā)生可能的概率，而C表示該事件發(fā)生所帶來的損失或者收益。

雖然風(fēng)險具有不確定，但它與不確定有著本質(zhì)的區(qū)別。一般而言，風(fēng)險是可以量化的，其不確定性是可以通過它發(fā)生的概率來進(jìn)行估計，從而可以采取有效的預(yù)防措施、運用各種科學(xué)管理方法來加以控制【2】。

1.2商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險的特征

眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可能會存在各種意外情況，從而影響開發(fā)項目的利潤，房地產(chǎn)項目風(fēng)險就是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中發(fā)生的風(fēng)險【3】。商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險的特征有：①客觀性和必然性②階段性：由于房地產(chǎn)項目壽命周期較長，因此在每個階段呈現(xiàn)出來的狀態(tài)不一樣，從而面臨的風(fēng)險不一樣③開發(fā)模式的復(fù)雜性：商業(yè)地產(chǎn)遵循遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費需求及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢-商業(yè)定位-主力店招商-產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計-開發(fā)建設(shè)的開發(fā)模式，其過程更為復(fù)雜，對建設(shè)階段的風(fēng)險管理要求也應(yīng)更高。

1.3風(fēng)險管理的基本過程

依據(jù)現(xiàn)在的文獻(xiàn)總結(jié)來看，一般將風(fēng)險管理分為四個階段：風(fēng)險識別，風(fēng)險分析與估計，風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控。項目風(fēng)險管理就是通過這四個階段循循漸進(jìn)進(jìn)行展開的。詳見圖1

圖1項目風(fēng)險管理流程圖

下面我就以建設(shè)階段為例，站在業(yè)主方的角度來對某商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理進(jìn)行分析。

2某商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段風(fēng)險管理

2.1風(fēng)險識別

當(dāng)項目開發(fā)階段的工作完成以后，接下來就到了地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段,所謂的建設(shè)階段通常來講就是從正式開工到工程竣工的階段。建設(shè)階段應(yīng)該是項目整個過程最關(guān)鍵最容易產(chǎn)生矛盾與糾紛，也是最容易產(chǎn)生風(fēng)險的階段，這一階段的主要任務(wù)就是進(jìn)行開發(fā)項目設(shè)計；采用合適的招標(biāo)模式，招標(biāo)選擇承包商；選擇合理的承包商，擬定合同條款，簽訂承包合同；施工過程中，加強管理，跟蹤控制，確保項目能夠按計劃保質(zhì)保量得完成，以保障開發(fā)商和投資者的利益，如果管理不當(dāng)或者技術(shù)手段不當(dāng)，則有可能引起工期風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險以及安全風(fēng)險等。

（1）招標(biāo)模式風(fēng)險：一般而言，以大多采用的公開招標(biāo)為例，對于業(yè)主而言，招標(biāo)工作量大，費用支出多，用于招投標(biāo)的時間較長，不利于縮短項目的周期，且對中標(biāo)者可能不太了解，如一選擇素質(zhì)較差的企業(yè)，就增加了今后雙方協(xié)調(diào)上的困難。

（2）承包合同風(fēng)險：合同風(fēng)險有兩類，一類是由于合同條款不完善，敘述不嚴(yán)密，有漏洞，或者部分條款與法規(guī)相抵觸，存有“陷阱”，在執(zhí)行中可能會對業(yè)主造成損失的可能。第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險在合同雙方間不同分配，即純合同風(fēng)險，這里不闡述。

（3）工期風(fēng)險： 房地產(chǎn)建設(shè)過程中，工期拖延是種常見的情況。而一旦工期發(fā)生拖延，將會造成巨大的損失，首先可能是市場供求發(fā)生了變化，耽誤了租售的最佳時間，其次是工期拖延將占用資金，管理成本增加，最終導(dǎo)致投資利潤的下降。工期風(fēng)險發(fā)生的原因大多為設(shè)計文件的變更，承包商故意拖延工期，不可預(yù)見事情的發(fā)生。

（4）質(zhì)量風(fēng)險：質(zhì)量對于工程建設(shè)項目而言，是最為重要的。影響項目質(zhì)量的因素主要有：設(shè)計理念落后，承包商技術(shù)水平落后，施工方案、方法選擇不當(dāng)?shù)取?/p>

（5）施工安全風(fēng)險：施工安全風(fēng)險主要是由于自然環(huán)境因素，現(xiàn)場條件(施工現(xiàn)場安全措施、操作不當(dāng))，施工人員的不安全行為導(dǎo)致的風(fēng)險，材料設(shè)備等因素。發(fā)生安全風(fēng)險，必然會使得工期延誤。

2.2 風(fēng)險分析與估計

在商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段，項目風(fēng)險評估主要是針對于風(fēng)險識別出來的各種風(fēng)險進(jìn)行評估。主要內(nèi)容包括質(zhì)量風(fēng)險評估、進(jìn)度風(fēng)險評估、項目成本風(fēng)險評估、安全風(fēng)險評估。針對于每種可能發(fā)生的風(fēng)險，現(xiàn)行下都有相應(yīng)的數(shù)學(xué)分析方法加以分析。比如質(zhì)量風(fēng)險評估（針對于施工階段而言），在量化的數(shù)據(jù)中，可以采用模糊事件樹方法、FMEA、以及物元綜合評價方法，PRA等。在進(jìn)度風(fēng)險評估中，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃圖或者橫道圖進(jìn)度計劃表。如以CPM為基礎(chǔ)，求出關(guān)鍵線路，用PERT來評審關(guān)鍵線路上工期目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。如果發(fā)生工期延誤的情況，首先找出關(guān)鍵線路上影響工期順延的因素，然后加以解決。在施工成本風(fēng)險評估中，可以采用蒙特卡羅模擬方法，基于Possion分布的現(xiàn)場變更成本風(fēng)險評估模型【4】。在安全風(fēng)險中，由于企業(yè)大多數(shù)對風(fēng)險進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，即通過全部或者部分購買工程保險，所以在對安全風(fēng)險進(jìn)行評估時，可以通過查看企業(yè)辦理的保險范圍和相應(yīng)的保險費率來進(jìn)行。

2.3 風(fēng)險應(yīng)對

在建設(shè)階段主要面臨的風(fēng)險有：工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險，因此對項目的風(fēng)險管理應(yīng)對策略如下：

（1）嚴(yán)格處理好工期方面的風(fēng)險:為了避免產(chǎn)生工期拖延的情況，項目管理者應(yīng)時刻跟利益關(guān)系人保持溝通，隨時向他們反饋項目的進(jìn)展情況，及時處理溝通過程出現(xiàn)的問題（如設(shè)計出現(xiàn)變更），保持良好的合作；要對承包企業(yè)加強督促力度，嚴(yán)格監(jiān)督施工企業(yè)是否按照計劃施工、是否有拖沓的跡象，督促承包企業(yè)應(yīng)該保證充足的資金和材料以確保工期，督促承包企業(yè)加強對非關(guān)鍵線路上的工序的同時施工以確保工期等。

（2）嚴(yán)格處理好質(zhì)量方面的風(fēng)險：由于項目的施工是按照圖紙進(jìn)行施工，所以在質(zhì)量方面分風(fēng)險處理上應(yīng)采取兩方面的考慮。①施工圖紙的設(shè)計階段，在設(shè)計單位提供設(shè)計的圖紙時，項目的管理者應(yīng)邀請一些相關(guān)專家對可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行評估；然后將整理好的評估結(jié)果交由施工圖紙審查部門進(jìn)行審核，在審核合格后應(yīng)該組織進(jìn)行設(shè)計單位與施工單位的設(shè)計交底；最后施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場等的實際情況對施工圖紙進(jìn)行全面了解，發(fā)現(xiàn)不合理的情況應(yīng)交由設(shè)計院處理（圖紙會審）；在圖紙會審結(jié)束后相關(guān)單位就可以熟悉圖紙的內(nèi)涵，掌握工程難點并提出相應(yīng)的技術(shù)方案，從而施工前的問題可以得到最大限度的解決。②工程施工階段，在施工圖紙得到肯定后，管理者對于工程的質(zhì)量應(yīng)該進(jìn)行全面細(xì)致的監(jiān)控，應(yīng)該安排人員對施工現(xiàn)場（包括施工環(huán)境、施工技術(shù)的監(jiān)察）進(jìn)行監(jiān)督，加強對施工材料的進(jìn)場檢查；對于已經(jīng)完成的工序要使用科學(xué)公正的方法進(jìn)行檢測以保證工程的質(zhì)量；對于各個階段風(fēng)險識別的結(jié)果應(yīng)采取事前控制，對于級別高的風(fēng)險因素應(yīng)隨時跟蹤，做好應(yīng)急計劃；做好現(xiàn)場建設(shè)日志等。

（3）嚴(yán)格處理好安全方面的風(fēng)險：向開發(fā)建設(shè)各方人員灌輸安全意識，對相關(guān)人員進(jìn)行三級培訓(xùn)教育，專業(yè)工種必須先培訓(xùn)后上崗。制定相應(yīng)的安全管理措施，加強施工現(xiàn)場的安全控制等。

3 結(jié)論

本文探討了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)階段的風(fēng)險管理，以風(fēng)險管理理論為基礎(chǔ)，逐步深入地對建設(shè)階段可能存在的風(fēng)險以及它的評估和應(yīng)對作出了闡述。對目前國內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項目具有一定的借鑒性。但是我們知道，房地產(chǎn)的風(fēng)險管理是一個動態(tài)的過程，僅僅從某個階段來論證其風(fēng)險管理是不夠的，有關(guān)于如何實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理的動態(tài)性及基于DSS來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理的集成仍然是一個重要課題。

參考文獻(xiàn)：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

[3]RogerP．Sindt，Real Estate Investment，[M]．South-Western Pub.1997