房地產(chǎn)企業(yè)債券范文

導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)債券，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；現(xiàn)狀；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）004-000-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

1.企業(yè)自有資金。競(jìng)爭(zhēng)性投資建設(shè)項(xiàng)目主要由企業(yè)運(yùn)用自有資金投資，并確定項(xiàng)目最低的資本金比例。企業(yè)或項(xiàng)目自有資金的籌集主要通過(guò)吸收投資、發(fā)行股票、內(nèi)部留存盈余等形式進(jìn)行。自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和保證，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求，按我國(guó)有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資本金不得低于總開(kāi)發(fā)投入的30%，但開(kāi)發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過(guò)多的企業(yè)自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

2.銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式之一就是銀行貸款，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的各種國(guó)內(nèi)貸款。包括銀行直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)熱，銀行投放給房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款逐年增加，從歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2002年銀行貸款僅為2220.3億元，2011年銀行貸款資金為13056.8億元，是2002年的6倍左右。

3.股票融資。發(fā)行股票是房地產(chǎn)企業(yè)有效籌資的重要渠道之一。其發(fā)行主體限于房地產(chǎn)股份有限公司，包括已經(jīng)成立的房地產(chǎn)股份有限公司和經(jīng)批準(zhǔn)擬成立的房地產(chǎn)股份有限公司。

4.企業(yè)債券。債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向債券人支付利息和償還本金的一種有價(jià)證券[5]。發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)為建設(shè)和發(fā)展籌集大筆長(zhǎng)期資金的一種重要方式，我國(guó)企業(yè)發(fā)行的債券一般稱(chēng)為企業(yè)債券，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資時(shí)應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是債券的價(jià)格。二是債券利率、利息支付方式及支付時(shí)間。三是企業(yè)債券的償還期限和方式。四是企業(yè)債券是否記名和流通。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的問(wèn)題

1.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資環(huán)境不容樂(lè)觀。按照當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策：貸款利率從高執(zhí)行、住房貸款首付比例提高、多套住宅停止貸款等措施都從根本上限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可用的資金來(lái)源。如果這些政策繼續(xù)執(zhí)行下去，那么經(jīng)過(guò)不太長(zhǎng)的時(shí)間就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。

2.房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管使得房企融資狀況雪上加霜。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院下令要求對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管：禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。按照北京市的要求，房地產(chǎn)公司將按照一個(gè)預(yù)售證對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則，把商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，并在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記等四個(gè)節(jié)點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)用于工程建設(shè)。如果預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則能落實(shí)，那么無(wú)疑是繼收緊信貸、關(guān)閉資本市場(chǎng)融資閘門(mén)之后，對(duì)房地產(chǎn)商資金命脈的一次精準(zhǔn)外科手術(shù)刀式的調(diào)控，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈將雪上加霜。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制因素多。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行具有極其重要的意義。中國(guó)人民銀行前副行長(zhǎng)吳曉靈曾指出，商業(yè)銀行直接或間接為房地產(chǎn)業(yè)提供了60%以上的資金。

對(duì)于嚴(yán)重依賴(lài)于銀行貸款的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，銀行為了在最大限度內(nèi)規(guī)避自己的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在信貸管理政策方面有嚴(yán)格的審批和限制政策，再加上發(fā)行股票過(guò)程長(zhǎng)，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格，導(dǎo)致大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法接受和實(shí)現(xiàn)，基于這些問(wèn)題，致使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型地產(chǎn)企業(yè)在資融通方面陷入兩難的境地，它們?cè)诤艽蟪潭壬喜荒苓M(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行正規(guī)的直接融資活動(dòng)，因此銀行信貸以外的其他融資方式在我國(guó)當(dāng)前的金融市場(chǎng)條件下不能很好的發(fā)揮它們?nèi)谕ㄙY金的優(yōu)勢(shì)，各方面受政策和金融體系的制約比較大。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的對(duì)策措施

1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自運(yùn)營(yíng)狀況來(lái)選擇合適的融資方式

對(duì)于不同房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)自身狀況來(lái)靈活選取融資方式，并不是上述的每一種融資工具都適用于每一個(gè)企業(yè)。由于不同企業(yè)有著不同的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與融資需求，如何根據(jù)自身實(shí)情來(lái)確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)成為融資決策的核心內(nèi)容。例如房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好等等的條件下可以考慮債券融資和私募融資，但是利用這些融資模式有一定的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎權(quán)衡。

2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高資產(chǎn)資本周轉(zhuǎn)率和利用效率

資本周轉(zhuǎn)率和利用效率，尤其是被很多企業(yè)忽視的提高資金周轉(zhuǎn)率方面，對(duì)降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)有著十分重要的作用。企業(yè)資金（包括固定資金和流動(dòng)資金）在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不間斷地循環(huán)周轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)取得銷(xiāo)售收入。加快資金周轉(zhuǎn)本身就是一種變相的融資模式，這也大大降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)融資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，從而實(shí)現(xiàn)增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.完善房地產(chǎn)信用評(píng)級(jí)體系

有效的信用評(píng)級(jí)制度是地產(chǎn)金融發(fā)展的重要前提和保障。應(yīng)該加強(qiáng)信用控制，將企業(yè)和個(gè)人的借貸還貸行為建立長(zhǎng)期的信用記錄，建立對(duì)失信企業(yè)和個(gè)人的懲罰機(jī)制，建立完善的社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，逐步建立健全與金融市場(chǎng)配套的信用評(píng)級(jí)制度，為房地產(chǎn)融資渠道的多元化運(yùn)行和發(fā)展奠定牢固的基石。

4.提高企業(yè)自身實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)融資能力

房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多元化必須通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)、政府和金融機(jī)構(gòu)的多方協(xié)調(diào)努力才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想具備更強(qiáng)的融資實(shí)力就必須誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)將自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高。隨著市場(chǎng)的高速發(fā)展告訴我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)如何走上專(zhuān)業(yè)化、品牌化、規(guī)模化的道路是擺在地產(chǎn)企業(yè)面前最迫切的問(wèn)題。因?yàn)橹挥衅髽I(yè)做大做強(qiáng)了才能降低成本、獲得土地、提高市場(chǎng)份額，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資困難；治理對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，其投資量十分巨大。國(guó)務(wù)院在2009年公布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例通知》中，普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例不得低于項(xiàng)目總金額的20%，非商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金不得低于總金額的30%，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事前需要大量的資金投入。根據(jù)中國(guó)商情網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2014年1-6月份，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源達(dá)到58913億元，其中國(guó)內(nèi)貸款11292.9億元，銀行貸款金額為9825.0億，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境分析

1.過(guò)于依賴(lài)銀行貸款融資

由于資金需要巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)從開(kāi)始拿地到銷(xiāo)售都需要銀行貸款資金的幫助，對(duì)銀行的依賴(lài)很強(qiáng)。在我國(guó)資本市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道很狹窄，據(jù)相關(guān)的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)所使用的資金20%以上來(lái)自銀行的貸款，一些中小型的企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度更高，甚至超過(guò)25%。雖然在政府相關(guān)政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行直接獲取資金的比重有所降低，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金中，超過(guò)60%的資金還是來(lái)源于銀行，只不過(guò)方式更為隱蔽，這樣比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際平均10%的水平。此外，資金過(guò)度的依賴(lài)銀行，將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的下滑，將給銀行帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。2014年以來(lái)數(shù)家規(guī)模較大的地方性房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，為當(dāng)?shù)氐你y行帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.股權(quán)融資難度增大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以上市融資

在我國(guó)的證券市場(chǎng)中，對(duì)于企業(yè)上市的要求較高，但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，資本金比率通常比較低，一般在35%以下，與此對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率卻很高，尤其是一些規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率更高。基于這一因素，很多的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)不到上市要求，企業(yè)的股權(quán)融資渠道被阻斷。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)證券市場(chǎng)中上市的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都較大，且具有國(guó)企背景，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在境外上市，這些通常都是規(guī)模較大，背景深厚的企業(yè)，而中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，基本無(wú)法在證券市場(chǎng)上市融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)證券市場(chǎng)中目前僅有房地產(chǎn)企業(yè)102家，但是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)5萬(wàn)家，上市房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的比重只有2%左右。

房地產(chǎn)企業(yè)的另外一個(gè)融資渠道是發(fā)行債券，但是我國(guó)的債券市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，目前市場(chǎng)上主要還是國(guó)債，企業(yè)債券很少。基本上房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在我國(guó)債券市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)債券，極少一部分房地產(chǎn)企業(yè)在大陸之外發(fā)行了一部分的債券，但是規(guī)模也很小。我國(guó)的相關(guān)法律明確規(guī)定了能夠發(fā)行企業(yè)債券的主體，如國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司等才有資格發(fā)行企業(yè)債券，并且在資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力、擔(dān)保等都有著十分嚴(yán)格的要求。而由于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，資產(chǎn)負(fù)債率、資本金等無(wú)法達(dá)到要求，基本上無(wú)法在國(guó)內(nèi)發(fā)行債券融資。國(guó)內(nèi)的一些大型上市房地產(chǎn)企業(yè)，為了緩解資金鏈緊張的狀況，也計(jì)劃著發(fā)行債券融資，如萬(wàn)科、金地等，但是僅僅只是極少數(shù)的幾家發(fā)行了企業(yè)債券。隨著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)發(fā)行債券融資基本不可能，這樣融資渠道也被阻斷。

3.信托發(fā)展緩慢，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品

由于房地產(chǎn)股權(quán)融資、債券融資等十分困難，而銀行貸款也越來(lái)越難，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行對(duì)其放款的要求很高。一些房地產(chǎn)企業(yè)把目光放到了信托上面，信托具有發(fā)行靈活、限制較少等優(yōu)點(diǎn)，十分適合房地產(chǎn)企業(yè)的融資要求。但是信托在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，很多的信托產(chǎn)品都還不成熟，發(fā)行信托產(chǎn)品成本要高于銀行貸款，很多的信托產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，對(duì)于客戶(hù)沒(méi)有很好的吸引力，造成信托產(chǎn)品的發(fā)行不順利。此外信托由于風(fēng)險(xiǎn)較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托產(chǎn)品融資面臨的風(fēng)險(xiǎn)也很高，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這一方式進(jìn)行融資。

4.融資相關(guān)的法律法規(guī)有待完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資方面的法律法規(guī)還有很多不健全的地方，用于房地產(chǎn)融資方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但是這一法律對(duì)于抵押貸款方面的規(guī)定不夠詳細(xì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行抵押貸款的要求不夠明細(xì)，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)在貸款時(shí)無(wú)法找到合適、準(zhǔn)確的法律依據(jù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)融資相關(guān)政策、法規(guī)不健全，沒(méi)有形成一套科學(xué)、有效的管理體系，不同法律法規(guī)之間銜接不完善，缺乏――致性和協(xié)調(diào)性，在實(shí)際的操作中很困難，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)融資的正常進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境的對(duì)策

1.健全資本市場(chǎng)融資體系

不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，其他行業(yè)的企業(yè)也存在著同樣的問(wèn)題，中小企業(yè)融資難已經(jīng)是目前市場(chǎng)中普遍存在的問(wèn)題，嚴(yán)重的制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多的中小企業(yè)也因資金困難而倒閉。為此政府需要在資本市場(chǎng)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，完善市場(chǎng)融資體系，在法律法規(guī)方面進(jìn)行完善之外，還需要相關(guān)的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行實(shí)際的協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理。一些市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的部分，則由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，減少行政干預(yù)，逐步完善我國(guó)的融資市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個(gè)良好的融資環(huán)境，提供更為廣泛的融資渠道。此外，可以適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)國(guó)外資金，增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給，為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供資金的幫助。通過(guò)這些舉措，逐步的推動(dòng)資本市場(chǎng)的完善。

2.培育專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)投資者

國(guó)內(nèi)目前資本市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，缺乏真正的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)投資者，在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家中，房地產(chǎn)的資金來(lái)源中，很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，如保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、專(zhuān)業(yè)投資基金等機(jī)構(gòu)投資者，這些基金資金量大、信息充分，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定的資金，而且還可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。2004年2月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了保險(xiǎn)基金可以直接進(jìn)入股票市場(chǎng)。2006年1月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)保險(xiǎn)資金可以投資于基礎(chǔ)性建設(shè)和渤海產(chǎn)業(yè)基金，擴(kuò)寬了保險(xiǎn)基金的投資方向。這些都是國(guó)家逐步培育我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的積極信號(hào)。

3.健全金融市場(chǎng)法律體系

要有一個(gè)系統(tǒng)性的監(jiān)管體系，防范各種違法違規(guī)行為的發(fā)生。一是要完善《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法規(guī)，適當(dāng)?shù)男抻喤c房地產(chǎn)金融條款相關(guān)的法律法規(guī)，通過(guò)立法來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資行為；二是合理的增加與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》和《違反房地產(chǎn)信貸管理辦罰條例》等，通過(guò)法律法規(guī)的制度，來(lái)明確房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，使房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照法律的規(guī)范從事相關(guān)的融資行為，從而建立良好的信用保證；三是嚴(yán)格執(zhí)法，良好的法律法規(guī)需要嚴(yán)格的執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)法部門(mén)要依法辦事，嚴(yán)厲查處提供假資料、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商，嚴(yán)重的追究其法律責(zé)任，追回已發(fā)放的貸款。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式

在目前房地產(chǎn)日益與國(guó)際接軌的情況下，要引入多樣化融資模式，努力拓寬融資渠。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)融資模式來(lái)看，我國(guó)應(yīng)逐步引入房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券等模式。

（1）房地產(chǎn)信托：相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市、債券融資等渠道，通過(guò)信托方式進(jìn)行融資具有更多的優(yōu)點(diǎn)，如操作靈活、運(yùn)作周期短等。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金信托比較多的，是主要的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資方式，信托機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)之間可以通過(guò)深度的合作，開(kāi)發(fā)出更具創(chuàng)新的信托產(chǎn)品，吸引更多的投資者，從而融入更多的資金。

（2）房地產(chǎn)投資信托基金：房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，該基金通過(guò)發(fā)行股票，募集投資者的資金，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)基金的運(yùn)作，通過(guò)投資不同地區(qū)、不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目，降低市場(chǎng)的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供穩(wěn)健的收益。作為房地產(chǎn)融資的超級(jí)替補(bǔ)，信托公司正逐漸躍升至舞臺(tái)中央，特別在2010年房地產(chǎn)信貸和資本市場(chǎng)融資愈趨嚴(yán)格的形勢(shì)下，面臨機(jī)制和產(chǎn)品的雙重機(jī)遇，全國(guó)化信托公司和地方信托公司已呈現(xiàn)出明顯的業(yè)務(wù)分化，其業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略和重點(diǎn)也漸漸清晰。

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金：房地產(chǎn)投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設(shè)立是專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域。通過(guò)這一基金的設(shè)立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產(chǎn)的融資，也便利了中小投資者。房地產(chǎn)投資基金可以獲得較高的規(guī)模效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。目前該基金在夠沒(méi)發(fā)達(dá)國(guó)家較為普遍，在我國(guó)還處于發(fā)展階段，隨著市場(chǎng)的逐漸健全，這一基金的規(guī)模也將逐漸壯大。

（4）商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券：這一方式是抵押貸款支持證券的一種。根據(jù)打包資產(chǎn)的不同，MBS可分為個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。第一種是商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的形式，第二種則是房地產(chǎn)企業(yè)的一種債務(wù)性融資方式，將房地產(chǎn)企業(yè)的抵押貸款打包為一個(gè)自稱(chēng)組合，以證券化的方式向投資者發(fā)行。兩者都屬于債務(wù)性融資，主要是這樣方式的運(yùn)作更為復(fù)雜，對(duì)于專(zhuān)業(yè)技能要求更高。

為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建多元化并且符合我國(guó)特有國(guó)情的融資渠道，除了政策方面的引導(dǎo)、支持之外，還要健全資本市場(chǎng)，培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，通過(guò)建立不同的融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資可能。在證券市場(chǎng)中，為房地產(chǎn)發(fā)行債券提供一定的便利，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公司債券的方式融資，通過(guò)多種方式的結(jié)合，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減少相關(guān)的限制。

當(dāng)然，規(guī)模一般的房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力能，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)制度更為精細(xì)的預(yù)算，根據(jù)企業(yè)的投資計(jì)劃和融資計(jì)劃，制度合理的預(yù)算方案，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免為企業(yè)帶來(lái)不必要的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問(wèn)題在我國(guó)的市場(chǎng)中十分普遍，房地產(chǎn)老板跑路等新聞屢見(jiàn)不鮮，究其原因，處理市場(chǎng)機(jī)制不健全外，房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)的不規(guī)范、過(guò)于盲目等式重要原因，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目時(shí)要經(jīng)過(guò)慎重的考慮，合理確定投資項(xiàng)目，避免出現(xiàn)盲目的開(kāi)發(fā)。最后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資，除了筆者上述的方式外，還要大膽嘗試新的融資工具，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，拓展和完善多元化的房地產(chǎn)融資渠道。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐勇謀，王仁濤，董旭操.房地產(chǎn)金融學(xué)-房地產(chǎn)投融資分析[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008：36.

[2]王春華.解決我國(guó)房地產(chǎn)融資困境之我見(jiàn)[J].金融博覽論壇，2010（3）：24-25.

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 結(jié)構(gòu) 融資渠道

一、融資渠道拓展的必要性

國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度是融資渠道拓展的直接原因。在經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后,銀行信貸不斷收緊,融資門(mén)檻越來(lái)越高, 在現(xiàn)有貸款政策調(diào)控條件下, 房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題已成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問(wèn)題。近日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類(lèi)貸款監(jiān)測(cè)，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款進(jìn)一步回落，僅871億元，同時(shí)開(kāi)發(fā)商1至8月自籌資金占比較1至7月擴(kuò)大1%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊外，各類(lèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也更趨謹(jǐn)慎。開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力可謂前所未有。

防范傳統(tǒng)融資風(fēng)險(xiǎn)是融資渠道拓展的內(nèi)在原因。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式分為直接融資和間接融資。目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要是以銀行信貸為主的間接融資，銀行信貸對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然起著決定性的作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式,參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,直接和間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。而在直接融資中股權(quán)融資比重較大，債券市場(chǎng)的利用程度則相對(duì)不足，這并不符合企業(yè)外部融資先留存收益，后債券，最后股權(quán)的資本成本最優(yōu)化規(guī)律。因此，現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)存在較大不合理之處，同時(shí)也增加了市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更加合理的融資結(jié)構(gòu)呼喚發(fā)展新的融資方式。

二、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒

為了達(dá)到優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的目的，有必要突破國(guó)內(nèi)現(xiàn)有視角，研究國(guó)外較為成熟市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。相比于我國(guó)以銀行信貸等間接融資為主的結(jié)構(gòu)而言，美國(guó)的房地產(chǎn)資金構(gòu)成中銀行貸款平均只占15%左右，而企業(yè)的自由資金則達(dá)到了70%。高比例的自由資金，來(lái)自于多元化的直接投資，如保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等福利基金。另外，各類(lèi)長(zhǎng)期投資資金、社會(huì)公眾資金等都可以成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東，從而使開(kāi)發(fā)企業(yè)在外部融資困難的情況下依然保持較強(qiáng)的資金實(shí)力。

1988～1992年間，由石油危機(jī)引發(fā)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，近700家儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)被關(guān)閉或接管，充分暴露了間接融資機(jī)制的缺陷，之后適應(yīng)直接融資運(yùn)作的抵押銀行占據(jù)了主導(dǎo)地位。其次，在西方大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，債券融資一般是股權(quán)融資3～10倍，其占各種融資方式籌資總額的比重一般在25～30%。例如：美國(guó)在1999年企業(yè)債發(fā)行額達(dá)到2500億美元，是股票發(fā)行的近6倍，同時(shí)發(fā)行公司債融資的上市公司達(dá)到1592家，比發(fā)行股票融資的企業(yè)多出了將近7倍。

通過(guò)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源分析，可以發(fā)現(xiàn)美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于銀行信貸的依賴(lài)程度比較低，其中一種很重要的原因就是其產(chǎn)業(yè)型基金的發(fā)展程度相當(dāng)高。這種產(chǎn)業(yè)基金主要有四種形式：第一種是消費(fèi)型基金，這種類(lèi)型主要是居民為住房消費(fèi)而積累；第二種是投資型基金，主要投資于信托基金與房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益；第三種是運(yùn)營(yíng)型基金，主要以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，在中國(guó)這種形式的基金正由于政府行業(yè)調(diào)控而得到了一個(gè)較好的發(fā)展契機(jī)。第四種是住房合作社，也就類(lèi)似于集體的合作建房基金。在四種形式中REITs最為引人注目，它于上世紀(jì)中期面世，90年代因房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷而迅速發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示，2002年美國(guó)REITs的上市總值是1980年上市總值的70.45倍，已經(jīng)成為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資一個(gè)非常重要的工具。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資方法的可行性分析

（一）充分發(fā)展房地產(chǎn)直接融資渠道，增加直接融資比重

在目前銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控貸款的形勢(shì)下，房地產(chǎn)直接融資將成為主要趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)直接融資趨勢(shì)具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商通過(guò)直接融資使得資金來(lái)源多元化，資金結(jié)構(gòu)合理化，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，降低對(duì)銀行信貸及股市融資依賴(lài)，可以很大程度上避免把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。第二，有利于減輕實(shí)物性房產(chǎn)投資的壓力，引導(dǎo)資金流向，將資金有效地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)端，緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的同時(shí)，也緩解通貨膨脹的壓力。

第一、加快培育債券市場(chǎng)發(fā)展，有條件地發(fā)行企業(yè)債券。“十二五”規(guī)劃建議中曾提出“要健全多層次資本市場(chǎng)體系，提高直接融資比重”，這將給予作為房地產(chǎn)直接融資渠道之一的債券市場(chǎng)更大的機(jī)遇。通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券，不僅可以有效的為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金，也可以減輕對(duì)銀行信貸的依賴(lài)性，還可以降低企業(yè)的資本成本，提高企業(yè)的凈利潤(rùn)率。在2010年，有近900只非金融企業(yè)債務(wù)融資工具仍在存續(xù)期，存量金額為21463.9億元，較2009年增長(zhǎng)了61.4%。但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的債務(wù)融資比重依然偏低，債券型金融產(chǎn)品發(fā)展較慢，這在促使金融產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)，也可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資仍有較大的發(fā)展空間。因此，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，加快債券型融資產(chǎn)品的創(chuàng)新，可考慮類(lèi)似股票非公開(kāi)發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行，同時(shí)也應(yīng)該適當(dāng)放寬企業(yè)債券融資的準(zhǔn)入門(mén)檻，加大監(jiān)管力度，為企業(yè)債的發(fā)展提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。

第二、向民間資本開(kāi)發(fā)更多投資領(lǐng)域，有效分流投資性購(gòu)房資金。中國(guó)的民間資本數(shù)量非常巨大，據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)測(cè)，民營(yíng)資本總計(jì)有大概10萬(wàn)億元到11萬(wàn)億元左右的存量，比我國(guó)年產(chǎn)GDP還多 10％以上。傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，直接購(gòu)買(mǎi)已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)。房地產(chǎn)調(diào)控之后，由于限購(gòu)，民間資本已經(jīng)無(wú)法隨心所欲地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。于是，有效地分離閑置的購(gòu)房資金，在給房地產(chǎn)企業(yè)注入新資金的同時(shí)，又可以保障民間資本較高的收益率。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式將呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、開(kāi)展股權(quán)合作等。

第三、有效利用外商投資，豐富現(xiàn)有資金渠道。2011年上班年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中利用外商投資額為438.42億元，其中外商直接投資達(dá)到400.34億元，比去年同期增長(zhǎng)96.3%，實(shí)現(xiàn)了飛速式發(fā)展，然而由于相關(guān)政策限制以及房地產(chǎn)企業(yè)自身體質(zhì)結(jié)構(gòu)的影響，外商直接投資占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的總額僅為1%，相對(duì)于其他資金來(lái)源比重依然不大，影響力較小，在國(guó)家不斷進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策環(huán)境下，企業(yè)融資困難，可以嘗試擴(kuò)大外商直接投資比重，充分利用外部資源，在保障資金鏈安全的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。

第四、謹(jǐn)慎性利用股權(quán)出讓?zhuān)徑赓Y金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在資金極度緊張的情況下，可以通過(guò)股權(quán)出讓得到資金。如北京城建收購(gòu)北京中鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)；中糧地產(chǎn)也在同期公告稱(chēng)，通過(guò)上海證券交易所出售公司持有的招商證券970.07萬(wàn)股，之前已經(jīng)出售1651.42萬(wàn)股，稅后利潤(rùn)2.23億元。股權(quán)出讓雖然可以盡快充實(shí)自有資金,但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小,不會(huì)輕易出讓控股地位。

（二）發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，應(yīng)對(duì)政策調(diào)整

2011年上半年包括保障房信托在內(nèi)，共發(fā)行536款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，同比增長(zhǎng)137.36%。在房地產(chǎn)信托基金飛速發(fā)展的同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)基金風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的政策也在不斷調(diào)整，這增添了房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的不確定性，也對(duì)于下半年同類(lèi)產(chǎn)品的入市產(chǎn)生了一定影響，普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)的8月份信托市場(chǎng)月度報(bào)告顯示，當(dāng)月51家信托公司累計(jì)發(fā)行了316款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比增加16.61%。其中，投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品達(dá)74款，平均募集規(guī)模為2.22億元，較7月份大幅下降了1億元。為應(yīng)對(duì)相關(guān)政策影響，應(yīng)當(dāng)大力推行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)信托產(chǎn)品的安全性，同時(shí)也應(yīng)該發(fā)展完善信托產(chǎn)品的二級(jí)交易市場(chǎng)，保障信托產(chǎn)品的流通，加強(qiáng)相關(guān)信息的披露，以更好地發(fā)揮房地產(chǎn)信托基金在房地產(chǎn)融資中的作用。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下,我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要改變單一依賴(lài)銀行信貸的局面,走多元化發(fā)展路線(xiàn)。盡管上述融資方式在理論上具有可行性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨較多困難,如房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全,金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏,法律法規(guī)不完善。這就需要國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資金狀況和資金結(jié)構(gòu)積極拓寬融資渠道,避免單純依靠銀行資金,改善融資結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。

參考文獻(xiàn)

[1]蔣文懷.房地產(chǎn)融資應(yīng)實(shí)現(xiàn)多元化[J].中國(guó)金融.2011，（10）.

[2]杜廣如，趙君彥，趙蘭霞.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究[J]．財(cái)政與金融.2010，（02）.

[3]法清軍.房地產(chǎn)融資渠道分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2011，（20）.

[4]馬艷萍.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[J].現(xiàn)代商業(yè)．2010，（17）．

篇4

[關(guān)鍵詞] 支柱性產(chǎn)業(yè) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 宏觀調(diào)控 融資體制

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷(xiāo)售籌集與融通資金的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持：處于發(fā)展初期的開(kāi)發(fā)商需要融資來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；處于發(fā)展期的需要融資來(lái)維持項(xiàng)目；已經(jīng)發(fā)展到一定階段、一定規(guī)模的公司需要融資擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)一步發(fā)展。因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。

內(nèi)部融資主要是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，立即出售的樓宇，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收賬款，近期可以出售的各種物業(yè)的付款，也包括公司向消費(fèi)者預(yù)收購(gòu)房定金。

外部融資有可以分為間接融資和直接融資。間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)貸款，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中短期的資金需求。直接融資主要是從資本市場(chǎng)獲得的資金，主要滿(mǎn)足長(zhǎng)期投資的資金需求，包括股票融資、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開(kāi)放后的20世紀(jì)80年代逐步復(fù)蘇和發(fā)展起來(lái)的，其融資方式呈現(xiàn)出三個(gè)方面的特征:

1.銀行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源

由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其他的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資籌資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個(gè)部分，而預(yù)售款中的大部分來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來(lái)自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴(lài)程度相當(dāng)高。

2.外資在房地產(chǎn)融資中所占比重呈下降趨勢(shì)，總值上升，但比例下降

盡管我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利用外資的數(shù)量在2001年之后呈上升趨勢(shì)，但利用外資在整個(gè)融資渠道中所占的比重卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)。由于我國(guó)尚不允許外資直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，外資多以間接方式進(jìn)入：一是和國(guó)內(nèi)公司合作，聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；二是通過(guò)收購(gòu)中國(guó)銀行業(yè)不良資產(chǎn)的形式間接進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是和國(guó)內(nèi)公司合資成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金。

3.宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始多元化融資嘗試

為了抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為了配合宏觀經(jīng)濟(jì)的整體調(diào)控，2003年以來(lái)，政府已采取了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，這些緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴(lài)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常緊張，不得不開(kāi)始多渠道融資的嘗試。這些嘗試既包括股權(quán)合作、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目組合等，也包括通過(guò)房地產(chǎn)信托等方式籌集資金等。以房地產(chǎn)信托為例，從2002年信托業(yè)務(wù)重開(kāi)到2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)的一年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)信托公司推出的房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品只有20只。121號(hào)文下發(fā)之后，僅2003年第四季度一個(gè)季度內(nèi)，全國(guó)就發(fā)行了房地產(chǎn)信托37只，產(chǎn)品數(shù)量和募集金額都直線(xiàn)上升。

二、房地產(chǎn)融資的影響因素

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，首當(dāng)其沖的也是最重要的就是融資問(wèn)題。要想解決這個(gè)問(wèn)題，首先就是要弄清楚影響房地產(chǎn)融資的因素。

1.外部因素

影響房地產(chǎn)融資的外部因素是指外部客觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)融資造成的影響。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，由于房地產(chǎn)融資與居民個(gè)人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)部門(mén)都有某種直接或間接的聯(lián)系，因而決定了房地產(chǎn)融資活動(dòng)與客觀外部環(huán)境的緊密聯(lián)系，外部環(huán)境的寬松與否會(huì)直接影響到房地產(chǎn)融資的效果。由于房地產(chǎn)融資具有較其他一般融資更為復(fù)雜的特點(diǎn)，外部客觀環(huán)境對(duì)其的影響比對(duì)其他一般融資的影響更大，主要有：

(1)國(guó)家政策調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，受?chē)?guó)家政策調(diào)控的影響很大。土地和資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最核心、最關(guān)鍵的兩個(gè)環(huán)節(jié)。近年來(lái)，國(guó)家在土地和信貸方面實(shí)行了一系列調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資施加了全面而顯著的影響。

(2)通貨膨脹水平。在物價(jià)上漲，發(fā)生通貨膨脹的情況下，融資需求方所需融入的資本量較大，而房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就會(huì)擔(dān)心融出的資本發(fā)生貶值，從而要求較高的代價(jià)，這就會(huì)給正常的房地產(chǎn)融資帶來(lái)一定的困難。

(3)購(gòu)買(mǎi)者的心理預(yù)期。在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段，總會(huì)有部分購(gòu)買(mǎi)者心存疑慮，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，不愿意近期購(gòu)房，隨著這樣的持幣待購(gòu)者的增加，對(duì)于目前許多以預(yù)售房制度來(lái)籌集資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，會(huì)加大融資難度。

2.內(nèi)部因素

(1)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)融資的直接參與者。由于房地產(chǎn)投資資本量大，運(yùn)行周期長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本在周轉(zhuǎn)過(guò)程中存在時(shí)間上和空間上的矛盾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎總是房地產(chǎn)融資的需求方，融入資本主要是為了補(bǔ)充資本的不足。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的情況下，介入資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，經(jīng)過(guò)生產(chǎn)和銷(xiāo)售過(guò)程，貨幣資本回流至企業(yè)，則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，房地產(chǎn)融資就能順暢進(jìn)行，并取得較好的收益。如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，預(yù)算約束較軟，介入資本參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，則可能在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng)，由此影響房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資本的正常運(yùn)行，或影響其他企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，從而限制房地產(chǎn)融資取得較好收益。

(2)企業(yè)規(guī)模。在同等信譽(yù)下，規(guī)模大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規(guī)模較大的企業(yè)也會(huì)因?yàn)槠洹氨尘啊备菀兹〉猛顿Y者的信任，融資的難度較小，規(guī)模也較大。

(3)企業(yè)所有制性質(zhì)。國(guó)有性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往比私有和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更容易取得大額長(zhǎng)期的銀行貸款，上市和發(fā)行債券之路也比其他性質(zhì)的企業(yè)走得順暢。

三、房地產(chǎn)融資方式的分析

1.房地產(chǎn)上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)上市融資就是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行上市獲得資金或者借殼上市后再進(jìn)行增發(fā)或者配股從而獲得資金的一種方式，它是房地產(chǎn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想方式，是國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)通行的一種房地產(chǎn)融資方式。

具體來(lái)說(shuō)，前一種就是直接上市融資，也就是首次發(fā)行上市，即通過(guò) IPO（Initial Public Offering）來(lái)直接上市獲得資金，其中又分為國(guó)內(nèi)A股上市和海外上市兩種。另一種是間接上市融資，也就是人們常說(shuō)的買(mǎi)殼上市，即購(gòu)買(mǎi)上市公司的股權(quán)做大股東，然后通過(guò)優(yōu)良資產(chǎn)和有良好收益預(yù)期的資產(chǎn)的注入和置換，徹底改變上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而達(dá)到證監(jiān)會(huì)規(guī)定的增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。買(mǎi)殼上市的方式又有兩種，一種是場(chǎng)內(nèi)交易即在二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)收購(gòu)，但這種方式通常成本很高，因?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)上市的公司絕大部分都是國(guó)企改制和國(guó)家控股的，而且無(wú)法流通的國(guó)有股和法人股占60%以上；第二種是場(chǎng)外交易即協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種方式的收購(gòu)價(jià)格和成本低，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)是每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率，而且國(guó)家和地方政府鼓勵(lì)國(guó)有股逐漸退出也有利于協(xié)議的完成。另外一般賣(mài)出殼資源的公司資質(zhì)一般不太好，房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)殼上市有利于提高整個(gè)證券市場(chǎng)的公司質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)證券市場(chǎng)融資的好處是顯而易見(jiàn)的。通過(guò)發(fā)行股票并上市，其實(shí)質(zhì)就是將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的過(guò)程，同時(shí)增強(qiáng)該房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言有許多優(yōu)勢(shì)：

(1)通過(guò)發(fā)行股票并上市，實(shí)現(xiàn)了公司業(yè)務(wù)與資本市場(chǎng)對(duì)接。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金量巨大，上市后，可以通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金，降低對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展能力。

(2)有利于該房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強(qiáng)，形成品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)作為公眾公司，其在資本市場(chǎng)上的良性發(fā)展能為企業(yè)帶來(lái)較強(qiáng)的品牌知名度和行業(yè)地位的提升。

(3)有利于進(jìn)一步完善企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，促使公司嚴(yán)格按照現(xiàn)代法人治理的標(biāo)準(zhǔn)不斷完善公司的規(guī)范運(yùn)作，最終促進(jìn)公司的全面發(fā)展。

2.房地產(chǎn)信托

所謂房地產(chǎn)信托，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。

房地產(chǎn)信托計(jì)劃的優(yōu)勢(shì)在于:發(fā)行較為靈活；信托計(jì)劃可以大大節(jié)省“時(shí)間成本”，許多資本金不夠的開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，在辦理各項(xiàng)審批的“時(shí)間差”里，通過(guò)信托計(jì)劃可以很快籌集到資金，進(jìn)行拆遷等前期投入。

3.房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和實(shí)現(xiàn)資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于其他投資基金的地方在于房地產(chǎn)投資信托基金只投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和消費(fèi)等方面的投資。因?yàn)槠鋵⒋笠?guī)模的分散資金集中起來(lái)，由熟悉房地產(chǎn)的專(zhuān)家實(shí)行高度專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，所有有利于在抵御風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上獲得規(guī)模效益，并支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)發(fā)行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念:一種是資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的企業(yè)債券;另一種是資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。兩者風(fēng)險(xiǎn)大小是不一樣的，會(huì)計(jì)處理也是不同的。這兩種債券的收益率應(yīng)該有較大差別。

我國(guó)房地產(chǎn)債券融資優(yōu)勢(shì)及問(wèn)題:

1.優(yōu)勢(shì):房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)勢(shì)在于還款期限較長(zhǎng)，附加限制少，資金成本也不太高，債券利息不能高出于市場(chǎng)利率的40%，這就在一定程度上限定了融資成本。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這種利潤(rùn)率較高的行業(yè)，發(fā)行債券可以不攤薄股東的利潤(rùn)，在一定程度上保證了股東利益的最大化。

2.存在的問(wèn)題:雖然今年我國(guó)房地產(chǎn)債券市場(chǎng)有所發(fā)展，但其發(fā)展處于一個(gè)初始階段，存在較多問(wèn)題，主要有：

(1)利率管制政策限制了房地產(chǎn)債券發(fā)展。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40％，在實(shí)際發(fā)行時(shí)往往不超過(guò)20％國(guó)家為保證國(guó)債的發(fā)行甚至強(qiáng)行規(guī)定，企業(yè)債券利率不能高于國(guó)債利率，完全違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)在審批時(shí)，讓在信用和規(guī)模上存在差別的企業(yè)均按大致相同的利率發(fā)行，沒(méi)有讓利率體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律。

(2)房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一。近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券大部分是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖然考慮到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，但這樣做一方面不利于企業(yè)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，到期形成較大償債壓力；另一方面使得投資者沒(méi)有可選擇的投資品種。

參考文獻(xiàn):

[1]張雪寧:我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析，中國(guó)房地產(chǎn),2004

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；籌資風(fēng)險(xiǎn)；分析

一、房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀

資金就是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。不同的籌資方式其籌資成本也不同，籌資風(fēng)險(xiǎn)也不同。以適合的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)足夠地籌措項(xiàng)目所需資金，是房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作中最主要的一環(huán)。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著籌資渠道單一、籌資難的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）銀行信貸是房地產(chǎn)資金的主要通道

房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金來(lái)源。還有一小部分（大約占20%左右）是利用外資。也就是說(shuō)，前三項(xiàng)是最主要的資金來(lái)源。先看自籌資金，主要來(lái)源于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售收入。而購(gòu)房者大部分都是按揭貸款購(gòu)房，若首付30%，其余的70%依然來(lái)自于銀行貸款。再看其他資金來(lái)源：如施工企業(yè)墊付的工程款，大部分也來(lái)自于建筑業(yè)貸款；還有定金及預(yù)付款，也有相當(dāng)大的比例（60%—70%）來(lái)自銀行貸款。如此算來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大部分都來(lái)源于銀行，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)程度，銀行在房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道中，地位可謂是“江湖老大”。這也同時(shí)反映了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道的單一化，弊端也是多多：一旦開(kāi)發(fā)商在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，某一個(gè)鏈條出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)直接傳至銀行，最終則是銀行承擔(dān)了全部的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展是極其不利的。雖然近幾年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策提高了貸款的門(mén)檻，但銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的霸主地位在短期內(nèi)依然是無(wú)法改變的。

（二）股票籌資和債券籌資在房地產(chǎn)企業(yè)資金總額中所占的比例小

上市進(jìn)行資金的籌集可以降低籌資成本，是較好的籌資渠道。但我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有較嚴(yán)格的規(guī)定。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)到上市條件，這個(gè)通道是堵死的。截至2011年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司數(shù)量為135家，占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)較少，在全部上市公司中占有份額更少。

房地產(chǎn)債券收益高，安全性好，是很好的金融品種，但在我國(guó)卻很少。我國(guó)最早出現(xiàn)的房地產(chǎn)債券是1992年由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出的“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂(lè)投資券”、“富島投資券”。這三種債券都是為具體的項(xiàng)目而發(fā)行的。1992年9月，北京遠(yuǎn)華房地產(chǎn)又發(fā)行了利率為10.1%，3.5年期限的債券，金額2900萬(wàn)元。另外，1998年以來(lái)，深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)行了“深圳業(yè)債券”，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行了“首創(chuàng)債券”，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行了“蓮花小區(qū)建設(shè)債券’”，北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行了“華遠(yuǎn)債券”。但近幾年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的數(shù)量極少，因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)根本無(wú)法達(dá)到發(fā)行債券的條件。將來(lái)，隨著我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的不斷完善，債券投資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言將會(huì)有越來(lái)越大的發(fā)展空間。

（三）房地產(chǎn)信托倍受矚目

房地產(chǎn)信托是信托投資公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，聚集若干投資者的資金，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，為委托人獲取收益的行為。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，信托資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金起到了很好的補(bǔ)充作用。尤其是在當(dāng)前銀行信貸政策收緊的情況下，房地產(chǎn)信托為房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金提供了一個(gè)新的平臺(tái)。目前，信托產(chǎn)品表現(xiàn)為兩種形式：其一是信托投資公司直接向房地產(chǎn)企業(yè)注入股本，雙方共同組建有限責(zé)任公司，共獲投資回報(bào)。對(duì)資金鏈出現(xiàn)緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司則一次性購(gòu)買(mǎi)其部分資產(chǎn)幫助其渡過(guò)難關(guān)，待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金回籠后再購(gòu)回。這種方式適合于自有資金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)。另外一種運(yùn)作模式是針對(duì)自有資金已達(dá)到35%的房地產(chǎn)企業(yè)：當(dāng)該類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)因政策、市場(chǎng)等原因造成短期資金缺口時(shí)，此時(shí)信托公司會(huì)定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，使其實(shí)現(xiàn)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但房地產(chǎn)信托資金的籌資總額總會(huì)受到一定的限制。目前，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)信托這種籌資方式也是舉步維艱。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）缺乏多元化的籌資渠道

前已述及，由于各種原因，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款來(lái)支撐整個(gè)企業(yè)對(duì)資金的需求。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率特別高，且一直跌不下來(lái)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中需要大量資金，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源前已分析：包括自有資金（如注冊(cè)資本金、資本公積金、其他自有資金），商業(yè)銀行貸款；上市發(fā)行股票；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券；房地產(chǎn)信托資金；房地產(chǎn)基金等等。但由于目前我國(guó)缺乏科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)體系，上述許多籌資方式操作困難：如我國(guó)尚未出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，使得房地產(chǎn)企業(yè)基金發(fā)展極其緩慢，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，短期內(nèi)其上市融資的愿望也難以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)又被商業(yè)銀行作為控制放貸的重點(diǎn)對(duì)象。這更進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)行業(yè)籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)在信貸政策緊縮的背景之下承受著前所未有的壓力，資金鏈遭受著巨大的沖擊。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)指房地產(chǎn)企業(yè)的全部資金來(lái)源中，負(fù)債與所有者權(quán)益的比例關(guān)系。最佳資本結(jié)構(gòu)應(yīng)滿(mǎn)足的條件是：一是綜合資金成本最低，二是財(cái)務(wù)杠桿利益與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)彼此平衡，三是所受的功能限制少。每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)籌資后的目標(biāo)都是使其資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化。但最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)形成的影響因素很多：如市場(chǎng)利率、房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率、最佳融資種類(lèi)等等。當(dāng)負(fù)債利率高于房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率時(shí)，負(fù)債越多，其自有資金的利潤(rùn)率就越低，在這種情況下，財(cái)務(wù)杠桿起到的是一種負(fù)面作用，這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債越多，這種負(fù)面作用就越大。相反，如果負(fù)債利率低于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率時(shí)，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債越多，對(duì)企業(yè)就越有利。但此時(shí)也不能無(wú)限度地?cái)U(kuò)大負(fù)債規(guī)模，它也是有一定界限的，如果超過(guò)這一界限，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)就會(huì)惡化，給企業(yè)帶來(lái)極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例極小，可以說(shuō)，籌資格局單一，而負(fù)債利率也好、房地產(chǎn)企業(yè)的投資利潤(rùn)率也好，都是不確定的，所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻都將處在資本結(jié)構(gòu)惡化的漩渦之中。

（三）缺乏科學(xué)的籌資決策

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金運(yùn)作往往成粗放型的管理方式，根本不了解籌資方案的設(shè)計(jì)對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響，對(duì)如何優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)缺少科學(xué)的分析和理性的思考，對(duì)不同的籌資渠道和籌資方式缺乏精確的對(duì)比分析，挖掘不夠深入。沒(méi)有充分考慮到資金使用效率的最大化問(wèn)題及其對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響，往往憑經(jīng)驗(yàn)行事，等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期才明確原籌資方案是否科學(xué)經(jīng)濟(jì)，但此刻為時(shí)已晚。比如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，往往忽視資產(chǎn)負(fù)債率這一主要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，在債務(wù)籌資和權(quán)益籌資之間，他們往往把債務(wù)籌資放在首要地位，因?yàn)樗麄儾桓市陌牙麧?rùn)讓給別人，這也造成房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足的最根本的原因。

（四）缺乏良好的融資體系

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于二十世紀(jì)八九十年代，還很年輕，許多方面還很不成熟，尤其是在資本市場(chǎng)的政策法規(guī)制定方面缺口很大。如：房地產(chǎn)基金一直以來(lái)都沒(méi)有相應(yīng)的政策來(lái)支持，所以，盡管這種融資方式被許多業(yè)內(nèi)人士看好，但從其剛一嶄露頭角就遭到了種種冷遇。對(duì)房地產(chǎn)證券化這種融資方式，絕大多數(shù)的業(yè)內(nèi)人士也是接受的，但它和房地產(chǎn)基金一樣，因?yàn)闊o(wú)法可依，操作起來(lái)也是困難重重。因此，到目前為止，即使是一些大品牌的公司，融資渠道也很單調(diào)：那就是過(guò)分依靠銀行貸款。一旦商品房大量積壓，銷(xiāo)售不出去，經(jīng)過(guò)層層抵押之后，最后銀行將承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)的全部風(fēng)險(xiǎn)，直至影響整個(gè)社會(huì)：儲(chǔ)戶(hù)的存款到期銀行無(wú)力支付，只剩下銷(xiāo)售不掉的房地產(chǎn)，這樣就會(huì)爆發(fā)強(qiáng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的增長(zhǎng)，國(guó)家要進(jìn)行宏觀調(diào)控，緊縮銀根，出臺(tái)了121號(hào)文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理業(yè)務(wù)的通知》，本來(lái)融資渠道就單一的房地產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)真正陷入了“山重水復(fù)疑無(wú)路”的危險(xiǎn)境地。因此，缺乏良好的融資體系，是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的內(nèi)在原因。

三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）積極創(chuàng)建多元化的籌資渠道，逐步完善融資體系

1. 適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)股票融資政策。股票融資無(wú)還本付息的壓力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)理想的融資渠道選擇。但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資之路可謂是荊棘叢生：一來(lái)是國(guó)家為金融安全起見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市不允支持；二來(lái)是上市程序復(fù)雜，融資成本較高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求也很高，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)根本達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)，只能是“望市興嘆”。因此，筆者建議在合適的時(shí)機(jī)，國(guó)家應(yīng)適當(dāng)放寬上市條件，為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資創(chuàng)造一定方便的條件，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不至于都轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，既優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)，又分散了風(fēng)險(xiǎn)，可謂一舉兩得。

2. 把發(fā)展房地產(chǎn)債劵市場(chǎng)做為重中之重。公司債劵相對(duì)銀行貸款而言，它的財(cái)務(wù)成本較低。但目前的狀況是：房地產(chǎn)企業(yè)一方面融資困難，融資途徑少，另一方面又不符合我國(guó)《公司法》關(guān)于債劵發(fā)行的條件，可謂在夾縫中生存。所以，應(yīng)積極培育房地產(chǎn)債劵市場(chǎng)，在房地產(chǎn)債券的發(fā)行制度上，政府應(yīng)給予相應(yīng)的政策扶持，建立一定的保障機(jī)制。它符合我國(guó)建立多層次融資市場(chǎng)的要求。尤其是在當(dāng)前我國(guó)緊縮信貸政策、嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售款的使用情況下，房地產(chǎn)債劵將解決企業(yè)的燃眉之急，讓緊繃的資金鏈條有所緩解，使房地產(chǎn)企業(yè)不再受政策的牽制，真正進(jìn)入到“柳暗花明又一村” 的境地。

3. 積極發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)信托投資基金目前正在我國(guó)悄悄興起，它將是今后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)信托業(yè)正以25%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2020年，信托業(yè)將達(dá)到20萬(wàn)億元人民幣，它給饑渴中的房地產(chǎn)企業(yè)注入了新的生機(jī)。據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士預(yù)計(jì)：未來(lái)的房地產(chǎn)融資模式將是以房地產(chǎn)信托融資為主，輔以資本市場(chǎng)融資等各種組合模式。但目前在我國(guó)，真正的房地產(chǎn)信托投資公司很少，而且他們?cè)诮?jīng)營(yíng)管理、監(jiān)控和經(jīng)驗(yàn)方面都很薄弱，起不到真正的分散風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)的作用。所以，要想讓房地產(chǎn)信托融資這種融資方式真正大范圍地發(fā)揮它的作用，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范信托融資市場(chǎng)，逐步完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

4. 適時(shí)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證劵化。住房抵押貸款證劵化是指金融機(jī)構(gòu)將其擁有的住房抵押貸款債權(quán)重組為抵押貸款群組，經(jīng)證劵化機(jī)構(gòu)購(gòu)入（以現(xiàn)金方式），經(jīng)過(guò)信用增級(jí)或擔(dān)保后在資本市場(chǎng)上發(fā)行，以達(dá)到融資和分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的行為。住房抵押貸款證劵化可促進(jìn)我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)與國(guó)際接軌的逐步深入，我們一方面應(yīng)建立各種擔(dān)保評(píng)估和保險(xiǎn)制度，另一方面要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，營(yíng)造一個(gè)良好的政策和法規(guī)環(huán)境，早日促成住房抵押貸款證劵化在我國(guó)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)蓄向投資的轉(zhuǎn)化，使貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)早日對(duì)接成功。

（二）進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理水平，制定科學(xué)的融資決策

面對(duì)融資困境，房地產(chǎn)企業(yè)除了要在拓展融資渠道上大下功夫之外，制定科學(xué)的融資決策，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力才是解決問(wèn)題的根本。房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌集包括債券資金的籌集和權(quán)益資金的籌集。在籌資之前，應(yīng)事先做好計(jì)劃，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，綜合考慮如下因素，如：融資規(guī)模、融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)、融資期限、資本結(jié)構(gòu)、融資方式、融資時(shí)間、融資的便利性、融資的彈性等等。從整體上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。在融資的過(guò)程中，監(jiān)督檢查也是很主要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)隨時(shí)對(duì)融資的進(jìn)度等問(wèn)題進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)解決，以保證房地產(chǎn)企業(yè)以最小的融資成本實(shí)現(xiàn)融資數(shù)量的合理化。

篇6

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中的各項(xiàng)資金的控制與管理，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金投入額度大、周期長(zhǎng)，資金運(yùn)作過(guò)程復(fù)雜。加強(qiáng)企業(yè)資金管理，可以提高資金供應(yīng)的及時(shí)性、有效性及資金利用率，并能夠有效降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；思考

中圖分類(lèi)號(hào)：F820.4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2011）23－0146－02

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中的各項(xiàng)資金的控制與管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要開(kāi)發(fā)商投入大量的資金，并且這種支出需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能收回。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的控制和管理，是保證企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要措施。

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的缺陷

（一）資金管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)尚屬新興行業(yè)，相關(guān)體系制度還不完善。一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員缺乏資金管理意識(shí)，沒(méi)有樹(shù)立起時(shí)間價(jià)值、資金成本等觀念，致使資金管理環(huán)節(jié)薄弱，存在較多的問(wèn)題。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理的責(zé)任劃分不清，設(shè)計(jì)變更沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)程序，工程建設(shè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，工期拖延，銷(xiāo)售策劃不夠等，這些行為對(duì)企業(yè)投入資金的按時(shí)回籠造成了直接的影響，不利于企業(yè)資金鏈的良好循環(huán)。

（二）融資形式單一

目前，我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展還處于起步階段。受限于資本市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)也仍處于起步階段。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，一般采用短期和長(zhǎng)期銀行貸款的方式，由于我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券來(lái)籌集資金。近幾年來(lái)，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)上市控制嚴(yán)格，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)不能夠利用發(fā)行股票的方式籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式往往只是停留在短期，融資風(fēng)險(xiǎn)高，償債壓力大，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作。

（三）投資決策不科學(xué)

前幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，理論投資回報(bào)率較高，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注行業(yè)利潤(rùn)時(shí)，忽略了行業(yè)發(fā)展的周期性以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)未來(lái)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)估計(jì)不足。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理性、房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)趨向、市場(chǎng)上的供求情況等進(jìn)行科學(xué)分析，就盲目進(jìn)行項(xiàng)目投資，這樣房地產(chǎn)企業(yè)很難得到合理的投資回報(bào)，容易使企業(yè)背上沉重的包袱。

（四）負(fù)債比例較高

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有投資額度大、建設(shè)工期長(zhǎng)等特點(diǎn)，很少有房地產(chǎn)企業(yè)完全依靠自有資金進(jìn)行發(fā)展。由于政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO（首次公開(kāi)發(fā)行股票）和股權(quán)再融資的限制較高，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資，從而導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。為此，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力和風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%～80%直接或間接來(lái)源于銀行。

（五）資金沉淀問(wèn)題突出

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)商品房空置量出現(xiàn)明顯上升，以2008年11月底全國(guó)商品房空置面積1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測(cè)得出2009年全國(guó)商品房空置率將達(dá)30%以上，大大超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線(xiàn)。全國(guó)35個(gè)典型城市存量房消化平均需要33.84個(gè)月。空置的商品房大量地?cái)D占了房地產(chǎn)企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金的嚴(yán)重沉淀。并且，有相關(guān)報(bào)告指出，商品房空置率與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，商品房空置率上升時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率則一路下降。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效途徑

（一）拓展融資渠道

作為資金密集型的企業(yè)，如何解決融資問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的一個(gè)問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始探索多元化的融資渠道。資本市場(chǎng)中的直接融資渠道和間接融資渠道都需要加大開(kāi)拓力度，應(yīng)進(jìn)一步完善多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，包括投資基金、股權(quán)融資、債券融資、證券、信托等多種形式。在多元化的情況下，來(lái)自民間的大量資金就可以從樓市分流到基金、債券、信托等上來(lái)。由于只有好的企業(yè)才能夠拿到基金、債券、信托等，因此，多元化的融資渠道不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決融資困難的問(wèn)題，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰，提高企業(yè)自身素質(zhì)。

（二）強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、周期長(zhǎng)，存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，在確定投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)調(diào)查清楚投資項(xiàng)目的背景情況，避免有產(chǎn)權(quán)問(wèn)題方面的紕漏，以確保投資回收。其次，做好市場(chǎng)調(diào)查工作，調(diào)查并分析項(xiàng)目所在區(qū)域的人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等，并做出客觀的預(yù)測(cè)。再次，要認(rèn)真對(duì)投資項(xiàng)目的前經(jīng)進(jìn)行分析比較，企業(yè)應(yīng)集中優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好、風(fēng)險(xiǎn)小、周期相對(duì)較短的項(xiàng)目。最后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度合理估算需求量，制定合理的籌資方案，以保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)資金預(yù)算管理

資金預(yù)算是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理的預(yù)算體制能夠促進(jìn)企業(yè)有效使用資金，提高資金的使用效率。企業(yè)資金預(yù)算分為年度預(yù)算及月度執(zhí)行預(yù)算，采用直接法編制，并采用間接法編制予以驗(yàn)證。年初，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況制定資金預(yù)算計(jì)劃，主要包括資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩項(xiàng)內(nèi)容。通過(guò)制定資金預(yù)算計(jì)劃，可以明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，有助于公司對(duì)日常資金的跟蹤和控制，能夠有效避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。預(yù)算方案制定后必須嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才有利于資金預(yù)算管理作用的充分發(fā)揮。

（四）嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本

一是要準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。對(duì)成本進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，使產(chǎn)品成本可以正確反映出房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的實(shí)際支付，從而合理的確定銷(xiāo)售價(jià)格，為企業(yè)回收資金打好基礎(chǔ)。二是控制工程費(fèi)用支出。工程支出是房地產(chǎn)企業(yè)日常主要資金支出，并且工程支出節(jié)點(diǎn)具有一定的調(diào)節(jié)性，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常利用工程支出節(jié)點(diǎn)的可調(diào)節(jié)性來(lái)調(diào)節(jié)企業(yè)資金流，進(jìn)而控制工程費(fèi)用支出。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)評(píng)估、分析出各項(xiàng)在建項(xiàng)目工程資金需求的緊急程度，做好各個(gè)環(huán)節(jié)工程款的支付計(jì)劃，控制工程費(fèi)用支出。三是控制管理費(fèi)用支出。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)對(duì)企業(yè)管理費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督審核，拒絕一切不合理的支出，以保證流動(dòng)資金用在關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

（五）做好資金回收工作

任何商品制作完成后，必須銷(xiāo)售出去才能獲得收益，房屋也不例外。在銷(xiāo)售房屋時(shí)，既有可能市場(chǎng)行情好于預(yù)期，也有可能市場(chǎng)行情壞于預(yù)期。無(wú)論怎樣，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)做好市場(chǎng)行情調(diào)查，正確核算包括開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、銷(xiāo)售成本、房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)在內(nèi)的房屋銷(xiāo)售成本，并盡快將房屋銷(xiāo)售出去，將資金收回來(lái)。如果在在房屋銷(xiāo)售期內(nèi)出現(xiàn)銷(xiāo)售低谷，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)冷靜地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究和分析，看市場(chǎng)是否會(huì)在不久的將來(lái)反彈，如果預(yù)測(cè)出現(xiàn)反彈，并且反彈所帶來(lái)的收益要大于等待時(shí)所產(chǎn)生的新的資金成本，那么就可以耐心等待一段時(shí)間。如果短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)反彈，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，盡快推出房屋，收回資金，以避免產(chǎn)生更大的虧損。

（六）加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制

企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)主要有三種，一是資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，它主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，事先可以控制，對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加強(qiáng)事先控制。在評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的可行性時(shí)，應(yīng)將評(píng)審程序盡量做到科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化，盡量降低預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率；在進(jìn)行重大投資決策時(shí)，企業(yè)應(yīng)形成科學(xué)的制定決策的程序和有效的決策約束機(jī)制，以保證決策的合理性；同時(shí)，還應(yīng)對(duì)資金的流向進(jìn)行跟蹤管理。二是資金的在途風(fēng)險(xiǎn)，一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過(guò)程中，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)慎重選擇結(jié)算票據(jù)。三是資金的或有風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債，包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等，企業(yè)在為企業(yè)提供擔(dān)保時(shí)應(yīng)慎重考慮，并要有完善的審批程序。

（七）建立資金管理信息化平臺(tái)

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理信息化平臺(tái)是一套以資金管理為核心，以資金收入與計(jì)劃為主體，以統(tǒng)一的接口與各分公司系統(tǒng)相聯(lián)，輻射分公司的所有樓盤(pán)的資金管理系統(tǒng)。平臺(tái)具有管理企業(yè)內(nèi)部資金收入與計(jì)劃情況，自動(dòng)查詢(xún)余額與報(bào)表匯總的功能。在資金管理信息系統(tǒng)中，資金的流入流出被集中控制，資金的流向也能夠?qū)崿F(xiàn)全程跟蹤。資金管理信息系統(tǒng)可以對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一撥付、辦理公司間往來(lái)結(jié)算、核定公司直接可動(dòng)用金額或日常現(xiàn)金余額，真正實(shí)現(xiàn)了一體化管理，加快了信息傳遞效率，有助于資金使用效益的提高。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益與資金管理的水平密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在著較多的不可控因素，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理也存在著較多的不確定因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、資金回收慢等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)開(kāi)展多元化融資、盤(pán)活沉淀資金、加強(qiáng)資金計(jì)劃管理等手段進(jìn)一步提高企業(yè)資金管理水平，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 樊幻靈.論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010，（1）.

[2] 米燕.房地產(chǎn)投資信托基金模式研究[J].財(cái)經(jīng)界，2010，（1）.

[3] 譚洪益.淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流一體化管理[J].會(huì)計(jì)之友：下旬刊，2009，（11）.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資渠道；發(fā)展對(duì)策；建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

（一）融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

（二）融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿(mǎn)足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。

二、我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道

（一）銀行貸款

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預(yù)付款）二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴(lài)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除以外的30個(gè)省（市）的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約60%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話(huà)，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)60%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。

（二）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

（三）上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門(mén)檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

（四）海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開(kāi)發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，有助于融資方式的多樣化。

（五）債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。

三、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議

（一）建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿(mǎn)足不同層次企業(yè)多樣化需求。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類(lèi)型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。

（二）加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開(kāi)始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開(kāi)始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。

（三）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國(guó)家、地方和部門(mén)頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

（四）提升自身管理能力，提高資金利用率

如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

1.加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶(hù)提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

2.減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以某集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依賴(lài)銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線(xiàn)。但面臨現(xiàn)實(shí)的困難，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中融資中介機(jī)構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理的同時(shí)，進(jìn)一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，采用多種融資途徑方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑，2007（33）.

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資選擇

引言

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項(xiàng)目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高、投資相對(duì)較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)展，需要綜合考慮多種融資渠道進(jìn)行資金的籌集。可以說(shuō)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來(lái)的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來(lái)源

目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對(duì)較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)等特點(diǎn)。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場(chǎng)融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對(duì)較高的融資，而我們理解的比例相對(duì)較高，也僅僅是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中融資相對(duì)很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門(mén)對(duì)外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對(duì)較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對(duì)不良資產(chǎn)的收購(gòu)等間接的融資方式上。最后，受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)，銀行貸款在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來(lái)越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開(kāi)展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢(shì)凸顯。

2、中國(guó)房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀(jì)80年代以來(lái)國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)放，積極進(jìn)行社會(huì)主義建設(shè)的政策實(shí)施以來(lái)，國(guó)有商業(yè)銀行開(kāi)始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)以及后期銷(xiāo)售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機(jī)構(gòu)貸款中份額占到絕對(duì)優(yōu)勢(shì)狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展理論分析，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律與原則的，同時(shí)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理以及資金的有效運(yùn)用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重者甚至?xí){到整個(gè)金融體系及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過(guò)資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)來(lái)維持整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動(dòng)與主動(dòng)的關(guān)系中，兩者是一種有效互動(dòng)的雙方，但目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成此種雙向互動(dòng)，因此會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險(xiǎn)。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來(lái)講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

3、中國(guó)房地產(chǎn)融資選擇與調(diào)整

篇9

摘要融資對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重大作用。本文對(duì)企業(yè)融資模式的特點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇滿(mǎn)意的融資模式進(jìn)行了具體分析，最后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資提出建議。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新發(fā)展

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，己經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金往往成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，原有融資模式已不能完全滿(mǎn)足融資之需要，與此同時(shí)各類(lèi)新型融資模式應(yīng)運(yùn)而生。

二、 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期獨(dú)立于金融業(yè)之外，采用建筑業(yè)的方式進(jìn)行調(diào)控和管理。這種模式的直接后果就是沒(méi)有形成房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)商自立一派，房地產(chǎn)金融變成簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)信貸。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況存在如下主要問(wèn)題：

（一）融資結(jié)構(gòu)單一，開(kāi)發(fā)資金以銀行貸款為主

由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。

（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式有二種：一是股票市場(chǎng)融資。二是企業(yè)債券融資。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬

我國(guó)法規(guī)制度不完善是房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個(gè)穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場(chǎng)。

三、 創(chuàng)新融資模式

（一）努力建立和發(fā)展多元化的融資渠道

鑒于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的單純依賴(lài)銀行信貸的單一融資模式的種種弊端，應(yīng)采取多元融資模式來(lái)克服單一融資模式的缺陷以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。 但是因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，所以我們強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展其他的新的融資渠道，這并不是否定銀行貸款這種融資渠道，只是要將它所占的比重限定在合理的范圍之內(nèi)。由此可見(jiàn)，我們目前要做的是應(yīng)該大力發(fā)展新的融資渠道，建立結(jié)構(gòu)合理的多元融資模式。

（二）完善融資的制度環(huán)境

首先要完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)，為房地產(chǎn)融資方式多樣化的推行提供依據(jù)，可從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適用房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)新的法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》、《信托法》、《房地產(chǎn)證券交易條例》、《評(píng)估法》和《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》等。其次要建立健全政府支持體系。一方面，政府能夠通過(guò)他來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的間接調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，政府能夠通過(guò)其來(lái)貫徹自己的諸如保證低收入者擁有體面的住房的政策意圖。此外，還要著力解決金融信用缺失的問(wèn)題、建立房地產(chǎn)金融信用。最后應(yīng)該健全金融監(jiān)管的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)及之間的協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)金融集團(tuán)和混合業(yè)務(wù)的監(jiān)管，最大限度地減少各種風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

（三）理性運(yùn)用房地產(chǎn)杠桿促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步階段，通過(guò)大力扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，但如果經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依存度過(guò)高，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生挾持作用，房地產(chǎn)的波動(dòng)將導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)波幅過(guò)大。

（四）加強(qiáng)對(duì)證券化技術(shù)的進(jìn)一步研究

在建立多元化、多層次住房供應(yīng)體系過(guò)程中，必須徹底擺脫主要依賴(lài)商業(yè)銀行信貸資金的傳統(tǒng)模式，代之以多元化融資。資產(chǎn)證券化對(duì)多元化融資渠道的實(shí)現(xiàn)具有非常重要的作用。因此，必須在客觀、深入地分析MBS(抵押支持債券或者抵押貸款證券化)、CDO(擔(dān)保債務(wù)憑證)等證券化技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的基礎(chǔ)上，在資金池構(gòu)成原則、信息披露、評(píng)級(jí)規(guī)則、道德風(fēng)險(xiǎn)控制等方面加強(qiáng)研究，結(jié)合國(guó)際最新研究成果制訂風(fēng)險(xiǎn)可控、運(yùn)行良好的證券化技術(shù)規(guī)范和管理措施。在現(xiàn)階段，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)督促各商業(yè)銀行以?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化項(xiàng)目試點(diǎn)工作，做好技術(shù)及人才準(zhǔn)備，探索一條適合中國(guó)國(guó)情的證券化之路。

（五）審慎研發(fā)和推廣高風(fēng)險(xiǎn)金融新產(chǎn)品

在美國(guó)的次級(jí)抵押貸款中，無(wú)論是零首付貸款、負(fù)攤還貸款還是具有“誘惑”利率的可調(diào)整利率抵押貸款，都屬于高風(fēng)險(xiǎn)高定價(jià)的金融產(chǎn)品。因此，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行而言，業(yè)務(wù)創(chuàng)新要本著安全至上的原則，本著為客戶(hù)切實(shí)負(fù)責(zé)的態(tài)度，審慎研發(fā)與推廣高風(fēng)險(xiǎn)、高定價(jià)的金融新產(chǎn)品，避免過(guò)度授信，努力謀求多方共贏；對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言，必須從制度上、行動(dòng)上切實(shí)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行金融創(chuàng)新的監(jiān)督管理，建立商業(yè)銀行制度創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新的報(bào)批(報(bào)備)制度和獨(dú)立、客觀、公正的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，控制高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的過(guò)度蔓延。

四、 小結(jié)

“窮則變，變則通”，經(jīng)歷了市場(chǎng)環(huán)境的嚴(yán)峻考驗(yàn)，相信房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更健康、快速的發(fā)展。不斷會(huì)有新的企業(yè)、新的資金介入到這一行業(yè)。新的投資模型、新的融資渠道以及新的市場(chǎng)空間正不斷被挖掘，國(guó)外成熟的理論與中國(guó)國(guó)情結(jié)合也必將產(chǎn)生一系列值得研究的新課題，現(xiàn)在出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托融資、基金和債券融資、典當(dāng)融資、項(xiàng)目融資等模式都等著我們?nèi)ミM(jìn)一步探討和研究，這些都是從現(xiàn)在到未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)需要研究的主要課題。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹朝輝.中小房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式研究.西南交通大學(xué).2008.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；影響因素；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年6月18日

一、資本結(jié)構(gòu)影響因素

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)籌資決策的核心問(wèn)題。資本結(jié)構(gòu)有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價(jià)值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，它不僅包括長(zhǎng)期資本還包括短期資本。狹義的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種長(zhǎng)期資本價(jià)值的構(gòu)成及其比例關(guān)系，尤其是指長(zhǎng)期的股權(quán)資本與債權(quán)資本的構(gòu)成及其比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)影響因素主要有以下幾個(gè)方面：

（一）償債能力。雖然債權(quán)人可以通過(guò)制定各種保護(hù)條款來(lái)保障自己的利益，但都是一些輔措施，能夠有效保障他們利益還得看公司償債能力。所以，一個(gè)公司償債能力強(qiáng)，負(fù)債就有上升趨勢(shì)。一個(gè)公司的償債能力越強(qiáng)也就越容易產(chǎn)生項(xiàng)目投資所需的現(xiàn)金，其總資產(chǎn)負(fù)債率也往往比較低。同理，一個(gè)公司的短期償債能力越強(qiáng)則短期資產(chǎn)負(fù)債率也就越低，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)則長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債率也就越低。

（二）經(jīng)營(yíng)能力。經(jīng)營(yíng)能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)時(shí)，速動(dòng)資產(chǎn)較多，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要的其他資金相對(duì)要少一些，因而就可更少地向外借債；相反，若企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力較差，則需要更多的運(yùn)營(yíng)資金，則可能會(huì)更多地依賴(lài)于負(fù)債融資。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力反映公司對(duì)資產(chǎn)有效運(yùn)用的管理能力。管理能力越強(qiáng)，公司資金周轉(zhuǎn)越快，運(yùn)用資產(chǎn)取得收益的能力越強(qiáng)，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的信心越強(qiáng)，越傾向于高負(fù)債；另一方面，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，也會(huì)減少債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)憂(yōu)患，提高公司債務(wù)融資的可能性并降低融資成本。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化息息相關(guān)，運(yùn)行存在周期性變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的要求較高，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力又會(huì)直接影響公司的資產(chǎn)負(fù)債率。一旦房地產(chǎn)公司的入市時(shí)機(jī)和投資方向出現(xiàn)偏差，就可能導(dǎo)致大量借款被套牢在某一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目上，影響投資及時(shí)收回，加重企業(yè)的債務(wù)壓力，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。所以，營(yíng)運(yùn)效率越高，公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就越強(qiáng)，也就更傾向于利用債務(wù)融資產(chǎn)生正的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。

（三）盈利能力。盈利能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)，但顯著性不強(qiáng)。一是當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不太完善，法律制度不夠健全。企業(yè)與銀行、政府、其他相關(guān)利益團(tuán)體的捆綁，很大程度上也決定了企業(yè)能否獲得銀行貸款，能否獲得經(jīng)營(yíng)資本，從而促使企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)，增加市場(chǎng)對(duì)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心；二是目前國(guó)內(nèi)商品房需求量很大，而我國(guó)房地產(chǎn)公司更多的是資源依賴(lài)型公司不是效率型公司，對(duì)土地的爭(zhēng)奪尤為顯著。因此，市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可主要看其資源占有程度，有資源就有投資或借貸，而對(duì)盈利能力重視不夠，與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)基本相符。因此，由于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利方式和負(fù)債性質(zhì)的原因，盈利能力對(duì)資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響會(huì)由于交易成本的作用而被削弱。

（四）企業(yè)規(guī)模。企業(yè)規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債比率正相關(guān)，其原因主要是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)上市公司，在其各種債務(wù)融資渠道中，銀行通過(guò)直接或間接貸款成為房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。從直接貸款來(lái)說(shuō)，大企業(yè)較小企業(yè)更為穩(wěn)定。規(guī)模大的企業(yè)使得銀行能夠較容易信任，進(jìn)而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的“其他資金”中，絕大多數(shù)是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款，而購(gòu)房者的這些資金中基本上是個(gè)人住房消費(fèi)貸款。由于規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)更能獲得消費(fèi)者的信賴(lài)，消費(fèi)者更愿意購(gòu)買(mǎi)這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此，作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的債務(wù)融資渠道的銀行信貸來(lái)說(shuō)，無(wú)論是從直接的還是間接的角度而言，都是偏好于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的主要問(wèn)題

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)理論與實(shí)踐表明，企業(yè)應(yīng)以?xún)?nèi)源融資為主。然而，近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)則以外源融資為主，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)的同時(shí)并沒(méi)有伴隨現(xiàn)金的流入。企業(yè)自身的資金積累能力也沒(méi)有獲得進(jìn)一步的提高，進(jìn)而影響了企業(yè)后續(xù)發(fā)展資金的內(nèi)部融通。雖然外源融資比重大有利于企業(yè)在短時(shí)期內(nèi)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，同時(shí)也加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一使得資產(chǎn)負(fù)債率偏高。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)需求的變化，用以調(diào)控形勢(shì)的房地產(chǎn)和金融等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，如銀行準(zhǔn)備金率、利率的提高等往往會(huì)給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)烈的沖擊。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率偏高。資產(chǎn)負(fù)債率是指公司年末的負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。表示公司總資產(chǎn)中有多少是通過(guò)負(fù)債籌集的，該指標(biāo)是評(píng)價(jià)公司負(fù)債水平的綜合指標(biāo)。同時(shí)也是一項(xiàng)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的指標(biāo)，也反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司擁有的權(quán)益資本普遍偏少，不足的資金需求就需要靠銀行貸款等融資方式來(lái)取得。我國(guó)在土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的80%左右都直接或者間接來(lái)源于銀行業(yè)，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。這個(gè)比率對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)越低越好。因?yàn)楣镜乃姓吖蓶|一般只承擔(dān)有限責(zé)任，而一旦公司破產(chǎn)清算時(shí)，資產(chǎn)變現(xiàn)所得很可能低于其賬面價(jià)值。所以，如果此指標(biāo)過(guò)高，債權(quán)人可能遭受損失。

（四）債券融資比例偏小。我國(guó)目前債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制還很不完善，企業(yè)通過(guò)債券融資難度較大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足，其主要原因是我國(guó)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的資格審核條件較為嚴(yán)格。加之國(guó)家相應(yīng)的政策導(dǎo)向，企業(yè)從銀行貸款相對(duì)容易，所以也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)中債券比重極小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項(xiàng)和向消費(fèi)者的預(yù)售貨款，而預(yù)售貨款又主要來(lái)自于銀行的個(gè)人按揭貸款。其次是房地產(chǎn)信托，這種方式在房地產(chǎn)企業(yè)的全部融資中僅約占1%的比例，債券融資排在最后，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中約占不足1%的比例。

三、解決對(duì)策

（一）擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌。加速企業(yè)整合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、形象差的問(wèn)題，使得企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱，由于企業(yè)規(guī)模有限，企業(yè)無(wú)法達(dá)到債券融資、上市再融資等其他融資方式的條件要求，銀行貸款是其唯一可行的融資渠道，對(duì)于這類(lèi)企業(yè)由于資金上的限制使得企業(yè)內(nèi)部融資比例也偏少。所以，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌是關(guān)鍵。首先，房地產(chǎn)企業(yè)如果希望獲得較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其實(shí)力、資質(zhì)都是有明確要求的，規(guī)模小、形象差的企業(yè)很難得到好的發(fā)展機(jī)會(huì)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要提高企業(yè)規(guī)模，創(chuàng)立企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)形象經(jīng)營(yíng)；其次，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金要求比較高，企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程有可能出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模小、形象差的企業(yè)沒(méi)有能力預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，不能很好地防御風(fēng)險(xiǎn)；最后，規(guī)模小、形象差的企業(yè)融資比較困難，融資規(guī)模有限，融資多為中短期資金。這些因素都要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擴(kuò)大規(guī)模、創(chuàng)立良好的品牌形象。提高企業(yè)規(guī)模就要加速行業(yè)整合，加速低質(zhì)企業(yè)破產(chǎn)，加大行業(yè)間的兼并，通過(guò)整合減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)行業(yè)整合使企業(yè)信用度提升，使更多企業(yè)具有發(fā)行企業(yè)債券，再融資的能力。

（二）擴(kuò)展多元籌資渠道。由于政府出臺(tái)的一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金饑渴狀態(tài)表現(xiàn)更為突出。因此，必須擴(kuò)展多元的融資渠道來(lái)保證資金的供應(yīng)并降低融資成本，以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改善企業(yè)償債能力，擴(kuò)展多元籌資渠道，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般所需資金額度非常大，單純依靠銀行貸款或信托都不能有效地解決融資問(wèn)題，因此需要整合信托+銀行組合工具構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式。

（三）降低資產(chǎn)負(fù)債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高的問(wèn)題非常突出。一般情況下，負(fù)債率高對(duì)于盈利企業(yè)，可以通過(guò)適度的財(cái)務(wù)杠桿成倍放大利潤(rùn)，同時(shí)也可以起到減稅的目的，但財(cái)務(wù)杠桿是把雙刃劍，過(guò)高的負(fù)債比例說(shuō)明企業(yè)運(yùn)用激進(jìn)的財(cái)務(wù)杠桿，甚至超出企業(yè)可承受范圍，一旦投資項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，陷入虧損境地，杠桿的成倍放大效應(yīng)會(huì)加劇企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高易引發(fā)信用危機(jī)，引起經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。提高企業(yè)的償債能力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，都有利于降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該從改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)入手，改善融資結(jié)構(gòu)的方法是：①提高長(zhǎng)期融資比例使其達(dá)到正常水平；②直接融資與間接融資比例協(xié)調(diào)；③提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，使內(nèi)部融資成為企業(yè)融資的重要手段；④實(shí)現(xiàn)多渠道融資，降低企業(yè)對(duì)于銀行的依賴(lài)程度。

（四）提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，既可以帶來(lái)機(jī)會(huì)，同樣也會(huì)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是一把“雙刃劍”，既可以獲得財(cái)務(wù)杠桿效益，又會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，威脅其償債能力和股東權(quán)益，嚴(yán)重的甚至使企業(yè)始終陷于絕對(duì)的債務(wù)鏈中導(dǎo)致破產(chǎn)或被兼并。所以，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，積極應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀環(huán)境的變化，防范風(fēng)險(xiǎn)。提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力的方法有：選擇正確的投資策略；縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回籠風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)現(xiàn)金流量控制管理；完善資金管理系統(tǒng)；加強(qiáng)全面預(yù)算的管理和考核等。

（五）提高資產(chǎn)盈利水平，強(qiáng)化企業(yè)自我積累能力。企業(yè)一般采取的融資順序是：內(nèi)部融資、債務(wù)融資、發(fā)行股票。即企業(yè)總是盡可能地利用內(nèi)部積累資金來(lái)投資，其次是進(jìn)行債務(wù)融資，直到因債務(wù)融資導(dǎo)致企業(yè)可能發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，最后才考慮發(fā)行股票。因此，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。企業(yè)資產(chǎn)盈利水平低下、缺乏效率是導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)不斷沉淀的一個(gè)主要原因。為此，必須努力提高企業(yè)資產(chǎn)盈利水平，增強(qiáng)內(nèi)部融資的能力，強(qiáng)化自我積累機(jī)制，增加企業(yè)的自我積累。

主要參考文獻(xiàn)：