房產納稅評估范文

導語：如何才能寫好一篇房產納稅評估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、評估數據來源

1、綜合征管系統中的基礎數據。包括基本信息、申報的銷售數量、銷售收入、應納稅額、各類核定、認定、審批類文書等。

2、相關部門的第三方數據。在采用投入產出和能耗推算等方法進行評估時應注意收集水、電管理部門等外部單位數據用以核對企業申報信息的真實性和準確性。

3、企業的相關賬簿、憑證，生產經營的工藝流程，財務核算特點，成本費用核算方式等，以利于更為準確地找到評估切入點。

4、管理員日管工作中收集的相關信息。

二、評估方法

1、單位用水量、用汽量推算。

每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生產過程中起著極為重要的作用，其耗用主要集中在釀造車間和罐裝車間（瓶酒車間），二者用水比例基本在1：1，根據成本計算單測算，釀造車間用水單耗2.60噸/千升, 罐裝車間（瓶酒車間）用水單耗2.70噸/千升;啤酒生產銷售加權平均用水單耗5.6851噸/千升。評估中我們既可以從水資源管理部門取得企業實際用水數據，也可以通過企業取得的相關發票記載的數據進行評估分析。

評估模型

評估期產品產量=評估期水耗用量/單位產品水耗用量

應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量

問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量

另外，由于啤酒生產的糊化過程中需要大量蒸汽，企業

一般要向熱電公司購買，數量、金額也很大，因此，也可以通過用汽量按上述模型進行評估分析。

2、產品單耗定額分析

啤酒生產過程中消耗的主要材料包括進口麥芽、地產麥芽、小麥芽、大米等糧食，根據測算，以11度啤酒為例，每千升產品上述糧食單耗定額大約為154公斤，根據單耗定額可以大致計算出產量，但由于還需按一定比例折算為8度、10度等不同產品，因此可能會產生較大誤差。

評估模型

評估期產品產量=評估期材料耗用量/單位產品材料耗用量

應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量

問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量

3、投入產出推算

評估模型

評估期產品產量=評估期原材料投入數量*投入產出率

應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量

問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量

由于啤酒生產企業目前已經向大型化、集約化方向發展，每個啤酒生產企業基本形成了高、中、低檔酒相互結合的產品結構，品種少則幾個，多的達到幾十個，不同品種使用的原料又會有所區別，在采用投入產出法進行評估分析時，應注意啤酒生產的中間過程，即釀造車間生產的半成品（清酒液）經罐裝車間裝瓶后成為產成品。一個啤酒生產企業產品品種可能有幾十個，但酒液可能只有幾種，因此只要正確區分不同酒液所用原料，分別計算投入產出率推算出不同酒液的產量，再根據期初、期末庫存等數據就可以測算出應稅產品的銷售數量。

以13.5度啤酒為例,大麥浸出率為78.8%,麥汁合理損耗率2%,即100公斤大麥芽可以獲得麥汁78.8*98/=77.224公斤,可以生產啤酒77.224/0.135=572.03公斤。

4、能耗推算

電力的消耗基本上貫穿于啤酒生產的每道工序，因此，以電力為基礎指標的能耗推算法可以作為啤酒生產企業納稅評估的一種重要方法。以20__年6月為例，__啤酒（__）有限公司生產用電951012千瓦時，產量12795千升，單位電耗74.33千瓦時,經測算，該公司千升酒的平均電耗為70.87千瓦時。

評估模型

評估期產品產量=評估期能（電）耗量/單位產品能耗定額

應稅產品銷售數量=期初庫存數量+評估期產品產量-期末庫存數量

問題值=測算應稅產品銷售數量-實際申報銷售數量

5、其他

飲料(酒)類產品共有的瓶、箱、蓋等包裝物也可以作為評估的參考指標。但從目前啤酒生產企業來看，通過上述指標進行納稅評估比較困難，主要是由于絕大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周轉使用的，包裝物的管理對于啤酒生產企業本身就是一個管理上的難點，再考慮到毀損、押金期限等問題，很可能會給評估工作造成事倍功半的效果。

三、其他應注意的問題

1、由于啤酒屬于生活消費品，評估中應注意企業是否將自產產品無償贈送給其他單位和個人，作為福利發放給本企業員工，如果存在上述行為，是否按規定提取增值稅、消費稅。

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【關鍵詞】房產建筑業 稅收 專業化管理

近年來我國房產建筑業得到迅猛發展，在改善廣大居民居住條件，提高生活質量的同時也帶動其他項目的發展，產生了大量的稅收收入，增加了地方財力，對各項社會事業的發展提供了資金保障，加強對房產建筑業稅收管理，有利于提高稅收征管水平，確保稅法的有效執行，本文就如何開展房產建筑業稅收專業化管理進行探討。

一、房產建筑業稅收專業化管理的必要性

目前我國房地產業對國民經濟的貢獻率為1～1.5個百分點，即目前我國GDP約10%的增速中，有1%～1.5%是房地產業貢獻的。近年來，房地產業的稅收收入也成為地方稅收收入的重點，如筆者所在的浙江省諸暨市房產建筑業稅收比重為48%，毫無疑問成為征管上重點監控的行業。同時，房產建筑業是地方營業稅收入的重要來源，尤其在營改增全面推開后，對房產建筑業進行分類管理，也是加強營業稅的單稅種管理的需要。

另外，房地產和建筑業的生產經營、預警稅負、產業鏈、發票使用等稅源信息，存在著極其密切的聯系，構成了一個小的產業集群，對房產建筑業進行分類管理，方便稅務機關對房產建筑業納稅人整體稅收表現和風險指標進行比對分析，找出潛在的風險監控目標，有利于建立行業管理模板、風險指標，提高房產建筑業稅務管理的綜合效能。

二、房產建筑業稅收專業化管理的現狀

全國各地對房產建筑業專業化管理進行了各種嘗試。從組織形式來講，包括成立房產建筑業管理辦公室，建立房產建筑業管理分局等，機構設置和人員配備不盡相同。從管戶多少和重點稅源管理兩個因素出發，建立專門的房產建筑業管理分局首先對房產建筑業進行集中管理是正確的方向。

房產建筑業的稅收管理與其他行業稅收管理一樣，包括催報催繳、巡查、核查、一般性調查核實等一些基礎管理職能，相對來講偏重于管戶。在這方面，將房產建筑業納稅人進行集中管理產生了如下弊端：管理員在日常管理下戶巡查時，屬地管理的納稅人因為地域集中，方便管理，而房產建筑業的納稅人分布各鄉鎮、各街道，地域廣泛，基礎工作反而因此增加了難度。因此，在日常管理環節，這種房產建筑業分類集中管理就是一種形式專業化，稅源管理過程并沒有體現出專業化管理的優勢。

在對納稅人稅源監控管理層面，房產建筑業項目管理的要求已逐漸和屬地管理脫鉤，從風險查找分析角度看，其征管對象是各種房產建筑項目，基本以管事為主。從數據信息管理到數據分析、各稅種及專業事項的專門分析以及各種風險現象，如房產建筑業有關的土地招拍掛項目信息，項目登記管理，房產企業的城鎮土地使用稅的計算、土地增值稅清算等管理和所得稅預繳清算等問題，要能進行全面應對，則必須要對各種功能進行細分，進行專業化管理。

目前來看，在以管戶為主要模式的管理制度下，日常稅源管理人員既承擔繁瑣的日常基礎管理，疲于奔命忙于申報質量、欠稅追繳、非正常戶核查等事務，卻無力獲取房產建筑業稅源管理的必要信息量，或由于專業化知識缺失，不能將獲取的信息轉化為風險監控目標，進行深一步的專業化管理。所以，成立組織機構，不過是房產建筑業專業化管理的第一步。建設符合房產建筑業的行業特性和稅務工作特點的專業化崗責體系，實現征、管、查、控分離是開展房產建筑業專業化管理的基礎。

三、房產建筑業專業化管理的征、管、查、控分離

（一）征――日常基礎管理

日常基礎管理，屬地管理具有不能替代的優越性，在成立專業管理分局的前提下，應盡量按房產建筑業納稅人屬地配置管理員。基礎管理人力資源配置的多少由戶管工作量確定，主要工作有：

1.基于依申請或依職權的業務流程要求開展日常管理工作，包括前臺受理后流轉至稅收管理員的調查、核實、核定、認定等業務，以及催報催繳、日常管理等，堅持管戶和管事相結合，通過整合簡化流程，減少管理員下戶密度和工作量。

2.基于風險分析識別的具體指向，開展規定的項目調查。如對房產稅和城鎮土地使用稅申報，稅種間邏輯性比對、申報質量低下等問題的調查。

（二）管――開展征管信息情報收集和后臺數據分析

這個環節是房產建筑業專業化管理的重點和難點。征管信息情報收集，是指根據規定目錄、格式和程序要求，獲取稅源分析原始數據。后臺數據分析是指通過數據分析，建立納稅風險指標分析體系，為風險管理提供量化參考依據。該環節應配置專業化人才，即對房產建筑業有著稅收管理經驗和相關稅收專業能力的人才。同時要保持人員基本穩定，以保證政策執行的連貫性。一方面專業崗位的運行需要專業人才支撐，另一方面，專業崗位的設置也有助于培養專業化人才，實現良性循環。主要工作有：

1.收集必要的征管基礎數據和資料。包括收集納稅人應提供的《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項目平面布置圖、建筑工程承包合同、監理合同、拆遷補償合同等資料，《房地產項目開工登記表》、《房地產開發合同登記表》、《土地增值稅清算項目登記表》等基礎資料。收集整理房管、土管、建管、建設、招拍掛中心的第三方信息。

2.根據宏觀稅收分析、房地產業稅負監控、納稅人生產經營和財務會計核算情況以及政府部門涉稅信息等內外部相關信息，運用數學方法測算出評估指標預警值。綜合考慮地區、規模、稅種等因素，考慮房地產業納稅人各類相關指標的若干年度的平均水平，建立預警風險指標體系。

（1）建筑業的納稅風險指標分析體系。

首先是建筑安裝項目收付款情況預警，按建安項目，分析比對甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申報收入，比較三個數據是否有差額。如果三個數據不相等以預警事項的方式進行提醒。

其次是建筑安裝項目承建單位稅款繳納情況預警。按建設單位付款信息比、按實際取得收入比、按建設進度測算比、按工程進度比、按合同約定付款及完工時間五種不同的形式比對稅款征收情況，如果比對認為存在欠繳稅款的以預警事項的方式進行提醒。

還有總分機構企業所得稅預分預繳情況預警，對跨省建安企業的總分機構，系統按季（月）根據總機構的企業所得稅分配表中列明的分配比例和分配稅額，與分支機構按項目申報繳納的企業所得稅進行比對預警。對跨省建安企業直接管轄的項目部，系統按季（月）根據建安項目的經營收入乘以0.2%，與項目部按項目申報繳納的企業所得稅進行比對預警。

（2）不動產項目稅收評估預警。

第一是不動產項目稅款征收情況預警（按月）。按不動產項目比對每月收入情況、納稅申報情況、各稅種繳納情況，對出現異常情況以預警事項的方式進行提醒。

第二是土地增值稅分類預征、清算預警。跟蹤不動產項目的《商品房預（銷）售許可證》的預售時間和銷售面積。對滿足清算條件的以預警事項的方式進行提醒。對土地增值稅預征率不到位的以預警事項的方式進行提醒。

（三）查――風險應對

風險應對主要是指“預警分析――風險提示――納稅人自查――工作核查――納稅評估――日常檢查――重點稽查”中的工作核查――納稅評估――日常檢查――重點稽查四個環節。

1.根據各類預警指標做進一步工作核查。對房地產項目立項登記的準確性和真實性進行審核。對重點稅源項目定期開展日常巡查，核實項目基本信息、立項登記信息，項目建設情況、程開工情況，樓層棟號、樓層數、已建層數或施工建筑面積、已完工面積，建設單位付款情況。

對建筑安裝工程項目登記信息進行審核，對重點稅源項目定期開展日常巡查，核實項目入場動工建設情、開工時間、建筑面積、合同金額，材料供應、施工進度、收入、預警信息、總包、分包工程項目納稅情況、混凝土、鋼材、磚瓦、水泥、沙石供應情況和征稅情況已建層數或施工建筑面積、已完工面積、合同約定本月應收工程款、根據工程進度本月應收工程款、本月收到工程款、建設單位預付工程款。

2.根據工作核查情況開展納稅評估或移交稽查。通過對納稅人相關數據信息的分析，建立房地產業納稅評估平臺，逐步建立健全房地產業、建筑業納稅評估模型，利用系統已保存的數據信息進行納稅評估，利用科學的評估指標體系，借助信息化手段，對納稅人的納稅情況進行綜合客觀的評價。通過納稅評估掌握納稅人稅收負擔率、生產經營情況，對評估異常的企業可按規定進行納稅約談或轉稽查選案備選。

（四）控――對房產建筑業專業化管理進行過程監控與績效評估

房產建筑業專業化管理，在整個稅務管理中占有極為重要的地位，必須通過iso9000質量管理體系，對風險管理每一個環節進行監控，及時糾正風險管理的具體運行與風險管理總體目標之間的偏差；定期進行風險績效評估，對風險過程的各主要環節做出的評價，并從稅法遵從度和征管成本效益兩方面對房產建筑業專業化管理的管和核兩個環節的管理質量和效率做出評判，以促進風險管理持續改進。

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（江西經濟管理干部學院 江西 南昌 330088）

摘 要：十幾年來，關于對個人住房征收房產稅的爭論頻繁見諸報端。2015年3月，不動產登記條例的公布再次掀起對房產稅制改革的熱議，文章通過國外征收房地產稅的經驗比較，對我國房產稅改革提出個人看法。

關鍵詞 ：個人住房；房產稅；國際比較

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 國外房地產稅制概況

1．1 美國的房地產稅

美國對土地、房屋及車船等少量動產合并課征財產稅，是地方稅的主體稅種。財產稅以不動產的所有人為納稅人，稅率由地方政府依據地方的支出規模、非財產稅收入及可征稅財產的估價來確定。財產稅采用從價計征的方法，財產價值的估算是財產稅制的核心。估價的方法有三種：一是市場信息法，又稱可比價格法，即通過比較最近在市場被售出的類似財產的價格來估價；二是所得法，即通過預計財產的預期收益來估計財產的價值；三是成本法，即重置成本法，同時還要合理地確定累計折舊。美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，還建立了比較詳細的財產信息管理制度，其中資料卡是最常見的管理方法。卡片上的信息包括所在地、稅號、財產類別、所有權的變更情況、估價的日期、估價的組成及變化情況，土地的類別、建筑的種類、房屋的種類和數量等。在計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息：可以作為財產重新估價時的參考；把財產的估價匯總可以掌握財產稅的稅基情況；財產的信息也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。財產稅的優惠規定主要是針對各級政府包括外國政府擁有的非商業財產和宗教、慈善、教育等非盈利組織擁有的財產；對老人、退伍軍人和家庭自用住房稅法也規定了一定的寬免，部分政策鼓勵項目也可享受寬免；低收入家庭繳納的財產稅與個人所得稅的比率達到一定標準時，可以抵免個人所得稅或直接退稅；所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可以享受稅收遞延。

1．2 英國的房地產稅

英國對住房所有者或承租者征收住房財產稅，對企業法人或個人擁有的營業用房征收營業房屋稅。住房財產稅是英國唯一的地方稅，采用從價計征的方法。住房的價值由英國政府國內稅收局所屬的房屋估價機構進行估價。營業房屋稅按租金計稅，租金由專門設置的評估機構對納稅人財產按視同出租的租金收入進行估定，每5年重估一次。住房財產稅的稅率由各地議會根據地方政府開支情況以及從其他渠道可獲收入的差額確定。房屋價值不同，地區不同，適用稅額也不同。營業房屋稅稅率全國統一，由財政部確定，目前稅率為41．6％。住房財產稅主要對傷殘者和低收入者實行減免稅優惠，住宅所有人或使用人是未成年人、醫生或學生等的可享受一定折扣優惠。營業房屋稅對工業、運輸業空置房屋，農業房屋免稅，慈善機構用房和其他空置房屋也可享受相應減免優惠。

1．3 日本的房地產稅

日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規劃稅屬市町村稅。

（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。

（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。

（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點。

（5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。

1．4 加拿大的房產稅制度

加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優惠都作了規定。房地產稅和營業財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。

1．5 香港的房產稅制度

在香港，房產稅又稱為物業稅。香港物業稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業稅。物業稅的稅率為15％左右，業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業稅的免稅項目主要有：由業主支付的差餉（即物業管理費）；來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統一按20％扣除。

2 國外關于房產稅的做法對我國的啟示

從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環節征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：

2．1 合理確定房產稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。

（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉中低收入者不用負擔房產稅。

（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。

（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規模，使房產稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。

（5）減免稅。房產稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點，對農業用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優惠。

2．2 建立房地產價值評估機制

房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專門的評估機構，配備專業的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業人員也要定期進行培訓，并考核其執業能力。

2．3 建立與不動產登記、評估有關的數據庫

房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。

2．4 適當下放房產稅的征管權限

從國際經驗來看，房產稅是地方稅，其征管應該由地方政府負責，并把房產稅逐漸培育成地方政府的一項重要收入來源。在我國現在的五級政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉鎮都叫地方，本文所說的地方與現在的地方還不完全一樣，與國際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉財縣管”、“省管縣”等改革將我國政府減少到中央、省、市（縣）三級政府時，國外所說的地方才能對應到我國的市（縣）一級，房產稅才可以清晰的配在市（縣）一級政府上。

將房產稅的征管權限下放到市（縣）政府是因為房產稅以不動產為征稅對象，它幾乎沒有流動性，具有很強的穩定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權限有具體稅率的最終決定權、具體起征點的最終決定權以及對低收入者和缺乏收入來源的傷殘者的減免規定等。

參考文獻

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2 各國稅制比較研究課題組．財產稅制國際比較［M］．北京：中國財政經濟出版社，1996

3 賈康．對房地產稅費改革思路與要點的認識［J］．涉外稅務，2005（8）

4 黃璟莉．國外房產稅的征收經驗及對我國的啟示［J］． 財政研究，2013（2）

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關鍵詞：房產稅 征收現狀 建議

一、房產稅相關介紹

房產稅是以房屋為征稅對象、向產權所有人征收的、以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據、向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種，可以為籌集地方財政收入做出重要貢獻，并有利于加強房產管理。2011年1月28日，上海重慶開始房產稅試點改革，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。2013年5月24日，房產稅試點擴容被證實，將增加房產稅改革試點城市，專家稱直指一二線高房。

二、我國房產稅之征收現狀及問題

國家征收房產稅的主要目的在于通過增加房產持有環節的成本來打擊囤房的行為，抑制房產投機，穩定房產價格，提高房屋住宅率。以此達到國家調控房地產市場的目標。但事與愿違，房地產制度設計的偏失使其不能有效地發揮其作用，某種程度上阻礙了征收房地產稅目標的實現。筆者認為主要體現在以下幾個方面：

（一）征收對象的范圍界定不明晰

根據《房產稅暫行條例》其征稅的對象僅僅局限于經營性的房產，而將住宅用途的房產排除在外，無疑使房產稅征收的初衷大打折扣，偏離了其價值取向。不論是經營性房屋還是住宅性房屋都是"一人占多房"的狀態，在持有環節上不應區分它們的用途，而當一視同仁。此外，滬渝兩地的房產稅試點方案都針對增量房征收房產稅，對存量房本不征收，僅重慶在后來才加征存量獨棟別墅的房產稅。

（二）納稅人權利保障缺失

這樣使得房產稅征收失去了群眾基礎。不論是《房產稅暫行條例》還是兩地改革試點的《暫行辦法》中均無有關納稅人權利保障的規定，納稅人的知情權、參與權與監督權就無從行使，不能較好地參與到稅收立法與監督的過程中去，這也成為房產稅征收及其改革試點遭受眾多質疑和非議的癥結所在。

（三）稅收監督缺位

我國行政訴訟的受案范圍不包括對抽象行政行為提起的訴訟，那作為行政法規和地方政府規章的兩個有關房產稅的稅收法規，被排除在司法審查之外；而關于行政復議有關附帶提請抽象行政行為審查的規定，行政復議只審查規定及以下的抽象行政行為，這意味著作為行政立法的《房產稅暫行條例》及兩地的《暫行辦法》再一次被排除在監督的范圍之外。

（四）房地產評估體系不健全

長期以來，我國的房地產評估機構大多掛靠在各行政主管部門，他們在行使政府賦予的行政管理職能的同時還在承攬有償的社會中介性質的房地產評估業務，這就造成了行業壟斷的形成。近兩年，評估機構雖已"脫鉤改制"，但這種狀況并未得到根本改變。這也造成了我國房地產評估行業出現了評估機構"小馬拉大車"，很多的評估師們甚至于身兼數職、橫跨許多的行業部門。

（五）信息資源共享體制尚未建立

目前，中國的財產登記制度不夠健全，房地產信息不完整，各地的房管局只登記了當地的房屋，沒有形成全國性的網絡管理，信息資源共享體制尚未建立，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征管力度。

四、對我國征收房產稅的政策建議

任何制度的產生與發展都是在爭議的過程中實現的，房產稅制度更是如此。為有效地解決房產稅制度存在的問題，發揮稅收手段的調控功能，本文試圖通過對房產稅上述問題的研究，從而提出可行性的解決方案。

（一）做好立法工作，完善稅改細則

一是前期調研工作，從社會不同層面對房產稅改革整體立法工作進行專題調研，為制定立法計劃、掌握立法程序、確定立法內容做好前期準備工作；二是擬寫房產稅改革稅法的立法草案；三是制定房產稅地方性法規。法律制度建設方面應把房產稅征收的對象范圍適當擴展，主要是非經營性房屋和舊有房屋。依據房產稅的規范意旨，將這兩類房屋都囊括在調整對象的范圍內，才能達到房產稅制度的規范目的。

（二）保障納稅人知情權和監督權

建立與完善房產稅的立法信息公開制度，公開立法過程，確保納稅人的知情權，同時要建立房產稅支出情況的定期公布制度及支出審計情況公布制度，利用多種信息手段及時向納稅人公布。納稅人的監督權的保障方面，可以建立納稅人訴訟制度，當納稅人對其所納的稅有爭議時，可向法院提訟，由司法對其合法性進行審查。我國在房產稅立法中，可以嘗試建立納稅人訴訟制度，在強有力地保障納稅人的監督權的同時還能建立對稅收的司法監督。

（三）實行行政審查和司法審查兩步走策略

擴大行政復議附帶抽象行政行為的對象范圍，將行政立法中規定及以上的抽象行政行為囊括其中。司法審查這部分，就如前面提到的，可以考慮建立納稅人訴訟制度，實現司法對稅收的監督。行政審查和司法審查都是法制建設層面，關乎我國法律體系、權力分配和部門設置等眾多方面，這種局面的實現不是一蹴而就的，需要從長計議、循序漸進，但若建成此種模式，無疑是我國建設法治社會的過程中歷史性的進步。

（四）完善市場環境，設立公正的評估機構

在房產稅評估方面，應加大教育培訓力度，重點培訓專業人員，實施嚴格的定期考核，建立健全房地產估價師職業資格制度。在我國的房產稅改革中，可以將評估機構作為稅務機關的組成部分，與其他政策管理部門、征收管理部門并行設置。積極完善我國的市場環境，引導社會再分配朝著更加合理和諧的方向發展，為評估工作提供一個誠信、公平的市場環境。

（五）建立信息資源共享體制

要加強國土、建設和地稅等部門的協作，確保信息統計和登記的完整性和有效性，建立高效、統一的信息共享平臺。加快住房信息系統的建設，有利于明確房產稅的收入來源。建議相關部門建立一個全面的、統一的、實時動態的住房持有數據系統。

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篇5

一、保本估稅法的涵義與內容

（一）保本估稅法的涵義

保本估稅法是根據稅收征管法、有關法律和地方政策的有關規定，以個體工商戶實際支出的“三費”信息資料為基礎，運用倒推方法，對已經核定的納稅情況的真實性、準確性進行審核，分析和綜合評定。通過評估及時發現、糾正核定稅中的錯誤，并對異常核定情況進行調查研究和分析評價，為征收、管理、稽查提供工作重點和措施建議，從而對征納情況進行全面、實時監控的一項管理手段。

（二）保本估稅法的內容

以成本租金、人工工資、水電費用三項基本固定費用，通過保本測算個體工商戶的稅收負擔，是保本估稅法的基本原理。個體工商戶在生產經營中發生的費用很多，本文通過簡化的辦法，只對發生的三項主要固定費用關注，而忽視其它發生的費用，是從實際出發對個體工商戶的實際情況正確考量，是落實科學治稅觀的體現，從建設和諧社會的指導思想出發，對個體工商戶弱勢群體進行必要的扶持正是體現國家這一政策，雙定征收是對個體工商戶的“生存型”經營的實際支持。

1.成本租金。是指個體工商戶為了生產經營向承租人實際繳納的金額。成本租金是房屋、設備租賃交換時要維持簡單再生產所商定的最低租金標準,是房屋設備租賃經營盈利和虧損的臨界點。成本租金是以折舊費、維修費、管理費、利息、地租等五項構成。正常情況下，個體工商戶在生產經營之前，與出租人通過協商，議定一個一定時期的租金合同，確定租金額，通常是一個季度，一年，這個租金額就是保本估稅法核定的成本租金。為了確保評估結果的準確性，要求納稅人在納入稅務機關管理，在核定“雙定稅”時必須提供房產、設備租賃時簽訂合同的原件和復印件，經稅務機關審核后，原件歸還納稅人，稅務機關備存復印件。如果納稅人提供的合同租金額相差甚遠，稅務機關根據征管法規定，可以比照同地段的房產租金、相同或類似設備租價確定納稅評估使用的成本租金。

2.人工工資。人工工資是指納稅人在生產經營中為顧傭生產經營人員而支付的人工費或者納稅人因從事個體經營而支出的必要生活費用。人工工資是納稅人實際支付給用工者的支出，可以直接從納稅人列支的工資清冊中獲得，沒有工資清冊的，按照當地政府部門規定的各個行業最低工資標準列支。在確定人工工資時，對使用人數的確定，稅務機關有必要對部分個體工商戶進行實地調查，可根據業主向勞動保障部門繳納的“三金一費”核定其實際顧傭人數，不能只根據納稅人向稅務機關報告的數字評估。

3.水電費用。是指個體工商戶為生產經營實際支付的水電費支出。水電費用是通過向供水局、供電公司繳納的費用，資料來源水電局、供電公司收取費用的有關憑證。

4.行業毛利率。行業毛利率是經過當地政府、稅務機關每年核定的，以法規形式頒布實施具有法律效力有關行業經營數據。毛利率是用以反映納稅人每一元營業收入中含有多少毛利額，它是計算凈利潤的基礎。計算公式如下：營業毛利率＝(主營業務收入-主營業務成本)／主營業務收入×100%。

5.保本估稅法的計算。以成本租金、人工工資、水電費用三項費用之和除以（1－行業毛利率）得出本期生產經營收入，以本期生產經營收入乘以稅率得出本期應繳納稅額。

特別強調的是，在收集資料時要依靠科技手段獲取數據，廣泛采集各方面的信息，努力保障評估信息資料的全面性、真實性、有效性。納稅評估信息資料的缺乏性、真實性，仍然是目前納稅評估的一大難題，納稅評估難免要扮演“難為無米之炊”之“巧婦”。要保障信息資料的全面性，納稅評估信息資料不僅包括稅務機關內部各崗位在日管中整理形成的種種資料、數據，而且還應該包括其他涉稅資料，如賬簿、憑證等。同時要保障信息資料的真實性，單憑稅務機關內部的資料是很難確認其申報的真偽性，所以，有些納稅人對不同部門報送不同的資料數據，如：報送稅務是一套數據，報送銀行又是一套數據，數字不相同，評估結果相差甚遠。所以，外部信息資料與內部信息資料的比對，就能發現評估信息資料的真偽，找出問題的根源。要保障納稅評估資料的有效性，是做出準確的判斷或認定的基礎。所以，對納稅進行評估，首先，要有納稅人縱向涉稅資料的比較，如跨年度比較，其次要有橫向的涉稅比較，如跨行業的比較，這樣才能做出公正、客觀的評估。因此，在現有的征管資料的基礎上，要重視納稅人的涉稅資料信息，加強與工商、銀行等部門的橫向聯系，獲取最新數據；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況。

二、個體工商戶納稅評估現狀

（一）納稅評估促進稅收管理工作質量提高的作用未得到充分認識

現階段的納稅評估工作的重點只限于企事業，對企事業開展納稅評估的作用得到了較高的認識，國家稅務總局在制定納稅評估實施辦法時，也只有對企事業的納稅評估辦法。但是對個體工商戶進行納稅評估，稅務部門就沒有那么重視，稅務部門征管的納稅人不僅限于企事業，還有個體工商戶，隨著我國經濟的不斷發展，雖然個體工商戶稅收收入占稅務部門組織收入中的比重很小，但是稅法的貫徹不能因為是個體工商戶就另當別論，因此，對個體工商戶開展納稅評估要有一個高度的認識，亟需在對企業納稅評估的經驗基礎之上，盡快開展對個體工商戶進行納稅評估形成共識。

（二）納稅評估工作缺位，評估工作未能得到充分開展

個體工商戶的納稅評估工作，目前《稅收征管法》及其《實施細則》均無規定。*年3月國家稅務總局下發的《國家稅務總局關于印發開展納稅評估的通知》（國稅發[*]43號）的規范性文件，詳細規定了對企業進行納稅評估規定，針對建帳企業使用的財務指標進行詳細的設計，但是工作開展起來較為復雜、繁鎖，操作難度大。對沒有建帳核算的個體工商戶來說難以適用，因此許多地方稅務部門雖然成立了專門的納稅評估機構，其實就是針對企業開展納稅評估而成立的。正因普遍對個體工商戶納稅評估的認識不足，如何開展納稅評估思路不清，重視程度不夠，致使評估工作遲遲沒有開展，工作上還處于缺位狀態。

（三）核定的“雙定稅”被誤解就是評估稅

目前，個體工商戶的納稅方法主要是通過雙定稅進行，個體工商戶是否按照稅法規定正確履行了納稅義務，稅務部門核定的定稅額度是否正確、合適，沒有人再作衡量。“雙定稅”是片管員個人通過納稅人報告的數據經核定后報稅所所長審批確定下來按期征收的稅款，可以說“雙定稅”是經過評估過的稅，但是所長在審批過程中多數只是簡單地對雙定表上的數字進行表面審核，對數據的邏輯關系進行審定，至于表里面數據來源的真實與否就不得而知。

（四）沒有系統性的合法的信息來源渠道

當前，個體工商戶一般都是采用“雙定辦法”征收稅款，在日常的稅收管理過程中，稅收的管理資料主要是由管理部門收集，稅務人員往往重企業、輕個體，個體工商戶的征管資料非常有限，大部分的資料是納稅人口頭提供的，這樣稅務部門從資料中得到的真實信息很少，因此利用現有的信息資料開展對個體工商戶進行納稅評估是困難重重，評估結果經不起檢驗。

（五）個體工商戶的納稅評估指標設定存有一定的局限性

如果納稅人提供的信息數據質量不高，資料不全，相關信息不足，但被測算的指標在正常幅度內，就難以確定結果的真實性，實際上，評估對象的規模大小，企業產品類型等因素，都會產生較大影響；另外，單憑評估指標測算很難合理確定納稅申報的合法性和真實性，企業還受到所處的環境、面臨的風險、資金流向等諸多因素的影響，納稅評估指標體系的局限性，制約著納稅評估工作的結果和開展方向，何況個體工商戶還沒有企業一樣的財務指標，所以各地開展起來花式多樣，沒有一個標準化的納稅評估體系。

三、保本估稅法在個體工商戶納稅評估中的具體運用

（一）保本估稅法的測算

對個體工商戶的納稅評估應該評估的稅種有：營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅、印花稅、土地使用稅、房產稅。

1.營業稅的測算

納稅人每月發生固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本營業收入，用營業收入乘以稅率得出測算的應交營業稅。

2.城市維護建設稅的測算

納稅人每月發生的固定租金、人工工資、水電費用之和/(1－毛利率)，計算出保本銷售收入，把銷售收入換算成不含稅的銷售收入，用不含稅的銷售收入乘以增值稅率得出測算的應交增值稅。以應交增值稅乘以城市維護建設稅率得出應交城市維護建設稅。同樣可以計算出應交教育費附加。

3.個人所得稅的測算

用保本估稅法測算出保本營業（銷售）收入，用營業（銷售）收入乘以隨征個人所得稅稅率得出測算的應交個人所得稅。

4.印花稅的測算

一般檢查個體工商戶簽訂的房屋、設備租賃、貨物進銷合同，以合同簽訂額乘以對應印花稅率得出應繳印花稅額，同時檢查有關的證照是否帖花。

5.房產稅、土地使用稅的測算

主要是檢查房屋出租方出租房屋時是否已經繳納了出租房屋的房產稅、土地使用稅，以出租房屋的合同乘以出租房產稅稅率得出應繳房產稅；如果房產是個體工商戶個人自用的，以使用房產的價值計算應繳房產稅，同時以使用房產的土地面積計算土地使用稅。

6.保本估稅法的修正

保本估稅法采用“三費”和“一率”對個體工商戶進行納稅評估，經營業戶每月發生的三費：固定租金、人工工資、水電費用相對穩定，每月發生的費用占其支付月固定費用支出的90%以上，具有普遍性，因此對一般性的個體工商戶適用，但是，對于一些特殊的個體工商戶，除了發生這三項費用以外，發生的一些比較固定的特殊費用也是很大，如連鎖加盟店，每月發生的連鎖加盟費用占固定費用的25%左右，如果按上述的“三費一率”方法不考慮該費用，評估的結果會產生巨大偏差，因此在使用“三費一率”估稅方法時，對某項費用每月固定發生額占月固定費用達20%以上時，應在三項費用基礎上加上該費用，變成“四費一率”，這是對“三費一率”估稅辦法的修正。

在評估個體工商戶納稅情況時要注意二個問題：

一是不同行業的毛利率問題。不同行業有不同的行業毛利率，毛利率是地方政府經過相關部門調查定期制定頒布，相對固定，使用時要注意適用最新的規定；二是不同行業的個人所得稅負擔率問題。個體工商戶適用的隨征個人所得稅率，不同地區、不同行業是不一樣，是各地方稅務部門根據不同情況定期調整，不是固定不變的。

（二）比較評估結果與核定定額的差異

通過保本估稅法評估得出的結果，主要比較個體工商戶原來已經雙定的營業稅、城市維護建設稅、個人所得稅三個稅種，得出兩者之間的差異，看原來核定的“雙定稅”是否高了還是低了，通過評估發現應該繳納的印花稅、土地使用稅、房產稅是否已經繳納，已經繳納和實際繳納的數額差異在那里，以此做出稅收征管建議。

（三）提出評估稅收管理建議

納稅評估后必須有工作反饋制度，才能達到納稅評估的目的。在納稅評估工作中，為進一步加強對納納稅評估結果的利用，應有納稅反饋制度，要求對納稅人納稅評估結束后，將納稅評估結果反饋給稽查部門與征管部門，找到相關行業的稽查方向和加強征管的方向。同時納稅評估要有告知制度，將對業戶進行納稅評估的所有事項細化，讓納稅人知道評估結果，目的是為了加強對納稅評估的理解，最大限度的取得納稅人對納稅評估工作的配合，保證納稅評估后對工作管理質量的提高。對存在重大嫌疑的納稅評估對象，在實施納稅評估工作前，要求制定詳細的評估實施方案，保證納稅評估工作的針對性，要有專項評估實施方案。評定后續管理后完善納稅人分級分類管理。將納稅評估的結果與每年的信用等級聯合評定相聯系，完善信用等級聯合評定辦法和后續管理辦法，通過信用等級的評定來加強對納稅人分級分類管理工作，把握稅收征管工作的重點。

（四）保本估稅法測算說明

保本估稅法，之所以說“保本”，實際上是沒有能夠按照稅法規定得出準確的數據的情況下，采用一種折扣的辦法來推算一個接近實際的數，是保本估算法應用的前提，這是個體工商戶的特點決定的。使用保本估稅法對象只能是沒有建帳的個體工商戶，對建帳的個體工商戶適用查帳征收辦法，評估方法適用與對企業納稅評估方法相同。對個體工商戶采用保本估稅法納稅評估分析時，要綜合運用各方面的信息，參照宏觀稅收分析、行業稅負監控、納稅人生產經營以及內外部相關信息，運用數學方法測算出的算術、加權平均值及其合理變動范圍測算預警值，綜合考慮地區、規模、類型、生產經營季節、稅種等因素，考慮同行業、同規模、同類型納稅人各類相關指標的若干年度的平均水平，以使預警值更加真實、準確和具有可比性。納稅評估指標預警值由各地稅務機關根據實際情況自行確定。

使用保本估稅法要建立一種信息傳導機制，明確出環節間資料傳遞的步驟、時間限制、責任單位，納入征管流程，并以嚴格的督查考核促進落實。一是要征收監控、管理服務、稅務稽查及時將納稅申報資料、發票稽核、財務資料等有關資料傳遞到評估崗位。在現有的征管、申報資料的基礎上，要重視納稅人提供的會計資料信息；依照新的《稅收征管法》的規定，加強與工商、銀行、政府等部門的橫向聯系，獲取最新數據；充分考慮納稅人所處的環境、面臨的風險和資金投向等信息資料；隨時掌握納稅人的經營動態信息，了解結算資金的變化情況，實現對納稅人經營行為的全方位監控。

對企業納稅評估，通常用到幾個財務通用指標：如收入類評估分析指標、成本類評估分析指標、費用類評估分析指標、利潤類評估分析指標、資產類評估分析指標。對個體工商戶的納稅評估就沒有這些指標，只能通過上面所提出的“三費”和“一率”來開展評估，所以得出的數據只一個比較接近實際的數據。評估的結果，也只能測算已經雙定的納稅額是否接近納稅人在經營保本的情況下應該繳納的稅款，這是一個比較保守的數字，但是較為合理可靠。

四、保本估稅法的使用評價

（一）有效加強稅收管理的剛性

1.通用性。保本估稅法簡單實用，合理可靠。評估的依據、過程和結果對于納稅人、稅務機關雙方都能接受，普通稅務人員容易掌握，納稅人也容易理解，不僅適用于地稅獨管戶，也適用于國地稅共管戶，不僅適用農村個體工商戶也適用城市個體工商戶，不管何時何地，不管何人使用，方法科學、合法、簡單實用，對于目前我國的各地稅務機關征管著4000多萬戶個體工商戶來說，是一種簡單易行的納稅評估方法，對于成千上萬的納稅人來說，在沒有建帳征管的情況下，顯然是一種可靠的辦法，通過在基層的實踐證明，無疑是納稅人和稅務人員在評估個體工商戶稅收負擔程度時是較容易接受的方法。

2.公平性公正性。保本估稅法是按照個體工商戶發生的比較固定的“三費”客觀存在事實的為依據，在科學劃分行業的基礎上，通過行業調查了解每個行業的生產經營特點、掌握行業性客觀經營規律，抓住其核心問題的基礎上，以事實數據說話，嚴格按照稅收征管法的規定，完全掌握個體工商戶個體生產經營的租金、人工工資、水電費用成本消耗等關鍵性信息指標和數據，作為評估的依據和標準，因為信息數據指標都是客觀性的特點，因此評估過程和結論對于每個個體工商戶來說都是公平和公正的。

3.增強服務意識。簡單化納稅評估是在依法治稅的前提下為納稅人減少工作干擾，增強為納稅人服務的意識，稅務機關對納稅人在納稅評估過程中發現一般涉稅違章違法行為或疑點后，能夠及時主動約請納稅人溝通相關征納信息，向納稅人進行稅收政策法規宣傳、輔導，促使納稅人主動自查自糾，減少征納稅收成本，減少稅收爭議的一種服務工作方式。保本估稅法能使稅務機關在稅收管理工作中變被動為主動，有針對性地把一般涉稅問題前置，且對個體納稅人起到一種有效監督，減少對納稅人的處罰，節約納稅成本，在大大提高提醒納稅人自查自糾水平。

（二）可以有效提高稅務機關的稅源監控能力

稅收征管質量的高低，取決于稅務機關對各類稅源監控能力的強弱，而稅源監控手段是否先進、科學、易行，又直接影響到征管的效率。在納稅人數量逐漸增多，工作人員相對不足的情況下，加強納稅評估是提高稅務機關稅源監控能力必不可少的措施。保本估稅法就是面對幾千萬的個體工商戶開展的一項稅收監督管理手段，以“雷達檢測站”的方式定期運動個體工商戶的納稅情況進行評估，是稅務機關實施有效管理可靠的方法，借助信息化手段，通過科學的評估，對監控區域內全體納稅人的納稅情況進行“掃描”，及時發現疑點，向其他管理環節傳遞排除疑點的意見，使各項管理措施環環相扣，有效提高稅務機關的稅源監控能力。通過納稅評估，樹立一批誠信納稅人，促進誠信納稅；通過對不同信譽級別納稅人的征管制度設置，形成良好的體制激勵，從而促進征管質量的提高。

（三）使稽查工作更有針對性

納稅評估是稅務稽查實施體系的基礎，有助于稅務稽查明確方向，發揮整體效能。保本估稅法是對個體工商戶是否履行稅法規定的義務，以及履行程度的一種評價。因此，是稅務稽查實施體系的基礎環節，是構建依法、統一、協調的稅務稽查體系的重要內容，其工作質量直接影響到稅務稽查的實施效果。一方面，納稅評估通過評估分析，發現疑點，直接為稅務稽查提供案源，不僅可使稽查選案環節避免隨意與盲目，而且可以使稅務稽查的實施做到目標明確，重點突出，針對性強；另一方面，納稅評估有利于稅務稽查內部的專業化分工，并對稽查實施產生制約，有利于規范稅務稽查行為、完善稅收征管、形成法制威懾的整體效能。納稅評估是稅務機關的執法行為，通過審核個體工商戶納稅情況，分析稅負異常，提醒納稅人規范向稅務機關報告的數據，遏制各種偷稅行為，使稅務機關及時發現日管工作的漏洞和偏差，避免稅收征管中的人為因素所造成的影響。它通過稅務機關的提前預警告知，引導納稅人自行規范納稅義務，自行糾正各種違規行為，提高申報準確率。

（四）增加稅收收入

通過實地使用該辦法，為地方稅收增加了40%的稅收收入，個體工商戶在核定雙定稅過程中，容易產生納稅偏離的問題，在評估中，發現核定的營業額普遍低30%，有的偏離很遠，稅收只收了應繳稅款的三成。同時使用該方法，可以使原來容易漏征的土地稅、房產稅、印花稅征管到位。目前個體工商戶租用的經營場地絕大部分是個人房地產，在小城市縣鎮特別突出，這部分出租戶的納稅大部分被忽略了，流失的稅款比經營戶還要多，必須加強對這塊稅收的管理，在經營戶向稅務機關第一次報送納稅資料時，稅務部門必須同時要求經營戶報送租賃合同原件與復印件，不是租賃關系的，必須提供房產證原件和復印件，沒有房產證原件的要提供相關的資料，證明房產是誰在管理使用，稅務部門同時建立相應的出租戶房屋場地電子臺帳，確保對出租房屋場地的稅收管理。對出租業主定期進行必要的稽查，及時發現和糾正租金的真實性，防止出租業主弄虛作假，通過稅務部門的稽查工作，完善對出租戶出租租金稅收管理的長效機制。

（五）有效預防稅務干部以稅謀私

篇6

（美國德州農機大學 建筑學院城市規劃系， 美國 德州77843）

摘要：本文參考美國房產稅的文獻資料法和因果分析級差地租與中國房地產稅關系的理論基礎，探討中國房產稅的理論基礎，提出了引入級差地租的概念和延長土地使用年限的制度建設是中國房產稅的理論基礎，解決《物權法》明確規定的土地使用年限“自動續期”的法律問題，使中國的房產稅制度更合理。

關鍵詞 ：土地經濟；級差地租；房產稅；物權法

1城市級差地租概論

城市級差地租的實質是馬克思在《資本論》中第三卷第四十六章“建筑地段的地租”。城市級差地租產生的條件是土地等級的不同[1]。馬克思所說的“建筑地段”，表現為位置的優劣，市場的配套，交通便利，教育設施和條件的健全，人口的集聚程度，環境的優化等等。目前我國按照一、二、三線城市不同分類及同一城市不同地點房地產價格的不同分化來看，建筑地段的不同，房價按照一、二、三線城市依次遞減和隨著離市中心的距離也依次遞減。形成了一個梯級狀態。上海市曾把土地分成10個等級，其依據主要也是級差地租和地價的不同[2]。由于土地等級不同，會產生不同的級差收益，優越的地段便可獲得超額利潤。城市級差地租的實質誠如馬克思所說的“建筑地段”理論，所處位置在這里具有決定性的影響。

政府作為國有土地所有者代表，從級差地租中獲得的主要收益體現在土地出讓金收入中。從1998年住房制度改革至2014年的 16 年中，全國土地出讓金收入總額累計達到 24.31萬億元，年均超過1.519萬億元，其中包括絕對地租，但主要是級差地租。地方政府正是用土地級差地租的收入來進行城市基礎建設的，而城市建設又可增加級差地租，促使土地增值，使政府獲得更多的城市建設資金，如果土地仍然富有，剛需住房人口仍然龐大，這是一種良性循環。如果違背級差地租形成規律，遠離土地價值和真實需求而產生的虛漲級差地租就是經濟泡沫，由此造成房地產泡沫破滅，將嚴重危害房地產業和整個國民經濟。因此我國2011 年在上海和重慶兩地推行房產稅改革試點，從而也引發了中國房產稅的爭論。圍繞中國特色的房地產市場的特點，也就是中國的“房”與“地”是處于“分”與“合”的二元理論和房產、地產與房地產三層空間的制度安排產生了爭論[3]。

美國是土地私有制，是永久所有權，因此他們的房地產是一元理論和二個空間內。美國 50 個州都征收房產稅，各個州的房產稅稅率不同，維持在1%-3%之間，征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，但是，聯邦政府和州政府不征收房產稅，房產稅的征稅主體是縣政府、市政府和學區 [4]。

2美國同上海和重慶兩地房產稅的區別

對比美國的房產稅以及上海和重慶兩地推行的房產稅改革試點，有以下八點主要區別。

（1）美國房產稅是“寬稅基”類型，較大部分房地產都被納入房產稅的征稅范圍之內。我國上海和重慶正在試點的房產稅是“窄稅基”類型[5]。

（2）美國房產稅是地方政府的主要收入來源，占到地方財政收入的50%-80%，而我國試點的房產稅并不是地方收入的主要來源，其占地方財政收入的比重很小。例如，上海2014年的房產稅為27.6億元，占總稅收的0.008%，重慶的比例更低[5]。

（3）美國房產稅是以房地產的評估核定價值作為計稅依據。各州對房地產的核定價值的計算標準不盡相同。為了防止計稅價值增長過快，適當穩定和控制房地產的稅負，美國部分州以法律形式規定了計稅價值年增長比例控制指標。而上海參照應稅住房的房地產市場價格確定為評估值，評估值按規定周期進行評估。試點初期，暫以應稅住房市場交易價格的70％計算繳納。而重慶應稅住房的計稅價值為房產交易價[5]。

（4）美國房地產稅的稅率是根據預算和稅基變化情況而不斷變化，各州和地方政府的稅率不一，大約在1％至3％，平均為1.5％。我國上海采取了相對簡單的0.6％和0.4％兩檔稅率， 而重慶采取了多檔累進稅率，按照住房建筑面積交易單價分別采用0.5％至1.2％的稅率征稅[5]。

（5）房產稅征收管理與評估機制方面，美國多數州以下房產稅的征收管理程序由房產稅的核稅官員核定所管轄區域內房產稅的計稅價值，市鎮地方政府根據房地產計稅總價值及本地的預算情況確定稅率，納稅人在接到稅單后繳納稅款。對過期繳納的則會接到罰單，而拒絕繳納房產稅的，稅務部門會對房產予以沒收和競拍。而我國試點房產稅征管規定，納稅人應在規定的申報期限內主動向應稅住房所在地稅務機關報送納稅申請表，提供減免稅要件和其他納稅資料，稅務機關將納稅人申報情況與征收檔案信息比對，核實納稅人實際應納稅額，進行稅款征收，并向納稅人開具完稅憑證。同時還規定納稅人未按規定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規定處以罰款[5]。

（6）房產稅稅收優惠的對比，美國地方政府對自住房屋給予減免稅是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。我國上海市和重慶都是按照人均免稅面積來進行稅收優惠的，上海還對婚姻購房的和高層次、緊缺人才的購房需求也給予免征優惠[5]。

（7）房產稅的監管與用途的對比，美國政府在使用稅收方面接受老百姓嚴格的監督，房地產物業稅是地方政府機構所需各項經費的主要來源，主要用于公立大學，中小學，政府各個部門經費，包括消防、圖書館、醫院、緊急救護、港口、公園等，因此，房地產物業稅主要是為民眾提供服務或用于市政建設的。其中，房產稅的絕大部分被用在教育上，也就是“學區稅”。我國此次試點的房產稅改革方案中，上海市提出將個人住房房產稅收入用于保障性住房建設等方面，重慶市則將個人住房房產稅收入全部用于公共租賃房的建設和維護[5]。

（8）美國的房產稅將對房屋永久性收取，因為土地私有制，是永久所有權，我國的房產稅還將面臨土地40、50、65、70年等不同時間的使用權問題。《物權法》明確規定的“自動續期”是針對所有的住宅用地。《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但如何續，是有償還是無償，《物權法》并沒有作更多解釋。美國的房產稅較好地體現了“取之于民，用之于民”的理念，也反映了級差地租的特點，對環境的建設使住房評估價值相應提高，又反過來增加了稅收，形成了良性循環。而我國，由于一次性征收的土地出讓金目前不可能納入房產稅，地方政府目前的城市建設中很大一部分資金來源是土地出讓金。

3 改革中國房產稅的對策

房產價值應該分為土地價值和地面上的建筑物價值， 建筑物反而會因為折舊而不斷貶值，因此房產空間是貶值的，隨著土地使用期限和使用時間的推移，房產的價值不斷降低，即使通貨膨脹因素使房子重置成本上升，貶值速度減緩，但是房產的價值不斷降低的趨勢不會改變，因此房產代表居住屬性，無投資價值。房價很大程度是源于土地出讓金的推高和級差地租產生的增值，因此中國的房地產增值部分只有土地的增值，也就是，地產代表投資屬性，級差地租是房價上漲的動力，這才是中國房產稅的理論基礎[6]。

級差地租理論是土地市場和房地產的基礎理論[6]，對比美國的房產稅的以上八點區別，我國通過級差地租的概念，逐步進行制度性安排和改革。引入級差地租的概念和延長土地使用年限的制度建設，通過市場評估隊伍的建設，稅收體系的改革，土地的統一登記制度的實施，使地方政府盡早從土地出讓金收入過渡到依靠房產稅作為重要的地方財政收入來源，將該稅收用于民眾提供服務的市政建設，設想如果開征房產稅是針對土地使用年限后的級差地租問題，也就是說，如果繳納1年的房產稅就可以自動延長1年的土地使用年限，相信這樣的制度安排更能吸引大家自動繳納房產稅。也解決了土地使用年限自動續期的問題。這也相當于政府將70年的土地出讓金一次收取后有利于加快進行城市化建設一樣，政府又能將土地使用年限以后的級差地租提前拿來用于保障房和城市化建設，使晚買房者也同時受益，又達到對房地產持有環節征稅后調節房地產市場和調節收入的目的，將本來土地使用年限外的級差地租提前收歸政府，達到調控房地產市場的投資和投機的比例。又能使中國的房屋的壽命和土地使用年限延長，在拆遷重建時也能考慮到土地使用年限的價值，不至于老百姓辛苦買來的房屋由于土地使用年限問題一直糾結在心。這是政府比較容易調控的政策，既提高了房屋持有成本，從根本上改變房地產投資的行為模式，又提前解決了物權法規定的自動續期問題。對收取房產稅也有了進一步的理論依據。特別在通過交易環節也很容易糾正不繳納行為，征收環節也比較容易進行。

4結 論

總之，通過對美國房產稅和我國滬渝房產稅改革試點的比較分析，兩國國情雖然不同，地情也不同，房產稅制度肯定不同，但是，級差地租的概念和作用相同，仍然有借鑒啟示。雖然滬渝兩地率先破冰房產稅改革，較舊制度有了很大的進步，但與美國相比，缺陷仍有，仍需不斷完善房產稅稅制，我國房產稅改革依然任重道遠。

參考文獻：

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第二條凡在本縣境內轉移土地、房屋權屬的，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照《條例》規定申報，繳納契稅。

下列行為屬于轉移土地，房屋權屬行為：

（一）國有土地使用權出租；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋買賣、贈與和交換。

第三條契稅稅率為4%。

第四條契稅計稅依據按下列方式確定：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣，按成交價格計算。

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出讓、房屋買賣的市場價格核定。

（三）土地使用權交換和房屋交換，按所交換的土地使用權、房屋的價格差額進行計算。

買賣雙方提供的成交價格明顯低于市場價格，并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理且無正當理由的，由房屋評估中介機構參照市場價格核定。

第五條應納稅額計算方法為：

應納契稅稅額=計稅依據×稅率

第六條契稅的納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其它具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

第七條全縣契稅征收機關為邵陽縣契稅耕地占用稅征收管理局。各鄉鎮財政所協助本鄉鎮區域內的契稅征收工作。根據工作需要，全縣范圍內的房地產契稅由縣房產局統一代征，代征地點設縣房產局。

第八條收驗資料及辦事流程：

（一）收驗資料：1、房屋權屬證書；2、身份證件或法人資格證明；3、房地產轉讓證明材料（房地產轉讓合同或協議，法院司法文書、房地產繼承公證書等）和房地產買賣契約。4、房地產測繪機構出具的房屋建筑面積測繪成果報告及房產機構出具的房屋現值評估報告（評估報告附后）。

（二）用戶憑房地產評估報告，到縣房產局交納契稅，并分別到縣地稅局交納相關稅收及縣政務中心交納房地產交易過戶手續費及其他費用。辦事流程：收件—外勘—稽查—評估—初審—復審—審批—收費—發證。

第九條契稅的減征和免征按下列程序審批：

（一）由納稅人向縣契稅耕地占用稅征收管理局提出書面申請。

（二）縣契稅耕地占用稅征收管理局按規定權限負責審批，在“契稅耕地占用稅征收管理局意見”欄簽具意見，加蓋征收專用章交納稅人辦理土地，房屋權屬轉移手續。房產、國土資源部門將《契稅減免審批申請表》作為辦證存檔資料。按《省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉若干規定》第八條規定：契稅減征免征額在5萬元以下的，由縣、市（區）契稅征收機關審批；減征、免征額超過5萬元的（含5萬元），報地、市、州契稅征收機關審批；減征、免征超過40萬元的（含40萬元），報省契稅征收機關審批。

第十條財政、房產部門要嚴格貫徹執行契稅政策，做到依法征稅，依率計征，堅決制止違反規定擅自緩征、減免或不征契稅的行為。要加大執法檢查力度，對有關單位和個人實行定期或不定期檢查，特別是對現行契稅優惠政策要進行全面清理，凡不符合國家有關政策規定的文件，應立即停止執行，造成稅款流失的應及時補征稅款，根據需要可追溯檢查到以前年度。要嚴格規范契稅減免程序，對有關部門工作人員、、不征或少征稅款，導致國家稅收流失的，按有關規定追究相關人員經濟或法律責任。

第十一條本辦法未盡事宜，按《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關規定執行。縣內以前出臺的相關政策與本辦法不符的，以本辦法為準。

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關鍵詞：房產稅試點；稅收公平原則；改革

2011年伊始，我國選擇將上海、重慶作為試點城市進行房產稅改革，以對部分居民住房實收房產稅為契機改革房產稅制。自兩市房產稅試點改革開始以來，各種不同的聲音不絕于耳，贊成者認為房產稅的征收可以緩解房地產投資的熱潮、抑制房地產投機，從而降低房價，同時稅收可以投入經濟適用房的建設，緩解政府的壓力。反對者卻認為現在信息登記、聯網等配套制度不完善，房產稅征收的效果堪憂，而且目前房產稅的設計并不能從根本上改變高房價的現狀，稅收最終會以房租或者房價的形式轉嫁給普通購房者。筆者認為，試點改革的作用正在于此，可以通過觀察試點改革的實施分析房產稅如何設計和推行才能夠最好的達到抑制投機性投資、房價過快增長，調節收入水平，改革稅收體制等一系列目標。

一、滬、渝兩市房產稅改革試點解讀

（一）滬 、渝兩市對部分個人住房征收房產稅實施細則分析

1、上海

《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規定，自2011年1月28日起對上海居民家庭在本市新購第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新購的住房征收房產稅。該《暫行辦法》詳細規定了房產稅的計納標準、稅率以及免征房產稅的條件等。同時，推出了新購住房后一年內出售原有唯一住房的，退還先征的房產稅等稅收優惠政策。

由此可見，上海市個人非經營住房房產稅征收范圍，基本不包括自住房（本市居民首套房免征，非本市居民工作生活滿3年后免征，改善性住房稅收予以退還），而主要針對投資性房產；不包括存量房，而只對增量房征收。

2、重慶

《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》明確規定了首批征收對象及其適用的差別稅率以及應稅住房的計稅價值的計算依據等。該辦法也同樣推出了相關的稅收減免措施。

從該辦法的規定可以看出：第一，重慶市房產稅改革的征稅對象目前針對的主要是高檔住房，除了"三無人員"新購買的第二套及以上住房，絕大多數的普通住房都不用征稅，這更像是一種"懲罰性"稅收，假設那些高端住房的產權人都是高收入人群，對其征稅以調節貧富收入差距。第二，重慶市房產稅改革雖然對"三無"人員新購第二套及以上普通投資性住房要求征稅，但對其他人員的多套普通投資性住房目前均不征稅，對自住和投資的稅收調節區分不如上海市明顯，而更著重于區分是普通房還是高端房。第三，重慶市住房也以新購住房為主，除了獨棟商品住宅外，針對的都是增量房；而獨棟商品住宅，增量房比存量房的減免稅面積也少 80%。

（二）滬、渝兩市房產稅改革實施效果分析

據統計，今年1-6月份，上海商品房銷售面積和去年同期相比下降13.8%；重慶多數高檔住宅商品住宅樓盤訪客量下降30%-50%，且主城區應稅住房交易價格有所下降，較房產稅實施前同類房屋成交價下降10.48%。

對于個人非經營房屋征收房產稅的主要原因之一在于抑制投資性購房以緩解房價上升過快的壓力，但是投資者的收益受包括房產稅在內的運營費用的影響較小，主要考慮的因素在于房產出售時的預期價格。從房產稅金額占投資者收益比重的角度看，房產稅改革雖然會減少投資者收益進而抑制房地產市場的投機性需求，但是其直接抑制功能比較有限。但是房產稅的出臺，可以說給了人們一個政府確實要加強房價的調控的信號，這一政策信號會降低人們對未來房價的預期，房產稅對于房價的抑制作用也將因此被放大。所以，我們有理由相信，房產稅的推行將有效抑制投機性購房的熱潮，緩解房價上升過快的壓力。但是這僅僅是房產稅調節的短期目標，對于調節收入差距、完善房地產稅制等長期目標，目前的房產稅設計是否能夠有效實現則需要進一步的討論。

二、稅收公平原則視角下滬、渝兩市房產稅試點的制度設計缺失

所謂稅法公平原則是指國家征稅要使各個納稅人承受的負擔與其經濟狀況相適應，并使各個納稅人之間的負擔水平保持均衡。稅法公平原則具體包括：普遍課稅原則，即納稅人在法律上地位平等，受到法律的公平對待；量能課稅原則，即依據納稅人稅負能力的高低課稅，具體分為橫向的公平和縱向公平，即條件或能力相同的人繳納相同的稅，條件或能力不同的人承擔不同的稅收負擔。從此次試點方案的各項課稅要素來看，仍存在與稅法公平原則相悖之處，而這些相悖之處將影響調節收入差距、完善房地產稅制等長期目標的實現。

（一）納稅人：房屋所有人的區別對待

此次試點方案中，房產稅的納稅人范圍主要限定為房屋產權所有人，并且將房屋產權所有人進行嚴格的區分。上海以戶籍區分不同的房主，對于外地居民適用較本地居民更廣的征稅范圍以及更為嚴苛的免稅條件。重慶也同樣主要以納稅人是否同時具備無戶籍、無企業、無工作的標準進行區分，適用不同的征稅范圍及免稅條件。

稅法公平首先體現為法律平等，禁止區別對待，并且遵守量能課稅的原則，以稅負能力的高低作為劃分標準對納稅人課以不同稅收。但從滬、渝兩市的試點方案來看均將有無戶籍、居住年長短、有無工作等作為區分的標準，帶有明顯的調控導向，即通過對于這些非本市人口征收較高的稅收來抑制投機性購房。這種帶有政策導向的納稅主體的設計，從現階段對于抑制房地產投資、穩定房價來講有一定的合理性，但從立法技術來看明顯是有違稅收公平原則的。同時，法律追求穩定性，稅制的設立同樣也需要穩定，不能僅僅為了追求短期目標而對納稅人進行不公平的區分。如果僅僅追求抑制投機性購房的短期目標，那么在房價相對穩定之后，勢必又將引發關于房產稅是否需要繼續推行的大討論，而這樣的討論本就是無意義的，因為對于個人非經營房產征收房產稅的主要與根本目的在于調節收入水平，減少收入差距，而非僅僅是穩定房價。如此，看來違反稅收公平原則對納稅人依據納稅能力以外的因素進行區分的行為，明顯混淆了開征房產稅的主要目的，而這將不利于房產稅實現調節收入差距的長期目標的實現。

（二）課稅對象

上海通過對新購的第二套及以上住房征收房產稅，重慶對高檔住房和三無人員的二套房征收房產稅，都是假設這些房產的產權人為高收入人群。這個假設基本上可認為是合理的，一定程度上可以調節收入分配差距。但是，在改革辦法中還有明確規定，即這種調節主要針對的是增量房，而基本將存量房排除在外。由此可以看出，對于納稅人承擔稅負的衡量標準是以購買房產的時間為依據而非以其擁有的支付能力為標準。這與稅收公平原則不符，將產生稅收調節收入不公平問題。實際上，居民擁有的房產被認為是具有保值增值功能的個人財產，持有時間越長一般獲得的收益越高。而能夠在早期購買房產的人，多數比同期不能購買者富有。因此，對于擁有投資性住房者來說，存量房的持有者會比增量房的持有者更加富有。因此，目前的試點方法雖然使得比普通大眾收入高的人群需要交稅，卻使最富有者不用交稅，這與量能課稅這一稅收公平原則不符，而且影響了房產稅收入調節作用的有效實現。

（三）課稅依據

雖然無論是上海還是重慶都規定將以市場估值作為未來的計稅依據，但是目前卻都已房屋的交易價值作為計稅依據。這樣的計稅依據使得本應為財產稅的房產稅具有了商品稅的屬性。所以在目前的課稅依據下，應稅房屋所有人只是長期保有卻不交易的話，即可免于房產稅之累。這樣的課稅依據明顯無法達成調整收入差距、改善房產稅制的目標。

三、房產稅改革的方向與建議

通過上述分析可以看出滬、渝兩市房產稅試點的實施理論上將有效達到抑制投機性購房、穩定房價的效果，但是卻在一定程度上違背了稅收公平原則，與房產稅調節收入差距、完善稅制改革的長期、根本目標的實現卻產生了一定程度的背離。歸其原因，主要在于對于房產稅改革的根本目標并不明確；征收范圍僅限于增量房，而免除了存量房的納稅義務；以市場交易價格而非市場評估價值作為計稅依據等。

（一）明確房產稅改革的根本目的：完善房地產稅收體制

結合大多數已經開征房地產保有稅的國家的經驗來分析，房地產保有稅設立的主要目的是：（1）為地方政府公共服務提供財政資金；（2）作為政府市場調控的工具，以提高土地使用效率；（3）改善社會公平。而在我國開展房產稅改革的主要目的也無外乎完善房地產稅制，更好的發揮稅收優化資源配置和調節貧富差距的職能；增加財政收入；調控房地產市場，防止房地產市場泡沫化等。而稅收的穩定性，稅收的公平性都要求房產稅以優化資源配置、調節貧富差距為根本目的，而這一目的的實現需要一個完善的房地產稅收體制。

兩市房產稅試點方案的出臺建立在我國房價持續上漲、國家不斷進行調控效果不是很顯著的大背景下，所以試點的改革方案也多從平抑房價的調度出發，而這使得房產稅改革方案缺乏長遠性、公平性與科學性。未來的房產稅改革應盡量避免這種目標不明確下的短視性，處理好長期目標與短期目標之間的次序，秉承稅收公平原則、更為合理與科學的設置稅收制度。

（二）同等對待增量房與存量房

首先，增量房與存量房并不是居民收入高低的標志，相反，已經擁有多套存量房的所有權人可能比意圖提高居住質量購入增量房的所有權人加富裕。因此如果僅僅對增量房征收房產稅，將進一步加劇貧富差距，造成社會中最為富裕的一部分人無須承擔與其能力相符的稅收的后果。其次，如果將增量房納入房產稅征收范圍，將有助于增加二手房市場的房源，房產稅對房價的調控作用也將因此被進一步擴大。

（三）統一納稅人標準

就納稅人而言，此次試點方案中對其區分主要是基于經濟宏觀調控的目的，即調控高居不下的房價，故而主要目的在于限制非本市人口的購房行為，遏制房地產投資。以經濟調控為目的的立法具有暫時性，而作為需長期存在的稅收制度，則需要以公平原則作為立法指導。因此，在今后的立法中，應當對于現行的區分納稅人的做法進行統一，以擁有房產的數量作為統一納稅人標準的方向。

（四）建立房產市場價值評估體系

從征收房產稅的各個國家的經驗來看，房產稅幾乎都是以房產市場價值的估值為計稅依據。以房產市值為計稅依據的主要原因在于房產稅隨著房產的市場價值實時變動，房產的保有成本也隨著房產的價值的波動而變化。在房產貶值時，保有稅下降，所有權人的稅負減少，可供其支配的資金增加，這將有利于增加房地產市場中的流動資金，進一步盤活低迷的房地產市場。因此，從某種角度講，這對房地產市場的房展也是一種自動穩定機制。從長遠來看，將房產稅稅收與資產增值緊密聯系的計稅依據才是最為科學、公平、合理的。所以國家需要盡快出臺科學、統一的房產評估標準，并且最好建立專門的非營利性評估機構，建立完整的房產市場價值評估體系。

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關鍵詞：房產稅；財產分配；市場秩序

1 房產稅改革的必然性研究

1.1 改革的必要性

近年來房價的上漲導致出現了很多房產商投機倒把的行為。當前的房產稅改革成為人們的關注熱點，從一些發達國家的經驗案例來看，征收房產稅一方面是抑制投資者需求，另一方面是為政府提供相應的財源。從實際情況來看，房產稅改革一方面是抑制房價，穩定房產市場，另一方面是改革的必然。房產稅的改革主要是商品稅、所得稅、財產稅這幾大系類，我國的商品稅以及所得稅相對比較成熟，而財產稅的發展仍舊滯后。我國現行的房產稅的稅收雖然稅率不高，但是征收范圍有一定的制約性，此類現象導致房產稅的收入規模較小。

房產稅改革能夠優化地方財政，由于地方政府缺乏收入自主性，與地方經濟發展相背離，這需要不斷開辟財源。當前經濟的發展，需要從銀行信貸方面著手，由政府進行制約，將土地作為未來貸款中的優質財產。房產稅的改革還能夠促進公平，降低投機者的投機機會，穩定市場的投機行為，減小貧富差距，縮小了社會的不公。我國的居民來源包括工資薪金以及財產收入，這需要我們及時調節貧富差距，發揮當前應有的作用。

1.2 改革的可行性

當前的房產稅課稅范圍是城鎮經營性房屋，而改革后進行的房產稅征收改革主要就是針對城鎮住房的。因為財產關系是財產稅征收的前提，由于財產稅發展之后，我國對于私人財產的保護比較滯后，在房屋所有者對于房產征收了一定的所有稅后，這會使得地產只有一定的使用權。在房產與土地分離中，需要合理征稅，這需要設立相應的財產權。當前的物權法明確規定了宅基地的使用權期滿的會自動續期，這杜絕了因為土地的使用年限而導致的房產權沖突，為建設用地使用權做出了明確且完整的規定，便于房產稅的稅基征收。

2 房產稅改革存在的問題以及啟示

2.1 改革的進展

我國房產稅的改革起始于2003年，黨的十六屆三中全會提出了物業稅的概念，物業稅與房產稅都是屬于財產稅的一種，主要以土地和房屋作為征收的對象，對于承租人征收的稅費進行分類。當前的房產稅稅制隨市場的價值升高，當前的房產稅經過的兩年的試點，創建出了符合我國國情的工作模式，建立了政府間的合作機制，培養了一系列的專業人才。

物業稅在我國的征收呼聲由來已久，這需要明確征收范圍，確定立法保障，強化房產稅的征收的可行性。當前，我們對于房產稅的改革表述相對比較平緩，需要逐步推進。

2.2 改革存在的問題

當前的房產稅征收與民眾的利益息息相關，這需要政府發展經濟及時調控土地財政。當前，房產稅改革中存在幾個誤區：首先，認為房產稅的改革加重了百姓的負擔，因為社會上不少人有這種誤解，百姓購房已經交了很多稅了，房產稅的征收會使得他們的負擔更重，其實房產稅改革并不意味這稅種增加，而是將征收的范圍擴大到相應的領域，使得在稅制的設計中綜合了個人的基本住房標準；其次，房產稅的改革于地產的市場調控是無意義的，但從數據層面否定房產稅的調控并沒有什么太大的意義，當前的房產稅目標在于抑制投機，將房價進行合理的控制，發揮政府的政策作用；最后，隨著改革的推行，房價的走向成為房產稅的改革標準，對于個人的住房征收能夠幫助房價的調控，增強財政收入，深化稅制改革，維護社會公平。

征管水平難以維系稅率改革的要求，這主要是因為稅收的流失以及征管的成本問題，當前需要將征管能力控制在可控范圍之中。從試點改革的成果來看，首先，我們可以發現，稅收改革中的稅源信息很難獲取，因為征管的力度不足，透明的信息是房產改革的前提，征收的市場信息需要大量數據支撐，這影響了征收的力度。再者，房產的評估體系比較之后，為減少征管的難度，在試點改革中很容易出現一些隱瞞報價的情況，這需要深化房產稅的改革，制定合理的計稅價值。當前的征管制下實施的房產稅需要進行準確的價值評估，從多層面進行房產稅的征收，這會影響征管的效率，降低稅收制度的信任。

2.3 房產稅改革的國際經驗

國家征收房產稅的目的在于增加地方的財政收入，提高政府的服務水平，及時調節貧富差距。房產稅稅制的設計還在于及時調節分配，維護社會公平。當前世界上房產稅改革比較成功的國家都建立了較為完善的財產登記以及信息管理制度，這是房產稅改革成功的重要環節。國外房產稅征收有很多值得借鑒之處，比如信息制度的完善，比如技術方面的投入，比如建立科學完善的房產稅征管機制等，房產稅的稽查、服務等等。

3 堅持房產稅改革的建議

3.1 堅持漸進式改革

房產稅不僅是時間工程，也是社會系統型工程，需要協助推行。從征管的角度來看，房產稅的改革需要堅持正義，采取分步走的策略，推行改革，盡量降低風險。房產稅的改革主要就是爭取民眾的理解以及支持，當前百姓對于房產稅認知有一定偏差，作為新增的一種稅收負擔，房產稅存在著一定的抵觸。當前應該積極開展房產稅的教育活動，通過對房產稅的改革，增強當前進行公共服務活動的能力，發揮調節作用，縮小貧富之間的差距。房產稅稅收主要是滿足群眾對于住房的需求，借助積極宣傳，讓房產稅改革有明確的認知，保證征稅的公開、公正。政府部門踐行的房產稅收入需要公眾取之于民，爭取獲得納稅人的支持。

推行房產稅的改革需要找準切入點，不斷擴大改革的范圍。從當前的改革力度來看，需要總結試點地區的經驗，推進試點改革。當前，試點地區的改革需要遵循相關經驗，在未來幾年內將試點城市逐步擴大。

3.2 優化稅制設計

合理的稅制設計需要納稅人進行引導，為追求最大化的利益，從而符合政府的利益，當前為推行房產稅的試點改革，需要將市場價值作為基礎，從稅制設計等方面進行完善與優化。當前應當適當的擴大征收范圍以及征收對象，發揮房產稅的作用。首先，需要將存量房納入房產稅的征稅范圍，因為房地產市場中只有存量房在內的房產才能體現出個人以及家庭的財富價值，體現稅收的公平公正。其次，是否將農村地區劃入征稅范圍，需要將地方政府作為收入來源，彌補地方政府的服務成本，將農村的居民納入房產稅的范圍中。最后，在優化稅制角度來看，還應當統一市場評估價值，因為當前我們的市場評估體系還不是很健全，房地產從一定程度上反映的是居民享受服務的指標，符合稅收的受益原則。房地產的市場評估能夠反映公共服務的差異性，體現稅收的公平原則，提高稅收與地方經濟的相關性，為未來稅收的可持續性提供豐富的稅源。

房產稅的稅率應綜合稅基以及稅率，因為不同國家基本國情不同，所以房產稅的稅制方面存在著一定差異，稅率的選擇應借鑒國外的經驗，由中央立法，規定稅率的幅度，根據當前的經濟發展確定使用的稅率。當前的個人房產稅的制定需要綜合經濟發展的水平，在綜合納稅人的收入以及財富的基礎上進行稅收優惠以及減免。

3.3 完善房產稅的征收與配套機制

房產稅收入主要是納稅人為政府提品服務的補償，房產稅需要建立在法治基礎上。因為居民的住房屬于非國有制財產，為避免全國范圍的沖突，需要賦予房產稅一定的法律地位。

從房產稅的征收以及監管水平來看，房產稅需要及時進行收入分配，促進社會公平，落實稅收的監管。首先，當前應當建立健全的資金監管制度，設立專項基金賬戶，設置合理的監督機構，促進房屋建設能夠及時開展。其次，需要劃分房產稅的使用比例，為納稅的稅區提供公共服務支持，控制好地產別墅的數量，發揮房產稅的價值，促進社會的公平。再者，在房產稅的評估中，需要將市場評估價值作為未來改革的選擇方向，這需要我們盡快建立房產稅的評估系統，完善房產評估的法律體系，確立評估制度、標準以及生產流程。最后，需要完善房產稅的評估體系，因為房產稅在不斷推行之中，這需要我們制定符合國情的評稅方法，盡量實現稅收公平。當前的房產稅試點工作經驗豐富，按照不同的評稅方法制定的技術標準保證了評估工作的準確與公平，建立相對應的處理機制，盡量滿足納稅人的需求，保證評稅結果的公平性。

綜上所述，當前我國的房產稅的設計存在著一定的缺陷，這為當前的社會經濟帶來了很大的影響。在當前的房價暴跌的大環境中，上海、重慶這兩地拉開了房產稅的改革內部，因為房產稅的改革主要是彌補當前房產稅對于個人住房的設計缺陷。稅收體系的選擇主要是優化我國的財政環境，促進社會公平。從改革的環境、技術上進行分析，擴大試點范圍的可行性。房產稅的改革相對比較復雜，其間牽扯了土地制度、市場調控等社會問題，這期間需要長期的過程用于完善，未來的房產稅改革需要與其他稅種結合，發揮稅收對于經濟的促進。

參考文獻

[1]郭宏寶.房產稅改革目標三種主流觀點的評述――以滬渝試點為例[J].經濟理論與經濟管理，2011，（8）：53-61.

篇10

【關鍵詞】房產稅；市場；影響

一、房產稅的內涵和意義

（一）房產稅是國家以房產作為征稅對象向產權所有人按房價或出租租金收入征收的一種財產稅，具有如下特點：稅源可觀察性，易于征管；稅基穩定，對經濟的扭曲程度小；對經濟波動的彈性適度；適合由地方政府征管。

（二）房產稅的征收意義

1、房產稅為地方稅，可增加地方政府的稅收來源，降低對土地出讓金的過度依賴。

2、有利于合理調節國民收入分配。對持有大面積住房、多套房的高收入者征稅，對只擁有一套中小面積住房的低收入不征稅，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。

3、有利于改變居民的住房消費模式。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。

4、有利于調控房地產市場，減少市場上的投資炒作行為。對于自住購房者來說，可能由于開發環節稅負的降低而降低開發成本，進而降低前期購房成本，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，除了交易環節成本增加，后期保有成本也會增加，這就必然對投資與投機者的購買動機產生抑制效果。

二、房產稅征收的國際經驗

（一）香港的房產稅及其影響

1、香港的房產稅現狀

香港的房地產稅分為三類，即差餉、地租和物業稅。（1）差餉，對土地及建筑物的出租市值征收的，稅率為5%，征稅主體為差餉物業估價署，納稅主體為租賃、持有或占用物業者，課稅對象是土地、建筑物及構筑物，稅基是應課稅租值。（2）地租，政府土地在出讓時除一次性繳納一筆土地出讓金外，每年還要為土地繳納一定的地租，稅率為3%，征稅主體是差餉物業估價署，納稅主體是土地契約業主，課稅對象為物業，稅基是應課差餉租值。（3）物業稅，是對物業所有者征收的，其針對的是土地和建筑物的租金收入，稅率為15%，征稅主體是香港稅務局，納稅主體是物業所有者，稅基是租金收入。

2、香港房產稅對房地產市場的影響。香港曾試圖用差餉減免來刺激房地產行業和拉動經濟增長，但作用有限；香港物業稅短期內可以減緩房地產市場的短期變動，但不能改變長期趨勢；香港房產稅稅率低，對房價整體影響有限。

（二）韓國的房產稅及其影響

1、韓國的房產稅現狀

韓國的房地產稅主要分兩類，由地方政府征收的土地和住宅物業稅，以及歸屬于中央政府的綜合房地產稅。（1）物業稅是是對土地、建筑物等所有者按物業的評估價值征收的稅種，征稅主體是地方政府，納稅主體是物業所有者，稅基是標準價值的一定比例，實行累進稅率。（2）對于價值過高的土地或住宅，除了要交物業稅，還要另交綜合房地產稅，納稅主體為擁有土地或住宅價值過高的主體，稅基是物業總評估價值扣減一定額度后的80%，稅率為0.5%-2%。

2、 韓國的房產稅對房地產市場的影響。1990年的物業稅改革打擊了囤地行為，在一定程度上增加了土地供給，有利于減緩房價上漲。2005年出臺的綜合房地產稅曾對韓國的房價出現短期的抑制作用，但最終無法阻擋加速上漲的趨勢。

（三）英國的房產稅及其影響

1、英國的房產稅現狀

英國的房產稅分為住宅房產稅和營業房屋稅兩種，分別針對住宅和營業性用房征收。（1）住宅房產稅，根據房屋在某一特定時間的評估價值進行征收，征稅主體是底層地方政府，納稅主體是房屋使用者，稅基為按歷史評估價值征稅，稅率為累退.。（2）營業房屋稅，是針對經營性非住宅用不動產征收的，根據房屋的租金價值征收，屬中央稅種。納稅主體是房屋所有者，稅基是房屋的年租金收入，稅率由中央政府每年統一決定。

2、英國的房產稅對房地產市場的影響。

房產稅一直是地方政府的主要收入來源，房產稅對房地產市場有小幅影響，但程度十分有限。

三、我國的房產稅改革試點情況

（一）我國房地產業現狀

1、房產投資過熱。許多投資者將房地產商品視為投機獲得高額利潤的手段，甚至許多外資也陸續注入我國房地產市場。這不僅導致我國房地產市場投資過熱，甚至出現通貨膨脹和資產泡沫，而且也是導致房價持續上升的主要原因。

2、住房需求不斷加大

由于城市化進程的推進、人民生活的改善對住房的需求、人口結構變化、房型的變化、舊城改造、投資需求等方面原因，我國房地產供需矛盾較為突出。這不僅強化了當地房地產升值預期，而且導致投資性購房需求大量增長，導致高端商品房和別墅型商品房數量急增，而能滿足中低收入群體居住需求的經濟適用房和廉租住房卻供給不足。

3、部分城市的住房收入比過高

上海易居房地產研究院的“全國35個大中城市房價收入比排行榜”顯示，2011年35個城市中有23個城市的房價收入比超出6-7的合理區間，比例接近七成。

（二）我國的房產稅稅制

事實上，我國房產稅并不是新的稅種，早在房產業發展之前已經存在，然而其結構設計并不合理。

上海、重慶宣布從2011年1月28日起開征房產稅，兩市相繼出臺了《房產稅暫行條例》的有關規定，為我國房產稅改革拉開了序幕。

1、上海模式

征稅對象為本市居民家庭在本市購買的第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）且人均住房面積超過60。

采用差別征稅，對新購住房超出的面積和非本市居民家庭在本市新購買的住房，稅率暫定為0.6%，如應稅住房的交易價格低于本市上年商品住房價格2倍的，稅率暫定為0.4%。計稅依據為房地產市場的評估值，評估值按周期估計。

2、重慶模式

征稅對象為三類：個人擁有的獨棟商品住房；個人新購的高檔住房；在重慶市的三無人員（無戶籍、無工作、無企業）新購的第二套住房（含第二套住房）。

針對獨棟商品住房和高檔住房采用差別稅率，而對于三無人員購買的第二套住房稅率設計為統一的0.5%。

計稅依據現規定為房產的交易價格，待條件成熟后，以住房的評估價值作為計稅依據。

3、滬渝房產稅的特點

兩地的房產稅政策都將予頭指向炒房客，兩地的稅率都比較低，但體現了差別化的稅率征收原則，兩地均提出待時機成熟后按照房產的市值來計算應納稅額。

四、開征房產稅對我國住房市場的影響

（一）房產稅對各方參與者利益得失的理論分析

1、對地方政府的影響：帶來新的收入來源，有利于提升信任度和支持度。

2、對房產投資者的影響：減少利潤，增加其房產持有和交易成本，擴大住房市場的供給量，減少投資需求。

3、對剛性需求者的影響：沒有帶來稅收負擔，有利于使房價達到科學合理的水平，有利于保障性住房建設，保證中低收入人群利益。

4、對房地產企業的影響：增加了開發和銷售成本，高檔住宅所帶來的豐厚利潤減少，短期內房地產價格的下降會影響自身經營，長期來看有利于為房地產企業營造健康穩定的經營環境。

5、對住房市場供給的影響：增加投資者的持有成本，促使炒房者拋出房產，增加供給；地方政府將增加的收入投入到保障房建設中去，增加供給；房地產企業減少高檔房建設，增加容積率低的普通商品心供給。

6、對住房市場價格的影響：總需求降低及總供給上升，均衡價格下降。