舊城改造論文范文

導語：如何才能寫好一篇舊城改造論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：舊城改造；問題；發展對策

隨著我國城鎮化水平的不斷提高，一方面是城鎮新區建設和城鎮規模不斷擴大，另一方面伴隨而來的是舊城老化問題日益突出。城鎮發展過程中的舊城區比較普遍地存在基礎設施水平低，土地利用率低，布局零亂，環境惡化，城鎮功能衰落等問題，無法適應社會經濟發展的要求。為了保證城鎮社會經濟的持續發展，促進城鎮土地的合理有效利用，改善城鎮環境質量和城鎮設施水平，強化舊城區的城鎮功能，必須對城鎮舊城區進行有計劃的改造。

自上個世紀八十年代，我國改革開放以來的二十余年間，許多城市都進行了多輪城市規劃和開發改造，城市建設取得了較為顯著的經濟效益和社會效益，同時城市環境質量和地方特色遭受破壞日趨嚴重的事實也急待面對和解決。

1 舊城改造存在的問題分析

1.1 重視經濟效益，忽視社會效益和環境效益

由于舊城改造需要大量的資金，所以在舊城改造過程中重視經濟效益，通過對一些黃金地段的改造所獲取的利潤來解決部分舊城改造基礎設施建設所需的資金。也有一些地塊由于改造開發沒有足夠的利潤空間，舊城改造則一再推遲。

1.2 重視局部改造，忽視全局的統籌協調

在舊城改造中，往往都非常重視局部每一個單體舊城改造項目的規劃設計、改造質量和改造水平等各個環節，力爭使每個項目成為舊城改造項目的精品和亮點工程，但是對舊城改造全局統籌性和協調性普遍沒有引起重視。

1.3 重視城市景觀，忽視城市特色和個性

城市特色和個性是城市的生命。但舊城改造過程中為了追求現代化城市景觀，出現了大量相似的建筑，造成了“千城一面”的現狀，甚至對外地建筑照搬照抄，而沒有根據自身城市的特色和形態進行改造和建設，造成新建單體建筑雖然很好，但風格風貌與城市特色形態格格不入，建筑風格風貌沒有整體協調性，極大地減弱了城市特色和城市個性，造成了舊城改造的質量和水平難以得到保證。

1.4 重視土地利用，忽視生態環境的建設

針對舊城區人口密度大，城市用地緊張等問題，在舊城改造時，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高層化雖然提高了城市土地的利用率，緩解了城市用地緊張狀況，但同時引起了城市地區人口和產業的過度集中，公共綠地等生態環境建設的減少，導致了城市生態環境的惡化。

1.5 重視改造開發，忽視舊城修復和保護

舊城改造是集開發、修復、保護一體的綜合性城市改造建設。但舊城改造大都采取大規模拆遷改造的方法，對舊城區的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建設的方針。

2 舊城改造的發展對策分析

2.1 協調舊城與新區發展進程關系

舊城和新區均為一個城市的有機組成部分，是相輔相成的。新區是當代城市發展的重要標志，發展新區將減輕舊城改建的壓力。舊城和新區開發建設進程把握，應將城市新區作為重點建設區域，相應的舊城改建速度可以放慢。從舊城歷史文化名城的角度，提倡“以保護為主，改善和改造相結合”的建設方針。

2.2 調整舊城改造方針政策

“雙自”方針和以實物安置為主的拆遷政策在舊城改建的歷史中發揮過重大作用。但是如今舊城改建全面開展之際，這些政策的繼續推行無疑會給今后城市建設留下巨大的隱患，從舊城傳統歷史風貌保護和創建全國歷史文化名城的角度而言，這些政策的繼續實施是不適宜的。規劃建議今后的舊城改建應采取改善與改造相結合的途徑，逐漸加大政府投入并采用以貨幣安置為主的拆遷政策，通過調整舊城改造政策，使舊城改建達到降低密度、改善環境、保持可持續發展的目標。

2.3 堅持舊城改造規劃原則

規劃設計的質量是影響城市改造效果的重要因素之一，城市改造的失敗很大程度上與規劃設計本身的質量有關。規劃建議舊城改建應堅持保護性改善和改造相結合的原則，對古城范圍內應主要采取改善城市總體空間結構為主導，以疏導完善路網系統，改善環境景觀為重點，完善基礎設施配套，調整功能布局，降低城市密度，舊城之外部分可以根據城市建設發展需要采取改造的方法。即“改善中心、改造邊緣”的原則。

2.4 強化“城市運營”理念，多方籌措舊城改造資金

城市運營是運用市場機制和市場規律來調控城市發展要求與發展條件之間矛盾的一項經營管理活動，是將城市作為最大的國有資產來規劃、建設、管理和運營，通過營造城市的最佳投資環境和最適宜的居住條件，創造城市的品牌、提高知名度、吸引要素聚集、優化城市資源要素配置、帶動城市經濟社會的全面發展，從而提高城市自身價值和綜合競爭力。舊城改造的項目因拆遷量較大，尤其是有保護性要求的地塊，高昂的前期投入往往令許多開發商望而卻步，給舊城改造的招商引資工作造成較大的難度。政府可以借鑒一些成功的開發經驗，如在舊城區內先投資建設公共綠地和重要的公共設施，等周邊的土地升值之后再進行土地拍賣，獲得的資金再用補償先前的建設投入。不宜采用先拍賣土地再投資基礎設施的開發模式，因為在基礎設施建設之前土地價格較低，基礎設施投入運行以后，周邊的土地雖然升值，但土地的使用權已不在政府手中。政府應加強“城市運營”的理念，多方籌措資金完成舊城區更新改造的任務，保證城市的和諧、均衡發展；而不應以缺乏資金為由而對舊城區的更新改造放任自流。

2.5 加強房屋拆遷宏觀調控，完善拆遷計劃和拆遷方案

城市的建設和發展離不開政府，拆遷問題的解決同樣也離不開政府。關鍵問題是政府應該明確自己在拆遷過程中的角色，政府角色的定位將直接影響到政府作用的發揮。政府如果對自身的角色定位把握不準，其結果往往是政府施政行為的無效或低效。隨著政府管理環境的變化，政府職能也應相應的發生變化。

發改、規劃、房管、國土資源等部門加強對舊城改建和舊村改造工作的研究，制訂地區舊城改建和舊村改造的近中遠期計劃，并定期下達年度拆遷計劃，凡未列入年度拆遷計劃的，不得實施動遷改建。對于具體改建項目，不得隨意調整拆遷范圍。確需調整的，必須報市政府相關部門批準。同時要進一步完善拆遷計劃和拆遷方案，計劃和方案應明確拆遷范圍、拆遷對象、拆遷實施步驟、補償安置方案、安置房建設方案和臨時安置周轉房房源情況、各項拆補償費、補助費預算，以及拆遷期限、具體時間安排等。對于尚未制定詳細拆遷計劃的申請單位，一律不予發放房屋拆遷許可證，不得實施動遷改建。

過去的拆遷政策對集體土地平屋拆遷采取“一翻三”減宅基地調換的補償安置方式，而新拆遷政策對房屋拆遷補償安置體現造價原則。因此應積極引導被拆遷人轉變思想，用造價原則做好新老政策的銜接，協調好征地與拆遷二者之間的矛盾，即維護被拆遷人的合法權益，又維護拆遷安置政策的嚴肅性。

3 結語

舊城改造歷來是城市建設中最復雜、涉及面最廣的一項系統性的社會工程，是涉及到政府、社會、經濟和公眾等方方面面的綜合性工作，也是群眾最為關注的重大問題。舊城改造的主要目的是從根本上解決舊城區存在的各種城市問題，進行城市社會經濟的持續發展。可以說，舊城改造是以城市土地的合理利用，改善城市環境質量、強化城市整體功能為主要目的，在城市老化地區有計劃地實施再開發、修復和保護為一體的綜合性城市改造建設。

參考文獻

1.劉力，鄒毅.舊城改造困境.城市畫刊.2006

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1、城市園林的功能

隨著城市日趨工業化和現代化，隨之而來的是工礦企業的“三廢”污染嚴重地破壞了人居環境，威脅著居民的身心健康。科學家和園林專家曾多次提出，將森林引入城市，讓森林發揮其生態功能，以改善城市日益嚴重的環境污染。城市園林的基本功能作為現代城市建設范疇的城市園林綠化,其出發點和歸宿點都應落實在有利于促進城市居民的身心健康這一目標上。所謂身健康,就是城市園林綠化首先應產生良好的生態效益,使城市生態環境得到最有效的改善,從而有利于人們的身體健康；所謂心健康,就是城市園林綠化應該給人們美的視覺享受,并且通過城市園林綠化景觀的展現,使人們感受到城市色彩的豐富絢麗,品味到城市特有的人文風貌與歷史脈絡,從而使人們獲得心靈的滿足。因此,城市園林綠化的根本目的決定了它應充分發揮出兩方面的功能：

1.1改善城市生態環境城市綠地系統是城市中惟一有生命的基礎設施,在保持城市生態系統平衡、改善城市環境質量方面,具有其他設施不可替代的功效,是提高城市居民生活質量的一個必不可少的依托條件。城市園林綠化通過植樹、種灌、栽花、培草、營造建筑和布置園路等過程,不僅要提高城市的綠地率,也要充分利用立體多元的綠色植被的生態效應,包括吸音除塵、降解毒物、調節溫濕度、有效降低城市污染的程度,改善城市生態環境,使城市環境質量達到清潔、舒適、優美、安全的要求,從而為市民創造出一個良好的城市生活空間。但草坪的生態功能有限，只相當于森林的1/25.光靠草坪來改善生態，改善環境是不夠的。相比起來，建設上有高大的喬木，中有低矮的灌木林，地面上是草本地被植物的森林，其生態和環境價值就要高得多。國際上以“城市之肺”來比喻森林對城市的作用。由城市森林構造的“肺部”吸納的則是塵土、廢氣、噪音等污染物，呼出的是氧氣和水分。這是提高城市居民生活質量的必要條件。因此,城市園林綠化要把改善城市生態環境作為首要功能。

1.2美化市容,充分烘托城市環境的文化氛圍城市園林綠化根據不同城市的自然生態環境,把大量具有自然氣息的花草樹木引進城市,按照園林手法加以組合栽植,同時將民俗風情、傳統文化、宗教、歷史文物等融合在園林綠化中,營造出各種不同風格的城市園林綠化景觀,從而使城市色彩更豐富,外觀更美麗,并且通過不同園林綠化景觀的展現,充分體現出城市的歷史文脈和精神風貌,使城市更富文化品味。森林綠量是草坪的3倍。據測定，同樣面積的喬、灌、草復層種植結構的森林，其植物綠量約為單一草坪的3倍，因而其生態效益也明顯優于單一草坪。因此，為了提高土地的有效利用率并達到最佳的生態效益，最大限度地改善人居環境，喬、灌、草的合理配置和有機結合的綠化方式是最優選擇模式。而森林則有良好的參與性能，人們可在森林中盡享鳥語花香、盡情休閑娛樂，使人與自然和諧、融洽地相處。美好的市容風貌不僅可以給人美的享受,令人心曠神怡,而且可以陶冶情操,并獲得知識的啟迪。美好的市容風貌還有利于吸引人才和資金,有利于經濟、文化和科技事業的發展。因此,成功的城市園林綠化在美化市容的同時還應充分體現出城市特有的人文底蘊,這是城市園林綠化重要而獨特的功能。

2、城市園林現狀

2.1城市綠地結構趨向單一,缺乏生態學指導

在城市園林綠地建設中,為了獲得整齊劃一的人工美,從空間結構上缺乏群落的分層,往往是單純的草本、灌木或喬木相互孤立的種植,而生態穩定性最強的喬灌草結構則較少見。尤其是在近年來全國大中城市興起的草坪熱,更是將這種單一性傾向推向了頂峰。另外,從生態學的角度而言,不同地域、不同氣候、不同水土的城市,都有最適合于本地生長的植物群落。將這些植物群落根據不同的需要選擇運用到城市園林綠化的過程中,就可以自然地體現出城市綠色景觀的地域特征,從而產生可識別性和特色性。如穿行于椰林夾道的城市街道,就會使人體驗到南方沿海城市特有的風韻；而徜佯在白樺掩映的林陰道上,便會使人感受到北方城市的風格。這種突出地理特征、凸現城市風貌、因地制宜而又經濟實惠的綠化理念,應該成為城市園林綠化建設的主導法則。但這一法規近些年來在名為“現代化”實則西洋化的城市園林綠化中被削弱甚至否定了。于是原產于韓國、后風行于歐美、現風靡于中國的韓國草草坪大片大片地在城市鋪起來了,不論這個城市地處東西還是南北,也不管這個城市是干旱少雨還是多雨潮濕；而一些適合在熱帶沿海城市生長的植物如檳榔樹、棕櫚樹、椰子樹等等,也被廣泛引種到大江南北的城市之中。在這樣的園林綠化過程中,城市的地域特征在綠色景觀中消失了,人們也因體驗不到城市應有的獨特風貌和魅力而興味索然。可見,這種結構趨向單一的城市園林綠化,削弱了每個城市應有的獨特風貌,影響了每個城市特有的魅力,不僅有害于城市景觀的美化和城市形象的樹立,而且也大大弱化了城市園林綠化應發揮的生態效益。從旅游經濟的發展角度看,這種單一的城市園林綠化也大大降低了旅游者對城市的興趣,使他們將城市作為旅游的“站”而不是旅游的“點”,顯然這對城市旅游經濟的發展是極為不利的。

2.2綠地生態效益重視不夠，綠化體系亟待完善

城鎮綠化中引進一些適宜的樹種是非常必要的，但相比之下使用鄉土樹種更為可靠、廉價和安全，因此這兩者都應改受到重視。北方城鎮受自然環境的影響，常綠樹種資源有限，在冬季缺少綠色。因此許多城鎮都非常注意常綠樹種的引進。當然，從豐富景觀的角度來說，這是理所應當的。但是有些常綠樹種引種進來后，許多都處于瀕死邊緣，不要說發揮生態效益，僅僅是維持生命。相反，一些具有鮮明地方特色的落葉闊葉樹種，不僅能夠在夏季旺盛生長而發揮降溫增濕、凈化空氣等生態效益，而且在冬季落葉闊葉增加光照，起到增溫作用。目前許多城市在綠化建設中，熱衷于引進外國植物及新品種，忽視鄉土樹種，尤其是建群種的應用。在植物景觀設計和生態環境建設中，不重視植物的生物學和生態學特征，片面追求視覺效果和美化效果，導致城市森林景觀單調，缺乏自然特性，生態效益低下，不能充分發揮單位面積上應有的森林生態效益。從全國城鎮綠化的現狀來看，除了城鎮森林公園、城郊片林等原生綠地體現了多樹種、多層次的喬灌草結合的復層結構以外，在其余的大部分的綠化模式中，品種單一，抗逆性差，甚至是僅為造景而造景的現象非常普遍，這類設計忽視了植物本身的生物學、生態學特性，于城市森林綠地建設自然化、生態化的趨勢背道而馳。

2.3缺乏文化品味,難覓歷史文脈

如同建筑不是建筑材料的堆砌而是建筑思想的體現,城市不是建筑的胡亂拼湊而是城市建設思想的物化一樣,城市園林綠化也決非簡單的植樹、栽花、培草,也并非僅僅是從生態法則角度來種植好花草樹木,而是一種源于自然而高于自然的有著豐富文化內涵的植樹栽花培草活動。因此,城市園林綠化是保持和塑造城市風情、文脈和特色的重要方面,應在以自然生態條件和地帶性植被為基礎的同時,將民俗風情、傳統文化、宗教、歷史文物等融合在園林綠化建設之中,烘托出城市環境的文化氛圍,從而體現出城市特有的人文底蘊。不同國家、不同地域、不同民族、不同城市都有著不同的文化背景與歷史脈絡,城市園林綠化必須充分考慮和運用這些文化背景。然而近些年來,國內一些城市的園林綠化建設都往往偏離了城市自身的文化特色,偏離了城市自身的歷史文脈,或以西化的美學視覺來指導城市園林綠化,或舉著“借鑒”的旗幟去抄襲模仿別人的成功之作,如歐美式草坪的全方位推廣,模紋花壇的廣泛流行等。結果使人們很難從城市園林綠化景觀中品味出不同城市的人文風格,更難從中讀出不同城市的歷史文脈,從而使城市喪失了自身應有的獨特性和吸引力。

3、樹種選擇配置

樹木是構成森林最基本的組成要素，科學的選擇城市森林樹種是保證城市森林發揮多種功能的基礎，也直接影響城市森林的經營和管理成本。

3.1發展各種高大的喬木樹種

在我國城市綠化用地十分有限的情況下，要達到以較少的城市綠化建設用地獲得較高生態效益的目的，必須發揮喬木樹種占有空間大、壽命長、生態效益高的優勢。比如德國城市森林樹木達到12修剪6以下的側枝，林冠下種植櫟類、山毛櫸等闊葉樹種。我國的高大樹木物種資源豐富，30～40的高大喬木樹種很多，應該廣泛加以利用。在高大喬木樹種選擇的過程中除了重視一些長壽命的基調樹種以外，還要重視一些速生樹種的使用，特別是在我國城市森林還比較落后的現實情況下，通過發展速生樹種可以盡快形成森林環境。

3.2按照我國城市的氣候特點和具體城市綠地的環境選擇常綠與闊葉樹種

喬木樹種的主要作用之一是為城市居民提供遮蔭環境。在我國，大部分地區都有酷熱漫長的夏季，冬季雖然比較冷，但陽光比較充足。因此，我國的城市森林建設在夏季能夠遮蔭降溫，在冬季要透光增溫。而現在許多城市的城市森林建設并沒有這種考慮，偏愛使用常綠樹種。有些常綠樹種引種進來了，許多都處在瀕死的邊緣，幾乎沒有生態效益。一些具有鮮明地方特色的落葉闊葉樹種，不僅能夠在夏季旺盛生長而發揮降溫增濕、進化空氣等生態效益，而且在冬季落葉增加光照，起到增溫作用。因此，要根據城市所處地區的氣候特點和具體城市綠地的環境需求選擇常綠與落葉樹種。

3.3選擇本地帶野生或栽培的建群種

追求城市綠化的個性與特色是城市園林建設的重要目標。地區之間因氣候條件、土壤條件的差異造成植物種類上的不同，鄉土樹種是表現城市園林特色的主要載體之一。使用鄉土樹種更為可靠、廉價、安全，它能夠適應本地區的自然環境條件，抵抗病蟲害，環境污染等干擾的能力強，盡快形成相對穩定的森林結構和發揮多種生態功能，有利于減少養護成本。因此，鄉土樹種和地帶性植被應該成為城市園林的主體。建群種是森林植物群落中在群落外貌、土地利用、空間占用、數量等方面占主導地位的樹木種類。建群種可以是鄉土樹種，也可以是在引入地經過長期栽培，已適應引入地自然條件地的外來種。建群種無論是在對當地氣候條件的適應性，增建群落的穩定性，還是展現當地森林植物群落外貌特征等方面都有不可替代的作用。

4、園林植物配置原則及方法

4.1配置原則

4.1.1整體優先原則

城市園林植物配置要遵循自然規律，利用城市所處的環境、地形地貌特征，自然景觀，城市性質等進行科學建設或改建。要高度重視保護自然景觀、歷史文化景觀，以及物種的多樣性，把握好它們與城市園林的關系，使城市建設與自然和諧，在城市建設中可以回味歷史，保障歷史文脈的延續。充分研究和借鑒城市所處地帶的自然植被類型、景觀格局和特征特色，在科學合理的基礎上，適當增加植物配置的藝術性、趣味性，使之具有人性化和親近感。

4.1.2生態優先的原則

在植物材料的選擇、樹種的搭配、草本花卉的點綴，草坪的襯托以及新平裝的選擇等必須最大限度地以改善生態環境、提高生態質量為出發點，也應該盡量多地選擇和使用鄉土樹種，創造出穩定地植物群落；充分應用生態位原理和植物他感作用，合理配置植物，只有最適合的才是最好的，才能發揮出最大的生態效益。

4.1.3可持續發展原則

以自然環境為出發點，按照生態學原理，在充分了解各植物種類的生物學、生態學特性的基礎上，合理布局、科學搭配，使各植物種和諧共存，群落穩定發展，達到調節自然環境與城市環境關系，在城市中實現社會、經濟和環境效益的協調發展。

4.1.4文化原則

在植物配置中堅持文化原則，可以使城市園林向充滿人文內涵的高品位方向發展，使不斷演變起伏的城市歷史文化脈絡在城市園林中得到體現。在城市園林中把反應某種人文內涵、象征某種精神品格、代表著某個歷史時期的植物科學合理地進行配置，形成具有特色地城市園林景觀。超級秘書網

4.2配置方法

4.2.1近自然式配置

所謂近自然式配置，一方面是指植物材料本身為近自然狀態，盡量避免人工重度修剪和造型，另一方面是指在配置中要避免植物種類地單一、株行距地整齊劃一以及苗木的規格的一致。在配置中，盡可能自然，通過不同物種、密度、不同規格的適應、競爭實現群落的共生與穩定。目前，城市森林在我國還處于起步階段，森林綠地的近自然配置應該大力提倡。首先要以地帶性植被為樣板進行模擬，選擇合適的建群種；同時要減少對樹木個體、群落的過渡人工干擾。上海在城市森林建設改造中采用宮協造林法來模擬地帶性森林植被，也是一種有益的嘗試。

4.2.2融合傳統園林中植物配置方法

充分吸收傳統園林植物配置中模擬自然的方法，師法自然，經過藝術加工來提升植物景觀的觀賞價值，在充分發揮群落生態功能的同時盡可能創造社會效益。

參考文獻：

1彭振華城市林業中國林業出版社2003

2宋曉虹城市園林綠化的生態與文化原則貴州農業科學2002,30（5）：64～65

3嚴玲璋努力創造有利于城市生態質量的綠色空間環境中國園林1999（1）：1～7

4俞孔堅文化生態與感知北京：科學出版社，1998

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關鍵詞：中心城區 舊城改造 成效 思路

Abstract: This paper is centered on Qujing kylin center city demolition of old basic situation and obtained achievements and existing problems of the exchange of experience.

Keywords: center city transformation of the old city effect of ideas

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

近年來，隨著經濟、社會的迅猛發展，城市規模日益擴大，老城的物質環境和功能已不適應城市發展的需要，舊城改造成了城市建設和發展的重要內容。就麒麟中心城區而言，市、區政府對舊城改造和房屋拆遷安置工作十分重視，始終把舊城改造作為完善社會公共事業和城市基礎設施功能、改變城市面貌、提升城市品位、改善生產生活環境、解決安全隱患和社會矛盾問題、緩解交通壓力的一項重要抓手。通過出臺配套政策，建立多項制度，采取切實措施，堅持“政府主導、市場運作”的原則，以“創建人民滿意城市”為載體、提升城市形象和完善城市功能為重點，統一安排、部署，先后對南寧東西路、荷花塘舊城區、兩江治理、子午路立交橋、326國道小坡鐵路橋至沾益段等項目進行了拆遷改造，充分發揮重點項目的輻射帶動作用，為舊城改造的健康發展打下良好基礎，打造曲靖生態城市品牌，現已取得初步成效。

曲靖麒麟區涉及的拆遷點多、面廣、情況復雜、糾紛多，為維護拆遷當事人的合法權益，保證社會穩定發展，各項拆遷任務都是嚴格按照《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《曲靖市中心城區舊城改造土地收儲辦法（試行）》及現行的法律法規，堅持依法拆遷、陽光操作與走群眾路線并舉，緊緊圍繞拆遷工作中的政策、拆遷、安置等三大關鍵環節，在各項舊城拆遷改造中探索實踐出了一些有效的做法，取得了一些好的經驗。

一、曲靖麒麟中心城區舊城改造基本情況

（一）中心城區舊城改造呈現出的特點：一是建設主體多元化的特點。有以市級建設部門為主體，有以市國土部分為主體，有區級建設部門為主體，有片區整體開發建設辦公室為主體，有社會力量建設為主體的。二是投資主體多元化的特點。有招商引資項目，有財政撥款投入項目，有財政部份投入加社會捐款的項目，有貸款投入為主的項目，有以入股開發商參與共建的項目等。三是舊城拆遷改造矛盾大，拆遷難度大，耗時長的特點。荷花塘片區的舊城拆遷改造已歷時4年，僅完成了拆遷任務；農校片區的拆遷改造歷時3年多，僅完成了單位的部份拆遷；火車站站前廣場的拆遷歷時4年多，僅完成85%的工作量；南寧東西路的拓寬改造歷時4年，完成道路建設及后續安置工作；兩江治理建設歷時3年也才完成一期道路及綠化工程建設。

（二）人文關懷成效大，舊城拆遷補償安置更加合理。在舊城改造中，市、區政府及各責任單位堅持以人為本，按照“剛性要求，有情操作”的原則，始終把群眾的利益放在第一位，做到公開、公平、公正，讓整個拆遷工作透明化、公開化。為保護被征收人合法權益，采取了多項切實可行的措施：一是征求住戶意見，被征收人自行選擇補償方式，補償方式主要有3種：貨幣補償；回遷安置（產權調換）；貨幣補償與回遷安置相結合。二是合理確定補償標準。三是合理安排安置地點，保證安置面積。四是對特殊困難戶，結合實際給予適當考慮。以上措施的實施，使補償安置更加合理，有效地保障了住戶的合法權益。

二、主要做法、經驗和成效

（一）主要做法：做好摸底調查工作；加強領導，成立組織機構；依法辦理相關手續；制定方案、強化措施；政府引導，市場運作；加強宣傳，營造氛圍；加強協調和溝通，強化部門配合；妥善解決遺留問題；依法拆遷，規范運作程序；堅持人性化操作； “選好人、用好人”，不違背原則的要敢于授權給一線工作人員，便于即時解決小問題，小矛盾，充分發揮好“一線指揮員和一線工作人員”工作的積極性和作用；通過親戚朋友、熟人的聯系，建立起與被拆遷戶的溝通橋梁，用感情去感化和打動被拆遷戶，以推動拆遷。（二）主要成效：城市面貌變化大；城市居民生產、生活環境得以優化；城市交通得以緩解；城市的品位，檔次得以提升；城市的危舊房、危險房、低凹水淹消防隱患突出的安全隱患問題得以排除。（三）主要經驗：城市規劃必須具有前瞻性、全局性、嚴肅性、可持續性、可操作性，不能換人就換規劃，不能“今天建明天拆”，這讓老百姓很反感，社會資源浪費巨大，會造成巨大的社會矛盾；已啟動的項目，規劃部門、國土部門及相關職能部門應結合拆遷安置的實際，及時盡快批準規劃，盡快供地，盡快辦理相關手續，有效推進項目的進展，有效緩解資金壓力和社會矛盾，能讓項目按預期目標完成并投入使用；拆遷工作要在把握全局、把握原則的基礎上，善于表態、敢于表態，并兌現承諾；拆遷工作可以培養一批敢于做群眾工作、善于做群眾工作、會做群眾工作的干部；拆遷工作的人員要熟悉掌握相關的法律法規，但必須做到學以致用，善于結合、善于思考、善于學習、善于溝通；拆遷工作也要敢于碰硬、善于碰硬，針對少數不理解、不支持、無理取鬧、帶頭煽動的，要依法依規及時快速的進行處理；拆遷工作中領導要敢于擔責、善于擔責，強力推進；拆遷補償安置方案的制定要依法合理，可操作，要結合當地的實際。

三、存在的困難和矛盾

多數被拆遷戶賠償期望值過高；少數被拆遷戶認識差、缺乏大局意識，漫天要價，甚至串聯上訪；個別單位領導發展思路不清，對拆遷改造工作不理解、不支持，拆遷安置難度大；在舊城拆遷改造工作中，矛盾多，情況復雜，困難和問題突出，工作難度較大；資金投入量較大，資金籌措困難，規劃審批難度大，供地手續繁雜；由于目前我們普遍實施的是“先拆后建”模式，常常造成過渡期過長，回遷安置房不能按時建設完工，超期過渡費與日增加，資金壓力較大，還容易產生矛盾，影響社會穩定；相關行政職能部門還有待進一步加強協調。由于舊城改造和房屋拆遷安置工作是一項比較復雜的系統工程，涉及市房管、規劃、稅務等多個部門，舊城改造和房屋拆遷安置還缺乏一定的統一性和前瞻性；老城區的建筑類型較為復雜，致使制定拆遷補償安置政策的難度較大。

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關鍵詞：舊城改造；問題；開發模式；探析

一、前言

作為人類定居和繁衍生息的地方，城市是人類文明的結晶，是人類寄托夢想和希望之所。快速的城市化，使得土地資源變得稀缺，城市原有土地功能不能滿足城市未來發展的需求，城市處于不斷的擴張中，城市人口不斷膨脹。不斷增長的城市人口與不斷升級的城市功能需求，對現代城市的建設與發展提出了許多的要求，舊城改造便順勢而生。然而，近年來由于舊城改造管理不到位，而引發的社會問題不時發生，這無疑為我們關注舊城改造開發模式敲響了警鐘。

二、舊城改造對城市發展的意義

從城市發展的角度上來說，舊城改造的主要意義與價值可以表現在以下幾個方面：一是在確保舊城區既有用地性質、用地功能維持不變的前提條件下，使舊城區原有的環境容量、以及環境質量得到合理的改善與擴大。二是舊城改造使舊城區與城市其他功能分區之間的聯系更加的緊密，使舊城區在整個城市系統中的功能與效用得到更加充分的發揮。三是舊城改造可以使城市用地總體布局結構向著更加優化與有效的方向發展，促進城市功能分區組織關系的完善。總的來說，舊城改造對于城市可持續發展影響深遠，對于提高城市發展中的空間配置效益與社會經濟效益而言，均是至關重要的。

三、目前我國舊城改造中存在的問題

舊城改造既是城市局部更新的過程，也是整個城市有計劃有步驟地改善其全部物質經濟社會環境的過程，我國的舊城改造項目呈現出了一些不容忽視的問題：

第一，在城市更新中，歷史街區建筑沒有得到保護與修繕而被開發商拆毀，舊城歷史文化遺產被破壞，歷史風貌蕩然無存。

第二，部分舊城改造照搬照抄國外建筑形式，一味求新求洋導致我國眾多舊城改造毫無歷史痕跡與地域特色，不少舊城改造后呈現出千城一面的景象。

第三，我國舊城改造項目的開發模式多以政府和開發商為主導，居民對改造項目的參與度不夠，政府及開發商對舊城區原住民搬遷及改造意愿不夠重視，規劃之中缺乏人性關懷。

第四，資金成為舊城改造的瓶頸，嚴重阻礙著舊城改造項目的實施。舊城改造項目開發時間跨度大，涉及人員多，從而需要的資金額也非常的龐大，改造過程中的資金問題一直很突出。

第五，舊城改造工程實施的舊城改造制度還不夠完善，舊城改造的許多操作不能得到有效的保證。

第六，舊城改造過程中被拆遷戶的利益和舊城改造工程的進度有很大的沖突。

四、舊城改造模式研究

（一）舊城改造整體運作模式

該運作模式主要有三種類型，即政府型、開發商主導型、政府主導下的開發商參與型。政府型運作模式即政府掌握控制權，強化住宅的保障功能，實施主體不用開發商，改造區域不進行商品房開發，所建房屋全部用于居民回遷。開發商主導型即將亟待改造土地交給發展商去進行整體規劃改造，政府不參與，發展商根據自身利益去進行房地產開發。根據城市總體規劃，政府劃出地塊由開發商進行投資，獨立承擔拆遷補償、安置、回遷和商品房建設。政府主導下的開發商參與型模式，即政府主導下的開發商參與。市區兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進行總體規劃、土地開發和市政設施建設，然后實行土地招牌掛，由開發商組織進行設計、建造和運營。開發商可以是由一家具有良好資質、經濟實力和舊城改造經驗的企業獨立完成，或者是分片區由不同的開發商完成。這三種類型各有利弊，我國目前的房地產開發大都基于開發商主導型模式。

（二）舊城改造項目開發模式

以大規模和小規模漸進式開發模式為基礎，諸多學者們研究創新了其他舊城改造模式，如模塊式開發模式、軟性開發模式、改造開發模式、城市歷史文化遺產保護模式（“整舊如舊”模式）、整合開發模式等。大規模改造屬于巴洛克式改造，它是對現有城市進行全盤否定，追求“宏偉”與“巨大”。該種改造方式導致最直接的結果就是將貧民窟從一個地方搬到另一個地方。由于片面追求城市土地開發強度和開發效益，導致很多城市中心區域的改造缺乏彈性和選擇性，對城市的連續性和多樣性產生破壞性的影響。因此，簡？雅各布斯認為：“大規模改造并不能解決城市中現存的問題，同時還帶來了一系列新的問題”。因此，有必要以漸進式小規模更新改造代替大規模改造，通過漸進式小規模的整治改造，該模式不僅可以改善居民的居住條件，還可以實現居住社區與歷史街區中文化的繼承與發展。模塊式開發模式是針對大規模、多功能的舊城改造項目，由單一的開發商、單次難以直接完成，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對獨立性與完整性，保證模塊開發的資金收回，同時利用規劃組與開發商的互動，保證整個項目目標的實現。該模式適用于大型的、需要進行全面的功能改變、開發目標明確的多功能配套地區。

（三）舊城改造拆遷模式

“陽光”拆遷模式做法是堅持以人為本、公開、公平、公正的原則，規范拆遷行為，制定好陽光拆遷政策，陽光拆遷補償安置標準，陽光拆遷管理。把政府有關部門的工作毫無保留地擺到群眾面前，接受群眾的監督，讓群眾明白拆遷政策、參與評估裁決、受惠補償安置，堅持拆遷公開，保障群眾的知情權，努力從制度環節上杜絕“暗箱操作”。該模式源于成都的舊城改造，在做法上主要有以下兩點陽光之處：拆遷評估補償方面；實施拆遷聽證制度，確保拆遷程序的規范化、社會化。“不動遷”拆遷模式的核心就是能不拆的盡量不拆，重點強調對老建筑的內部設施進行改造，而建筑的外形和結構按照規劃保持原貌或進行適當修復，對于確實不能使用的房子或者因改善片區整體水平的基礎設施水平，部分需要拆除的必須拆除，修建時可根據當地規范的風格特色，進行就地的修建。該模式也可以說是一種綜合整治模式，即在滿足城市形象、居住條件、周圍環境的情況下，不動遷原地居民，由居民自籌資金進行改造。該模式的優點是保護當地的歷史文化，保留了城市原汁原味的形象和內涵，維護了居民原有的生活方式，解決了全盤拆遷中可能出現的許多問題，政府用于拆遷的成本也大大減少，而且也體現了政府更多地尊重群眾的利益和意見，更多地充當協調角色，這種改造可謂是深得民心。

（四）舊城改造融資模式

融資模式有很多種，但究竟哪種最適合舊城改造項目，還需要針對項目特質進行分析，通過對西方舊城改造經驗的分析，我們知道舊城改造的發展必然是一種政府主導的，走向三方的合作伙伴關系，因而那些注重各方合作的融資模式就比較適合舊城改造項目，如PPP和PFI模式，資產證券化和產業基金模式。

PPP模式即公私合作模式，是以參與方“雙贏”或“多贏”為理念的新型融資模式，是指為了完成某些公共設施服務（包括公共服務領域其他服務內容）而在公共機構與私人機構之間達成伙伴合作關系，簽署合同明確雙方的權利和義務以確保這些項目的順利實施。舊城改造是一個系統工程，PPP模式與舊城改造項目的結合，以政府作為主導方，可以積極地制定激勵政策引導私人機構的進入，一方面可以緩和政府的財政壓力，另一方面從公共管理的角度看，私人機構的高效率帶入到公共部門，有利于提高政府公共部門的績效水平。

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關鍵詞：舊城區；道路；交通體系；改造

中圖分類號：U41 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-01

一、引言

由于歷史、經濟等多方面原因，舊城區道路建設很難跟上日益增長的交通需求，車輛的不斷增多造成了現有道路進一步擁擠，并出現了許多交通安全問題和矛盾。在我國城市化水平和人民生活水平進一步提高的背景下，人們對我國城市交通提出了更高的要求。正因為如此，城市道路規劃建設的管理者們就應該依據本地區交通發展的實際情況，以可持續發展及適度超前的原則，有針對性的發現城市道路規劃建設中的相關問題，并探討出一些解決對策。

二、舊城區道路交通體系的主要問題。

1.過境交通與城區內部交通混行。部分城市未建設過境外環道路，大量的過境交通增加城區道路的交通負荷，嚴重影響了道路的通行效率，并增加安全隱患。

2.缺少南北方向與東西方向貫通的主干路或快速路，斷頭路多，路網連通度低。部分城市道路分級不明確，次干路、支路道路網密度不足或建設不合理，導致交通過分集中在主干路上。斷頭路導致路網連通度低，無法均衡路網流量，交通流向幾個關鍵連接點，出現擁堵點。

3.鐵路線切割問題嚴重。部分城市沿鐵路線兩側建設，因為沒有足夠數量或互通功能完善的跨越鐵路線的立體交通體系，導致連接鐵路線兩側道路的路段擁堵嚴重。

4.道路管理、養護不到位。交通管理手段單一，管理方法落后，交通信號燈設置和配時不夠科學，交通設施出現故障不能及時修復。

5.公共交通發展滯后。因公共交通重視程度不夠，資金投入支持不足，車輛數量不足，公交線網密度較低，線路覆蓋面積較小，道路優先權不高，導致公共交通出行效率低，市民優先選擇其他出行方式，導致車輛增加。

6.交通秩序混亂，交通參與人行為不規范。部分城市只重視道路的修建，而忽略日益增長的機動車數量與車輛停放需求之間的矛盾。導致停車設施配置不合理，路邊隨意停車現象嚴重，影響交通秩序并造成道路資源浪費。因為人行設施建設不配套，缺少人行過街設施，導致行人與機動車相互干擾，降低道路通行效率。

三、舊城區路交通體系改造的策略

1.結合本地區近期、遠期城市建設規劃，制定具有適度超前標準的交通體系規劃。城市道路改造是一項龐大、復雜而又系統的工程，它需要考慮諸如交通供需、地方財力和土地等各種問題，是一個很考驗地方政府的科學決策的龐大的系統工作。舊城區道路改造規劃應符合國家、本地區的相關政策、法規、標準和規范。要求以發展的眼光制定規劃，與城市發展戰略相適應，明確交通體系的發展方向。規劃方案應做到遠期可行，近期可操作。并按城市快速路、主干道、干道、支路分級控制建設，加強對外交通建設，減少或禁止過境車輛穿越城市道路。規劃前應做好詳細的交通調查及數據整理分析工作，做好交通分析與評價、經濟發展與交通需求預測。根據城市交通發展戰略，應包括對外交通規劃、內部道路系統規劃，常規公共交通規劃，城市軌道交通規劃，客運樞紐規劃，停車設規劃，步行系統規劃等。

2.理順道路規劃中的主干道和支路建設主次的合理關系。一直以來，我國在城市道路規劃建設中存在這樣一個問題，即只重視主干道及立交橋的建設而忽視支路或次干路的建設。這也就使得了城市道路支路網的密度大大低于國際通用標準。正是由于這種主路網與支路網的不合理性，決定了城市交通不得不集中在幾條主干道上，這就容易造成車輛過多而形成交通堵塞。因此只有理順兩者的合理關系，才能緩解主干道的交通負荷，降低擁堵幾率。

3.將道路交通體系改造與交通管理合理規劃進行有機結合。因為舊城區對于道路建設的增加容量是有限的，而交通需求則會隨著城市經濟的發展變得越來越大。這就需要通過對交通需求管理和交通系統管理的進一步強化來滿通需求。可以將錯時上下班、機動車限時、限號、簡化交通事故處理程序等交通管理方法，以及采用先進的智能交通管理體系與道路擴張、改造進行有效地結合，共同達到解決問題的目的。

4.重點做好常規公共交通和城市軌道交通規劃工作。解決交通擁擠，擴大城市交通容量，應通過擴大道路建設和優化公共交通體系兩種手段來實現。城市道路的擴張、改造不可能無限的進行，大力發展公共交通體系才是解決擁堵問題的根本所在。提高非公共交通的出行成本并進行出行限制，降低公共交通出行成本和提高公共交通的出行效率，引導公眾優先采用公共交通出行。可以將拓寬道路的投資及非公共交通的稅收投入到公共交通進行鋪貼，提高公共交通的優先權，重新規劃城區公交路線走向，使公交線路合理覆蓋城區所有范圍。

5.舊城區道路改造應科學合理組織實施，做好建成后的管理工作。舊城區交通體系改造應本著“分批分期實施，保證交通基本出行”的原則實施，避免因扎堆進行道路改造而造成的區域交通的擁堵、癱瘓。

改造完成后應加強交通管理，采取科學的管理手段調整交通量的時空分布，提高整個交通系統的效率，合理設置機動車、非機動車、人流間的隔離設施，實現人車分行、機非分流，加強停車秩序管理。部分路段實施禁止左轉和直行管理，建立機動車單向行駛系統。整治占用公共交通空間擺攤設點的行為。同時加強對市民文明交通意識宣傳，提高交通參與者的文明交通素質，都將有利于改善交通出行環境。

四、結束語

舊城區道路交通體系改造是否經濟、合理，是否具有可持續性，關系到城市未來發展，群眾生活質量等方面。將城市道路交通進行系統規劃、科學改造與大力發展公共交通，采取先進的交通管理手段是解決城市擁堵問題的根本所在。

參考文獻：

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[2]孫孝文.和諧交通體系構建研究[D].（博士學位論文）.武漢：武漢理工大學，2007.

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論文摘要:分析了太原市歷史文化遺產保護的現狀，詳細闡述了太原市紫線控制規劃的編制，探討了太原市紫線控制規劃對歷史文化保護的影響，以促進歷史文化遺產的保護。

論文關鍵詞：紫線規劃，歷史文化遺產，風貌

1太原市歷史文化遺產保護的現狀

在春秋時代，太原已建有城邑，稱晉陽城。后相繼為趙國都城、秦漢重鎮、北齊別都、盛唐北京，以及后唐、后漢、北漢的宮闕之地，素有“龍城”之稱，太原有史可考的歷史已有2500年。從宋朝初年毀晉陽城而重建，至今已有1000年歷史，這1000年城市發展的空間就在于舊城。歷史賦予舊城豐富的遺產，純陽宮、文廟、督軍府等文物古跡眾多，傳統民居和寧化府、清和元、開化寺等老字號，記錄著豐富的歷史文化信息，城西水系、拱極門遺址等古跡傳承著歷史的記憶。這些文化遺存完整地展現了太原歷史的發展脈絡，清晰地反映出地方文明的進步歷程，這些歷史文化遺存不僅對現代人是一筆寶貴的財富，對于后代也是不可或缺的。

然而，進入20世紀90年代以來，隨著房地產業的快速興起，在舊城改造中，開發商片面追求土地及經濟效益，而忽視了對歷史建筑的保護，大拆大建已造成反映太原特色的居民區幾乎消失殆盡；見縫插針現象屢禁不止，使原保護規劃中的視線走廊造成阻礙；城內部分文保文物歷史建筑仍被一些單位占有，得不到應有的保護；周邊建筑在高度、體量、色彩方面，從不考慮協調；部分文保單位和歷史街區，因舊城改造的需要而被當做破舊建筑拆除，如八路軍辦事處、裕德里民居、上肖墻民居等。清代的開化寺民居被數十戶居民當做住宅；古關帝廟、圓通寺、以及散布在市區大量寺廟都處于無人問津的廢棄狀態，年久失修，日益破損，綠化建設嚴重缺乏。在太原舊城出現的大規模改造熱潮，雖然在一定程度上改善了舊城居民的居住水平，對城市建設起到了促進作用，但城市建設在某些方面的短期性致使名城保護處于被動和消極的狀態。不僅給城市造成了許多社會問題，而且對舊城的歷史文化造成了前所未有的建設性破壞。作為省會城市，區域經濟中心城市，其發展速度較快，城市規模不斷擴張，同時對舊城改造的進程也加速了，在這種背景下，舊城更新中的歷史文化保護就變得尤為緊迫。

2太原市紫線控制規劃的編制

1)依據“先急后緩”的原則，明確主城區的紫線控制范圍。從歷史和現代情況分析，太原市歷史街區和歷史建筑主要分布于主城區；從規劃管理的角度，城市建設用地范圍即主城區是一個相對完整的規劃層次；從城市建設的趨勢分析，主城區范圍是建設量最大，建設速度最快的地區，也是保護與發展矛盾最為突出的地區。故紫線規劃控制范圍為太原市主城區范圍內已公布的歷史街區、歷史建筑。主城區范圍以外的部分將來作為二期陸續進行編制。

2)通過現狀調研和分析，從歷史遺存的集中度、風貌的整體性以及規模的完整性方面進行了初步評價，結合與其他城市歷史街區的對比，認為應將文廟歷史文化風貌區、鐘樓街傳統商業街和壩陵橋街區作為三個歷史街區。

文物建筑屬于歷史建筑的范疇，歷史建筑還包括一些非文物的古建筑和優秀的近現代建筑。優秀近現代歷史建筑的界定一般是指從l9世紀中期至20世紀70年代末建設的，能夠反映城市發展歷史、具有較高歷史文化價值的建筑物。包括反映一定時期城市建設歷史與建筑風格、具有較高建筑藝術水平的建筑物，以及重要的名人故居和曾經作為城市優秀傳統文化載體的建筑物。對它的評價標準為建成三十年以上，并有下列情形之一的建筑，可以確定為優秀歷史建筑：a．建筑樣式、施工工藝和工程技術具有建筑藝術特色和科學研究價值；b．反映太原地域建筑歷史文化特點；c.著名建筑師的代表作品；d．產業發展史上具有代表性的作坊、商鋪、廠房和倉庫；e.其他具有歷史文化意義的優秀歷史建筑。這樣主城區范圍內劃定73處歷史建筑。

3)根據《城市紫線管理辦法》將歷史街區紫線保護范圍劃分為核心保護區和建設控制區。核心保護區；指歷史街區中由歷史建筑物、構筑物和其風貌環境所組成的核心地段。應最大限度、盡可能地包含歷史街區中保存著歷史信息的遺存及載有真實歷史信息的傳統建、構筑物。建設控制區：指為確保歷史街區的風貌特色完整性而必須控制的地區。在建設控制地帶內，不得建設危及歷史建筑安全的設施，不得修建其形式、高度、體量、色調等與歷史街區的環境風貌不相協調的建筑物或構筑物。

將歷史建筑紫線保護范圍分為絕對保護區和風貌協調區。絕對保護區指歷史建筑本身，包括歷史建筑本體及其圍合的院落和必要的通道。劃定的73處歷史建筑的絕對保護區基本上可以分為兩類：一類是圍合院落式建筑，一類是相對獨立的建筑。前者多為文物單位，以傳統建筑為主，采取建筑圍合庭院的布局，此類建筑的絕對保護區必然包括建筑本體和院落空間。后者多為近現代建筑，采取現代建筑的設計理論，以獨立式建筑為主，其絕對保護區應包括建筑本體和相對圍合的空間(如工人文化宮)，以及必要的通道和空間(如原市政府辦公樓)。在劃定絕對保護區的過程中，主要有以下幾種情況：

1)許多歷史建筑l臨城市規劃道路，有些城市道路紅線與歷史建筑本體有沖突，考慮到歷史建筑的不可再生性，依據紫線優先的原則，建議局部調整紅線或調整規劃道路斷面設計，縮窄人行道。2)個別歷史建設與規劃道路紅線存在嚴重矛盾。如校場巷工程師樓、川至醫院、博愛醫院等。規劃綜合考慮規劃道路的層次及調整的可能性，依據紫線優先的原則，采取了調整規劃道路或歷史建筑整體遷移保護的方式解決。3)對于其他矛盾，如歷史建筑保護與危舊房改造等問題，依據紫線優先，搶救第一的原則，嚴格劃定絕對保護區。風貌協調區是針對目前普遍存在的只重視歷史建筑本體保護，而忽略周圍環境，整體風貌協調的問題，主要考慮歷史建筑的外部環境，控制一定范圍內新建建筑與歷史建筑的協調，保證歷史建筑景觀不受破壞而劃定的區域。風貌協調區的劃定主要考慮以下因索：

1)原則上要考慮歷史建筑的觀賞視線要求，避免新建建筑對歷史建筑的視覺干擾，盡量保護歷史建筑的原有環境格局和風貌。具體劃定時，要結合現狀地形地物，提高可操作性，為嚴格規劃管理創造條件。2)由于歷史建筑尤其是文物建筑周邊大多是危舊平房區，綜合考慮歷史建筑保護與改善居住環境的要求，在一些具體地段，將風貌協調區劃分為A，B兩區，并提出不同的保護要求。A類地帶：是為保護歷史建筑環境景觀而設置的地帶。地帶內只準進行綠化、小品建設及修筑消防通道，不得進行其他建設。對現有違章建筑，應創造條件予以拆遷，一時難以拆遷的房屋，可以維修利用，但不得增加建筑面積，不得提高建筑層數。B類地帶：地帶內建筑物的形式、體量、色調都必須與歷史建筑相協調，建筑高度原則上不得高于歷史建筑高度。地帶內鄰近歷史建筑一側的建筑物和通向歷史建筑的道路、視覺走廊兩側的建筑物，其形式、體量、色調應與歷史建筑相協調。

3太原市紫線控制規劃對歷史文化保護的影響

1)太原市紫線控制規劃的編制為太原市人民政府將來制定《太原市城市紫線管理辦法》提供技術依據，加強了對太原市歷史街區和歷史建筑的保護，在城市的歷史與現實之間畫條紫線，劃定了保護范圍、明確了保護要求、豐富了保護內容、完善了保護體系，為城市規劃管理提供科學依據，為有效保護，合理利用，傳承城市傳統文脈，構建太原城市特色提供了合理的思路。

2)本著尊重歷史，尊重現實的態度，根據歷史街區和歷史建筑的概念，對每個單位進行深入地現狀調查和分析評價，綜合考慮區域、街道、院落、建筑各個層次，綜合考慮“實”的建筑形態與“虛”的空間肌理，保持風貌的整體性。

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論文摘要：從驅動我國城市郊區化行為主體的研究視角出發，認為我國城市郊區化是由政府、 企業 和個人共同作用的空間行為選擇過程，并探討了新經濟時代南京市郊區化的動力機制。研究結果表明，城市規劃與舊城改造、開發區與大學城建設、房地產開發以及 交通 設施的建設與完善等均是推動新經濟時代南京城市郊區化 發展 的重要因素。

城市郊區化是城市化過程中的一個發展階段，主要是指城市由集聚式發展轉變為擴散式發展，表現為人口、 工業 、商業、服務業、辦公業等先后從城市中心區向郊區遷移。關于城市郊區化動力機制的研究，以往大多是從制度改革、城市規劃、產業結構與布局的調整等宏觀角度探討，而城市郊區化機制應該是宏觀(政府)、中觀(企業)和微觀(個人)各方面因素綜合作用的結果[1]。本文試圖從驅動郊區化的行為主體的角度來探討城市郊區化的動力機制。

新經濟是一種全新的經濟方式，是一場新的產業革命，正在全球迅速傳播，它以知識化、信息化和 網絡 化，使世界經濟重新組織，城市與區域空間重新構建[2]新經濟的核心變化是由一個傳統的以實際產品為基礎的經濟向一個以知識的生產和應用為基礎的經濟轉變，可以認為是一種明顯的知識型經濟。20世紀90年代后期以來，全球化和新經濟的快速發展對我國大城市的郊區化產生了深刻影響，已成為郊區化不可忽視的動力。長江三角洲地區是我國受新經濟和全球化影響較為深遠的地區之一，因此，以長江三角洲“三極”之一的南京市為例，研究新經濟時代背景下城市郊區化的動力機制具有一定的代表意義。

一、南京城市郊區化發展現狀

南京市位于我國3大城市群之一的長江三角洲城市群，是江蘇省省會和南京都市圈的中心城市。截至2002年6月，南京市域的行政區劃由11區2縣組成，市區包括玄武區、鼓樓區、秦淮區、建鄴區、白下區、下關區，郊區包括雨花區、棲霞區、六合區、浦口區和江寧區，其中浦口區和六合區處于長江以北。改革開放以來，在舊城改造、產業結構調整、土地有償使用制度和住房商品化改革等政策推動下，以城區人口、工業企業和部分城市功能向郊區擴散為主要內容的郊區化現象開始出現。

南京城市郊區化主要表現為工業郊區化和人口郊區化以及部分商業的郊區化趨勢。工業郊區化主要表現為兩種情況：一是以污染擾民企業的搬遷為主，它們往往是被城市環境要求的壓力所迫而外遷，同時，在外遷過程中對企業進行改造；二是以經濟結構調整為目的的企業外遷，它們外遷的主動成分比較大，大多數是規模較小的市屬國有企業從2000年初到2003年底，主城區累計遷出工業企業達到114家，遷出工業用地面積達97034萬m。，大大改善了以往主城區人口過密、交通緊張、房屋陳舊、設施落后和環境質量惡劣的狀況，并使城市用地有所調整，土地利用率有所提高。在人口郊區化中，主要表現為城市中心區人口外遷，雖然城區的人口密度在大多數年份都有增無減，但隨著城區原有部分人口向郊區遷移，對城區過密的人口起到了一定的緩解作用，使整個城市人口分布趨于合理。此外，隨著人口和工業的郊區化，商業郊區化的趨勢也初見端倪。部分商業如便利店、倉儲超市、大型專業店等開始在城市郊區的交通要道或大型居住區附近集中，如在江寧區的雙龍街附近就集中了許多外商投資零售企業，包括麥德龍、百安居、家樂福等大型倉儲、家居、裝飾建材超市。

二、城市郊區化驅動的行為主體

城市郊區化動力機制除了傳統的制度、政策(如土地使用制度、住房制度及戶籍制度)作用外，市場經濟的逐步建立使經濟運行主體多元化，政府、企業和個人都積極參與了經濟發展以及城市郊區化進程[3]。鑒于此，驅動城市郊區化的行為主體應當包括政府、企業和個人(見圖1)。

(一)政府

除了20世紀80年代以來的土地有償使用制度、住房商品化制度改革、舊城改造等促進城市郊區化之外，地方政府還通過行政區劃調整來擴大可經營的土地面積，如2000年以來南京大規模撤縣設區，兼并了周圍的江寧縣、六合縣和江浦縣，使其市區面積擴大了3702krn。，這些被兼并的縣(縣級市)大多成為具有強勁發展活力的城市新區，成為城市政府推動開發區、大學城、房地產聚集的熱點板塊。行政區劃調整導致了城市郊區范圍與郊區化進程的急劇擴張。為了提升郊區的土地價值實施城市經營，許多城市政府將越來越多的大型公共設施布局在郊區。同時，通過制定多種政策來促進郊區發展，如對開發區內的外資企業實施零地價甚至補貼地價、稅收減免等優惠政策，以吸引投資、促進郊區就業的增長與經濟的繁榮。

(二)企業

企業區位遷移和投資行為對城市郊區化進程產生了重要的促進作用。城市土地有償使用制度的改革導致了城區土地“退二進三”式的功能置換，促進了城市內部土地結構的優化，城市中心區產生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環境惡化等)和郊區產生的吸引力(低廉地價、有利區位、廣闊用地等)，使大量的企業向郊區擴散]。伴隨著城市產業結構升級和高度化所帶來的產業布局大調整，城市郊區已集聚了大量從城區轉移出來的傳統產業。經濟全球化的日益加快，又為跨國公司提供了廣泛的活動空間。在我國，設立的各級各類開發區(如經濟技術開發區、高新技術開發區等)以一系列的優惠條件吸引了大量的外企進入。此外，隨著人口的郊區化，許多跨國公司投資于零售企業，它們在城市郊區的交通要道或大型居住區附近紛紛興建大型購物中心，推動了大城市商業郊區化的進程。

(三)個人

長期以來，我國的城市郊區化是以政府干預為主導的(如住房商品化改革、因舊城改造而導致的城市居民的被動郊區化)，這是區別于西方國家郊區化的不同之處。郊區普通商品住宅開發相對于城區同類住宅往往價格較低，這對于城區人口尤其是工薪階層有較大的吸引力，一些在城區工作的人員便選擇在郊區購房，從而促進了人口的郊區化。同時，隨著人們收入水平的不斷提高和居住觀念的轉變，居民對居住環境的質量也提出了更高的要求，郊區新概念住宅的開發建設及其優越的環境、完善的社區配套設施、便捷的交通使得一部分居民傾向于在郊區購房。此外，家用轎車縮短了主城區與郊區的通勤距離，一些城市富裕階層在郊區購買第二住宅的趨勢越來越明顯。

三、新經濟時代是南京城市郊區化的動力機制

除了土地制度和住房制度改革、舊城改造等經典郊區化因素以外，新經濟因素對南京市郊區化的作用也越來越顯著。高新技術發展帶來的新的產業空間，如為了適應新經濟時代的人力資源居住環境和城市富裕階層的需求而出現的許多新概念住宅建設，以及以大學城為主的高級競爭性基礎設施的建設等。

(一)城市規劃和舊城改造

在新 經濟 時代，空間已成為城市 發展 的一種戰略性資源和一種參與全球性競爭的戰略經營手段以及反映地方政府業績的工具。城市規劃的意義也實現了從傳統的安排國民經濟、社會生產的手段向 現代 的增強城市競爭力的政府公共政策的飛躍[6]。南京總體規劃都市圈城鎮結構為“主城一新市區一新城”，即主城，東山、仙西、江北3個新市區和大廠、新堯、板橋、龍潭、雄洲、永陽、淳溪7個新城。“一主三副”的城市格局以及南京跨江發展戰略的實施，成為郊區化進程中的一股重要的推動力量[7]。此外， 交通 基礎設施的規劃建設、舊城改造和市政建設也導致了大量的城市人口外遷。隨著南京地鐵1號線建成，以及地鐵2號東山出口的建設，進一步拉近了主城與郊區的空間與時間距離，使其與主城的人流、物流、資金流、信息流愈加暢通，進一步推動了城市郊區化進程。在建的地鐵1號線南延232程又將使江寧與主城區之間實現無縫聯系，主城區的232業、居住、 教育 、科研、市場、 旅游 休閑等功能將進一步擴散到江寧區，大大促進郊區化的快速發展。

(二)大學城和開發區建設

大學城是在我國高等教育規模急劇擴張的情況下，各級地方政府尋求的一種新的辦學模式。自1987年南京大學自籌9100萬元在浦口大學城征地56．67萬m。建立新校區，拉開了浦口大學城建設的序幕以來，南京市又先后在市區的東部和南部興建了仙林大學城和江寧大學城。這3個大學城規劃占地面積60km。，在校學生規模約37萬人。大學城的建設大大增強了其對人口的拉動作用，高校學生、教職員工等在此聚集，將進一步帶動房地產、餐飲、旅游等相關產業的發展，形成逐步擴張的態勢，進而分擔主城區壓力。大學城的建設還打破了城市原有的布局范式，大大延伸了南京城市的骨架，形成了現代化城市新的衛星城格局，有力地促進了南京的郊區化進程。新經濟增長的主要動力是創新，知識化產業和高科技產業是新經濟的主要增長點和支柱產業。伴隨著高新技術的發展，出現了新的產業空間，如經濟技術開發區、高新技術開發區等，大大促進了城市郊區化進程。20世紀90代以來，南京先后建成了浦口高新技術開發區、江寧開發區，江寧開發區內又包括江寧高新技術開發區、江寧n-學園和華商科技園。開發區的建設引起了人口與產業在區內的集中，加快了城市周邊地區基礎設施的建設，促進了城市的郊區化進程。

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關鍵詞：城市公共設施，導向，保障性住房，空間布局，濟寧

 

中低收入住房問題是一個長期的社會問題，不僅在我國，在發達國家同樣存在。由于社會制度、經濟發展水平、文化淵源以及中低收入人口數量等因素的差異，解決這一問題的途徑不是唯一的，國外的經驗只能用來借鑒而不能簡單照搬。本文從城市公共設施的引導作用來分析，通過居住空間的落實，進行回歸性研究分析問題的核心，以探討解決問題的途徑。

1 城市公共設施對居住空間布局的主要影響1.1 引導居住空間開發時序城市公共設施建設是居住區開發建設的基本要素，城市公共設施建設的時序決定著開發的時序，也是擇居人群的重要導向之一。同時，城市公共設施又會根據相應地段與居住人群而建設，以滿足人們的生活需求，形成對擇居人群的二次吸引力，逐步形成功能完備的社區。免費論文。

1.2 對城市地價起決定作用凡是基礎設施完善，交通便利，公共服務設施齊全的地段，都對擇局人群形成強大的吸引，其地塊價值也相對較高。從公共設施完備到人群聚集、地塊價值的提高，再到公共設施的進一步完善，形成良性循環，所以，城市公共設施配套的完善和便利程度往往在很大程度上影響地塊的價值。

1.3 參與社會網絡構建城市公共設施中的道路、公交網絡以及服務設施對于城市居民的出行、生活、交流等起著至關重要的作用，是居民社會網絡構成和發展的物質基礎。同時隨著社區文化、結構、層次的明晰化和固定化，對于設施的選擇和建設重點又起到篩選作用。因此，城市公共設施的建設對于居住環境的層次、文化品位、階層關系等有著預設作用。

2 城市公共設施的導向性分析2.1 交通可達性需求城市道路和公交網絡的完善程度決定了人群的出行方便程度，進而影響其對城市資源的利用以及人際交往圈層的范圍。低收入人群等城市相對弱勢群體在占有城市資源方面原本就處于相對較低的層次，尤其在私有化交通工具日益發達趨勢下，更處于一種不利地位。由于資源的分配不均，高收入者對城市交通設施的占有比例將大幅增加，從而將低收入者進一步推向邊緣，形成了公共設施占用中的“馬太效應”(馬太效應（Matthew Effect），是指好的愈好，壞的愈壞，多的愈多，少的愈少的一種現象。名字來自于圣經馬太福音中的一則寓言)。所以，受保障者對公共交通便利程度有著更高的訴求，住所周邊的公交網絡成為人群的主要出行節點，與公交站點之間的步行距離直接反映了出行便利程度。濟寧市由于城市建成區范圍較小，以及城市公共設施分布較為集中，居民多以公交加步行和自行車等方式出行為主。而濟寧市北湖新區的建設和東部中心的拓展，必將導致的城市建成區的“跨越式”擴展，結果將是步行與自行車出行的比例將急劇下降，受保障對象的出行劣勢將快速呈現。

保障性住房空間布局應結合公交網絡布局， 在主要公交換乘中心周圍布置保障性住房。在舊城區中，越是居住條件好的地段其公交系統越發達。基于目前老城逐步疏解的趨勢，濟寧市一方面可以加大已建設保障性住房區域的公交網絡建設；另一方面需要對原繁華地段整合，政府可以集中調換與回購其住宅以用作租賃性保障住房。就北湖新區和東部新區而言，從保障性住房的選址階段就應重點考慮將其選在交通便捷的地域，充分發揮公共交通網絡的優勢，以保證受保障群體的長期受益。

2.2 區域就業需求城市公共服務設施為居民提供了必要的生活、生產的服務條件，同時，公共服務設施由于其行業特性需要大量的不同層次的工作人員，起到對社會勞動力的配置作用。舊城更新改造的居民遷往新區，打破了原有社會網絡的支持，雖然有了住房保障，但是在收入來源和交通成本的影響下，其生活品質并沒有得到實質性的提高，這方面在國外的建設實踐中已被證明。

濟寧市北湖新區的起步以及東部新區的拓展將孕育出南部中心和東部中心，必然形成分別以兩個中心為基礎的公共服務網絡。如何利用本區域的優勢完成對受保障對象的就業安置是居住空間布局首要考慮的問題。理想化的選擇是結合區域公共服務設施中心和公交換乘樞紐集中布置保障性住房社區，其他社區臨近公共服務設施地塊分散布置保障性住房，便利受保障對象就近就業，統籌安置、定向選址，以達到合理的居住空間結構。

2.3 文化生活需求城市公共設施的功能是否健全、利用是否充分、服務范圍是否廣泛等因素直接影響著社會功能的發揮，也影響到群眾文化生活品質的提高，特別是社區中心更是區域的文化生活的集散地，所以對于住區居民來講，能否方便的共享這種資源直接影響其生活水平，甚至影響其社會價值的實現程度。

濟寧市舊城區居住密集，公共設施配套完善，且受到早期“單位制”和居民購買能力的影響，多被中高收入群體占用且地價較高，在這一區域建設保障性住房的余地有限。隨著城市行政中心南移，將帶來新區的發展和內城的整合，鑒于此，結合舊城和擬建新城公共設施布局保障性住房是現實的，也是必要的。

2.4 有效引導社會網絡的同構社會系統被視為一種依賴性的聯系網絡，社會成員按照聯系點有差別地占有稀缺資源和結構性地分配這些資源（Ruan 1993）。免費論文。其中和居民最為密切相關的是社會支持網絡，也是微觀社會網絡分析的非常重要的方面，前三項需求均是社會支持網絡的基礎性構成要素，均與城市公共設施布局和完備程度相關。低收入人群的社會網絡是相對低水平的，處于社會邊緣的狀態，保障性住房如不能從社會網絡特別是社會支持網絡構建的保障上給予受保障人群以更多的支持，就無法給予其社會活動和生存能力的保障。免費論文。遷往郊區、新區的居民以及其他受保障人群，得到的是住房實物支持，而原有的社會網絡卻幾乎不復存在，其生活水平并不能得到切實有效的改善。因此，充分利用城市公共設施的作用和引導是其社會網絡特別是社會支持網絡重新構建所必需的。

基于以上觀點，濟寧市保障性住房建設有必要在舊城疏解和新區發展中重視受保障人群社會網絡的構建和優化，在保障其居住權利的同時為其生活、交往以及長期發展提供堅實的基礎。舊城疏解中，結合原有公共設施用地配建住房，將危舊房集中地段更替為相對較高容積率的住房，用以還遷和增設保障性住房；對于原有設施和環境較好且其原居民遷出的地段，政府采用回購的方式予以保障低收入人群。新區建設中，在居住用地規劃布局前就應充分考慮保障性住房利用城市公共設施的便利性，重點以臨近公共交通設施和服務設施的地段作為選址參考，在政府收益與社會保障之間取得平衡。

3 結語居住空間布局是一個復雜的系統，其中，保障性住房建設更是關系到國計民生和社會和諧的重要內容，對其研究要落到實體物質空間上，以解決低收入人群住房現實問題，本文提出了以城市公共設施為導向、如何優化與合理布局濟寧市舊城和新城保障性住房的措施，以期對城市保障性住房空間布局方面起到一定的參考作用。

【參考文獻】

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[3]焦怡雪，伊強. 關于保障性住房建設比例問題的思考[J]. 城市規劃，2008，（9）.

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【關鍵詞】中小城市 房地產市場 發展潛力

一、引言

做好房地產開發工作不但能促進我國城市化進程的健康發展，還可以擴大內需，提高人們的生活水平，同時還可以對區域經濟發展產生協調作用。下面就先對中小城市的特點進行分析，然后再對其房地產發展潛力進行分析研究，以便在中小城市房地產開發過程中能鞏固對其有利因素進行充分利用，揚長避短，最大化地促進房地產業的健康發展。

二、中小城市的特點

中小城市和大城市相比，具有以下特點：（1）大多數都承載著一定的城市功能。一個城市的成立需要滿足三個條件：能夠滿足城市或者周邊地區的某種需求，有支柱產業以及自己的城市特點。其中包括城市功能，例如山西大同具有發達的采煤業，就為資源性城市。（2）城市發展迅速。中小城市多數處于城市擴建期，舊城改造以及拆遷等，也進一步帶動房地產業的發展。（3）周圍農村和城郊人口向城市的流動性持續加大。（4）城市的服務業就業人口逐漸增多，其第三產業的發展速度較快。（5）政府在城市建設和發展過程中，占有城市規劃制定權和指揮權。

三、中小城市房地產市場發展潛力分析

（一）中小城市房地產市場需求分析。隨著我國居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調控的逐漸影響下，居民的置房需求會進一步得到釋放。一方面在上世紀50年代是一個生育高峰，造成現今社會上25-34歲以及35-44歲年齡段的人口數量占有很大比例，這些人正處于消費和投資階段，特別是25-34歲階段的人員，正準備組建家庭，具有購房需求；另一方面城市化進程的不斷加快，吸引了大量的外來人口，這些人口的住房問題，必然會帶來房地產的一個新的發展階段。隨著我國對市場經濟控制力的增強，吸引了一大批國外企業來我國設立區域總部或者研發中心，這些企業的聚集，必然會吸引更多的海外人才的到來；另外，城市的不斷擴建，隨之而來的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業圈的不斷擴張，則就又為房地產市場的發展帶來了一個新的發展通道；我國城市人們的生活水平不但提高，其家庭結構不斷縮小，但是其購房需求卻在加大。現在的人們結婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長趨勢，這些都會引起住房需求的增加。

（二）中小城市房地產市場發展分析。中小城市的房地產市場需求大部分都是為了滿足當地居民的住房需求，所以說中小城市的房地產投資需求比較小。如果從建筑形態來看的話，中小城市的住宅項目大多數還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來說，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場上最熱銷的住宅；如果從戶型來看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80～100平方米，三居室的面積通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購買一次房子，生兒育女，最后知道子女長大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購買大多在一百平方米左右。但是現今隨著人們生活水平的提高，人們的置業周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業周期已經是6～8年，有的更短；如果從價格方面來看的話，中小城市的房地產則具有穩中有升、趨于平穩的特點。一個樓盤從開盤到銷售，其房價的漲幅都不大，更多的時候是處于平穩狀態。甚至有些項目從頭到尾都不用進行價格調整。中小城市客戶購買房子首要考慮的就是價格問題，其次才是交通、地段、物業等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非常快，只要進行一些低成本的直接面向客戶的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實實在在的東西，所以中小城市的期房沒有現房好賣。總體來說，中小城市房地產市場建設項目只要能夠和城市的特點相符合，其發展還是很可觀的。

（三）中小城市房地產市場發展所面臨的機遇和風險。目前來說，中小城市房地產市場發展面臨的基于主要有：農村人口不斷城市化，其購房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機會成本小，有些政府部門的集體訂購，就可以直接消耗1/3以上；市場競爭力小，有助于開發商建立自己的市場等。面臨的風險主要有：市場容量小；客戶消費能力低；政策變化比較大；區域風俗習慣比較強等。

四、結語

總體來說，只要抓好時機，認準市場，中小城市的房地產市場的發展潛力還是比較大的。為了能夠最大化地減少風險，抓好機遇，一方面要算準建設周期，最好在一屆領導任期內完成，另一方面就要充分做市場調查，依照當地的風俗習慣和人文環境，做好產品定位以及戶型設計，最好還要進行適當的推廣宣傳，建立良好的商業信用，口碑相傳的效果要遠遠優于廣告的效果。

參考文獻

[1]王洪波.我國東部中小城市城市化進程中的房地產發展研究[D].碩士學位論文.東北師范大學，區域經濟學專業，2007，5.

[2]宋鋒.中小城市房地產發展問題探析[D].碩士學位論文.華中師范大學，區域經濟學專業，2007，5.

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關鍵詞：歷史文化名城；文化軟實力；多元投入體系

Abstract：Protecting historical and cultural city is the important content of enhancing Beijing’s culture soft power. The key problem of historical and cultural city Protection in Beijing is capital deficient. It’s very urgent to establish a diversified capital input system of government leading and driving social capital into the historical and cultural city protection. Combined with Beijing’s practical factors, this paper analyzes four typical patterns of social capital investment, and puts forward that we should take the different patterns according to the different types of historical and cultural city protection.

Key words：historical and cultural city；culture soft power；diversified input system

中圖分類號：C912.81文獻標識碼：A

文章編號：1674-4144（2012）-03-26（5）

加強歷史文化名城保護是提升名城文化軟實力的重要內容。歷史文化名城保護任務非常艱巨，風貌保護、房屋修繕、人口疏解、環境整治等資金需求量巨大，以政府投入為主導的投資方式遠遠不能滿足需要，迫切需要建立社會多元參與的投融資體系。國內外實踐經驗表明，政府在歷史文化名城保護與更新改造中發揮著主導作用，在加大財政投入的同時，還通過制定政策法規、稅收減免、資金補助、貸款優惠等方式鼓勵各類社會資本參與到歷史文化名城保護發展中來[1]。這些國內外典型模式可以為北京創新歷史文化名城保護與發展的融資模式提供有益借鑒。

1社會資本參與歷史文化名城保護的動力機制分析

從國內外實踐經驗來看，一個城市的歷史文化遺產不僅是城市深厚的文化底蘊和內涵的體現，也已成為城市發展的重要資源――一種兼具歷史、文化、社會和經濟等多重價值的資源。這種文化遺產資源的保護性開發越來越被社會所重視，帶動了社會資本的積極參與，社會資本也因此成為歷史文化名城保護的重要力量。社會資本參與歷史文化名城保護具有三大動力：

1.1文化遺產保護性利用產生經濟價值的市場動力

歷史文化名城擁有眾多的文化遺產，這些歷史文化遺產，尤其是物質類文化遺產往往具有稀缺性、獨特性和不可再生性，這既對文化遺產保護提出高要求，同時也使得文化遺產具有較高的投資價值，吸引了各類社會資本的投資。社會資本對歷史文化遺產投資主要產生三個方面的經濟回報：一是對歷史文化遺產保護性利用帶來的直接經濟回報。社會資本在對歷史文化遺產進行保護修繕的基礎上，可以直接開發為旅游景點或者引入文化休閑、創意設計、特色商業、商務會所等多種業態來獲取經濟收益，而且在這種經濟收益中附加了文化遺產的獨特價值，往往要高于一般性建筑物載體所帶來的經濟收益。二是文化遺產的品牌影響力促進社會資本品牌價值的提升。利用文化遺產的品牌效應已經成為文化遺產產業化運作的重要途徑之一，雖然有些文化遺產的直接保護性利用的投入與經濟回報難以實現平衡，但是文化遺產的品牌影響力可以拓展到社會投資主體的其他業務領域，促進企業其他業務領域市場競爭力提升和社會品牌價值提高。三是社會資本通過股權投資、債券投資等方式參與文化遺產的保護與開發可以獲得一定的直接收益。

1.2歷史文化名城保護的社會責任感

歷史文化名城是全人類的財富，保護歷史文化名城不僅僅是政府的責任，也是每個社會公民應盡的責任與義務。隨著社會文明程度的提高，社會公眾自覺參與歷史文化名城保護的積極性顯著提高，各類型慈善基金成為歷史文化名城保護資金的重要組成部分，如法國有大約350多家基金會服務于文化遺產領域，僅文化遺產基金會一家投入就相當于政府投入的一半[2]。

1.3政府政策引導的激勵機制

從國外發展經驗來看，政府稅收政策是激勵社會資本進入歷史文化名城保護的重要推動力。法國、美國、英國等國家均制定了相應的法規制度，規定公司或個人向文化遺產保護慈善基金會捐贈可以獲得稅前扣除，企業投資歷史文化遺產保護項目可以進行稅收減免，等等。這些政策在很大程度上激發了社會資本投資文化遺產保護與利用的積極性。我國也鼓勵社會資本參與到歷史文化遺產和歷史文化名城的保護中來，但與國外相比，支持力度還有待進一步提高。

2北京歷史文化名城保護中引入社會資本的主要瓶頸

近年來，在歷史文化名城保護過程中，北京市積極探索通過政府資金投入引導各類社會資本進入，取得了一定的成效，但是總體上看，社會資本參與歷史文化名城保護的積極性并不高，主要原因在于：

2.1改造成本與投資回報之間的矛盾日益突出

舊城是北京歷史文化名城保護的核心。受人口密度大、居民搬遷補償期望值較高等因素影響，舊城特別是歷史文化街區的改造成本相對較高，人口疏解、房屋修繕、市政設施改造等資金需求量巨大。而《北京歷史文化名城保護規劃》等政策文件對舊城提出整體保護的要求，建筑高度、容積率都有嚴格限制，尤其是歷史文化街區內嚴禁大拆大建，只能實行保護性更新，其保護更新所得收益很難彌補前期的巨額投入，同時政府又缺乏相應的政策扶持和利益補償機制，導致社會資本參與歷史文化街區更新改造的積極性不高。

2.2房屋產權復雜，改造協調難度大

由于客觀歷史原因，北京舊城范圍內房屋產權復雜，涉及到系統產（軍產、宗教產、教育產等）、直管公房、代管產、代經產、售后公房、私產、混合產權等多種產權，甚至同一院落房屋由眾多產權單位、眾多使用單位構成，整體騰退改造難度大。據統計，北京現有市級以上文保單位只有40%左右對外開放，大部分被機關團體和居民占用；大部分四合院落都屬于多元產權主體。地方政府協調各種產權主體利益都面臨很大難度，對于社會投資主體則更為困難，一定程度上也制約了社會資本參與歷史文化街區改造的積極性。

2.3社會資本參與文化資源保護利用受到諸多政策法規約束

一方面，社會資本參與文保單位保護的途徑比較有限，現有政策法規大多鼓勵單位和個人以捐贈、資助等方式參與文保單位的保護，對社會資本的吸引力不強，建立博物館、保管所或者辟為參觀游覽場所的國有文物保護單位，不得作為企業資產經營，也影響了社會投資的積極性。雖然北京市已經嘗試通過轉讓市區級文保單位使用權籌措保護資金，但目前尚無法律條文可依。另一方面，四合院產權關系復雜，但四合院產權交易制度尚不完善，使得產權交易困難，導致社會資本介入院落保護利用的通道不暢。

3國內外社會資本參與歷史文化名城保護發展的典型模式

隨著文化遺產保護在城市文化發展乃至城市發展中地位與作用的日益提升，國內外各類型的歷史文化名城、名鎮、名村都在積極探索引導社會資本參與歷史文化遺產保護，形成了產權售讓、文化單位自治、契約模式等一些較好的模式與路徑[3]。本研究結合社會資本參與歷史文化名城保護的問題，在現有的政策框架下，探索若干適宜社會資本進入的發展模式，為北京歷史文化名城保護提供參考借鑒。

3.1企業主導的歷史文化街區與其他區域“捆綁式”開發模式

為提高社會資本參與歷史文化名城保護與有機更新的積極性，國內外許多地區通過建立容積率轉移、容積率獎勵等制度，對參與歷史文化街區更新改造的開發企業在其他區域給予一定的建筑面積補償，保障企業在保護歷史風貌的同時實現一定的投資收益[4]。如上海太平橋舊區改造過程中，為保護“新天地”傳統風貌，采取容積率外推方式，將“新天地”地段的容積率損失轉移到周邊寫字樓和住宅地塊，“新天地”成功轉型成為集傳統風貌與文化休閑、現代商務于一體的高品質區域，并帶動了周邊寫字樓、住宅價格的全面上漲，彌補了“新天地”地塊的虧損，實現了項目的整體盈利[5]。

在該模式下，通過容積率轉移，在容積率移入區實現較高經濟回報彌補了在歷史文化街區的較低經濟回報甚至是虧損，從而激發了企業參與歷史文化街區改造的積極性，而且還可以使得企業有機會獲得某些具有較高價值地塊的優先開發權，從而實現企業更大收益。該模式實施應關注三個方面：一是制定嚴格的轉移容積率核定標準和轉讓規則。不同區位、不同用途土地的地價均不同，容積率在移出區和移入區的價值衡量標準不同，需要設定好兌換標準與規則后方能進行順利轉移。美國使用“開發信用”進行兌換，根據保護區的重要性、稀缺度和難易度，確定開發單位的開發信用，越是控制難度小的地區，每個開發信用單位所包含的面積就越多。如嚴格限制開發的保護區域每16公頃一個開發信用單位，濕地每32公頃一個開發信用單位，農用地每81公頃一個開發信用單位。臺灣則以每年地方城市的土地公告現值為基準，設定價值轉化公式的方式進行。二是根據移入區綜合承載力設定轉讓上限。過量容積率轉移容易造成移入區環境惡化、城市管理失控。臺灣1999年頒布的《古跡土地容積率轉移辦法》明確規定了不同區位的移入區所應承受移轉的容積率上限，一般不超過該土地基準容積的30%，在城市更新區和特殊地段，可放寬至50%[6]。三是建立移出區與移入區之間的利益平衡機制。由于涉及中心區與郊區、中心區內部不同地塊之間的利益調整，容易出現相互掣肘。通常對于移出區的補償利益應大于所有權人就地直接開發的所得利潤，對于移入區的開發利益應大于正常開發所得利潤，即實現開發企業、容積率移出區、移入區三方共贏。

3.2居民、政府和社會投資者產權合作開發模式

國內外一些地區通過采取產權入股、產權托管、產權租賃等方式，較為妥善地解決了歷史文化名城保護中遇到的權屬復雜及其帶來的收益分配問題[7]。如蘇州市西山鎮明月灣村為保護10多處明清古宅，采取政府成立股份公司，政府以修繕費和公共設施的建設費用入股，私人古宅按完好率、文物價值等由相關部門進行評估并作價入股。入股后戶主搬出古宅，古宅產權不變，交由股份公司將古宅整治修復后以通票形式開放經營。為確保私人戶主利益，公司前期采用固定租賃金的方式實行保底分紅，贏利后實行按股分紅的經營機制。廣東深圳客家文化珍貴遺產大萬世居的保護、開平碉樓修繕整治也采取產權租賃或托管模式實現了較好的發展。

產權合作模式在國內仍處于探索階段，一般來說，該模式適用于古建筑群的開發，在這種模式下，社會投資者可以實現古建筑群的整體性開發，從而獲得規模開發效益以及整體品牌打造帶來的更高附加價值；居民則可以依托資源獲取一定的經濟回報，改善生活質量。其實施過程中需關注三個方面：一是項目要有良好的盈利前景及盈利模式。歷史街區或古建經過準確定位、特色化運營以及宣傳營銷能夠實現持續盈利，為產權所有者帶來穩定收益，只有這樣才能充分調動起產權所有者參與的積極性。二是項目實施必須有一家牽頭單位。該牽頭單位可以是政府性質的國有開發公司，或是一家具有較強實力的大型社會企業，政府應在稅收優惠、低息貸款和財政補貼等方面給予企業一定扶持。三是建立規范的利益協調與分配機制。在房產評估、修繕費用分擔、收益分紅、退出等環節都需要建立利益引導和約束機制，保障參與方的投資收益。

3.3政府引導的非盈利性基金會運作模式

組建基金會是國際上籌集文化遺產保護資金的一種重要途徑。許多西方國家通過建立各種各樣的文化遺產保護基金會，吸納企業、社會團體和個人等社會資金，用于遺產保護和文化振興。如日本1990年創立了藝術文化振興基金，由政府出資500億日元，民間捐款120億日元，為包括博物館在內的許多文化和藝術團體提供了資金支持。英國國家信托組織是英國最大的遺產保護慈善組織，擁有43萬名志愿者，通過政府資助、社會捐贈和遺產經營收入等方式籌措資金用于遺產保護[8]。國內一些城市也正在積極探索非贏利性基金會保護模式，如無錫市于2007年4月成立文化遺產保護基金，實行政府引導、民間運作，首期募集資金超過2 480萬元，通過委托國聯信托有限責任公司對基金運作，主要用于資助保護文化遺產的企業和個人、開展文化遺產保護研究及相關專著出版、編制公布地方保護法規、資助吳文化節系列活動等。

該模式成功運作需要具備四個條件：一是需要有最初的資金注入來啟動該項目。國外主要通過政府資金、捐贈、集資或借貸。北京市可以利用舊城保護專項資金、部分土地出讓金、舊城改造中收取的城市基礎設施配套費等。二是通過優惠政策吸引社會資本跟進。政府財政投入只是啟動資金，而社會資本才是基金資金的主要供給方。發達國家多采取個人捐助減免所得稅、注資資金會的私人機構所得稅減稅、資金會運作項目所得稅減稅等優惠政策來吸引社會資本進入。三是組建專業化團隊負責文化遺產保護項目的運營。四是基金運作需要建立完善的監管機制。包括基金的資金籌措、項目評估、投資、預決算、退出等環節的監督管理，以保護好投資者的投資權益。

3.4政府或國有企業資本市場融資模式

通過向社會發行債券、信托、項目融資等手段直接融資的方式是國內外大型文化遺產項目開發過程中采取的一種方法。如鄭州市以信托方式吸引民間資金用于商代遺址保護，于2005年4月公開發行“商都建設項目貸款資金信托計劃”，居民可在農行網點購買該信托產品，委托一家專業信托投資機構將募集的資金向項目開發公司放貸，統一用于商代遺址保護等政府投資項目。

運用該模式進行文化遺產項目的開發需要關注以下三點：一是債券或信托產品的預期收益率要高于同期銀行存款和國債的收益率，才能調動機構或居民個人投資的積極性。二是債券發行主體一般為政府投資的國有投資開發公司。企業擁有的國企背景、在城市基建領域的主導地位以及政府的財政擔保，將保障項目投資的安全性，降低外來投資者的風險顧慮。三是投資項目要確保有一定的收益，能夠有效緩解政府財政壓力。

4引導社會資本參與北京歷史文化名城保護發展的對策建議

4.1建立政府資金引導機制，出臺引導社會資本進入的扶持政策

一是參照無錫市文化遺產保護基金等成功經驗，盡快設立北京歷史文化名城保護基金。由市政府撥付啟動資金，專業化機構運營管理，吸引各類社會資本跟進，用于北京歷史文化名城保護的專項支持。二是進一步拓展“微循環”模式，按照“誰投資、誰受益”的原則，政府負責市政基礎設施建設，單位、企業、個人和原居民多方共同出資參與修繕。三是研究制定社會資本參與遺產保護的財稅政策。對直接參與文化遺產保護的企業及個人進行所得稅前抵扣；對捐助現金或房產到遺產保護基金會或公益組織的公司或個人，可以申請所得稅的減免或抵扣；對參與保護活動的企業或個人給予資金補助、貸款貼息、提供優惠貸款等方面扶持。

4.2針對不同類型保護項目采取不同的社會資本進入模式

不同的社會資本進入模式有不同的使用條件，借鑒上述研究的四種典型模式，結合北京市歷史文化名城保護不同項目，進行分類引導。

對于成片歷史文化街區的保護性改造，應該積極吸引具有較強實力的開發企業以歷史文化街區與其他區域“捆綁式”開發模式參與保護。在該模式下，可以通過為參與歷史文化街區改造的企業優先提供市域內其他價值較高的開發地塊、或者提高企業開發其他地塊的容積率等方式，保障企業在其他地塊的較高收益來提高對歷史文化街區改造的積極性。近期，可考慮在區縣內部開展歷史街區與非歷史文化街區地塊捆綁開發試點，遠期應從市級層面統籌新城建設與舊城保護，進行跨區縣異地補償。

對于產權復雜的文化遺產保護利用，可以采取居民、政府和社會投資者產權合作開發模式。其中，對于具有一定開發利用價值的文物保護單位、相對規模較大的四合院群落等可以在積極引入大型開發企業的同時，采取產權作價入股的方式吸引產權單位、使用單位及個人參與。對于預期收益不太明朗，經營存在一定風險的項目，可以采取產權租賃或托管方式由政府或開發公司統一修繕利用，定期向業主支付租金。

對于公益類保護項目或舊城景觀維護類項目，可以采取政府引導的非盈利性基金會運作模式。該模式適用范圍包括：一是具有較高保護價值，同時又不具備商業開發價值的文物修繕工程，包括文物古建的一次性大修、長年持續性修繕等；二是博物館、文化館等大型公建的日常運營和其他社會文化公益活動。三是歷史文化名城景觀環境的改造項目，包括市政基礎設施配套、環境衛生維護、園林綠地建設等。

4.3完善歷史文化名城保護發展的法律法規和工作機制

完善北京歷史文化名城保護相關法律法規。進一步完善《北京歷史文化名城保護條例》等相關文件，健全實施配套細則，加強歷史文化名城保護相關立法工作，積極開展歷史建筑保護性利用準入標準、舊城人口疏解、四合院房屋產權交易等相關政策創新。

強化北京歷史文化名城保護委員會工作機制。充分發揮北京歷史文化名城保護委員會的統籌協調作用，加強城建、規劃、文物和房管等多部門聯動，形成合力；進一步完善專家顧問、公眾參與的保護機制，形成制度化的保護決策程序。

建立歷史文化名城保護項目的投資服務體系。結合北京市正在推進的固定資產投資行政審批制度改革，完善現有的舊城改造項目審批機制以及重大項目區縣屬地協調服務工作機制。

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